Lexikon · Tilgung
Tilgung – Definition, Tilgungssatz und Sondertilgung
Tilgung ist der Teil der Kreditrate, der die Schuld verringert. Wie der Tilgungssatz Laufzeit und Restschuld beeinflusst und was Sondertilgungen bringen.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens, also der Teil jeder Kreditrate, der die Restschuld verringert, im Unterschied zum Zinsanteil. Bei der Baufinanzierung wird meist ein anfänglicher Tilgungssatz in Prozent des Darlehens vereinbart, der Laufzeit und Restschuld bestimmt. Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit.
Auch: Tilgungssatz, Anfängliche Tilgung, Sondertilgung
Was bedeutet Tilgung genau?
Beim üblichen Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, der Tilgungsanteil wächst aber mit jeder Zahlung, weil die Zinsen auf eine kleinere Restschuld berechnet werden. Wichtige Begriffe:
Anfängliche Tilgung: der Tilgungssatz im ersten Jahr, häufig zwischen 1 und 3 Prozent; er bestimmt zusammen mit dem Zins die Annuität.Sondertilgung: zusätzliche Zahlungen, etwa 5 Prozent des Darlehens pro Jahr, wenn der Vertrag sie erlaubt.Tilgungssatzwechsel: Manche Verträge erlauben, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern.Tilgungsfreie Anlaufjahre: Zu Beginn werden nur Zinsen gezahlt, die Schuld sinkt nicht.Vollständige Tilgung: Bei einem Volltilgerdarlehen ist der Kredit am Ende der Zinsbindung abbezahlt.
Ohne vertragliches Sondertilgungsrecht kann ein Festzinsdarlehen während der Sollzinsbindung meist nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig getilgt werden (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB).
Beispiel aus Köln
Ein Käufer finanziert eine Wohnung in Köln-Ehrenfeld mit 320.000 Euro zu 3,6 Prozent Sollzins (Annahme; Werte eigene Rechnung, gerundet). Der Vergleich zweier Tilgungssätze:
| 2 % Tilgung | 3 % Tilgung | |
|---|---|---|
| Monatsrate | 1.493,33 € | 1.760,00 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | rund 243.100 € | rund 204.700 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | rund 193.000 € | rund 129.400 € |
| Volltilgung (gleicher Zins) | nach rund 28,6 Jahren | nach rund 22 Jahren |
266,67 Euro mehr pro Monat senken die Restschuld nach 15 Jahren um rund 63.500 Euro und verkürzen die Laufzeit um mehr als sechs Jahre.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Eine höhere Tilgung senkt das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung, verringert aber den monatlichen Spielraum. Vereinbaren Sie Sondertilgungsrechte, wenn Sie Bonuszahlungen oder eine Erbschaft erwarten. Wer seine Immobilie verkauft, löst mit dem Erlös die Restschuld ab und lässt die Grundschuld löschen. Mehr im Ratgeber Kaufen & Bauen; den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zeigt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Tilgung vs. Zinsen
| Tilgung | Zinsen | |
|---|---|---|
| Wirkung | verringert die Schuld | Preis für das geliehene Geld |
| Verlauf beim Annuitätendarlehen | steigt mit jeder Rate | sinkt mit jeder Rate |
| Vermögen | bildet Eigentum | geht an die Bank |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Tilgung.
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Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Viele Käufer wählen eine anfängliche Tilgung zwischen 2 und 3 Prozent. Entscheidend ist, dass die Rate dauerhaft tragbar bleibt und die Restschuld am Ende der Zinsbindung überschaubar ist, damit das Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung begrenzt bleibt.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate, die die Restschuld direkt senkt und damit Zinsen spart. Sie ist nur möglich, wenn der Darlehensvertrag sie vorsieht, häufig bis zu einem festen Prozentsatz des Darlehens pro Jahr.
Kann ich meinen Kredit beim Verkauf vorzeitig tilgen?
Ja, bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen kann ein Verkauf ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung begründen. Die Bank verlangt dafür meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, die Sie vorab berechnen lassen sollten.
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