Lexikon · Schenkung
Schenkung – Definition und Bedeutung bei Immobilien
Eine Schenkung ist eine unentgeltliche Zuwendung aus dem eigenen Vermögen. Was beim Verschenken einer Immobilie zu Form, Steuer und Rückforderung gilt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Eine Schenkung ist eine Zuwendung aus dem eigenen Vermögen, bei der sich beide Seiten einig sind, dass sie unentgeltlich erfolgt (§ 516 BGB). Wird eine Immobilie verschenkt, muss der Vertrag notariell beurkundet werden, und es kann Schenkungsteuer anfallen. Grunderwerbsteuer entsteht dagegen nicht.
Auch: Immobilie verschenken, Schenkung Immobilie, Grundstücksschenkung
Was bedeutet Schenkung genau?
Bei einer Schenkung gibt jemand etwas weg, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Bei Immobilien sind drei Punkte wichtig:
Form: Ein Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB); auch ein bloßes Schenkungsversprechen braucht die notarielle Form (§ 518 BGB).Steuer: Schenkungen unterliegen der Schenkungsteuer (§ 7 ErbStG). Es gelten dieselben Freibeträge wie im Erbfall, zum Beispiel 400.000 Euro für Kinder je Elternteil (§ 16 ErbStG); Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Grunderwerbsteuer fällt bei Grundstücksschenkungen nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG), bei Schenkungen unter Auflage kann sie teilweise anfallen.Rückforderung: Verarmt der Schenker, kann er das Geschenk zurückfordern, solange seit der Leistung keine zehn Jahre vergangen sind (§§ 528, 529 BGB). Bei grobem Undank ist ein Widerruf möglich (§ 530 BGB).
Wird eine Immobilie an die künftigen Erben verschenkt, spricht man von vorweggenommener Erbfolge.
Beispiel aus Köln
Eine Mutter schenkt ihrem Sohn eine vermietete Eigentumswohnung in Köln-Nippes mit einem angenommenen Wert von 300.000 Euro (Beispielfall). Für zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen werden nur 90 Prozent des Werts angesetzt (§ 13d ErbStG), hier also 270.000 Euro. Der Freibetrag des Sohnes gegenüber der Mutter beträgt 400.000 Euro; Schenkungsteuer fällt nicht an, und für weitere Zuwendungen der Mutter innerhalb von zehn Jahren bleiben 130.000 Euro frei (eigene Rechnung).Die Schenkung muss dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten angezeigt werden; ist sie notariell beurkundet, wie bei Immobilien üblich, entfällt diese Anzeige durch die Beteiligten (§ 30 ErbStG).
Was bedeutet das für Eigentümer?
Eine Schenkung ist endgültig. Wer eine Immobilie verschenkt, sollte im Vertrag regeln, was ihm bleibt, zum Beispiel ein Nießbrauch oder Wohnrecht, und in welchen Fällen er die Immobilie zurückverlangen kann.Für Geschwister und andere Pflichtteilsberechtigte zählt eine Schenkung bei einem späteren Erbfall mit: Innerhalb der letzten zehn Jahre wird sie anteilig dem Nachlass hinzugerechnet (§ 2325 BGB). Für den Beschenkten gilt beim späteren Verkauf: Er übernimmt für die Spekulationsfrist den Anschaffungszeitpunkt des Schenkers (§ 23 Abs. 1 EStG). Mehr dazu unter Erbimmobilie verkaufen und im Ratgeber Erbe & Nachlass.
Abgrenzung: Schenkung vs. Erbschaft
| Schenkung | Erbschaft | |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | zu Lebzeiten | mit dem Tod |
| Steuer | Schenkungsteuer | Erbschaftsteuer |
| Freibeträge | gleich hoch, nach zehn Jahren erneut nutzbar | gleich hoch, je Erbfall |
| Grunderwerbsteuer | nein | nein |
| Rückforderung | bei Verarmung binnen 10 Jahren, grobem Undank oder vertraglichem Vorbehalt | entfällt |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Schenkung.
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Muss ich für eine geschenkte Immobilie Steuern zahlen?
Schenkungsteuer fällt nur an, soweit der Wert die Freibeträge übersteigt, bei Kindern 400.000 Euro je Elternteil innerhalb von zehn Jahren. Grunderwerbsteuer fällt bei einer reinen Schenkung nicht an.
Kann eine Schenkung zurückgefordert werden?
Ja, wenn der Schenker innerhalb von zehn Jahren seit der Schenkung verarmt oder bei grobem Undank des Beschenkten. Weitere Rückforderungsrechte müssen im Schenkungsvertrag ausdrücklich vereinbart werden.
Braucht eine Schenkung einer Immobilie einen Notar?
Ja, der Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden. Ohne Beurkundung ist er nicht wirksam, bis Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind.
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