Lexikon · Teilungserklärung
Teilungserklärung – Inhalt, Ablauf und Kosten
Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Inhalt, Ablauf, Kosten nach GNotKG, Änderung und worauf Käufer achten.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der er sein Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und jedem Anteil Sondereigentum an einer Wohnung oder an anderen Räumen zuordnet (§ 8 WEG). Sie legt fest, was jedem Eigentümer allein gehört und was allen gemeinsam.
Auch: Was ist eine Teilungserklärung, Teilungserklärung WEG, Aufteilung in Wohnungseigentum, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Was ist eine Teilungserklärung?
Aus einem Mehrfamilienhaus werden rechtlich erst durch die Teilung einzelne Eigentumswohnungen. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung zusammen mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 WEG). Die Teilungserklärung enthält typischerweise:
Aufteilung: welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören und wie groß der Miteigentumsanteil ist, zum Beispiel 85/1.000.Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Bauzeichnung und die Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind, sind beizufügen (§ 7 Abs. 4 WEG).Gemeinschaftsordnung: Regeln zum Zusammenleben, etwa eine Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte oder eine Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG). Gegen spätere Käufer wirken solche Vereinbarungen nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).
Für jede Einheit legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch an (§ 7 Abs. 1 WEG). Mit der Anlegung entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG).
Ablauf: So entsteht eine Teilungserklärung
1. Pläne anfertigen lassen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten, in denen alle Räume einer Einheit dieselbe Nummer tragen (Aufteilungsplan); Fotos oder Skizzen reichen nicht.2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Die Baubehörde bestätigt, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Sie ersetzt keine Baugenehmigung.3. Entwurf beim Notar: Festgelegt werden Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und meist eine Gemeinschaftsordnung.4. Beurkundung oder Beglaubigung: Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn die Erklärung mindestens öffentlich beglaubigt ist (§ 29 GBO); mit Gemeinschaftsordnung wird sie in der Praxis meist beurkundet.5. Eintragung: Der Notar reicht alles beim Grundbuchamt ein. Für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt, das bisherige Grundbuchblatt wird geschlossen (§ 7 Abs. 1 WEG).6. Gemeinschaft entsteht: Mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1 WEG).
Die Aufteilung eines bestehenden Wohngebäudes kann genehmigungspflichtig sein, wenn das Land eine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen hat oder eine soziale Erhaltungssatzung mit Umwandlungsvorbehalt gilt (§ 172 BauGB). Das klären Notar und Stadt vorab.
Kosten der Teilungserklärung: Beispiel aus Köln
Eine Erbengemeinschaft besitzt ein Mehrfamilienhaus in Köln-Ehrenfeld mit sechs Wohnungen. Statt das Haus im Ganzen zu verkaufen, prüft sie, es aufzuteilen und die Wohnungen einzeln anzubieten. Als Wert setzen wir beispielhaft 1,87 Millionen Euro an. Das entspricht etwa dem rechnerischen Durchschnitt der 655 Kölner Mehrfamilienhaus-Verkäufe 2025 mit zusammen 1.224,58 Mio. Euro Geldumsatz (eigene Rechnung nach Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17).Geschäftswert ist der Wert des bebauten Grundstücks (§ 42 GNotKG). Die Beurkundung kostet beim Notar eine 1,0-Gebühr (KV Nr. 21200 GNotKG), das Anlegen der Wohnungsgrundbücher ebenfalls 1,0 (KV Nr. 14112 GNotKG). Nach Tabelle B (GNotKG, Anlage 2) sind das jeweils 3.175 Euro, zusammen 6.350 Euro, zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen des Notars sowie der Gebühr für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
| Posten | Grundlage | Beispiel (Wert 1,87 Mio. €) |
|---|---|---|
| Beurkundung beim Notar, 1,0-Gebühr | KV Nr. 21200, Tabelle B GNotKG | 3.175 € |
| Anlegung der Wohnungsgrundbücher, 1,0-Gebühr | KV Nr. 14112, Tabelle B GNotKG | 3.175 € |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | AVwGebO NRW, Tarifstelle 3.1.7 | mindestens 100 € |
| Zwischensumme | mindestens 6.450 € | |
| Umsatzsteuer und Auslagen des Notars, Pläne | je nach Fall | zusätzlich |
Quellen: GNotKG § 42, KV Nr. 21200 und 14112, Anlage 2 Tabelle B (Wert bis 1,9 Mio. €); Stadt Köln, Abgeschlossenheitsbescheinigung (stadt-koeln.de, abgerufen 12.10.2026); Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17, Lizenz dl-de/zero-2-0.
Teilungserklärung lesen: worauf Käufer achten
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Was gehört zur Wohnung, was allen? Davon hängt ab, wer Reparaturen bezahlt und wer darüber entscheidet.Sondernutzungsrechte: an Garten, Terrasse, Stellplatz oder Keller. Sie ergeben sich meist erst aus der Teilungserklärung, auf die das Grundbuch Bezug nimmt.Wohnungs- oder Teileigentum: Teileigentum sind Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen (§ 1 Abs. 3 WEG). Ein als Hobbyraum oder Laden eingetragener Raum ist rechtlich keine Wohnung.Kostenverteilung: Weicht sie vom Miteigentumsanteil ab, wirkt sich das direkt auf das Hausgeld aus.Veräußerungsbeschränkung: Ist die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf nötig, ist der Kaufvertrag bis zur Zustimmung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG).
