Immobilienmakler · Köln-Altstadt-Süd
Immobilienmakler in Köln-Altstadt-Süd – vom Neumarkt bis zum Rheinauhafen.
Sie möchten in Altstadt-Süd eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihr Veedel sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Altstadt-Süd · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Altstadt-Süd wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
4.610 bis 10.400 €/m²
Bodenwert
2.090 bis 2.420 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Altstadt-Süd in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Altstadt-Süd sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für Altstadt-Süd mit 27.851 Einwohnern und rund 18.600 Wohnungen auf 2,3 km² ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.610 bis 10.400 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwerte (3 Zonen) |
| Bauland Wohnen | 2.090 bis 2.420 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (2 Zonen) |
| Bauland Misch-/Kerngebiet | 1.470 bis 4.450 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −19,3 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +28,5 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +0,0 % bis +5,1 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 5.841 €/m² Wohnfläche | 126 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Altstadt-Süd tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Altstadt-Süd im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Umgewandelte Wohnung | 24 | 491.687 € | 73 m² | 6.708 € | 4.633 bis 10.610 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 126 | 449.616 € | 70 m² | 5.841 € | 1.346 bis 19.630 € |
| Baujahre vor 1941 | 7 | 894.286 € | 84 m² | 8.296 € | 5.730 bis 18.489 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 94 | 327.735 € | 63 m² | 5.062 € | 1.346 bis 7.634 € |
| Baujahre ab 1991 | 20 | 894.950 € | 103 m² | 8.711 € | 4.643 bis 19.630 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
126 Bestandswohnungen wurden 2025 in Altstadt-Süd weiterverkauft, im Mittel für 5.841 €/m² – bei einer Spanne von 1.346 bis 19.630 €/m². Den größten Teil stellen Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 mit 94 Verkäufen und im Mittel 5.062 €/m². Jüngere Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen bei 8.711 €/m², sieben Altbauwohnungen vor 1941 bei 8.296 €/m². Wohnungen nach Umwandlung kosteten im Mittel 6.708 €/m². Hausverkäufe weist der Bericht für Altstadt-Süd nicht aus.Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Altstadt-Süd
Eigentumswohnungen: drei Zonen, drei Normobjekte.
Für Eigentumswohnungen gibt es in Altstadt-Süd drei Immobilienrichtwert-Zonen. Die Zonen Altstadt Süd und Severins-Viertel beziehen sich auf eine Wohnung mit Baujahr 1952 und 41 bis 80 m², die Zone Rheinauhafen auf eine Wohnung mit Baujahr 2005 und 121 bis 151 m² Wohnfläche.
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Altstadt SüdNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 4.520 | 4.660 | 4.610 | 4.610 | 4.610 | +0,0 % |
| Severins-ViertelNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 5.400 | 5.400 | 4.750 | 4.750 | 4.990 | +5,1 % |
| RheinauhafenNormobjekt Baujahr 2005, 121-151 m² | 10.280 | 10.690 | 9.620 | 10.100 | 10.400 | +3,0 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
In der Zone Altstadt Süd liegt der Richtwert bei 4.610 €/m² und ist seit 2024 unverändert. Im Severins-Viertel lag er 2022 bei 5.400 €/m², sank 2024 auf 4.750 €/m² und liegt zum Stichtag 2026 bei 4.990 €/m² – rund 5 % über dem Vorjahr.Die Zone Rheinauhafen erreicht 10.400 €/m². Der Wert gilt für die Wohnungen im umgebauten Hafenareal, dessen Bebauungsplan seit 2002 rechtskräftig ist, und für ein deutlich jüngeres und größeres Normobjekt. Auf eine Altbau- oder Nachkriegswohnung im übrigen Stadtteil lässt er sich nicht übertragen.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Altstadt-Süd
Häuser und Grundstücke: der Bodenwert als Rahmen.
Von den 2.340 Wohngebäuden in Altstadt-Süd sind 12,0 % Ein- und Zweifamilienhäuser; den Bestand prägen mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser. Einen Immobilienrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser weist BORIS-NRW für Altstadt-Süd nicht aus. Amtlicher Anhaltspunkt sind die Bodenrichtwerte.
