Lexikon · Grundflächenzahl (GRZ)
Grundflächenzahl (GRZ) – Definition und Beispiel
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf. Wie sie berechnet wird und was sie für den Wert bedeutet.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche von baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen (§ 19 BauNVO). Eine GRZ von 0,4 bedeutet: 40 Prozent des Grundstücks dürfen überbaut werden; Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen zählen mit, dürfen die Grenze aber begrenzt überschreiten.
Auch: GRZ, Grundflächenzahl berechnen, GRZ 0,4
Was bedeutet Grundflächenzahl genau?
Die GRZ ist ein Maß der baulichen Nutzung und wird meist im Bebauungsplan festgesetzt (§ 16 BauNVO). Sie bestimmt, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf, nicht wie hoch.Die Regeln im Überblick:
Berechnung: zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche × GRZ (§ 19 Abs. 2 BauNVO).Was mitzählt: Garagen und Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen wie Gartenhäuser und unterirdische Bauteile wie Tiefgaragen.Überschreitung: Durch diese Anlagen darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8 (§ 19 Abs. 4 BauNVO).Orientierungswerte: In reinen und allgemeinen Wohngebieten liegt die Obergrenze bei 0,4, in Mischgebieten bei 0,6 (§ 17 BauNVO).
Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt dagegen die gesamte Geschossfläche und damit die Höhe der Ausnutzung (§ 20 BauNVO).
Beispiel aus Köln
Ein Grundstück in Köln-Rath hat 500 Quadratmeter und liegt in einem allgemeinen Wohngebiet mit Bebauungsplan und GRZ 0,4 (Annahme). Das Haus darf damit 200 Quadratmeter Grundfläche überdecken. Garage, Zufahrt und Gartenhaus dürfen diese Grenze um bis zu 50 Prozent überschreiten, insgesamt also bis 300 Quadratmeter.Steht das Haus schon mit 180 Quadratmetern auf dem Grundstück, bleibt wenig Spielraum für einen Anbau. Für Kaufinteressenten, die erweitern möchten, ist das wertrelevant. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit danach, was in der näheren Umgebung üblich ist; das klärt eine Bauvoranfrage.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Die GRZ beeinflusst den Wert eines Grundstücks, weil sie die Bebaubarkeit begrenzt. Prüfen Sie vor dem Verkauf im Bebauungsplan oder beim Bauamt, welche GRZ gilt und wie viel davon bereits genutzt ist. Ungenutztes Baurecht kann ein Verkaufsargument sein, gerade bei großen Grundstücken. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Richtwertgrundstück mit typischer Ausnutzung; weicht Ihr Grundstück ab, ändert sich der Wert. Eine erste Einschätzung gibt die Online-Bewertung. Wie Immobilienwerte in Köln ermittelt werden, zeigt die Seite Immobilienbewertung Köln; die aktuellen Werte erläutert der Ratgeber Bodenrichtwerte Köln.
Abgrenzung: GRZ vs. GFZ
| Grundflächenzahl (GRZ) | Geschossflächenzahl (GFZ) | |
|---|---|---|
| Misst | überbaute Grundfläche | Summe der Geschossflächen |
| Beispiel 500 m² Grundstück | GRZ 0,4 = 200 m² Grundfläche | GFZ 0,8 = 400 m² Geschossfläche |
| Rechtsgrundlage | § 19 BauNVO | § 20 BauNVO |
Mehr dazu im Eintrag Geschossflächenzahl (GFZ).
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Grundflächenzahl (GRZ).
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Was bedeutet GRZ 0,4?
Dass 40 Prozent der maßgeblichen Grundstücksfläche von Gebäuden überdeckt werden dürfen. Bei 500 Quadratmetern sind das 200 Quadratmeter; Garagen, Zufahrten und Nebenanlagen dürfen diese Grenze um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens bis GRZ 0,8.
Zählen Garage und Terrasse zur GRZ?
Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen zählen mit, dürfen die Grenze aber um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens bis GRZ 0,8. Ob eine Terrasse mitzählt, hängt von ihrer Ausführung und dem Bebauungsplan ab.
Wo finde ich die GRZ meines Grundstücks?
Im Bebauungsplan, den die Stadt Köln online und im Bauamt bereitstellt. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die zulässige Bebauung nach der näheren Umgebung (§ 34 BauGB); verbindliche Klarheit schafft dann eine Bauvoranfrage.
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