Lexikon · Share Deal
Share Deal – Definition und Grunderwerbsteuer
Ein Share Deal ist der Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, der eine Immobilie gehört, statt der Immobilie selbst. Wann Grunderwerbsteuer anfällt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Ein Share Deal ist der Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, der eine Immobilie gehört, statt des direkten Kaufs der Immobilie selbst. Grunderwerbsteuer fällt dabei nur an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen oder sich mindestens 90 Prozent in einer Hand vereinigen (§ 1 GrEStG).
Auch: Share Deal Immobilie, Anteilskauf, Share Deal Grunderwerbsteuer
Was bedeutet Share Deal genau?
Ausführlich mit Vergleich und Ablauf: Ratgeber Share Deal oder Asset Deal.Beim Share Deal bleibt die Gesellschaft Eigentümerin im Grundbuch; es wechseln nur die Gesellschafter. Wichtige Punkte:
Grunderwerbsteuer: Seit dem 1. Juli 2021 gelten für Personen- und Kapitalgesellschaften 90 Prozent und zehn Jahre als Grenze (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG). Seit dem 3. Juli 2026 regelt § 1 Abs. 3b GrEStG, dass Anteilsübergänge, die bereits nach Abs. 3 oder 3a erfasst sind, nicht zusätzlich nach Abs. 2a oder 2b besteuert werden.Übernahme der Gesellschaft: Der Käufer übernimmt die Gesellschaft mit allen Verträgen und möglichen Altlasten, etwa Steuerrisiken; entsprechend aufwendig ist die Prüfung.Abschreibung: Sie läuft in der Gesellschaft auf Basis der bisherigen Buchwerte weiter.Form: GmbH-Anteile werden notariell übertragen; bei Personengesellschaften hängt es vom Vertrag ab.
Share Deals kommen vor allem bei großen Gewerbe- und Wohnportfolios vor. Bei einzelnen Mehrfamilienhäusern ist der Asset Deal üblich.
Beispiel aus Köln
Ein Wohn- und Geschäftshaus in der Kölner Innenstadt gehört einer Objekt-GmbH, Wert 6 Millionen Euro (Annahme). Ein Investor kauft 89,9 Prozent der Anteile, der bisherige Gesellschafter behält 10,1 Prozent für mindestens zehn Jahre (Beispielfall). Weil die 90-Prozent-Grenze nicht erreicht wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an; bei einem Asset Deal wären es in NRW 6,5 Prozent (Satz seit 01.01.2015, GV. NRW. 2014 S. 954), also 390.000 Euro (eigene Rechnung). Kauft der Investor innerhalb der zehn Jahre die restlichen Anteile, kann die Steuer doch entstehen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Gehört Ihre Immobilie einer Gesellschaft, kann ein Share Deal für Käufer interessant sein, verlangt aber eine sorgfältige Aufbereitung von Gesellschaft und Objekt. Für private Eigentümer einzelner Häuser ist er selten relevant. Lassen Sie die Struktur steuerlich und rechtlich prüfen. Mehr unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Share Deal vs. Asset Deal
| Share Deal | Asset Deal | |
|---|---|---|
| Kaufgegenstand | Gesellschaftsanteile | Immobilie selbst |
| Grunderwerbsteuer | nur ab 90 % in 10 Jahren bzw. bei Anteilsvereinigung | immer, in NRW 6,5 % |
| Risiken | alle Risiken der Gesellschaft | nur objektbezogen |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Share Deal.
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Was ist ein Share Deal bei Immobilien?
Der Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, die Eigentümerin einer Immobilie ist. Die Immobilie selbst wechselt nicht den Eigentümer, im Grundbuch bleibt die Gesellschaft eingetragen.
Fällt beim Share Deal Grunderwerbsteuer an?
Nur wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen oder sich mindestens 90 Prozent in einer Hand vereinigen. Diese Grenzen gelten seit dem 1. Juli 2021.
Für wen eignet sich ein Share Deal?
Vor allem für größere Verkäufe, bei denen die Immobilie bereits in einer Gesellschaft gehalten wird. Bei einzelnen Häusern überwiegen meist Aufwand und Risiko der Gesellschaftsprüfung.
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