Lexikon · Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor – Definition, Formel und Kölner Werte
Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Formel, Beispiel und Kölner Rohertragsfaktor laut Gutachterausschuss.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete einer vermieteten Immobilie und zeigt, wie viele Jahresmieten ein Käufer bezahlt. Gutachterausschüsse veröffentlichen vergleichbare Werte als Rohertragsfaktor; in Köln lag er für Mietwohnhäuser 2025 im Mittel bei 21. Je höher der Faktor, desto niedriger die Bruttorendite.
Auch: Mietmultiplikator, Faktor Immobilie, Rohertragsfaktor, Jahresmieten-Faktor
Was bedeutet Kaufpreisfaktor genau?
Ausführlich mit Rechenbeispielen: Ratgeber Kaufpreisfaktor. Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Kennzahl, um vermietete Immobilien zu vergleichen:
Formel: Kaufpreis ÷ JahresnettokaltmieteKehrwert: 1 ÷ Faktor × 100 ergibt die Bruttomietrendite in Prozent; Faktor 20 entspricht 5 Prozent.Ist- oder Sollmiete: Für den Vergleich sollte klar sein, ob die tatsächliche oder die marktübliche Miete angesetzt ist.Ohne Nebenkosten: Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten sind nicht enthalten. Dafür gibt es die Nettomietrendite.
Umgangssprachlich heißt der Kaufpreisfaktor auch Vervielfältiger. Bewertungsrechtlich ist der Vervielfältiger jedoch etwas anderes, nämlich der Barwertfaktor im Ertragswertverfahren.
Beispiel aus Köln
Der Gutachterausschuss Köln weist für Mietwohnhausgrundstücke einen Rohertragsfaktor von 21 aus, mit einer Spanne von 15 bis 29 (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105, Datenbasis 2025, Lizenz dl-de/zero-2-0).Ein Mehrfamilienhaus mit 560 Quadratmetern und 11,40 Euro Miete je Quadratmeter bringt 76.608 Euro im Jahr; 11,40 Euro ist die mittlere Miete der ausgewerteten Kölner Mietwohnhäuser (ebenda, S. 103). Beim Kölner Mittelwert entspräche das rund 1,6 Millionen Euro (eigene Rechnung). Ein Käufer, der wegen Sanierungsbedarf nur das 18-Fache zahlen will, bietet rund 1,38 Millionen Euro; in gefragter Lage mit Mietpotenzial kann auch das 25-Fache realistisch sein, rund 1,92 Millionen Euro (angenommene Faktoren). Der Faktor allein erklärt also nicht, warum ein Haus teurer oder günstiger ist.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Käufer nutzen den Kaufpreisfaktor zur ersten Einordnung Ihres Angebots. Ein Faktor deutlich über dem Marktmittel braucht gute Gründe, etwa Lage, Zustand oder Mietsteigerungspotenzial, und eine nachvollziehbare Begründung. Lassen Sie den Wert zusätzlich im Ertragswertverfahren prüfen. Mehr zum Verkauf auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; eine erste Indikation liefert die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Kaufpreisfaktor vs. Vervielfältiger
| Kaufpreisfaktor | Vervielfältiger (Barwertfaktor) | |
|---|---|---|
| Berechnung | Kaufpreis ÷ Jahresmiete | aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer |
| Bezug | Rohertrag (Miete) | Reinertrag |
| Zweck | schnelle Marktkennzahl | Rechenschritt im Ertragswertverfahren |
| Beispiel Köln | Rohertragsfaktor 21 (Mietwohnhäuser, GMB 2026, S. 105) | rund 22,5 bei 2,8 % und 36 Jahren (eigene Rechnung mit Werten aus GMB 2026, S. 103) |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Kaufpreisfaktor.
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Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Man teilt den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Bei 1,6 Millionen Euro Kaufpreis und 76.608 Euro Jahresmiete ergibt sich ein Faktor von rund 20,9. Wichtig ist, dass beim Vergleich immer dieselbe Mietbasis verwendet wird, also Ist- oder Sollmiete.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Köln üblich?
Für Mietwohnhausgrundstücke hat der Gutachterausschuss Köln aus den Verkäufen 2025 einen Rohertragsfaktor von 21 ermittelt, mit einer Spanne von 15 bis 29. Wo ein Objekt liegt, hängt vor allem von Lage, Zustand und Mietniveau ab.
Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor gut?
Für Käufer bedeutet ein niedriger Faktor eine höhere Bruttorendite. Er kann aber auch auf Risiken wie Sanierungsbedarf, eine schwächere Lage oder Leerstand hinweisen. Deshalb lohnt immer ein Blick auf die Gründe hinter der Zahl.
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