Ratgeber · Verkauf, Steuern & Recht
Bauen ohne Genehmigung in NRW – was erlaubt ist und was beim Verkauf zählt.
Gartenhaus, Carport, Terrassendach: Was die Landesbauordnung in der Fassung vom 1. September 2026 ohne Verfahren zulässt, wo die Grenzen liegen und warum nicht genehmigte Anbauten beim Verkauf zum Problem werden. Alle Grenzwerte geprüft am Gesetzestext.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓In NRW sind Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt verfahrensfrei, etwa ein Gartenhaus.
✓Garagen und Carports mit bis zu 3 Metern mittlerer Wandhöhe sind seit dem 1. September 2026 bis 50 Quadratmeter Brutto-Grundfläche verfahrensfrei (vorher bis 30 Quadratmeter), außer im Außenbereich.
✓Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei: Abstandsflächen, Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften gelten weiter.
✓Bei Bauten ohne erforderliche Genehmigung kann die Bauaufsicht die Nutzung untersagen oder die Beseitigung anordnen; das Bußgeld reicht bis 500.000 Euro.
✓Eine fehlende Baugenehmigung ist nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig ein Sachmangel – für Verkäufer und Käufer ein Thema vor dem Notartermin.
01Kurz beantwortet
Was dürfen Sie in NRW ohne Genehmigung bauen?
Bauen ohne Genehmigung ist in NRW für die Vorhaben erlaubt, die § 62 der Landesbauordnung als verfahrensfrei aufzählt: etwa Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 Kubikmeter, Garagen und Carports bis 50 Quadratmeter, Terrassenüberdachungen bis 30 Quadratmeter, Solaranlagen auf dem Dach sowie Mauern und Zäune bis 2 Meter Höhe. Alle anderen Vorhaben brauchen grundsätzlich eine Baugenehmigung.Grundsatz ist die Genehmigungspflicht: Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt (§ 60 Abs. 1 BauO NRW). Jede Grenze in § 62 ist wörtlich zu nehmen. Wer sie überschreitet, braucht für das ganze Vorhaben ein Verfahren.Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ist das Thema doppelt wichtig: Was ohne erforderliche Genehmigung gebaut wurde, taucht spätestens bei der Prüfung durch Käufer und Bank auf. Was das für den Immobilienverkauf bedeutet, erklärt der Abschnitt zum Verkauf weiter unten.
02§ 62 BauO NRW
Verfahrensfreie Vorhaben: die wichtigsten Grenzen.
Die Tabelle nennt die für Wohngrundstücke häufigsten Fälle. Maßgeblich ist der vollständige Wortlaut von § 62 BauO NRW.
Die größte Änderung zum 1. September 2026 betrifft Garagen und Carports: Die Grenze der Brutto-Grundfläche stieg von 30 auf 50 Quadratmeter. Für ein Gartenhaus kommt es auf den Brutto-Rauminhalt an, also auf das umbaute Volumen, nicht auf die Grundfläche. Ein Gartenhaus mit Schlafplatz, Toilette oder Ofen fällt nicht mehr unter Buchstabe a.
| Vorhaben | Verfahrensfrei bis | Fundstelle |
|---|---|---|
| Gartenhaus, Gerätehaus (ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten, Feuerstätten) | 75 m³ Brutto-Rauminhalt; im Außenbereich nur für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe | § 62 Abs. 1 Nr. 1 a |
| Garage, Carport (überdachter Stellplatz) | mittlere Wandhöhe 3 m, Brutto-Grundfläche insgesamt 50 m² (bis 31.08.2026: 30 m²); nicht im Außenbereich | § 62 Abs. 1 Nr. 1 b |
| Terrassenüberdachung | 30 m² Fläche und 4,50 m Tiefe | § 62 Abs. 1 Nr. 1 g |
| Balkonverglasung, Balkonüberdachung | 30 m² Grundfläche | § 62 Abs. 1 Nr. 1 g |
| Wintergarten | 30 m² Brutto-Grundfläche, Gebäudeklassen 1 bis 3, mindestens 3 m zur Nachbargrenze | § 62 Abs. 1 Nr. 1 g |
| Dachgaube | nur im Geltungsbereich einer Satzung, die Zulässigkeit, Standort und Größe regelt, und mit Bescheinigung der Standsicherheit | § 62 Abs. 1 Nr. 1 i |
| Solaranlage auf Dach oder Fassade | außer an Hochhäusern | § 62 Abs. 1 Nr. 3 a |
| Freistehende Solaranlage | 3 m Höhe und 100 m² Grundfläche | § 62 Abs. 1 Nr. 3 b |
| Wärmepumpe | als Anlage der Ver- und Entsorgung; Bescheinigung über die Einhaltung der Vorschriften vor Errichtung | § 62 Abs. 1 Nr. 4 d |
| Mauer, Stützmauer, Zaun | 2 m Höhe; nicht im Außenbereich | § 62 Abs. 1 Nr. 7 a |
| Schwimmbecken | 100 m³ Beckeninhalt; im Außenbereich nur als Nebenanlage eines höchstens 50 m entfernten Gebäudes mit Aufenthaltsräumen | § 62 Abs. 1 Nr. 10 a |
| Nicht überdachte Pkw-Stellplätze | insgesamt 100 m² | § 62 Abs. 1 Nr. 14 c |
| Fenster, Türen, Außenwanddämmung, Bedachung | außer an Hochhäusern; örtliche Bauvorschriften beachten | § 62 Abs. 1 Nr. 11 c–e |
| Terrasse, Pergola, Markise, Hauseingangsüberdachung | als unbedeutende Anlagen | § 62 Abs. 1 Nr. 15 f |
| Instandhaltungsarbeiten | ohne Grenze | § 62 Abs. 4 |
Quelle: Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018) in der ab 01.09.2026 geltenden Fassung, zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.07.2026 (GV. NRW. S. 537), recht.nrw.de, abgerufen am 12.10.2026. Änderung der Carport-Grenze: Art. 1 des Gesetzes vom 21.07.2026, GV. NRW. 2026 S. 537.
03Nicht verfahrensfrei
Was in NRW eine Genehmigung braucht.
Genehmigungspflichtig sind alle Vorhaben, die nicht in § 62 oder in den anderen Ausnahmen stehen. Im Wohnbereich betrifft das vor allem:
Anbauten und Erweiterungen mit WohnraumUmbau von Keller, Garage oder Nebengebäude zu Wohnraum – das ist eine Nutzungsänderung (§ 60 Abs. 1 BauO NRW); verfahrensfrei nur unter den engen Voraussetzungen des § 62 Abs. 2Gartenhäuser über 75 m³ oder mit Aufenthaltsraum, Toilette oder FeuerstätteGaragen und Carports über 50 m² oder mit mehr als 3 m mittlerer WandhöheTerrassenüberdachungen über 30 m² oder tiefer als 4,50 mDachgauben außerhalb einer entsprechenden Satzung, soweit keine Genehmigungsfreistellung greift
Quelle: Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018) in der ab 01.09.2026 geltenden Fassung, zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.07.2026 (GV. NRW. S. 537), recht.nrw.de, abgerufen am 12.10.2026.
04§ 60 Abs. 2 und § 6 BauO NRW
Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei.
Die Genehmigungsfreiheit entbindet nicht von den Anforderungen anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften und lässt die Eingriffsbefugnisse der Bauaufsicht unberührt (§ 60 Abs. 2 BauO NRW). Niemand prüft vorher – die Verantwortung liegt bei Ihnen.