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mauritiussteinweg 41-47 | MischgebietIV Geschosse, GFZ 2,1 | 1.580 | 2.530 | 2.040 | −19,4 % |
| Waisenhausgasse 31-39 | besonderes WohngebietIV Geschosse, GFZ 2,3 | 1.630 | 2.590 | 2.090 | −19,3 % |
| Große Witschgasse 3-11 | MischgebietIV Geschosse, GFZ 2,1 | 1.500 | 2.400 | 1.940 | −19,2 % |
| Cäcilienstr. 30-42 | KerngebietV-VII Geschosse, GFZ 4,0 | 2.250 | 3.130 | 2.530 | −19,2 % |
| Achterstr. 24-30 | besonderes WohngebietIV Geschosse, GFZ 2,8 | 1.880 | 3.000 | 2.420 | −19,3 % |
| Im Sionstal 2-14 | MischgebietIV Geschosse, GFZ 2,3 | 1.460 | 2.320 | 1.870 | −19,4 % |
| Harry-Blum-Platz | KerngebietV-VII Geschosse, GFZ 5,0 | 3.950 | 5.500 | 4.450 | −19,1 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Mauritiussteinweg 41-47Waisenhausgasse 31-39Große Witschgasse 3-11
So lesen Sie die Werte
Die beiden Wohnzonen sind als besondere Wohngebiete mit vier Geschossen ausgewiesen: 2.090 €/m² an der Waisenhausgasse im Pantaleonsviertel und 2.420 €/m² an der Achterstraße im Severinsviertel. In den Mischgebieten reichen die Werte von 1.870 €/m² Im Sionstal bis 2.180 €/m² an der Severinstraße.Die Kerngebietswerte gelten für Innenstadtgrundstücke mit Geschäfts- und Büronutzung und einer höheren zulässigen Ausnutzung: 1.470 €/m² am Barbarossaplatz, 2.530 €/m² an der Cäcilienstraße und 4.450 €/m² am Harry-Blum-Platz im Rheinauhafen, dort bei fünf bis sieben Geschossen und einer GFZ von 5,0. Für ein Wohnhaus sind sie nur bedingt ein Maßstab.Seit 2022 sind die Bodenwerte für Wohnen um rund ein Fünftel gesunken, gegenüber 2018 liegen sie knapp 30 % höher. Der Rückgang seit 2022 zieht sich in ähnlicher Größe durch alle Zonen des Stadtteils.Für Ihr Haus zählen neben dem Boden das Baujahr, der Zustand, die Energiebilanz und die Ausnutzung des Grundstücks. Das sehen wir uns vor Ort an.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Römische Gründung, sechs Veedel.
Altstadt-Süd umfasst im Wesentlichen den südlichen Teil der historischen Innenstadt, die bis 1881 von der mittelalterlichen Stadtmauer begrenzt wurde. Ihre Veedel sind nach den Stiften und Klöstern benannt, die hier ansässig waren; Severinstorburg, Ulrepforte, Bayenturm und Hahnentor erinnern an die Stadtmauer.
01
Severinsviertel
Das „Vringsveedel“ rund um Severinstraße, St. Severin und Severinstorburg. An der Achterstraße liegt mit 2.420 €/m² der höchste Wohn-Bodenrichtwert des Stadtteils; hier gilt eine soziale Erhaltungssatzung.
02
Rheinauhafen
Der frühere Hafen wurde ab 2002 umgebaut, mit Kranhäusern, dem Lagerhaus „Siebengebirge“ von 1909/10 und Schokoladenmuseum. 14 Bauten stehen seit 1980 unter Denkmalschutz; am Harry-Blum-Platz gilt ein Kerngebiet-Wert von 4.450 €/m². Mehr zu Geschichte und Werten: Immobilienmakler im Rheinauhafen.
03
Pantaleonsviertel
Rund um St. Pantaleon im Westen des Stadtteils. An der Waisenhausgasse liegt der Bodenrichtwert für das besondere Wohngebiet bei 2.090 €/m².
04
Cäcilien- und Griechenmarktviertel
Am Josef-Haubrich-Hof liegen Volkshochschule und Zentralbibliothek, in der Nähe das Kulturquartier mit Rautenstrauch-Joest-Museum und Museum Schnütgen. Am Mauritiussteinweg beträgt der Bodenrichtwert 2.040 €/m².
05
Kapitol- und Georgsviertel
Zwischen St. Maria im Kapitol und St. Georg liegen Wohnstraßen im Mischgebiet, an der Großen Witschgasse mit einem Bodenrichtwert von 1.940 €/m².
06
Neumarkt und Mauritiusviertel
Der Neumarkt wurde im 11. Jahrhundert als „novus mercatus“ gegründet und ist heute einer der großen Nahverkehrsknoten der Innenstadt. Zum Barbarossaplatz hin gilt ein Kerngebiet-Wert von 1.470 €/m².
Weitere Stadtteile im Bezirk Innenstadt: Altstadt-Nord · Deutz · Neustadt-Nord · Neustadt-Süd · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Milieuschutz, Hochwasser, Denkmal: was Eigentümer wissen sollten.
