Lexikon · Vorkaufsrecht
Vorkaufsrecht – Arten, Fristen und Ablauf
Ein Vorkaufsrecht ist das Recht, in einen Immobilienkaufvertrag einzutreten. Arten (Gemeinde, Mieter, Miterben), Fristen, Ablauf und Ausnahmen erklärt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Ein Vorkaufsrecht ist das Recht, in einen Kaufvertrag einzutreten, den der Eigentümer mit einem Dritten geschlossen hat, und die Immobilie zu denselben Bedingungen zu kaufen (§§ 463, 464 BGB). Es kann vertraglich vereinbart, im Grundbuch eingetragen oder gesetzlich vorgesehen sein, etwa für Gemeinden, Mieter oder Miterben.
Auch: Vorkaufsrecht Immobilie, Vorkaufsrecht Gemeinde, Vorkaufsrecht Mieter, Vorkaufsrecht Miterben
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht verhindert den Verkauf nicht. Es greift erst, wenn ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen ist (§ 463 BGB). Übt der Berechtigte es aus, kommt der Kauf mit ihm zu den Bedingungen zustande, die der Dritte vereinbart hatte (§ 464 Abs. 2 BGB).Die wichtigsten Arten beim Immobilienverkauf:
| Vorkaufsrecht | Wer ist berechtigt | Frist ab Mitteilung |
|---|---|---|
| vertraglich oder im Grundbuch eingetragen (§ 1094 BGB) | wer im Vertrag oder Grundbuch steht | 2 Monate (§ 469 BGB) |
| der Gemeinde (§§ 24, 25 BauGB) | Stadt, z. B. in Sanierungsgebieten | 3 Monate (§ 28 BauGB) |
| des Mieters (§ 577 BGB) | Mieter, wenn nach Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll | 2 Monate |
| der Miterben (§ 2034 BGB) | übrige Miterben beim Verkauf eines Erbteils | 2 Monate |
Für Eigentumswohnungen und Erbbaurechte hat die Gemeinde kein allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert, kann die Gemeinde zum Verkehrswert kaufen; der Verkäufer darf dann zurücktreten (§ 28 Abs. 3 BauGB).
Ablauf: Was nach dem Notartermin passiert
Mitteilung: Der Verkäufer muss dem Berechtigten den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen; die Mitteilung des Käufers genügt ebenso (§ 469 Abs. 1 BGB). In der Praxis übernimmt das der Notar.Frist: Sie beginnt mit Empfang der Mitteilung und beträgt bei Grundstücken zwei Monate (§ 469 Abs. 2 BGB), für die Gemeinde drei Monate (§ 28 Abs. 2 BauGB).Ausübung: durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer, die nicht notariell beurkundet werden muss (§ 464 Abs. 1 BGB); der Mieter muss schriftlich erklären, die Gemeinde handelt durch Verwaltungsakt.Folge: Es kommt ein zweiter Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Berechtigtem zustande, zu den Bedingungen des ersten (§ 464 Abs. 2 BGB).Grundbuch: Den Käufer trägt das Grundbuchamt erst ein, wenn nachgewiesen ist, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht hat oder nicht ausübt. Darüber stellt die Gemeinde ein Zeugnis aus (§ 28 Abs. 1 BauGB).
Vorkaufsrecht der Gemeinde: Wann es besteht
Das allgemeine Vorkaufsrecht greift nur in bestimmten Gebieten, unter anderem in Umlegungs- und förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung und bei unbebauten Grundstücken, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können (§ 24 Abs. 1 BauGB). Daneben kann die Gemeinde per Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht begründen (§ 25 BauGB). Ausüben darf sie es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).
Ausgeschlossen ist die Ausübung unter anderem beim Verkauf an den Ehegatten oder an Verwandte in gerader Linie und in der Seitenlinie bis zum dritten Grad (§ 26 Nr. 1 BauGB).Abwenden kann der Käufer sie in bestimmten Fällen, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Zielen zu nutzen (§ 27 BauGB).Zugunsten Dritter darf die Gemeinde das Recht unter Voraussetzungen ausüben, etwa für einen Sanierungsträger (§ 27a BauGB).
