Lexikon · Rohertrag
Rohertrag – Definition in der Immobilienbewertung
Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresmiete einer Immobilie ohne umlagefähige Nebenkosten. Was dazugehört und wie er berechnet wird.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Rohertrag ist in der Immobilienbewertung die Summe der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge eines Grundstücks, vereinfacht die Jahresnettokaltmiete ohne umlagefähige Betriebskosten (§ 31 ImmoWertV). Er ist der Ausgangswert für Reinertrag, Ertragswert und Kaufpreisfaktor; die Bewirtschaftungskosten sind darin noch nicht abgezogen.
Auch: Jahresrohertrag, Rohertrag Immobilie, Jahresnettokaltmiete
Was bedeutet Rohertrag genau?
Im Ertragswertverfahren ist der Rohertrag der erste Rechenschritt:
Marktüblich: Maßgeblich ist, was nachhaltig erzielbar ist. Die tatsächlichen Erträge werden zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich sind; weichen vertragliche Mieten deutlich ab, berücksichtigt der Gutachter das gesondert.Ohne Umlagen: Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden, gehören nicht zum Rohertrag.Alle Ertragsquellen: Wohnungen, Gewerbe, Stellplätze, Garagen und sonstige Flächen, etwa Werbeflächen.Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.Rohertragsfaktor: Kaufpreis geteilt durch Rohertrag; im Marktgebrauch meist Kaufpreisfaktor genannt.
In der Praxis unterscheiden Käufer Ist-Rohertrag (tatsächliche Mieten laut Mieterliste) und Soll-Rohertrag (marktübliche Mieten).
Beispiel aus Köln
Ein Mehrfamilienhaus in Köln hat 560 Quadratmeter Wohnfläche und sechs Stellplätze (Beispielfall). Der Kölner Gutachterausschuss nennt für Mietwohnhausgrundstücke eine mittlere Miete von 11,40 Euro je Quadratmeter (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103).Bei dieser Miete ergibt sich aus den Wohnungen ein Rohertrag von 560 × 11,40 × 12 = 76.608 Euro. Die Stellplätze bringen je 60 Euro im Monat (Annahme), also 4.320 Euro im Jahr. Der Rohertrag beträgt damit 80.928 Euro (eigene Rechnung). Liegen einige Altmieten deutlich unter dem Markt, setzt ein Gutachter für die Restlaufzeit der Mietverträge die tatsächliche Miete an und berücksichtigt die Differenz.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Der Rohertrag ist die Basis jeder Bewertung Ihres vermieteten Objekts. Eine aktuelle, vollständige Mieterliste mit Flächen, Mieten und Mietbeginn macht ihn für Käufer und Gutachter nachvollziehbar. Mietpotenziale sollten Sie getrennt darstellen und begründen, etwa mit dem Mietspiegel. Wie Gutachter bewerten, erklärt Immobilienbewertung Köln; für Zinshäuser siehe Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Rohertrag vs. Reinertrag
| Rohertrag | Reinertrag | |
|---|---|---|
| Inhalt | marktübliche Jahresmiete ohne Umlagen | Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten |
| Rechtsgrundlage | § 31 Abs. 2 ImmoWertV | § 31 Abs. 1, § 32 ImmoWertV |
| Beispiel Köln (Wohnungen) | 76.608 € | 63.125 € (bei 17,6 % Bewirtschaftungskosten, Mittelwert lt. GMB 2026, S. 103) |
| Verwendung | Kaufpreisfaktor, Bruttorendite | Ertragswert, Nettorendite |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
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Was ist der Rohertrag einer Immobilie?
Die marktüblich erzielbare Jahresmiete ohne umlagefähige Nebenkosten. Er umfasst alle Ertragsquellen wie Wohnungen, Gewerbeflächen, Stellplätze und Garagen. Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung und Instandhaltung sind darin noch nicht abgezogen.
Ist der Rohertrag die Kaltmiete?
Vereinfacht ja, gemeint ist die Jahresnettokaltmiete. In der Bewertung zählt allerdings die marktübliche, nicht zwingend die tatsächlich vereinbarte Miete, wenn diese deutlich vom Markt abweicht.
Wie unterscheiden sich Rohertrag und Reinertrag?
Der Reinertrag ist der Rohertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Er ist die Grundlage für den Ertragswert und die Nettorendite einer vermieteten Immobilie.
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