Lexikon · Staffelmiete
Staffelmiete – Regeln, Mietpreisbremse und Beispiel
Bei der Staffelmiete steigt die Miete zu festen Terminen um vorab vereinbarte Beträge. Regeln, Mietpreisbremse, Kündigungsverzicht und Rechenbeispiel.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Staffelmiete ist eine schriftliche Vereinbarung, nach der sich die Miete zu festgelegten Zeitpunkten um vorab bestimmte Geldbeträge ändert (§ 557a BGB). Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten; weitere Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind während der Laufzeit ausgeschlossen. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt sie für jede einzelne Stufe.
Auch: Staffelmietvertrag, Was ist eine Staffelmiete, Staffelmiete Mietpreisbremse, Staffelmiete Kündigungsverzicht
Was ist eine Staffelmiete?
Mit einer Staffelmiete wissen beide Seiten von Anfang an, wie sich die Miete entwickelt. Die Regeln:
Form: schriftlich, jede Miete oder Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen, nicht als Prozentsatz (§ 557a Abs. 1 BGB).Dauer jeder Stufe: mindestens ein Jahr.Ausschluss anderer Erhöhungen: keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete und keine Modernisierungsumlage während der Laufzeit (§ 557a Abs. 2 BGB).Kündigungsverzicht: Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).Mietpreisbremse: gilt für jede einzelne Stufe; maßgeblich ist die Vergleichsmiete zum Zeitpunkt, an dem die Stufe fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB).
Voraussetzungen für einen wirksamen Staffelmietvertrag
Eine Staffelmiete ist nur wirksam, wenn die Vereinbarung die gesetzlichen Anforderungen erfüllt (§ 557a BGB):
Schriftlich: Die Staffeln stehen im unterschriebenen Mietvertrag oder in einer schriftlichen Zusatzvereinbarung.Beträge in Euro: Für jede Stufe steht die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag als Geldbetrag fest, etwa „ab 1. Januar 2028: 900 Euro“. Eine Angabe wie „plus 3 Prozent jährlich“ genügt nicht.Feste Zeitpunkte: Es muss klar sein, ab wann jede Stufe gilt; zwischen zwei Stufen liegt mindestens ein Jahr.Zulässige Höhe: In Köln muss jede Stufe die Grenzen der Mietpreisbremse einhalten, sofern keine Ausnahme greift.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Staffelvereinbarung nicht wirksam. Dann bleibt es bei der vereinbarten Ausgangsmiete, und Erhöhungen richten sich nach den allgemeinen Regeln (§ 557 Abs. 3 BGB), also vor allem nach der Vergleichsmiete.
Beispiel aus Köln: Neubau oder Bestand
Ein Eigentümer vermietet eine Neubauwohnung in Köln-Mülheim ab 2026 für 1.200 Euro kalt mit Staffeln von plus 30 Euro jährlich bis 2030 (Werte angenommen). Weil die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, gilt die in Köln sonst anwendbare Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB).Bei einer Bestandswohnung müsste er dagegen jede Staffel daran messen, dass sie zum Zeitpunkt der Fälligkeit nicht mehr als 10 Prozent über der dann geltenden Vergleichsmiete liegt. Eine zu hohe Staffel wäre insoweit unwirksam; bereits wirksam erreichte Mieten bleiben bestehen.
Staffelmiete berechnen: Rechenbeispiel mit Mietpreisbremse
Beispiel mit angenommenen Werten: Eine 70-Quadratmeter-Bestandswohnung in Köln-Sülz wird ab Januar 2026 für 840 Euro kalt vermietet, mit Staffeln von plus 30 Euro zum 1. Januar jedes Folgejahres. Die zulässige Höhe jeder Stufe ist die Vergleichsmiete im Zeitpunkt der Fälligkeit plus 10 Prozent.
| Stufe | Vereinbart | Vergleichsmiete (angenommen) | Zulässig (+10 %) | Geschuldet |
|---|---|---|---|---|
| 01/2026 | 840 € (12,00 €/m²) | 11,00 €/m² | 12,10 €/m² = 847,00 € | 840,00 € |
| 01/2027 | 870 € (12,43 €/m²) | 11,40 €/m² | 12,54 €/m² = 877,80 € | 870,00 € |
| 01/2028 | 900 € (12,86 €/m²) | 11,60 €/m² | 12,76 €/m² = 893,20 € | 893,20 € |
| 01/2029 | 930 € (13,29 €/m²) | 11,90 €/m² | 13,09 €/m² = 916,30 € | 916,30 € |
Ab 2028 liegen die vereinbarten Stufen über der Grenze; insoweit sind sie unwirksam, der Mieter schuldet nur den zulässigen Betrag. Die in einer früheren Stufe wirksam erreichte Miete bleibt aber erhalten (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, entfällt diese Prüfung (§ 556f BGB).
Fristen und Kündigung bei der Staffelmiete
Mindestdauer je Stufe: ein Jahr (§ 557a Abs. 2 BGB). Die Erhöhung wird zum vereinbarten Termin fällig, ohne dass der Vermieter sie gesondert verlangen muss.Kündigungsverzicht: Der Mieter kann für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung auf sein Kündigungsrecht verzichten; kündigen kann er frühestens zum Ablauf dieser vier Jahre (§ 557a Abs. 3 BGB). Ein längerer Verzicht ist insoweit unwirksam.Andere Erhöhungen: Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und Modernisierungsumlagen ausgeschlossen. Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen bleiben möglich, weil das Gesetz nur die §§ 558 bis 559b ausschließt.Nach der letzten Stufe: Die zuletzt erreichte Miete gilt weiter. Danach kann der Vermieter wieder die Zustimmung zu einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB), in Köln mit einer Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren.