Milieuschutz im Severinsviertel: Seit dem 30. Januar 2020 gilt für das Severinsviertel eine soziale Erhaltungssatzung. Das Gebiet reicht grob von An St. Katharinen und Im Weichserhof im Norden bis zu Sachsenring und Ubierring im Süden, zwischen Ulrichgasse und Bayenstraße. Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden brauchen dort eine Genehmigung, auch wenn die Maßnahme baurechtlich genehmigungsfrei wäre. Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen sowie eine Ausstattung über dem zeitgemäßen Standard sind in der Regel nicht genehmigungsfähig; beim Verkauf von Wohngebäuden kann die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausüben, das Käufer mit einer Abwendungsvereinbarung abwenden können. Maßgeblich ist der Übersichtsplan mit Flurstücksliste – ob Ihre Adresse betroffen ist, prüfen wir vor dem Verkauf adressgenau.Hochwasser: Für das Rheinufer gilt die Hochwasserschutzzonenverordnung Altstadt Süd – Altstadt Nord der Stadtentwässerungsbetriebe aus dem Jahr 2010. Die mobilen Schutzanlagen sind bis zu einem Kölner Pegel von 11,30 m bemessen; einen absoluten Schutz gibt es nicht. Während des Einstaus gelten in den Schutzzonen besondere Pflichten, etwa Fahrzeuge zu entfernen und Öltanks gegen Aufschwimmen zu sichern.Nord-Süd-Stadtbahn: Am Waidmarkt setzt die KVB die beschädigte Baugrube instand. Erst wenn dort das Gleiswechselbauwerk fertig ist, kann die Nord-Süd-Stadtbahn vollständig in Betrieb gehen.Denkmalschutz: Ob ein Haus als Baudenkmal eingetragen ist, lässt sich über die Denkmalliste der Stadt Köln prüfen. Für Käufer bedeutet ein Eintrag Genehmigungspflichten bei Umbauten, aber auch erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungskosten (§§ 7i, 10f EStG). Den Einzelfall prüft der Steuerberater.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilporträt Altstadt-Süd, Kölner Stadtteilinformationen 2025, Soziale Erhaltungssatzung Severinsviertel mit Amtsblatt Nr. 4/2020 und FAQ, Pressemitteilung vom 09.10.2026, Nord-Süd-Stadtbahn Waidmarkt), LVR KuLaDig, StEB Köln (Hochwasserschutzzonenverordnung Altstadt Süd – Altstadt Nord). Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Altstadt-Süd für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
homéa Preisradar: Angebotspreise und Markttempo für Ihre AdresseImmobilienmakler Köln: alle Stadtteile im ÜberblickHaus verkaufen in KölnWohnung verkaufen in KölnImmobilienbewertung Köln: so entsteht der WertVor-Ort-Termin: was wir uns ansehenDer Verkaufsprozess in neun SchrittenUnterlagen für den VerkaufDiskret verkaufen, ohne InseratErbe, Scheidung und andere Lebenslagen
FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Altstadt-Süd.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Altstadt-Süd?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den beiden Wohnzonen bei 2.090 und 2.420 Euro je Quadratmeter Grundstück, in den Mischgebieten zwischen 1.870 und 2.180 Euro. Die Kerngebietswerte reichen von 1.470 Euro am Barbarossaplatz bis 4.450 Euro am Harry-Blum-Platz. Gegenüber 2022 sind die Wohn-Bodenwerte um rund 19 Prozent gesunken.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Altstadt-Süd?
Die Immobilienrichtwerte liegen zum 1. Januar 2026 bei 4.610 Euro (Zone Altstadt Süd), 4.990 Euro (Severins-Viertel) und 10.400 Euro (Rheinauhafen, Normobjekt Baujahr 2005) je Quadratmeter Wohnfläche. 2025 wurden 126 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 5.841 Euro je Quadratmeter.
Was bedeutet die Erhaltungssatzung im Severinsviertel für den Verkauf?
Der Verkauf selbst ist möglich. Die Stadt kann beim Verkauf von Wohngebäuden aber ihr Vorkaufsrecht ausüben, wenn der Käufer sich nicht per Abwendungsvereinbarung auf die Ziele der Satzung verpflichtet. Umbauten wie Wohnungsteilungen oder eine Ausstattung über dem zeitgemäßen Standard sind in der Regel nicht genehmigungsfähig. Ob Ihre Adresse im Gebiet liegt, prüfen wir anhand des Übersichtsplans.
Was kostet ein Immobilienmakler in Altstadt-Süd?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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