Lexikon · AfA
AfA – Abschreibung bei Immobilien
Die AfA ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudes einer vermieteten Immobilie. Sätze nach § 7 EStG, Kaufpreisaufteilung und Beispiel aus Köln.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die AfA, Absetzung für Abnutzung, ist die steuerliche Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer; bei vermieteten Immobilien mindert sie als Werbungskosten die steuerpflichtigen Mieteinkünfte (§ 7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.
Auch: Absetzung für Abnutzung, Gebäudeabschreibung, Abschreibung Immobilie
Was bedeutet AfA genau?
Wer ein Gebäude zur Vermietung kauft oder baut, kann die Kosten nicht sofort, sondern verteilt über Jahre absetzen. Die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG:
Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31.12.2022: 3 Prozent pro JahrWohngebäude, fertiggestellt 1925 bis 2022: 2 ProzentGebäude, fertiggestellt vor 1925: 2,5 ProzentBetriebsgebäude im Betriebsvermögen, nicht Wohnzwecken dienend: unter bestimmten Voraussetzungen 3 Prozent
Daneben gibt es für neue Mietwohngebäude unter bestimmten Bedingungen eine degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und Sonderabschreibungen. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, kann sie, etwa mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer, nachgewiesen und eine höhere AfA angesetzt werden.Kaufpreisaufteilung: Der Kaufpreis ist auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen; das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Kaufnebenkosten werden anteilig dem Gebäude zugerechnet.
Beispiel aus Köln
Ein Investor kauft 2026 ein Mehrfamilienhaus in Köln-Ehrenfeld, Baujahr 1962, für 1,6 Millionen Euro; dazu kommen 128.000 Euro Kaufnebenkosten (Beispiel mit angenommenen Werten). Er teilt den Kaufpreis nach Bodenrichtwert und Gebäudewert auf: 600.000 Euro Boden, 1.000.000 Euro Gebäude. Von den Nebenkosten entfallen 62,5 Prozent auf das Gebäude, also 80.000 Euro.Die AfA-Bemessungsgrundlage beträgt 1.080.000 Euro, die jährliche AfA bei 2 Prozent 21.600 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent spart er damit rund 9.070 Euro Einkommensteuer im Jahr (eigene Rechnung, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).
Was bedeutet das für Eigentümer?
Die AfA ist für Käufer von Renditeobjekten ein wichtiger Teil der Kalkulation; ein hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis erhöht sie. Für Verkäufer gilt: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen so den steuerpflichtigen Gewinn; mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Mehr auf unserer Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; einen ersten Wert gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: AfA vs. Erhaltungsaufwand
| AfA | Erhaltungsaufwand | |
|---|---|---|
| Was | Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes | Reparaturen, Instandhaltung |
| Absetzung | verteilt über Jahrzehnte | in der Regel sofort |
| Achtung | anschaffungsnahe Herstellungskosten | hohe Ausgaben in den ersten drei Jahren nach Kauf können AfA-pflichtig werden |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
AfA.
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Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung?
Für Wohngebäude gilt nach § 7 Abs. 4 EStG linear: 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023, jeweils bezogen auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Für bestimmte Neubauten kommen degressive AfA und Sonderabschreibungen in Betracht.
Kann ich das Grundstück abschreiben?
Nein. Grund und Boden nutzen sich nicht ab, deshalb wird nur der Gebäudeanteil abgeschrieben. Der Kaufpreis ist dafür auf Boden und Gebäude aufzuteilen; das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe bereit, im Zweifel hilft ein Gutachten oder Ihr Steuerberater.
Gibt es AfA bei selbst genutzten Immobilien?
Nein, die AfA mindert nur Einkünfte, die mit der Immobilie erzielt werden, vor allem aus Vermietung. Wer selbst einzieht, kann das Gebäude nicht abschreiben. Wird nur ein Teil vermietet, etwa eine Einliegerwohnung, ist die AfA auf diesen Teil beschränkt.
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