Lexikon · Nießbrauch
Nießbrauch – Definition und Bedeutung bei Immobilien
Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten. Was er für Schenkung, Erbe und Verkauf bedeutet.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache, meist eine Immobilie, vollständig zu nutzen: selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Miete zu behalten (§ 1030 BGB). Er ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061 BGB).
Auch: Nießbrauchrecht, Niesbrauch, Nießbrauchsvorbehalt
Was bedeutet Nießbrauch genau?
Ausführlich mit Verkaufsfragen: Ratgeber Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.Beim Nießbrauch fallen Eigentum und Nutzung auseinander. Der Eigentümer steht im Grundbuch, der Nießbraucher zieht den wirtschaftlichen Nutzen. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und wirkt damit auch gegenüber einem späteren Käufer.
Nutzung: Der Nießbraucher darf die Immobilie besitzen, bewohnen oder vermieten; die Ausübung kann er einem anderen überlassen (§§ 1036, 1059 BGB).Grenzen: Er darf die Immobilie nicht umgestalten oder wesentlich verändern (§ 1037 BGB).Kosten: Er trägt die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) sowie laufende öffentliche Lasten und die Zinsen bereits eingetragener Grundschulden (§ 1047 BGB). Abweichende Vereinbarungen sind möglich.
Beispiel aus Köln
Ein Ehepaar aus Köln-Lindenthal überträgt sein Einfamilienhaus an den Sohn und behält sich den Nießbrauch vor (Beispielfall). Als Wert dient der Kölner Durchschnitt von rund 655.000 Euro (eigene Rechnung: 921,59 Mio. Euro Geldumsatz geteilt durch 1.406 Kauffälle mit Ein- und Zweifamilienhäusern im Jahr 2025, Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17).Die Eltern wohnen weiter im Haus. Der Sohn ist Eigentümer, kann das Haus aber weder selbst nutzen noch ohne Abschlag verkaufen. Für spätere Pflichtteilsansprüche von Geschwistern ist wichtig: Nach der Rechtsprechung beginnt die Zehn-Jahres-Frist des § 2325 Abs. 3 BGB in der Regel nicht zu laufen, solange sich der Schenker den Nießbrauch vorbehält.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Eine Immobilie mit Nießbrauch lässt sich verkaufen, das Nutzungsrecht bleibt aber bestehen, solange der Nießbraucher lebt. Viele Käufer sind deshalb nur mit deutlichem Abschlag interessiert; oft ist es sinnvoller, vorher eine Löschung gegen Ausgleich zu vereinbaren. Wer eine belastete Immobilie erbt, sollte früh das Grundbuch einsehen. Mehr unter Erbimmobilie verkaufen.
Abgrenzung: Nießbrauch vs. Wohnrecht
| Nießbrauch | Wohnungsrecht | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1030 BGB | § 1093 BGB |
| Umfang | alle Nutzungen der Immobilie | Nutzung als eigene Wohnung |
| Vermieten | ja | nur wenn gestattet (§ 1092 BGB) |
| Öffentliche Lasten | gesetzlich beim Nießbraucher | gesetzlich beim Eigentümer, abweichende Vereinbarung möglich |
| Übertragbar, vererbbar | nein | nein |
Mehr dazu im Eintrag Wohnrecht.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Weiterlesen zum Thema
Verwandte Begriffe.
FAQ
Häufige Fragen zu
Nießbrauch.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Kann ein Nießbrauch verkauft oder vererbt werden?
Nein, der Nießbrauch ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Der Nießbraucher kann die Ausübung aber einem anderen überlassen, zum Beispiel indem er die Immobilie vermietet.
Kann man eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?
Ja, der Eigentümer kann die Immobilie verkaufen, der Nießbrauch bleibt aber bestehen. Der Käufer kann sie deshalb erst selbst nutzen, wenn der Nießbrauch erloschen oder im Grundbuch gelöscht ist.
Wer zahlt beim Nießbrauch die Kosten?
Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung, laufende öffentliche Lasten wie die Grundsteuer und die Zinsen bestehender Grundschulden. Im Vertrag können die Beteiligten das anders regeln.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen