Lexikon · Lastenfreistellung
Lastenfreistellung – Definition und Ablauf beim Immobilienverkauf
Die Lastenfreistellung sorgt dafür, dass der Käufer die Immobilie ohne Grundschulden des Verkäufers erhält. So organisiert der Notar die Ablösung.
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Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Lastenfreistellung sorgt beim Immobilienverkauf dafür, dass der Käufer das Eigentum ohne die Belastungen des Verkäufers erhält, vor allem ohne dessen Grundschulden. Der Verkäufer muss die Immobilie frei von Rechtsmängeln verschaffen (§ 433 Abs. 1 BGB). Der Notar organisiert dazu meist die Ablösung aus dem Kaufpreis und die Löschung im Grundbuch.
Auch: lastenfreie Übertragung, Ablösung Grundschuld Verkauf, lastenfreier Eigentumsübergang
Was bedeutet Lastenfreistellung genau?
Viele Immobilien sind beim Verkauf noch mit einer Grundschuld der Bank des Verkäufers belastet. Ein eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB), es sei denn, der Käufer übernimmt es ausdrücklich, etwa ein Wohnrecht. Wie die Lastenfreistellung in den Verkauf eingebettet ist, zeigt die Seite Verkaufsprozess.Der übliche Ablauf:
Der Notar fordert bei der Bank die Löschungsunterlagen und den Ablösebetrag an.Die Bank schickt die Löschungsbewilligung mit einer Treuhandauflage: Der Notar darf sie erst verwenden, wenn der Ablösebetrag gezahlt ist.Liegen die Unterlagen vor, ist das eine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit.Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an die Bank des Verkäufers, den Rest an den Verkäufer.Der Notar beantragt die Löschung im Grundbuch, meist zusammen mit der Eigentumsumschreibung.
Ist das Darlehen noch nicht abgelaufen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; sie ist dann im Ablösebetrag enthalten.
Beispiel aus Köln
Ein Eigentümer verkauft sein Einfamilienhaus in Köln-Porz für 655.000 Euro. Im Grundbuch steht eine Grundschuld über 250.000 Euro; die Restschuld beträgt 180.000 Euro (alle Beträge angenommen).Der Käufer überweist 180.000 Euro an die Bank und 475.000 Euro an den Verkäufer. Die Löschung der Grundschuld kostet beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr (KV Nr. 14140 GNotKG) aus der Wertstufe bis 260.000 Euro: 0,5 × 535 Euro = 267,50 Euro (GNotKG, Anlage 2, Tabelle B; eigene Rechnung), zuzüglich Notarkosten. Wer diese Kosten trägt, regelt der Vertrag; üblich ist der Verkäufer.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Sie können verkaufen, auch wenn Ihr Darlehen noch läuft. Wichtig ist, früh den Ablösebetrag zu kennen: Reicht der Kaufpreis nicht für die Ablösung, ist eine Lastenfreistellung nur mit Eigenmitteln möglich. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, wie lange die Unterlagen dauern, und prüfen Sie, ob weitere Rechte eingetragen sind, etwa ein Nießbrauch. Alle Schritte im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen; Hintergründe zur Ablöse eines Kredits erklärt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.
Abgrenzung: Lastenfreistellung vs. Löschungsbewilligung
| Lastenfreistellung | Löschungsbewilligung | |
|---|---|---|
| Was es ist | der gesamte Vorgang bis zur lastenfreien Übertragung | einzelne Erklärung der Bank |
| Wer handelt | Notar, Bank, Käufer, Verkäufer | Bank als Berechtigte |
| Rechtsgrundlage | §§ 433, 442 BGB, Kaufvertrag | § 19 GBO |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Lastenfreistellung.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Kann ich ein Haus mit laufendem Kredit verkaufen?
Ja. Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank, danach wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht. Endet die Zinsbindung erst später, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die dann im Ablösebetrag enthalten ist.
Wer zahlt die Kosten der Lastenfreistellung?
Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Verkäufer die Kosten für die Löschung seiner Grundschulden trägt, also die Gebühren von Notar und Grundbuchamt. Die Höhe richtet sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld.
Muss der Käufer eingetragene Rechte übernehmen?
Nur wenn er das im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart, etwa bei einem Wohnrecht oder einer Dienstbarkeit. Andernfalls muss der Verkäufer eingetragene Rechte beseitigen, auch wenn der Käufer sie kennt.
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