Lexikon · Mietpreisbremse
Mietpreisbremse – Regeln, Ausnahmen und Geltung in Köln
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf 10 % über der Vergleichsmiete. In Köln gilt sie bis Ende 2029. Ausnahmen, Rüge und Beispiel.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Welche Gebiete betroffen sind, legen die Länder per Verordnung fest. In Köln gilt sie nach der Mieterschutzverordnung NRW bis zum 31. Dezember 2029.
Auch: Mietpreisbremse Köln, Mietpreisbremse NRW, Mietpreisbremse Ausnahmen, zulässige Miete bei Mietbeginn
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse betrifft nur die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses; für Erhöhungen im laufenden Vertrag gilt die Kappungsgrenze. Maßstab ist die Vergleichsmiete, meist ermittelt mit dem Mietspiegel.Die wichtigsten Ausnahmen:
Vormiete: War die Miete des Vormieters höher, darf sie grundsätzlich weiter verlangt werden (§ 556e Abs. 1 BGB).Modernisierung: Nach einer Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn darf ein Zuschlag berechnet werden (§ 556e Abs. 2 BGB).Neubau und umfassende Modernisierung: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind ausgenommen (§ 556f BGB).
Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss er den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren. Zu viel gezahlte Miete muss er unter den gesetzlichen Voraussetzungen zurückzahlen (§ 556g BGB).
Mietpreisbremse in Köln: Mieterschutzverordnung NRW
Welche Gemeinden als angespannter Wohnungsmarkt gelten, bestimmt in Nordrhein-Westfalen die Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW vom 28.01.2025, GV. NRW. S. 111, geändert am 28.10.2025, GV. NRW. S. 848). Ihre Anlage nennt 57 Kommunen; Köln steht dort als Nr. 28, ebenso Nachbarstädte wie Leverkusen, Bergisch Gladbach, Frechen, Hürth und Pulheim. Die Verordnung regelt für diese Gemeinden drei Schutzinstrumente mit unterschiedlicher Laufzeit:
| Regel | Inhalt | Grundlage | Gilt in Köln bis |
|---|---|---|---|
| Mietpreisbremse | Miete bei Mietbeginn höchstens 10 % über der Vergleichsmiete | § 556d BGB, § 1 Abs. 1 MietSchVO NRW | 31.12.2029 |
| Kappungsgrenze | Erhöhung auf die Vergleichsmiete höchstens 15 % in drei Jahren | § 558 Abs. 3 BGB, § 1 Abs. 2 MietSchVO NRW | 28.02.2030 |
| Kündigungssperrfrist | nach Umwandlung und Verkauf acht Jahre keine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung | § 577a Abs. 2 BGB, § 1 Abs. 2 MietSchVO NRW | 28.02.2030 |
Die Befristung bis Ende 2029 folgt aus dem Bundesrecht: Eine Landesverordnung zur Mietpreisbremse muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob danach eine Verlängerung kommt, ist offen.
Quelle: Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111), geändert durch Verordnung vom 28.10.2025 (GV. NRW. S. 848), §§ 1 und 3 sowie Anlage; recht.nrw.de, abgerufen 12.10.2026.
Zulässige Miete berechnen: Schritt für Schritt
1. Vergleichsmiete ermitteln: meist mit dem Mietspiegel Köln, nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage.2. Grenze berechnen: Vergleichsmiete × 1,10.3. Vormiete prüfen: War die zuletzt geschuldete Miete des Vormieters höher, darf sie weiter verlangt werden. Mietminderungen und Erhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben dabei außer Betracht (§ 556e Abs. 1 BGB).4. Modernisierung prüfen: Bei Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn ist ein Zuschlag möglich (§ 556e Abs. 2 BGB).5. Ausnahmen prüfen: Neubau mit Erstnutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 oder erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).6. Offenlegen: Wer sich auf Vormiete, Modernisierung oder eine Ausnahme stützt, muss das vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen.
Rechenbeispiel (angenommene Werte): 65 Quadratmeter, Vergleichsmiete 11,20 Euro je Quadratmeter. Zulässig sind 11,20 × 1,10 = 12,32 Euro, also 800,80 Euro im Monat. Zahlte der Vormieter zuletzt 850 Euro und wurde diese Miete nicht erst im letzten Jahr vor seinem Auszug erhöht, darf der Vermieter wieder 850 Euro verlangen, wenn er die Vormiete vorab offenlegt.
Beispiel aus Köln: zu hohe Miete
Die Mietpreisbremse gilt in Köln bis zum 31. Dezember 2029 (§ 3 Abs. 2 MietSchVO NRW). Ein Eigentümer vermietet seine Wohnung in Köln-Nippes neu; die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel bei 10,00 Euro je Quadratmeter (angenommener Wert).Er darf höchstens 11,00 Euro verlangen, es sei denn, der Vormieter zahlte mehr oder eine Ausnahme greift. Vereinbart er 12,50 Euro ohne Ausnahme, schuldet der Mieter nur 11,00 Euro und kann zu viel Gezahltes nach Rüge zurückfordern.
