Lexikon · Annuität
Annuität – Definition und Beispielrechnung
Die Annuität ist die gleichbleibende Rate eines Immobilienkredits aus Zins- und Tilgungsanteil. So wird sie berechnet, mit Beispiel aus Köln.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Annuität ist die gleichbleibende Zahlung, mit der ein Annuitätendarlehen zurückgezahlt wird, und besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer, während die Rate gleich bleibt.
Auch: Annuitätendarlehen, Annuitätenrate, Kreditrate Immobilie
Was bedeutet Annuität genau?
Das Annuitätendarlehen ist die übliche Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die Annuität wird meist so festgelegt:
Formel: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) = Jahresannuität; geteilt durch zwölf ergibt sich die Monatsrate.Zinsanteil: Restschuld × Sollzins ÷ 12, er sinkt mit jeder Zahlung.Tilgungsanteil: Rate minus Zinsanteil, er steigt mit jeder Zahlung.Laufzeit: Die Rate gilt für die Dauer der Sollzinsbindung; danach wird sie mit dem neuen Zins neu berechnet.
Banken nennen im Angebot den Sollzins und den effektiven Jahreszins, der weitere Kosten einbezieht (§ 16 PAngV). Für die Rate zählt der Sollzins.
Beispiel aus Köln
Ein Paar finanziert eine Wohnung in Köln-Ehrenfeld mit einem Darlehen von 320.000 Euro. Der Sollzins beträgt 3,6 Prozent, die anfängliche Tilgung 2 Prozent (Beispiel mit angenommenen Werten; alle Ergebnisse eigene Rechnung).
Jahresannuität: 320.000 × 5,6 % = 17.920 EuroMonatsrate: 1.493,33 EuroErste Rate: 960,00 Euro Zinsen und 533,33 Euro TilgungRestschuld nach 10 Jahren: rund 243.100 EuroVollständige Rückzahlung bei gleichem Zins: nach knapp 29 Jahren
Mit 3 Prozent Tilgung stiege die Rate auf 1.760 Euro. Dafür wäre der Kredit bei gleichem Zins nach rund 22 Jahren getilgt und die Restschuld nach 10 Jahren läge bei rund 204.700 Euro.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Planen Sie die Annuität so, dass sie auch bei steigenden Lebenshaltungskosten tragbar bleibt, und rechnen Sie mit dem Zins nach Ablauf der Zinsbindung. Wer eine finanzierte Immobilie verkauft, sollte die Restschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung kennen. Mehr zum Kauf im Ratgeber Kaufen und Bauen; was Ihre Immobilie heute wert ist, zeigt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen
| Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen | |
|---|---|---|
| Rate | gleichbleibend | sinkend |
| Tilgungsanteil | steigt | gleichbleibend |
| Anfangsbelastung | niedriger | höher |
| Verbreitung | Standard bei Baufinanzierung | selten |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Annuität.
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Wie berechnet man die Annuität?
Darlehen mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung ergibt die Jahresrate, geteilt durch zwölf die Monatsrate. Im Beispiel mit 320.000 Euro, 3,6 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung sind das 17.920 Euro im Jahr oder rund 1.493 Euro im Monat.
Bleibt die Annuität über die ganze Laufzeit gleich?
Nur während der Sollzinsbindung. Danach wird die Rate mit dem dann gültigen Zins und der verbleibenden Restschuld neu festgelegt; sie kann steigen oder sinken. Wer früh eine Anschlussfinanzierung plant, kann das Zinsrisiko besser einschätzen.
Was ist der Unterschied zwischen Annuität und Tilgung?
Die Annuität ist die gesamte regelmäßige Rate an die Bank. Die Tilgung ist nur der Teil davon, der die Schuld tatsächlich verringert; der Rest sind Zinsen. Weil die Restschuld sinkt, wächst der Tilgungsanteil mit jeder Rate.
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