Lexikon · Eigenkapital
Eigenkapital – Definition beim Immobilienkauf
Eigenkapital ist der Teil des Kaufs, den Sie ohne Kredit bezahlen. Wie viel Banken erwarten, was als Eigenkapital zählt, mit Rechenbeispiel aus Köln.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Eigenkapital ist bei einer Immobilienfinanzierung der Teil der Gesamtkosten, den Käufer aus eigenen Mitteln bezahlen, also ohne Darlehen, etwa aus Ersparnissen, Wertpapieren oder einer Schenkung. Je höher das Eigenkapital, desto kleiner das Darlehen und desto günstiger meist der Zins. Banken erwarten meist, dass es mindestens die Kaufnebenkosten deckt.
Auch: Eigenkapital Baufinanzierung, Eigenmittel, Eigenkapitalquote Immobilie
Was bedeutet Eigenkapital genau?
Banken prüfen vor jedem Immobilienkredit die Kreditwürdigkeit (§ 505a BGB). Das Eigenkapital ist dabei ein zentraler Faktor. Als Eigenkapital gelten in der Regel:
Guthaben auf Giro-, Tages- und FestgeldkontenWertpapiere wie Aktien oder Fonds, mit Abschlag für KursrisikenBausparguthaben und zuteilungsreife BausparverträgeSchenkungen oder Erbschaften, etwa von den ElternGrundstück im eigenen Eigentum, wenn darauf gebaut wirdEigenleistung beim Bau, von Banken meist nur begrenzt anerkannt
Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. Als Faustregel gilt: Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Wie viel eine Bank verlangt, hängt von Einkommen, Objekt und Beleihungswert ab.
Beispiel aus Köln
Ein Paar kauft eine Eigentumswohnung in Köln-Ehrenfeld für 400.000 Euro (Annahme). Die Kaufnebenkosten ohne Makler betragen rund 32.000 Euro: 26.000 Euro Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent in NRW) und rund 6.000 Euro für Notar und Grundbuch (eigene Schätzung mit etwa 1,5 Prozent). Der Gesamtbedarf liegt damit bei 432.000 Euro.Das Paar bringt 112.000 Euro Eigenkapital ein: 32.000 Euro für die Nebenkosten und 80.000 Euro, also 20 Prozent des Kaufpreises. Das Darlehen beträgt damit 320.000 Euro oder 80 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Sollzins von 3,6 Prozent und 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von 1.493,33 Euro (Annahme).Hätte das Paar nur die Nebenkosten selbst bezahlt, läge das Darlehen bei 400.000 Euro. Die Rate wäre dann bei gleichem Zins und gleicher Tilgung 1.866,67 Euro; viele Banken verlangen für eine solche Vollfinanzierung zudem einen höheren Zins.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Käufer entscheidet das Eigenkapital, welcher Kaufpreis finanzierbar ist. Für Verkäufer heißt das: Interessenten mit Finanzierungszusage und ausreichend Eigenkapital machen den Verkauf planbarer. Lassen Sie sich vor der Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung zeigen. Mehr zum Ablauf im Ratgeber Kaufen und Bauen; einen ersten Wert Ihrer Immobilie liefert die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Eigenkapital vs. Fremdkapital
| Eigenkapital | Fremdkapital | |
|---|---|---|
| Herkunft | eigene Mittel | Darlehen der Bank |
| Kosten | entgangene Zinsen auf Erspartes | Sollzins, Gebühren |
| Rückzahlung | keine | über die Annuität |
| Wirkung | senkt Zins und Rate | erhöht Belastung |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
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Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Eine feste Regel gibt es nicht. Üblich ist, mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu zahlen; mit zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises erhalten Käufer meist bessere Konditionen.
Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Manche Banken bieten Vollfinanzierungen an, meist nur bei gutem, sicherem Einkommen und mit einem Zinsaufschlag. Rate und Risiko sind dann deutlich höher, weil auch die Kaufnebenkosten über das Darlehen laufen und kaum finanzieller Puffer bleibt.
Zählt eine Schenkung der Eltern als Eigenkapital?
Ja, Geld, das Ihnen geschenkt wurde, gilt als Eigenkapital. Ein Darlehen der Eltern bewerten Banken dagegen oft anders. Beachten Sie die Freibeträge der Schenkungsteuer; für Kinder liegen sie bei 400.000 Euro je Elternteil innerhalb von zehn Jahren.
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