Abstandsflächen: Vor Außenwänden ist grundsätzlich eine Tiefe von 0,4 H, mindestens 3 Meter, freizuhalten. Vor Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen genügen 3 Meter (§ 6 Abs. 5).Bauen an der Grenze: Ohne eigene Abstandsfläche zulässig sind unter anderem Gebäude bis 30 m³ ohne Aufenthaltsräume sowie Garagen, jeweils mit bis zu 3 Metern mittlerer Wandhöhe, Wärmepumpen, gebäudeunabhängige Solaranlagen bis 3 Meter Höhe und Einfriedungen bis 2 Meter (§ 6 Abs. 8). Ein 75-m³-Gartenhaus darf also verfahrensfrei sein und trotzdem nicht an der Grenze stehen.Länge der Grenzbebauung: Gebäude und Garagen nach dieser Regel, Solaranlagen und Wärmepumpen dürfen je Nachbargrenze zusammen höchstens 9 Meter und auf dem Grundstück insgesamt höchstens 18 Meter lang sein (§ 6 Abs. 8 Satz 3).Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften: Sie können Nebenanlagen, Carports oder Gestaltungen an bestimmten Stellen ausschließen, auch wenn das Vorhaben nach § 62 verfahrensfrei wäre.Denkmalschutz, Brand- und Immissionsschutz: Diese Vorschriften gelten unabhängig von der Verfahrensfreiheit. Bei Baudenkmälern sprechen Sie vorher mit der Unteren Denkmalbehörde.
Quelle: Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018) in der ab 01.09.2026 geltenden Fassung, zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.07.2026 (GV. NRW. S. 537), recht.nrw.de, abgerufen am 12.10.2026.
05§ 63 BauO NRW
Genehmigungsfreistellung: bauen nach Anzeige.
Die Genehmigungsfreistellung ist kein Verzicht auf Unterlagen, sondern ein vereinfachter Weg: Liegt das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, entspricht es dessen Festsetzungen und ist die Erschließung gesichert, reichen Sie die Unterlagen bei der Bauaufsicht ein. Einen Monat nach Eingang dürfen Sie beginnen, wenn die Gemeinde nicht erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll (§ 63 Abs. 2 und 3).Seit dem 1. September 2026 ist § 63 neu gefasst. Neu ist, dass im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch auch die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben freigestellt sein kann, wenn die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde kein Verfahren verlangt (§ 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2).Für Verkauf und Kauf heißt das: Bei einem Dachausbau ab September 2026 gibt es unter Umständen keine Baugenehmigung, sondern eingereichte Freistellungsunterlagen. Diese gehören in die Verkaufsunterlagen.
Quelle: Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018) in der ab 01.09.2026 geltenden Fassung, zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.07.2026 (GV. NRW. S. 537), recht.nrw.de, abgerufen am 12.10.2026.
06Folgen
Was bei einem Schwarzbau droht.
Die Bauaufsicht hat abgestufte Befugnisse. Welche sie nutzt, hängt davon ab, ob nur die Genehmigung fehlt oder das Vorhaben auch inhaltlich gegen Vorschriften verstößt.
Ist ein Vorhaben genehmigungsfähig, lässt es sich in vielen Fällen über einen nachträglichen Bauantrag legalisieren. Verstößt es gegen Abstandsflächen oder den Bebauungsplan, kommen eine Abweichung, eine Befreiung oder der Rückbau in Betracht. Eine Abweichung von den Abstandsflächen ist nach § 6 Abs. 13 BauO NRW möglich, wenn deren Schutzziele gewahrt bleiben.Ein Schwarzbau verschwindet nicht mit dem Eigentümerwechsel. Die Befugnisse der Bauaufsicht beziehen sich auf die Anlage; wer sie später kauft, übernimmt das Problem.
| Maßnahme | Voraussetzung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Einstellung der Arbeiten | Anlage wird im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, geändert oder beseitigt | § 81 Abs. 1 BauO NRW |
| Nutzungsuntersagung | Anlage wird im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, etwa Wohnen in einem nicht genehmigten Anbau | § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW |
| Teilweise oder vollständige Beseitigung | Anlage widerspricht dem Recht, und rechtmäßige Zustände lassen sich nicht auf andere Weise herstellen | § 82 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW |
| Bußgeld | Errichten, Ändern, Nutzen oder Nutzungsänderung ohne erforderliche Baugenehmigung, vorsätzlich oder fahrlässig | § 86 Abs. 1 Satz 1 Nr. 14 und Abs. 3 BauO NRW: bis 500.000 Euro |
Quelle: Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018) in der ab 01.09.2026 geltenden Fassung, zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.07.2026 (GV. NRW. S. 537), recht.nrw.de, abgerufen am 12.10.2026.
07Beim Verkauf
Nicht genehmigter Anbau: was Verkäufer und Käufer wissen sollten.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine fehlende Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel darstellt (Urteil vom 12. April 2013, V ZR 266/11).
Kaufverträge über gebrauchte Häuser enthalten meist einen Gewährleistungsausschluss. Darauf kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Arglist setzt nach dem genannten Urteil mindestens bedingten Vorsatz voraus; dass sich dem Verkäufer der Mangel hätte aufdrängen müssen, genügt nicht. Die Voraussetzungen der Arglist muss in der Regel der Käufer beweisen.Für Verkäufer folgt daraus: Prüfen Sie vor der Vermarktung, ob Wohnfläche, Anbauten und Dachausbau mit der Bauakte übereinstimmen. Abweichungen legen Sie offen und regeln sie im Kaufvertrag. Das schützt vor späteren Streitigkeiten und vor Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin. Wie sich ein ungeklärter Anbau auf den Preis auswirkt, klären wir bei der Immobilienbewertung.Für Käufer gilt: Den Mangel müssen Sie in der Regel selbst finden – vor der Unterschrift.
01
Bauakte einsehen
Mit schriftlicher Vollmacht aller Eigentümer bei der Bauaufsicht. Grundrisse und Wohnflächenberechnung mit Exposé und Besichtigung vergleichen.
02
Baulasten abfragen
Das Baulastenverzeichnis zeigt öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, etwa Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulasten.
03
Genehmigungsfähigkeit prüfen lassen
Bei Abweichungen eine bauvorlageberechtigte Fachperson prüfen lassen, ob eine nachträgliche Genehmigung realistisch ist.
04
Im Kaufvertrag regeln
Den Genehmigungsstand als Beschaffenheit festhalten, den Preis anpassen oder mit dem Notar einen Einbehalt bis zur Legalisierung vereinbaren.
Quellen: BGH, Urteil vom 12.04.2013, V ZR 266/11; § 444 BGB (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 12.10.2026.
08In Köln
Bauen ohne Genehmigung – Bauakte und Baulasten in Köln.
In Köln führt das Bauaufsichtsamt die archivierten Bauakten. Einsicht erhalten Eigentümer und von allen Eigentümern schriftlich Bevollmächtigte; andere Personen können Auskunft nach dem Informationsfreiheitsgesetz beantragen.
Beispielrechnung (fiktiv, zur Veranschaulichung): Ein Exposé für ein freistehendes Haus in Köln-Dellbrück nennt 158 Quadratmeter Wohnfläche. In der Bauakte genehmigt sind 122 Quadratmeter; ein Anbau und ein ausgebauter Spitzboden mit zusammen 36 Quadratmetern fehlen. Freistehende Häuser in Dellbrück wurden 2025 im Mittel zu 4.825 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Rechnerisch stehen damit 36 × 4.825 = 173.700 Euro im Raum, über die Käufer und Verkäufer reden werden. Das ist keine Bewertung – wie viel der nicht genehmigte Teil tatsächlich wert ist, hängt von seiner Genehmigungsfähigkeit ab.Wer in Köln ein Haus mit Anbauten verkauft, sollte die Bauakte deshalb vor dem ersten Inserat sichten. Hinweise für Hausverkäufer bündelt die Seite Haus verkaufen in Köln, für Käufer der Käufer-Guide.
| Leistung der Stadt Köln | Gebühr |
|---|---|
| Bauakte: Bereitstellung 1 Aktenordner (1 Stunde Einsicht) | 33 Euro |
| Bauakte: 2 bis 5 Aktenordner (1 Stunde) | 41 Euro |
| Bauakte: 6 bis 10 Aktenordner (1 Stunde) | 49 Euro |
| Kopie aus der Bauakte, je DIN-A4- oder DIN-A3-Seite | 1 Euro |
| Baulastenverzeichnis: Negativattest (keine Baulast) je Grundstück | 30 Euro, online 15 Euro |
| Baulastenverzeichnis: Positivattest (Baulast vorhanden) | 50 Euro, bei umfangreichen Baulasten bis 150 Euro |
Quellen: Stadt Köln, „Archivierte Bauakten einsehen“ und „Baulastenverzeichnis“, abgerufen am 12.10.2026; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 78 (Dellbrück, freistehend, 7 Kauffälle 2025, arithmetisches Mittel 4.825 €/m² Wohnfläche), Lizenz dl-de/zero-2-0.
09Checkliste
Bevor Sie bauen oder verkaufen.
Vorhaben mit § 62 BauO NRW abgleichen und Maße genau ermitteln (Rauminhalt, Fläche, Tiefe, Wandhöhe)Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften für das Grundstück prüfenAbstandsflächen und Länge der Grenzbebauung (9 m je Grenze, 18 m insgesamt) nachmessenBei Baudenkmälern vorab die Untere Denkmalbehörde fragenVor dem Verkauf: Bauakte sichten und mit Exposé, Wohnflächenberechnung und Bestand vergleichenBaulastenverzeichnis abfragenAbweichungen fachlich prüfen lassen und offen kommunizierenGenehmigungsstand, Kaufpreis und gegebenenfalls einen Einbehalt im Notarvertrag regeln
10Unsere Rolle
Wie homéa beim Verkauf unterstützt.
Ob ein Vorhaben genehmigungsfähig ist, beurteilen Bauaufsicht, Architektin oder Architekt und im Streitfall die Gerichte – nicht ein Makler. Unsere Aufgabe ist eine andere: Beim Verkauf gleichen wir Exposé, Wohnflächenberechnung und Bauakte ab, bevor ein Preis kommuniziert wird. Hat ein Objekt unklare Anbauten, sagen wir das offen und empfehlen eine fachliche Prüfung.Zu den Unterlagen gehört auch ein gültiger Energieausweis – mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf. Verkaufen Sie ein vermietetes Haus, lesen Sie Vermieter will Haus verkaufen; überlegen Sie noch, ob Sie überhaupt verkaufen, hilft Haus vermieten oder verkaufen.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018), §§ 6, 60, 62, 63, 81, 82, 86, Fassung ab 01.09.2026Gesetz vom 21.07.2026, GV. NRW. 2026 S. 537 (Änderung der BauO NRW)§ 444 BGB – HaftungsausschlussBGH, Urteil vom 12.04.2013, V ZR 266/11Stadt Köln: Archivierte Bauakten einsehenStadt Köln: BaulastenverzeichnisGrundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 78
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Fragen zum
Bauen ohne Genehmigung in NRW
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie groß darf ein Gartenhaus in NRW ohne Baugenehmigung sein?
Bis 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt, wenn es keine Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten oder Feuerstätten hat. Im Außenbereich gilt das nur für Gebäude land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe. An der Grundstücksgrenze oder in der Abstandsfläche ist ein solches Gebäude grundsätzlich nur bis 30 Kubikmeter und 3 Meter mittlerer Wandhöhe zulässig; Abweichungen kann die Bauaufsicht im Einzelfall zulassen.