Rechte und Pflichten: Auskunft, Rüge, Rückforderung
Auskunft vor Vertragsschluss: Unterlässt der Vermieter die Pflichtauskunft zu Vormiete, Modernisierung oder Ausnahme, kann er sich auf die höhere Miete nicht berufen. Holt er sie formgerecht nach, gilt das erst zwei Jahre später (§ 556g Abs. 1a BGB).Rüge: Der Mieter muss den Verstoß in Textform rügen. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und solange das Mietverhältnis besteht, kann er die zu viel gezahlte Miete grundsätzlich vollständig zurückverlangen; danach nur die nach Zugang der Rüge fällige Miete (§ 556g Abs. 2 BGB).Auskunftsanspruch: Der Mieter kann Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).Vertrag bleibt bestehen: Unwirksam ist nur der Teil der Miete, der die zulässige Höhe übersteigt.Gericht: Für Streitigkeiten aus Wohnraummiete ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig (§ 23 Nr. 2 a GVG), in Köln die Mietabteilungen 201 bis 227 des Amtsgerichts Köln.
Typische Fehler von Vermietern
Die Ausnahme besteht, wird aber vor Vertragsschluss nicht in Textform offengelegt.Als Vormiete wird eine Miete angesetzt, die erst im letzten Jahr vor dem Auszug erhöht wurde.Die Ausnahme für umfassende Modernisierung wird auch bei der zweiten Vermietung genutzt; sie gilt nur für die erste Vermietung danach.Bei einer Staffelmiete wird nur die Anfangsmiete geprüft, obwohl jede Stufe die Grenze einhalten muss.Der Mietspiegel wird falsch eingeordnet, etwa beim Baujahr oder bei Ausstattungsmerkmalen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Verkäufer ist die Mietpreisbremse vor allem bei Wohnungen relevant, die leer verkauft und danach vermietet werden sollen: Käufer rechnen mit der zulässigen Miete, nicht mit Wunschmieten. Dokumentieren Sie Vormieten und Modernisierungen, damit Käufer die Ertragslage prüfen können. Ob sich Vermieten oder Verkaufen eher lohnt, erklärt der Ratgeber Haus vermieten oder verkaufen; aktuelle Marktdaten finden Sie unter Immobilienpreise Köln. Einen ersten Wert gibt die Online-Bewertung.Wie sich Mieten auf die Rendite auswirken, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen. Den Verkauf einer vermieteten oder frei werdenden Wohnung beschreibt die Seite Wohnung verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Mietpreisbremse vs. Kappungsgrenze
| Mietpreisbremse | Kappungsgrenze | |
|---|---|---|
| Gilt für | Miete bei Neuvermietung | Mieterhöhungen im laufenden Vertrag |
| Grenze | 10 % über Vergleichsmiete | 20 % in drei Jahren, in Köln 15 % |
| Rechtsgrundlage | § 556d BGB | § 558 Abs. 3 BGB |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Weiterlesen zum Thema
Verwandte Begriffe.
FAQ
Häufige Fragen zu
Mietpreisbremse.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, für Neubauten und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Gilt die Mietpreisbremse in Köln?
Ja. Köln steht als Nr. 28 in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW. Die Mietpreisbremse gilt dort bis zum 31. Dezember 2029. Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete, in Köln meist ermittelt über den Mietspiegel; die Miete bei Mietbeginn darf sie um höchstens 10 Prozent übersteigen.
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen. Das gilt auch für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung; spätere Neuvermietungen modernisierter Wohnungen fallen wieder darunter.
Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist?
Die Vereinbarung ist insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt; der Mietvertrag selbst bleibt bestehen. Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete unter den gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere nach einer Rüge, zurückverlangen.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in NRW?
Die Mieterschutzverordnung NRW lässt die Mietpreisbremse mit Ablauf des 31. Dezember 2029 enden; das ist das späteste Datum, das das Bundesrecht derzeit erlaubt. Die abgesenkte Kappungsgrenze und die achtjährige Kündigungssperrfrist gelten in den genannten Kommunen bis zum 28. Februar 2030.
Wie berechne ich die zulässige Miete?
Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete, zum Beispiel mit dem Mietspiegel, und multiplizieren Sie sie mit 1,10. Bei 11,20 Euro je Quadratmeter sind das 12,32 Euro. Liegt die Vormiete höher oder greift eine Ausnahme, darf der Vermieter mehr verlangen, muss das aber vorher in Textform offenlegen.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen