Lexikon · Vorweggenommene Erbfolge
Vorweggenommene Erbfolge – Immobilie zu Lebzeiten übertragen
Vorweggenommene Erbfolge ist die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten an künftige Erben. Ablauf, Freibeträge, Kosten, Pflichtteil und Rückforderung.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die vorweggenommene Erbfolge bezeichnet die Übertragung von Vermögen, etwa einer Immobilie, schon zu Lebzeiten an die Personen, die es später erben sollen. Rechtlich ist sie meist eine Schenkung (§ 516 BGB), häufig verbunden mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht für die Übergeber.
Auch: Übertragung zu Lebzeiten, Immobilie zu Lebzeiten übertragen, Übergabevertrag
Was ist vorweggenommene Erbfolge?
Einen eigenen Paragrafen gibt es für die vorweggenommene Erbfolge nicht. Gemeint ist ein Vertrag, mit dem Eltern ihr Haus oder ihre Wohnung an ein Kind übergeben, bevor der Erbfall eintritt. Weil dabei Grundeigentum übertragen wird, muss der Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).Wie Nießbrauch und Wohnrecht einen späteren Verkauf beeinflussen, erklärt ausführlich der Ratgeber Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.Typische Bausteine eines Übergabevertrags:
Vorbehaltsrechte: Die Eltern behalten sich einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vor und bleiben im Haus.Rückforderungsrechte: etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt oder die Immobilie verkauft.Regelungen zu Geschwistern: Ausgleichszahlungen oder die Bestimmung, dass die Zuwendung auf den Pflichtteil angerechnet wird (§ 2315 BGB).
Steuerlich gilt die Übertragung als Schenkung. Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden, weil Erwerbe von derselben Person nur innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden (§ 14 ErbStG).
Ablauf Schritt für Schritt
1. Ziele klären: Versorgung der Eltern, Gleichbehandlung der Kinder, Steuer, Schutz vor späterem Streit.2. Wert ermitteln: Der Verkehrswert bestimmt Freibetragsnutzung, Ausgleich unter Geschwistern und Notarkosten, siehe Immobilienbewertung in Köln.3. Steuerlich prüfen: Freibeträge und frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre zusammenrechnen.4. Vertrag gestalten: Vorbehaltsrechte, Rückforderungsrechte, Anrechnung auf den Pflichtteil oder Ausgleichung unter Geschwistern. Beides muss bei der Übergabe bestimmt werden (§ 2050 Abs. 3, § 2315 BGB).5. Beurkunden: Notarvertrag (§ 311b Abs. 1, § 518 BGB).6. Grundbuch: Eintragung des Kindes als Eigentümer, des Nießbrauchs oder Wohnrechts und meist einer Vormerkung, die Rückforderungsrechte sichert.7. Finanzamt: Der Notar zeigt die Schenkung dem Finanzamt an. Eine notariell beurkundete Schenkung müssen die Beteiligten nicht zusätzlich anzeigen (§ 30 Abs. 3 ErbStG); das Finanzamt kann aber eine Steuererklärung anfordern.
Kosten und Steuern bei der Übertragung
| Posten | Regel | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Schenkungsteuer-Freibetrag | Ehegatte 500.000 Euro, Kind 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, je Schenker und alle zehn Jahre | § 16, § 14 ErbStG |
| Familienheim an Ehegatten | Übertragung des selbst bewohnten Familienheims zu Lebzeiten steuerfrei | § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG |
| Grunderwerbsteuer | befreit bei Schenkung sowie zwischen Eltern und Kindern und zwischen Ehegatten | § 3 Nr. 2, 4 und 6 GrEStG |
| Notar | 2,0 Gebühr für die Beurkundung; Geschäftswert ist in der Regel der Wert der Immobilie, Belastungen werden nicht abgezogen | Nr. 21100 KV GNotKG, § 38, § 97 GNotKG |
| Grundbuch | 1,0 Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers, weitere für Nießbrauch (1,0) und Vormerkung (0,5) | Nr. 14110, 14121, 14150 KV GNotKG |
Rechnung (Beispiel): Bei einem Wert von 655.000 Euro beträgt eine volle Gebühr nach GNotKG, Anlage 2, Tabelle B 1.255 Euro. Die Beurkundung kostet damit 2 × 1.255 = 2.510 Euro, die Eintragung des Eigentümers 1.255 Euro, zusammen 3.765 Euro, zuzüglich Umsatzsteuer auf die Notargebühr, Auslagen, Vollzugsgebühren und der Eintragung von Nießbrauch und Vormerkung.
Beispiel aus Köln
Ein Ehepaar aus Köln-Rodenkirchen besitzt ein Einfamilienhaus je zur Hälfte. Als Wert setzen wir rund 655.000 Euro an, den rechnerischen Durchschnitt der 1.406 Kölner Ein- und Zweifamilienhaus-Verkäufe 2025 mit 921,59 Mio. Euro Geldumsatz (eigene Rechnung nach Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17). Die Eltern übertragen das Haus auf ihre Tochter und behalten sich einen Nießbrauch vor.Jeder Elternteil schenkt eine Hälfte im Wert von rund 327.500 Euro. Das liegt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro, der der Tochter gegenüber jedem Elternteil zusteht (§ 16 ErbStG). Schenkungsteuer fällt nicht an; der vorbehaltene Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert zusätzlich. Nach zehn Jahren stehen die Freibeträge erneut zur Verfügung.
Pflichtteil, Geschwister und Rückforderung
Pflichtteilsergänzung: Geschwister können einen Ausgleich verlangen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre vor dem Erbfall liegt; jedes Jahr zählt ein Zehntel weniger (§ 2325 Abs. 3 BGB). Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe.Anrechnung auf den Pflichtteil: nur, wenn sie bei der Übergabe bestimmt wurde (§ 2315 BGB), siehe Pflichtteil.Rückforderung bei Verarmung: Kann der Schenker seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk zurückfordern, ausgeschlossen nach zehn Jahren (§§ 528, 529 BGB).Grober Undank: Eine schwere Verfehlung des Beschenkten erlaubt den Widerruf (§ 530 BGB).
Typische Fehler und Sonderfälle
Keine Rückforderungsrechte: Ohne vertragliche Klausel bleiben nur Verarmung und grober Undank. Üblich sind deshalb vertragliche Rückforderungsrechte, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, in Insolvenz gerät oder die Immobilie ohne Zustimmung verkauft.Nießbrauch und Wohnrecht verwechselt: Mit Nießbrauch dürfen die Eltern auch vermieten und behalten die Erträge; ein Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen.Spekulationsfrist übersehen: Bei einer Schenkung übernimmt das Kind den Anschaffungszeitpunkt der Eltern (§ 23 Abs. 1 EStG). Verkauft es innerhalb der zehn Jahre seit dem Kauf durch die Eltern, kann Steuer anfallen, siehe Spekulationsfrist.Gegenleistungen nicht bedacht: Übernimmt das Kind Darlehen oder zahlt es Geschwister aus, ist die Übertragung teilweise entgeltlich. Das kann Steuerfolgen haben.Zu spät übertragen: Pflichtteils- und Rückforderungsfristen laufen erst ab der Übergabe.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer früh überträgt, kann Freibeträge mehrfach nutzen und Streit unter späteren Erben vorbeugen. Die Kehrseite: Das Eigentum ist weg. Rückforderung ist nur in engen Grenzen möglich, etwa bei Verarmung innerhalb von zehn Jahren (§§ 528, 529 BGB), wenn der Vertrag nichts anderes regelt.Für Geschwister wichtig: Eine Schenkung kann Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen. Sie wird für jedes Jahr nach der Übergabe um ein Zehntel weniger berücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB). Behalten sich die Eltern einen umfassenden Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zu laufen. Was später mit einer übertragenen Immobilie beim Verkauf gilt, lesen Sie unter Erbimmobilie verkaufen in Köln und im Ratgeber Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.
In Köln: zuständige Stellen
Den Notar wählen Sie frei. Die Eintragungen nimmt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Köln vor, Bürgerservicestelle am Reichenspergerplatz 1. Ein Verkehrswertgutachten, etwa als Nachweis gegenüber dem Finanzamt oder zur Gleichbehandlung von Geschwistern, erstellt auf Antrag auch der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Willy-Brandt-Platz 2.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 163 (Anschriften), Lizenz dl-de/zero-2-0.
Abgrenzung: Vorweggenommene Erbfolge vs. Erbfall
| Vorweggenommene Erbfolge | Erbfall | |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | zu Lebzeiten | mit dem Tod |
| Rechtsform | Schenkung bzw. Übergabevertrag, notariell | Testament oder gesetzliche Erbfolge |
| Steuer | Schenkungsteuer, Freibeträge alle 10 Jahre | Erbschaftsteuer, Freibeträge einmalig je Erbfall |
| Mitsprache des Übergebers | über Vorbehaltsrechte gestaltbar | keine |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Vorweggenommene Erbfolge.
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Was ist vorweggenommene Erbfolge einfach erklärt?
Eltern übertragen Vermögen, oft das eigene Haus, schon zu Lebzeiten an ihre künftigen Erben. Rechtlich ist das meist eine Schenkung mit notariellem Übergabevertrag, häufig verbunden mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht für die Eltern.
Wie oft kann man die Freibeträge bei Schenkungen nutzen?
Die Freibeträge gelten für alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren. Danach können sie erneut genutzt werden; Kinder haben derzeit gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro.
Was kostet es, ein Haus zu Lebzeiten zu übertragen?
Notar und Grundbuch richten sich nach dem Wert der Immobilie. Bei 655.000 Euro kostet die Beurkundung 2.510 Euro und die Eintragung des neuen Eigentümers 1.255 Euro, jeweils nach der Gebührentabelle B des GNotKG. Hinzu kommen Umsatzsteuer, Auslagen und die Eintragung von Nießbrauch oder Rückforderungsvormerkung. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an.
Kann ich ein übertragenes Haus zurückfordern?
Ohne vertraglichen Rückforderungsvorbehalt nur in engen gesetzlichen Fällen, etwa bei Verarmung innerhalb von zehn Jahren oder bei grobem Undank. Deshalb werden Rückforderungsrechte meist ausdrücklich im Übergabevertrag geregelt und im Grundbuch gesichert.
Haus vererben oder zu Lebzeiten verschenken: Was ist besser?
Das hängt vom Ziel ab. Die Schenkung zu Lebzeiten nutzt Freibeträge mehrfach und kann Pflichtteilsergänzungen nach zehn Jahren entfallen lassen, sofern sich die Eltern keinen umfassenden Nießbrauch vorbehalten. Dafür geben die Eltern das Eigentum ab und sind auf Vorbehaltsrechte angewiesen. Beim Vererben behalten sie die volle Kontrolle. Lassen Sie beide Wege anwaltlich und steuerlich durchrechnen.
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