Brauche ich für einen Carport in NRW eine Baugenehmigung?
Nein, wenn die mittlere Wandhöhe höchstens 3 Meter und die Brutto-Grundfläche insgesamt höchstens 50 Quadratmeter beträgt und das Grundstück nicht im Außenbereich liegt. Die Grenze von 50 Quadratmetern gilt seit dem 1. September 2026, vorher lag sie bei 30. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften können einen Carport an bestimmten Stellen trotzdem ausschließen.
Ist eine Terrassenüberdachung in NRW genehmigungsfrei?
Ja, bis zu einer Fläche von 30 Quadratmetern und einer Tiefe von 4,50 Metern. Für Balkonüberdachungen und Balkonverglasungen gilt ebenfalls eine Grenze von 30 Quadratmetern Grundfläche. Unabhängig davon müssen Abstandsflächen, Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften eingehalten werden, denn die Verfahrensfreiheit ersetzt diese Regeln nicht.
Darf ich einen Wintergarten ohne Genehmigung bauen?
Ja, wenn er höchstens 30 Quadratmeter Brutto-Grundfläche hat, an ein Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 angebaut wird und mindestens 3 Meter Abstand zur Nachbargrenze einhält. Größere Wintergärten oder solche näher an der Grenze brauchen ein Verfahren. Wird der Wintergarten dauerhaft als Wohnraum genutzt, prüfen Sie zusätzlich die Anforderungen an Aufenthaltsräume.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung gebaut habe?
Die Bauaufsicht kann die Arbeiten einstellen, die Nutzung untersagen und, wenn sich rechtmäßige Zustände nicht anders herstellen lassen, die Beseitigung anordnen. Zusätzlich kann ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro verhängt werden. Ist das Vorhaben genehmigungsfähig, lässt es sich häufig über einen nachträglichen Bauantrag legalisieren.
Gilt Verfahrensfreiheit auch, wenn Abstandsflächen nicht eingehalten sind?
Verfahrensfrei bedeutet nur, dass kein Genehmigungsverfahren nötig ist. Alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten weiter, ausdrücklich auch die Abstandsflächen. Verstößt ein verfahrensfreies Vorhaben dagegen, kann die Bauaufsicht einschreiten. In der Abstandsfläche zulässig sind nur bestimmte Anlagen, etwa Gebäude bis 30 Kubikmeter ohne Aufenthaltsräume und Garagen bis 3 Meter mittlerer Wandhöhe.
Muss ich einen nicht genehmigten Anbau beim Verkauf offenlegen?
Eine fehlende Baugenehmigung ist nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig ein Sachmangel. Wer ihn arglistig verschweigt, kann sich auf einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht berufen. Für Verkäufer ist es deshalb sicherer, Abweichungen von der Bauakte offen anzusprechen und im Vertrag zu regeln, zum Beispiel über Beschaffenheit, Preis oder einen Einbehalt.
Wie sehe ich in Köln die Bauakte ein?
Eigentümer und von allen Eigentümern schriftlich Bevollmächtigte erhalten Einsicht in die archivierten Bauakten beim Bauaufsichtsamt der Stadt Köln. Die Bereitstellung eines Aktenordners kostet 33 Euro, Kopien 1 Euro je DIN-A4-Seite. Wer weder Eigentümer noch bevollmächtigt ist, kann schriftlich Auskunft nach dem Informationsfreiheitsgesetz beantragen.
Darf ich das Dachgeschoss ohne Genehmigung ausbauen?
Seit dem 1. September 2026 kann der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben im unbeplanten Innenbereich genehmigungsfrei gestellt sein. Sie reichen die Unterlagen bei der Bauaufsicht ein und dürfen nach einem Monat beginnen, wenn die Gemeinde kein Verfahren verlangt. Bautechnische Nachweise müssen trotzdem vorliegen.
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