Lexikon · Geschossflächenzahl (GFZ)
Geschossflächenzahl (GFZ) – Definition und Beispiel
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück zulässig ist. Berechnung und Einfluss auf den Bodenwert.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO). Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt; eine GFZ von 1,2 erlaubt auf 500 Quadratmetern Grundstück 600 Quadratmeter Geschossfläche.
Auch: GFZ, Geschossflächenzahl berechnen, wertrelevante Geschossflächenzahl WGFZ
Was bedeutet Geschossflächenzahl genau?
Während die Grundflächenzahl (GRZ) regelt, wie viel Fläche überbaut werden darf, bestimmt die GFZ, wie viel insgesamt gebaut werden darf, also die Ausnutzung in die Höhe. Sie wird meist im Bebauungsplan festgesetzt (§ 16 BauNVO).Wichtige Regeln:
Berechnung: zulässige Geschossfläche = Grundstücksfläche × GFZ.Außenmaße: gemessen wird in allen Vollgeschossen nach Außenmaßen; Balkone, Loggien und Terrassen bleiben außer Betracht (§ 20 Abs. 3 und 4 BauNVO).Orientierungswerte: reine und allgemeine Wohngebiete 1,2, Mischgebiete 1,2, urbane Gebiete und Kerngebiete 3,0 (§ 17 BauNVO).
Für die Bewertung ist die GFZ wichtig, weil der Bodenwert pro Quadratmeter mit der möglichen Ausnutzung steigt. Gutachterausschüsse arbeiten dafür mit der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) und Umrechnungskoeffizienten.
Beispiel aus Köln
Der Kölner Gutachterausschuss weist für baureife Grundstücke im Geschosswohnungsbau gebietstypische Bodenrichtwerte bezogen auf eine GFZ von etwa 1,2 aus: 1.130 Euro je Quadratmeter in guter, 1.030 Euro in mittlerer und 810 Euro in mäßiger Lage zum 1. Januar 2026 (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 43).Ein 800 Quadratmeter großes Grundstück in mittlerer Lage mit GFZ 1,2 erlaubt 960 Quadratmeter Geschossfläche (Annahme). Ließe der Bebauungsplan nur eine GFZ von 0,8 zu, wären es 640 Quadratmeter, und der Bodenwert läge entsprechend unter dem Richtwert. Wie stark, ergibt sich aus den Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer ein Grundstück oder ein Haus mit Ausbaupotenzial verkauft, sollte die zulässige GFZ kennen. Ungenutzte Geschossfläche ist für Projektentwickler und Bauträger oft der eigentliche Wert. Prüfen Sie den Bebauungsplan oder lassen Sie die Bebaubarkeit per Bauvoranfrage klären; einen ersten Vergleich bietet der Bodenrichtwert in BORIS NRW. Eine erste Einschätzung gibt die Online-Bewertung. Wie Immobilienwerte in Köln ermittelt werden, zeigt die Seite Immobilienbewertung Köln; die aktuellen Werte erläutert der Ratgeber Bodenrichtwerte Köln.
Abgrenzung: GFZ vs. GRZ
| Geschossflächenzahl (GFZ) | Grundflächenzahl (GRZ) | |
|---|---|---|
| Misst | Summe aller Geschossflächen | überbaute Grundfläche |
| Steuert | Ausnutzung in die Höhe | Überbauung der Fläche |
| Rechtsgrundlage | § 20 BauNVO | § 19 BauNVO |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Geschossflächenzahl (GFZ).
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Was bedeutet GFZ 1,2?
Dass die Geschossfläche aller Vollgeschosse zusammen das 1,2-Fache der Grundstücksfläche betragen darf. Bei 500 Quadratmetern Grundstück sind das 600 Quadratmeter Geschossfläche, gemessen nach den Außenmaßen der Gebäude.
Zählt das Dachgeschoss zur GFZ?
Nur wenn es nach der Landesbauordnung ein Vollgeschoss ist oder der Bebauungsplan festsetzt, dass Flächen in anderen Geschossen mitgerechnet werden. Sonst bleibt das Dachgeschoss bei der GFZ außer Betracht; maßgeblich ist der jeweilige Bebauungsplan.
Warum ist die GFZ für den Grundstückswert wichtig?
Weil sie bestimmt, wie viel Wohn- oder Nutzfläche auf einem Grundstück gebaut werden kann. Mehr zulässige Geschossfläche bedeutet in der Regel einen höheren Bodenwert je Quadratmeter; Gutachterausschüsse rechnen Abweichungen mit Umrechnungskoeffizienten um.
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