Typische Fehler beim Staffelmietvertrag
Staffeln in Prozent statt in Euro formuliert;zwei Stufen innerhalb von weniger als zwölf Monaten;Stufen über der Mietpreisbremse, ohne dass eine Ausnahme greift oder ohne dass der Vermieter die Ausnahme vor Vertragsschluss in Textform offengelegt hat (§ 556g Abs. 1a BGB);Modernisierungsumlage oder Mieterhöhungsverlangen während der Laufzeit;ein Kündigungsverzicht des Mieters über vier Jahre hinaus;Staffeln, die weit über das Jahr 2029 hinausreichen, ohne zu bedenken, dass sich die Rechtslage zur Mietpreisbremse ändern kann.
Staffelmiete in Köln: was gilt
Köln steht als Nr. 28 in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW vom 28.01.2025, GV. NRW. S. 111, geändert am 28.10.2025, GV. NRW. S. 848). Für Köln bedeutet das:
Mietpreisbremse: Sie gilt bis zum 31. Dezember 2029 (§ 3 Abs. 2 Satz 1 MietSchVO NRW) und damit für jede Stufe, die bis dahin fällig wird. Für spätere Stufen kommt es auf die dann geltende Rechtslage an.Kappungsgrenze 15 Prozent: Sie gilt in Köln bis zum 28. Februar 2030 (§ 3 Abs. 2 Satz 2 MietSchVO NRW), spielt aber erst nach Ende der Staffel eine Rolle.Vergleichsmiete: Maßstab ist meist der Mietspiegel Köln der Rheinischen Immobilienbörse e.V.Streitfälle: Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2 a GVG), in Köln die Mietabteilungen 201 bis 227 des Amtsgerichts Köln, Luxemburger Straße.
Quellen: MietSchVO NRW § 1, § 3 Abs. 2 und Anlage Nr. 28 (recht.nrw.de, abgerufen 12.10.2026); Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 160, Lizenz dl-de/zero-2-0; Amtsgericht Köln (ag-koeln.nrw.de).
Was bedeutet das für Eigentümer?
Staffelmieten bringen Planbarkeit, besonders bei Neubauten und für Käufer, die eine Finanzierung kalkulieren. Achten Sie bei Bestandswohnungen auf die Mietpreisbremse für jede Stufe. Beim Verkauf gehört die Staffelvereinbarung zu den Unterlagen; Käufer rechnen mit den künftigen Staffeln, aber auch mit dem Ende der Staffel. Alternativen erklären Indexmiete und Kappungsgrenze; den Wert vermieteter Objekte zeigt das Ertragswertverfahren. Wie Gutachter vermietete Wohnungen bewerten, lesen Sie unter Immobilienbewertung in Köln; eine erste Einschätzung gibt die Online-Bewertung.Wie Mieten in die Rendite eingehen, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen. Den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung beschreibt die Seite Wohnung verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Staffelmiete vs. Indexmiete
| Staffelmiete | Indexmiete | |
|---|---|---|
| Anpassung | feste, vorab vereinbarte Beträge | nach Verbraucherpreisindex |
| Planbarkeit | vollständig planbar | abhängig von der Inflation |
| Mietpreisbremse | gilt für jede Stufe | gilt nur für die Ausgangsmiete |
| Rechtsgrundlage | § 557a BGB | § 557b BGB |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Weiterlesen zum Thema
Verwandte Begriffe.
FAQ
Häufige Fragen zu
Staffelmiete.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist eine Staffelmiete?
Eine Staffelmiete ist eine schriftliche Vereinbarung, nach der die Miete zu festen Zeitpunkten um vorab bestimmte Eurobeträge steigt. Jede Stufe gilt mindestens ein Jahr. Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und Modernisierungsumlagen ausgeschlossen; beide Seiten können die Entwicklung der Miete von Anfang an planen.
Wie oft darf die Miete bei einer Staffelmiete steigen?
Höchstens einmal im Jahr, denn jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten. Die einzelnen Erhöhungen oder die jeweilige Miete müssen als Geldbetrag im Vertrag stehen; eine Angabe in Prozent reicht nicht aus.
Kann der Mieter bei einer Staffelmiete kündigen?
Ein Kündigungsverzicht des Mieters ist bei einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung zulässig. Der Mieter kann dann frühestens zum Ablauf dieser vier Jahre mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn noch weitere Staffeln vereinbart sind.
Gilt die Mietpreisbremse für Staffelmieten?
Ja, in Gebieten mit Mietpreisbremse wie Köln für jede Stufe einzeln, gemessen an der Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Fälligkeit. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. In Köln gilt die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung NRW bis zum 31. Dezember 2029.
Muss der Vermieter die nächste Staffel ankündigen?
Nein. Die Erhöhung ergibt sich bereits aus dem Vertrag und wird zum vereinbarten Termin fällig. Eine Erklärung oder Zustimmung ist nicht nötig. Viele Vermieter erinnern trotzdem kurz vorher daran, damit der Mieter seinen Dauerauftrag rechtzeitig anpasst.
Was passiert nach der letzten Staffel?
Die zuletzt erreichte Miete gilt unverändert weiter, bis sich die Parteien auf eine neue Miete einigen oder der Vermieter eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Dabei gelten die üblichen Regeln einschließlich der Kappungsgrenze, die in Köln 15 Prozent in drei Jahren beträgt.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen