Lexikon · Wohnrecht
Wohnrecht – Definition und Bedeutung bei Immobilien
Das Wohnrecht erlaubt, eine Wohnung im Haus eines anderen lebenslang selbst zu nutzen. Was es für Schenkung, Erbe und Verkauf bedeutet, einfach erklärt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Das Wohnrecht, juristisch Wohnungsrecht, ist das im Grundbuch eingetragene Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB). Es ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1092, § 1090 Abs. 2 BGB mit § 1061 BGB).
Auch: Wohnungsrecht, lebenslanges Wohnrecht, dingliches Wohnrecht
Was bedeutet Wohnrecht genau?
Ausführlich: Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.Der Berechtigte darf die vereinbarten Räume selbst bewohnen und dabei seine Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Vermieten darf er nur, wenn das ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Für die gewöhnliche Unterhaltung der Räume ist er verantwortlich (§ 1041 BGB über § 1093).Vom dinglichen Wohnrecht im Grundbuch zu unterscheiden ist ein rein vertragliches Wohnrecht. Dieses bindet nur die Vertragspartner und kann gegenüber einem späteren Käufer schwächer sein.
Beispiel aus Köln
Eine Mutter überträgt ihr Zweifamilienhaus in Köln-Porz an ihre Tochter und behält sich ein Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung vor. Die Tochter wird Eigentümerin und kann die obere Wohnung selbst nutzen oder vermieten. Das Erdgeschoss bleibt der Mutter auf Lebenszeit vorbehalten. Zur Einordnung: 2025 wurden in Köln 1.406 Ein- und Zweifamilienhäuser für zusammen 921,59 Mio. Euro verkauft (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17), rechnerisch rund 655.000 Euro je Haus (eigene Rechnung). Ein solcher Wert gilt für ein frei nutzbares Haus; mit Wohnrecht im Erdgeschoss läge der erzielbare Preis spürbar darunter.Für spätere Pflichtteilsansprüche von Geschwistern gilt: Ein Wohnrecht nur an einem Teil des Hauses hindert den Beginn der Zehn-Jahres-Frist des § 2325 Abs. 3 BGB in der Regel nicht. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ob der Schenker die Immobilie im Wesentlichen weiter nutzt.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Eine Immobilie mit Wohnrecht kann verkauft werden, das Wohnrecht bleibt aber bestehen. Der Käufer erwirbt also ein Haus, das er zum Teil nicht nutzen kann, und kalkuliert entsprechend. Wer verkaufen möchte, klärt deshalb vorab, ob der Berechtigte einer Löschung gegen Ausgleich zustimmt oder ob ein Käufer gesucht wird, für den das Wohnrecht passt. Für geerbte Immobilien lesen Sie unsere Seite Erbimmobilie verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Wohnrecht vs. Nießbrauch
Beim Wohnrecht darf der Berechtigte nur selbst wohnen. Beim Nießbrauch darf er die Immobilie umfassend nutzen, also auch vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch ist damit das weitergehende Recht.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
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Erlischt ein Wohnrecht, wenn das Haus verkauft wird?
Nein, ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt beim Verkauf bestehen und bindet auch den Käufer. Es endet erst mit dem Tod des Berechtigten oder wenn er der Löschung zustimmt, häufig gegen eine Ausgleichszahlung.
Darf der Wohnrechtsinhaber die Wohnung vermieten?
Nur wenn ihm das ausdrücklich gestattet wurde. Ohne diese Erlaubnis darf er die Räume nur selbst nutzen und dabei seine Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen. Wer vermieten möchte, braucht eher einen Nießbrauch.
Ist ein Wohnrecht vererbbar?
Nein, das Wohnrecht ist an die Person gebunden, nicht übertragbar und erlischt mit ihrem Tod. Die Erben des Berechtigten erhalten es nicht; im Grundbuch kann es danach mit Sterbeurkunde gelöscht werden.
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