Teilungserklärung ändern: Vereinbarung oder Beschluss
Die Gemeinschaftsordnung ist rechtlich eine Vereinbarung der Eigentümer. Ändern lässt sie sich grundsätzlich nur durch Vereinbarung aller Eigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG). Gegenüber späteren Käufern wirkt die Änderung nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Es gibt aber Ausnahmen:
Die Kostenverteilung für einzelne Kosten oder Kostenarten können die Eigentümer per Beschluss ändern (§ 16 Abs. 2 WEG).Eine Veräußerungsbeschränkung lässt sich per Beschluss aufheben und dann im Grundbuch löschen (§ 12 Abs. 4 WEG).Ist eine Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig, kann jeder Eigentümer eine Anpassung verlangen (§ 10 Abs. 2 WEG).Die Gemeinschaftsordnung selbst kann Änderungen per Beschluss zulassen (Öffnungsklausel).
Sonderfälle: vermietetes Haus, Erbengemeinschaft, Neubau
Vermietetes Haus: Wird nach dem Einzug der Mieter aufgeteilt und verkauft, haben die Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Für Eigenbedarf gilt in Köln eine Sperrfrist von acht Jahren ab dem Verkauf (§ 577a BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 2 MietSchVO NRW).Erbengemeinschaft: Die Aufteilung kann helfen, wenn Miterben einzelne Wohnungen übernehmen oder getrennt verkaufen wollen. Mehr dazu im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.Neubau: Bauträger teilen meist schon vor Baubeginn. Wer einen durch Vormerkung gesicherten Anspruch hat und die Wohnung übergeben bekommen hat, gilt gegenüber der Gemeinschaft bereits als Eigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG).
Teilungserklärung in Köln: Stellen und Zahlen
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Bauaufsicht der Stadt Köln stellt sie aus. Der Antrag wird schriftlich und in Papierform in zweifacher Ausfertigung eingereicht; die Gebühr richtet sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (Tarifstelle 3.1.7) und beträgt mindestens 100 Euro.Grundbuchamt: Zuständig sind die Grundbuchabteilungen 10 bis 28 des Amtsgerichts Köln, Justizgebäude Reichenspergerplatz. Die Teilungserklärung liegt dort in den Grundakten. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO).Markt: 2025 wurden in Köln 290 Eigentumswohnungen erstmals nach einer Umwandlung verkauft, mit einem Geldumsatz von 109,75 Mio. Euro. (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 30).
Quellen: Stadt Köln, Abgeschlossenheitsbescheinigung (stadt-koeln.de); Amtsgericht Köln, Grundbuchsachen (ag-koeln.nrw.de), beide abgerufen 12.10.2026; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 30, Lizenz dl-de/zero-2-0.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen will, sollte Kosten, Zeitaufwand und mögliche Genehmigungen gegen den Mehrerlös beim Einzelverkauf abwägen; ob eine Genehmigung nötig ist, prüft der Notar. Mehr dazu auf unserer Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, sollte die Teilungserklärung bereithalten: Käufer und Banken fragen danach, und sie regelt zum Beispiel Hausgeld-Verteilung und Verwalterzustimmung. Was Ihre Wohnung oder Ihr Haus wert ist, zeigt eine erste Online-Bewertung. Den Verkaufsablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Köln.Ob sich die Aufteilung für ein Mehrfamilienhaus rechnet, beleuchtet auch der Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen; den Wohnungsverkauf beschreibt die Seite Wohnung verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Teilungserklärung vs. Gemeinschaftsordnung
| Teilungserklärung | Gemeinschaftsordnung | |
|---|---|---|
| Inhalt | Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum | Regeln für das Verhältnis der Eigentümer untereinander |
| Rechtsgrundlage | § 8 WEG | § 10 WEG |
| Verhältnis | Grundlage des Wohnungseigentums | meist Teil derselben Urkunde |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Teilungserklärung.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der er ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und jedem Anteil Sondereigentum an einer Wohnung oder an anderen Räumen zuordnet. Sie legt fest, was jedem Eigentümer allein gehört und was allen gemeinsam, und enthält meist auch die Gemeinschaftsordnung.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
Sie liegt beim Grundbuchamt in den Grundakten und meist auch beim Verwalter der Gemeinschaft. Eigentümer können eine Kopie anfordern; Kaufinteressenten erhalten sie in der Regel über den Verkäufer, weil die Einsicht in die Grundakten ein berechtigtes Interesse voraussetzt.
Was kostet eine Teilungserklärung?
Notar und Grundbuchamt berechnen bei Beurkundung je eine 1,0-Gebühr aus dem Wert des bebauten Grundstücks. Bei 1,87 Millionen Euro sind das nach Tabelle B des GNotKG jeweils 3.175 Euro. Dazu kommen Umsatzsteuer und Auslagen des Notars, die Pläne und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, in Köln mindestens 100 Euro.
Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Grundsätzlich nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, die für spätere Käufer im Grundbuch eingetragen sein muss. Einzelne Punkte können per Beschluss geregelt werden, wenn Gesetz oder Gemeinschaftsordnung das ausdrücklich erlauben, etwa die Verteilung bestimmter Kosten oder die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung.
Braucht man für eine Teilungserklärung einen Notar?
Ja, praktisch immer. Das Grundbuchamt trägt die Aufteilung nur ein, wenn die Erklärung mindestens öffentlich beglaubigt ist. Enthält sie eine Gemeinschaftsordnung, wird sie in der Regel beurkundet. Der Notar reicht sie anschließend mit allen Anlagen beim Grundbuchamt ein.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume baulich von den anderen Einheiten getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Sie ist zusammen mit dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Eintragung. In Köln stellt sie die Bauaufsicht der Stadt aus.
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