Ratgeber · Commercial
Kaufpreisfaktor: Was das Vielfache der Jahresmiete aussagt.
Kaum eine Zahl fällt in Gesprächen über Zinshäuser so schnell wie der Faktor. Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie den Kaufpreisfaktor berechnen, was er über den Preis verrät und welche Werte der Kölner Gutachterausschuss für 2025 veröffentlicht.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete; er zeigt, wie viele Jahresmieten ein Käufer bezahlt.
✓Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 20 entspricht 5 %, Faktor 25 entspricht 4 %.
✓Für Kölner Mietwohnhausgrundstücke hat der Gutachterausschuss 2025 einen Rohertragsfaktor von 21 ermittelt, mit einer Spanne von 15 bis 29.
✓Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gewerbeanteil an der Miete unter 50 % liegen in Köln ebenfalls bei 21, mit über 50 % Gewerbeanteil bei 18.
✓Der Faktor ist eine Vergleichsgröße, keine Bewertung: Kosten, Zustand, Restnutzungsdauer und Bodenwert bleiben unsichtbar.
01Kurz erklärt
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete: Kaufpreis ÷ (monatliche Nettokaltmiete × 12). Ein Haus für 1,2 Mio. € mit 60.000 € Jahresmiete hat den Faktor 20; der Käufer zahlt also das Zwanzigfache einer Jahresmiete. Die Kennzahl heißt auch Vervielfältiger, Mietmultiplikator oder, bei den Gutachterausschüssen, Rohertragsfaktor.Der Faktor eignet sich für den schnellen Vergleich vermieteter Häuser und Wohnungen. Über den Wert eines bestimmten Objekts entscheidet er nicht: Dafür rechnen Gutachter und Investoren mit dem Ertragswertverfahren, das Kosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert einbezieht.
02Formel
Kaufpreisfaktor berechnen: Formel und Umrechnung in die Rendite
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Bruttomietrendite in Prozent = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht in die Miete.
Ein höherer Faktor bedeutet: mehr Kaufpreis je Euro Miete und damit eine niedrigere Bruttorendite. Wie viel nach Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Kaufnebenkosten übrig bleibt, zeigt erst die Nettomietrendite; wie Sie sie ermitteln, erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 50.000 € Jahresmiete | Einordnung (Köln 2025, S. 105) |
|---|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 750.000 € | Untergrenze Spanne Mietwohnhaus Köln |
| 18 | 5,56 % | 900.000 € | Mittel Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil über 50 % |
| 20 | 5,00 % | 1.000.000 € | – |
| 21 | 4,76 % | 1.050.000 € | Mittel Mietwohnhaus Köln 2025 |
| 25 | 4,00 % | 1.250.000 € | – |
| 29 | 3,45 % | 1.450.000 € | Obergrenze Spanne Mietwohnhaus Köln |
Eigene Berechnung; Einordnung nach Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105 (Rohertragsfaktoren 2025), Lizenz dl-de/zero-2-0.
03Begriffe
Kaufpreisfaktor und Rohertragsfaktor: der Unterschied
Beide teilen einen Preis durch eine Jahresmiete, aber mit unterschiedlichen Zahlen. Der Rohertragsfaktor der Gutachterausschüsse ist ein Vergleichsfaktor im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung: Er wird aus geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen ermittelt; die ImmoWertV nennt das Ertragsfaktoren (§ 20 Abs. 3). Die Kaufpreise werden vorher um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bereinigt (§ 12 Abs. 3 Satz 3). Der Kölner Gutachterausschuss beschreibt seine Rohertragsfaktoren als Verhältnis vom Kaufpreis zum Rohertrag aus der nachhaltigen, objektbezogenen Nettokaltmiete.Im Markt wird der Kaufpreisfaktor dagegen meist aus dem Angebotspreis und der Ist-Miete laut Mieterliste gebildet, mitunter auch aus einer erhofften Sollmiete. Zwei Faktoren sind deshalb nur vergleichbar, wenn klar ist, auf welcher Mietbasis sie gerechnet wurden.
| Merkmal | Rohertragsfaktor (Gutachterausschuss) | Kaufpreisfaktor (Marktpraxis) |
|---|---|---|
| Zähler | Tatsächlich gezahlte, bereinigte Kaufpreise | Angebots- oder Verhandlungspreis |
| Nenner | Nachhaltige, marktüblich erzielbare Nettokaltmiete | Ist-Miete, in Exposés teils Sollmiete |
| Datenbasis | Viele ausgewertete Kauffälle eines Jahres | Ein Objekt |
| Verwendung | Marktbericht, Plausibilisierung von Wertermittlungen | Erster Preisvergleich, Verhandlung |
Quellen: § 20 ImmoWertV und § 12 ImmoWertV, abgerufen am 12.10.2026; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105, Lizenz dl-de/zero-2-0.
04In Köln
Kaufpreisfaktor in Köln: die Rohertragsfaktoren 2025
Aus dem Datenmaterial 2025 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln folgende Rohertragsfaktoren ermittelt und beschlossen:
Die Spannen sind breit: Ein Mietwohnhaus mit Faktor 15 und eines mit Faktor 29 unterscheiden sich bei gleicher Miete im Preis fast um das Doppelte. Wo ein Haus innerhalb der Spanne liegt, hängt vor allem von Lage, Mietniveau, Zustand und Restnutzungsdauer ab.Rohertragsfaktoren früherer Jahre enthält der Grundstücksmarktbericht 2026 nicht. Wie sich der Markt entwickelt hat, zeigen dort die Liegenschaftszinssätze: Für Mietwohnhausgrundstücke stiegen sie von 1,8 % (2022) über 2,6 % (2023) auf 2,9 % (2024) und lagen 2025 bei 2,8 %. Ein höherer Liegenschaftszinssatz bedeutet niedrigere Preise im Verhältnis zum Ertrag. Zugleich wurden 2025 in Köln 655 Mehrfamilienhäuser einschließlich solcher mit gewerblichem Anteil verkauft, 15 % mehr als 2024.Kauffälle und Durchschnittspreise je Stadtbezirk zeigt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; Quadratmeterpreise und Bodenrichtwerte für Ihre Adresse ordnet die Seite Immobilienbewertung Köln ein.
| Grundstücksart | Rohertragsfaktor 2025 | Spanne | Rechnerische Bruttorendite im Mittel |
|---|---|---|---|
| Mietwohnhausgrundstücke | 21 | 15 bis 29 | 4,76 % |
| Gemischt genutzte Grundstücke (Wohn- und Geschäftshaus), gewerblicher Mietanteil unter 50 % | 21 | 15 bis 26 | 4,76 % |
| Gemischt genutzte Grundstücke (Wohn- und Geschäftshaus), gewerblicher Mietanteil über 50 % | 18 | 11 bis 25 | 5,56 % |
| Dreifamilienhausgrundstücke | 21 | 16 bis 28 | 4,76 % |
| Geschäfts- und Bürogrundstücke | 18 | 13 bis 23 | 5,56 % |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105 (Rohertragsfaktoren 2025 für Dreifamilienhaus-, Mietwohnhaus- und gemischt genutzte Grundstücke), S. 110 (Geschäfts- und Bürogrundstücke), S. 112 (Liegenschaftszinssätze 2018 bis 2025) und S. 17 (Kauffälle Mehrfamilienhäuser), Lizenz dl-de/zero-2-0. Renditen eigene Umrechnung (100 ÷ Faktor).
05Einflüsse
Was den Kaufpreisfaktor nach oben oder unten treibt
Der Grund ist das Risiko: Je sicherer Miete und Substanz erscheinen, desto weniger laufende Rendite verlangen Käufer und desto höher ist der Faktor. Ein hoher Faktor kann auch daran liegen, dass die Ist-Miete deutlich unter dem Markt liegt und der Käufer das Potenzial einpreist.
| Merkmal | Eher höherer Faktor | Eher niedrigerer Faktor | Kölner Anhaltspunkt |
|---|---|---|---|
| Nutzung | Reine Wohnnutzung | Hoher Gewerbeanteil an der Miete | Rohertragsfaktor 21 bzw. 18 je nach Gewerbeanteil (S. 105) |
| Lage | Gefragte Wohnlage | Einfache Lage | Gebietstypische Bodenrichtwerte Geschosswohnungsbau 1.130 / 1.030 / 810 €/m² für gute / mittlere / mäßige Lage (S. 43) |
| Zustand und Restnutzungsdauer | Modernisiert, lange Restnutzungsdauer | Sanierungsstau, kurze Restnutzungsdauer | Ø Restnutzungsdauer ausgewerteter Mietwohnhäuser 36 Jahre (S. 103) |
| Mietniveau | Miete mit Steigerungspotenzial | Miete am oder über Marktniveau | Ø Miete ausgewerteter Mietwohnhäuser 11,40 €/m² (S. 103) |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 43 (gebietstypische Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, GFZ ca. 1,2, nicht für die individuelle Wertermittlung vorgesehen), S. 103 und S. 105, Lizenz dl-de/zero-2-0.
06Grenzen
Wo der Kaufpreisfaktor an seine Grenzen stößt
Der Faktor ersetzt deshalb keine Wertermittlung. Er ist die Gegenprobe zur Ertragswertrechnung, nicht umgekehrt.
Kosten: Zwei Häuser mit gleichem Faktor können sehr unterschiedliche Verwaltungs- und Instandhaltungskosten haben und damit unterschiedliche Nettorenditen.Substanz: Ein Instandhaltungsstau senkt den Wert, nicht die Miete. Der Faktor zeigt ihn nicht.Restnutzungsdauer und Boden: Ein Haus auf einem teuren Grundstück kann einen hohen Faktor rechtfertigen, weil der Boden einen großen Teil des Preises trägt.Mietbasis: Ohne Angabe, ob Ist-, Soll- oder Marktmiete gemeint ist, sind Faktoren nicht vergleichbar.Nebenkosten: Rechnet man Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen 6,5 %), Notar und Grundbuch zum Kaufpreis, steigt der Faktor spürbar.Finanzierung: Ob sich ein Objekt mit Kredit trägt, verrät der Faktor nicht.
07Rechenbeispiel
Beispielrechnung: ein Angebot, drei Lesarten
Beispielrechnung mit frei gewählten Objektdaten: Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen, 380 m² Wohnfläche, Ist-Miete im Schnitt 11,00 €/m² nettokalt. Jahresnettokaltmiete: 380 m² × 11,00 € × 12 = 50.160 €. Angebotspreis 1.250.000 €.
Das Angebot liegt mit rund 24,9 über dem Kölner Mittel, aber innerhalb der Spanne. Ob das gerechtfertigt ist, beantwortet erst die Ertragswertrechnung: Eine gute Lage, eine lange Restnutzungsdauer nach Modernisierung oder belegbares Mietpotenzial können einen höheren Faktor tragen, ein Sanierungsstau nicht. Für Verkäufer heißt das: Wer einen Faktor über dem Mittel erzielen will, braucht Unterlagen, die ihn begründen.
| Lesart | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Faktor auf Ist-Miete | 1.250.000 € ÷ 50.160 € | rund 24,9 (Bruttorendite 4,01 %) |
| Faktor inklusive Nebenkosten (6,5 % Grunderwerbsteuer plus angenommene 1,5 % Notar und Grundbuch) | (1.250.000 € + 100.000 €) ÷ 50.160 € | rund 26,9 |
| Preis zum Kölner Mittel für Mietwohnhäuser | 50.160 € × 21 | 1.053.360 € |
| Preisspanne nach Kölner Spanne 15 bis 29 | 50.160 € × 15 bzw. × 29 | 752.400 € bis 1.454.640 € |
Beispielrechnung, keine Preis- oder Renditezusage. Rohertragsfaktor Mietwohnhausgrundstücke 2025: 21, Spanne 15 bis 29 (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105, Lizenz dl-de/zero-2-0). Grunderwerbsteuersatz NRW 6,5 % seit 01.01.2015 (GV. NRW. 2014 S. 954); Notar- und Grundbuchkosten angenommener Planungswert.
08homéa
Was der Kaufpreisfaktor für Ihren Verkauf bedeutet
Den Faktor Ihres Hauses berechnen Sie in einer Minute selbst. Ob er am Markt durchsetzbar ist, hängt davon ab, welche Miete realistisch erreichbar ist, welche Investitionen anstehen und wie Käufer im jeweiligen Teilmarkt gerade rechnen. Auf Wunsch leiten wir den Wert für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser nach dem Ertragswertmodell des Gutachterausschusses her und plausibilisieren ihn mit dem Faktor. Wenn ein Wunschfaktor nicht erreichbar ist, sagen wir Ihnen das.Welche Schritte ein Verkauf umfasst und welche Unterlagen Investoren sehen wollen, lesen Sie im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen. homéa arbeitet ausschließlich mit Erfolgshonorar; es ist fällig bei Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar, die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Einen Vor-Ort-Termin vereinbaren wir nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§ 20 ImmoWertV – Vergleichsfaktoren (Ertragsfaktoren)§ 12 ImmoWertV – Bereinigung der KaufpreiseGrundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 17, 43, 103, 105, 110 und 112 (Lizenz dl-de/zero-2-0)Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen 6,5 %, GV. NRW. 2014 S. 954
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt kein Verkehrswertgutachten und keine Anlageberatung im Einzelfall. Faktoren und Renditen sind Orientierungswerte, keine Zusagen.
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FAQ
Fragen zum
Kaufpreisfaktor
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete, also die monatliche Kaltmiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen mal zwölf. Ein Haus für 1,2 Mio. € mit 60.000 € Jahresmiete hat den Faktor 20. Teilen Sie 100 durch den Faktor, erhalten Sie die Bruttomietrendite, in diesem Beispiel 5 %.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Köln üblich?
Der Gutachterausschuss Köln hat für Mietwohnhausgrundstücke 2025 einen Rohertragsfaktor von 21 ermittelt, mit einer Spanne von 15 bis 29. Für Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gewerbeanteil an der Miete unter 50 % liegt er ebenfalls bei 21, darüber bei 18. Einzelne Häuser liegen je nach Lage, Miete und Zustand deutlich darüber oder darunter.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das hängt von Lage, Zustand und Mietniveau ab. Ein niedriger Faktor bedeutet eine höhere Bruttorendite, oft aber auch mehr Risiko oder Sanierungsbedarf. Ein hoher Faktor kann in guter Lage oder bei Mieten unter Marktniveau angemessen sein. Sinnvoll vergleichen lassen sich nur Objekte derselben Art und Lage auf derselben Mietbasis.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Rohertragsfaktor?
Der Rohertragsfaktor wird vom Gutachterausschuss aus vielen tatsächlichen, bereinigten Kaufpreisen und der nachhaltigen Nettokaltmiete abgeleitet; die ImmoWertV spricht von Ertragsfaktoren (§ 20 Abs. 3). Der Kaufpreisfaktor im Markt bezieht sich meist auf den Angebotspreis und die Ist-Miete eines einzelnen Objekts. Beide sind deshalb nur eingeschränkt vergleichbar.
Wie rechnet man den Kaufpreisfaktor in die Rendite um?
Die Bruttomietrendite in Prozent ist 100 geteilt durch den Faktor. Faktor 18 entspricht 5,56 %, Faktor 21 entspricht 4,76 %, Faktor 25 entspricht 4 %. Umgekehrt ergibt 100 geteilt durch die Bruttorendite den Faktor. Die Nettorendite nach Kosten und Kaufnebenkosten liegt immer darunter.
Gehören die Kaufnebenkosten in den Kaufpreisfaktor?
Üblich ist der Faktor ohne Nebenkosten. Investoren rechnen aber oft zusätzlich mit Nebenkosten, weil Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %, sowie Notar und Grundbuch zur Investition gehören. Der Faktor inklusive Nebenkosten liegt deshalb höher. Wichtig ist, bei einem Vergleich immer anzugeben, welche Variante gemeint ist.
Ersetzt der Kaufpreisfaktor eine Immobilienbewertung?
Nein. Der Faktor berücksichtigt weder Bewirtschaftungskosten noch Instandhaltungsstau, Restnutzungsdauer oder Bodenwert. Für den Wert eines Mehrfamilienhauses ist in der Regel das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV maßgeblich. Der Faktor dient als schnelle Gegenprobe, ob ein Ergebnis oder ein Angebot im Rahmen des Marktes liegt.
Warum unterscheiden sich die Faktoren bei Wohn- und Geschäftshäusern?
Gewerbemieten gelten als riskanter als Wohnungsmieten, weil Leerstand länger dauern kann und Verträge anders laufen. Käufer verlangen deshalb eine höhere Rendite und zahlen weniger Jahresmieten. In Köln liegt der Rohertragsfaktor 2025 bei überwiegend gewerblicher Miete bei 18, bei überwiegender Wohnnutzung bei 21.
Ihr nächster Schritt
Welcher Faktor für Ihr Haus realistisch ist.
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