Lexikon · Eigenkapitalrendite
Eigenkapitalrendite – Definition und Leverage-Effekt
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich Ihr Eigenkapital bei einer finanzierten Immobilie verzinst. Formel, Leverage-Effekt und Kölner Beispiel.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Eigenkapitalrendite ist der jährliche Ertrag einer Immobilie nach Abzug der Finanzierungszinsen im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital, angegeben in Prozent. Sie zeigt, ob sich eine Fremdfinanzierung lohnt: Liegt die Objektrendite über dem Zins, steigt die Eigenkapitalrendite mit dem Kreditanteil, liegt sie darunter, sinkt sie.
Auch: EK-Rendite, Return on Equity Immobilie, Leverage-Effekt
Was bedeutet Eigenkapitalrendite genau?
Während Bruttomietrendite und Nettomietrendite die Immobilie unabhängig von der Finanzierung betrachten, bezieht die Eigenkapitalrendite den Kredit ein:
Formel: (Reinertrag − Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100Reinertrag: Jahresnettokaltmiete minus BewirtschaftungskostenEigenkapital: eigene Mittel einschließlich der selbst bezahlten Kaufnebenkosten, siehe EigenkapitalTilgung: wird meist nicht abgezogen, weil sie Vermögen aufbaut; für die Liquidität zählt sie aber mit.Leverage-Effekt: Fremdkapital hebelt die Rendite, solange es günstiger ist als die Objektrendite, und belastet sie, wenn es teurer ist.
Steuern und Wertveränderungen bleiben in der einfachen Rechnung außen vor; Investoren rechnen sie in ausführlicheren Modellen ein.
Beispiel aus Köln
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus für 1,6 Millionen Euro, Gesamtinvestment mit Nebenkosten 1.728.000 Euro (Annahmen). Bei angenommenen 560 Quadratmetern Wohnfläche und den Kölner Durchschnittswerten für Mietwohnhausgrundstücke (Miete 11,40 Euro je Quadratmeter, Bewirtschaftungskosten 17,6 Prozent des Rohertrags; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103) beträgt der Reinertrag rund 63.125 Euro, die Nettomietrendite rund 3,7 Prozent.Er setzt 528.000 Euro Eigenkapital ein und finanziert 1,2 Millionen Euro zu 3,6 Prozent (Annahme). Die Zinsen betragen 43.200 Euro, es bleiben 19.925 Euro. Die Eigenkapitalrendite liegt bei rund 3,8 Prozent, kaum über der Nettomietrendite, weil Zins und Objektrendite fast gleich sind. Bei 4,5 Prozent Zins blieben nur 9.125 Euro, also rund 1,7 Prozent: Der Kredit drückt dann die Rendite. Alle Ergebnisse sind eigene Rechnungen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Käufer von Renditeobjekten rechnen mit der Eigenkapitalrendite und reagieren damit stark auf das Zinsniveau. Steigende Zinsen senken die Zahlungsbereitschaft, sinkende erhöhen sie. Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen, hilft eine nachvollziehbare Darstellung von Mieten und Kosten, damit Käufer ihre Rechnung sicher aufstellen können. Mehr auf unserer Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; eine erste Wertindikation gibt die Online-Bewertung. Wie Brutto- und Nettomietrendite berechnet werden, erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
Abgrenzung: Eigenkapitalrendite vs. Nettomietrendite
| Eigenkapitalrendite | Nettomietrendite | |
|---|---|---|
| Bezugsgröße | eingesetztes Eigenkapital | Gesamtinvestment |
| Finanzierung | berücksichtigt (Zinsen) | nicht berücksichtigt |
| Beispiel Köln | 3,8 % bei 3,6 % Zins | rund 3,7 % |
| Aussage | Rendite des Investors | Rendite des Objekts |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Eigenkapitalrendite.
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Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Reinertrag minus Zinsen, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital, mal 100. Der Reinertrag ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Die Tilgung wird in der Regel nicht abgezogen, weil sie Vermögen aufbaut.
Was ist der Leverage-Effekt?
Liegt der Kreditzins unter der Objektrendite, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem zusätzlich finanzierten Euro. Liegt er darüber, kehrt sich der Effekt um: Der Kredit drückt die Rendite, und ein höherer Kreditanteil verstärkt diesen Effekt.
Ist eine hohe Eigenkapitalrendite immer gut?
Nicht unbedingt. Sie entsteht oft durch einen hohen Kreditanteil, der das Risiko bei Zinsanstieg, Anschlussfinanzierung oder Mietausfall erhöht. Für eine Kaufentscheidung sollten Sie deshalb immer auch Liquidität, Zinsbindung und Objektrendite betrachten.
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