Beispiel aus Köln
Ein Eigentümer verkauft eine vermietete Wohnung in Köln-Ehrenfeld. Das Haus wurde erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt (Sachverhalt angenommen). Damit hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.Nach der Beurkundung teilt der Notar dem Mieter den Vertragsinhalt mit und belehrt ihn über sein Recht. Der Mieter hat zwei Monate Zeit; er muss schriftlich erklären, dass er kauft (§ 577 Abs. 3 BGB). Erst wenn die Frist verstrichen ist oder er verzichtet, geht der Verkauf an den ursprünglichen Käufer weiter. Parallel holt der Notar das Zeugnis der Stadt Köln zum gemeindlichen Vorkaufsrecht ein.
Rechte und Pflichten der Beteiligten
Verkäufer: muss mitteilen und haftet unter Umständen gegenüber zwei Käufern. Klauseln, die den Kauf von der Nichtausübung abhängig machen oder dem Verkäufer für diesen Fall einen Rücktritt vorbehalten, sind gegenüber dem Berechtigten unwirksam (§ 465 BGB), im Verhältnis zum ersten Käufer aber zulässig und üblich.Käufer: trägt das Risiko, die Immobilie nicht zu bekommen. Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht wirkt ihm gegenüber wie eine Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB); ist er schon als Eigentümer eingetragen, kann er Herausgabe und Zustimmung verweigern, bis ihm der gezahlte Kaufpreis erstattet ist (§ 1100 BGB).Berechtigter: muss alle Bedingungen des Vertrags übernehmen. Kann er eine vereinbarte Nebenleistung nicht erbringen, zahlt er ihren Wert (§ 466 BGB).
Sonderfälle: Familie, Schenkung, Zwangsversteigerung
Schenkung oder Tausch: Das Vorkaufsrecht setzt einen Kaufvertrag mit einem Dritten voraus (§ 463 BGB); andere Übertragungen lösen es grundsätzlich nicht aus.Verkauf an Familienangehörige: Das Mietervorkaufsrecht entfällt beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB); ein vertragliches Vorkaufsrecht erstreckt sich im Zweifel nicht auf einen Verkauf an gesetzliche Erben mit Rücksicht auf deren künftiges Erbrecht (§ 470 BGB).Zwangsversteigerung, Insolvenz: Beim Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus der Insolvenzmasse ist das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen (§ 471 BGB); das dingliche kann auch bei einem freihändigen Verkauf durch den Insolvenzverwalter ausgeübt werden (§ 1098 Abs. 1 BGB).Tod des Berechtigten: Ein vertragliches Vorkaufsrecht ist ohne abweichende Vereinbarung nicht vererblich (§ 473 BGB); das der Miterben dagegen schon (§ 2034 Abs. 2 BGB).
Wer als Vermieter verkauft, findet die Folgen für Mieter im Ratgeber Vermieter will Haus verkaufen; den Verkauf eines Erbteils behandelt der Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
Kosten: Vorkaufsrecht eintragen und löschen
Die Eintragung eines Vorkaufsrechts kostet beim Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B (KV Nr. 14121 GNotKG), die Löschung pauschal 25 Euro (KV Nr. 14143 GNotKG). Geschäftswert ist die Hälfte des Grundstückswerts (§ 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG).Beispiel (angenommene Werte): Für ein Grundstück im Wert von 600.000 Euro beträgt der Geschäftswert 300.000 Euro. Aus der Wertstufe bis 320.000 Euro ergibt sich eine Gebühr von 635 Euro (GNotKG, Anlage 2, Tabelle B; eigene Rechnung). Hinzu kommen Notarkosten.
Vorkaufsrecht in Köln
In Köln holt der Notar nach dem Kaufvertrag das Zeugnis der Stadt Köln zum gemeindlichen Vorkaufsrecht ein (§ 28 Abs. 1 BauGB). Besondere Vorkaufsrechte begründet der Rat per Satzung, zum Beispiel für das Gebiet „LiebigQuartier“ in Ehrenfeld und Nippes (Satzung vom 26. Juni 2025, Amtsblatt der Stadt Köln 2025, S. 298). Für das denkmalrechtliche Vorkaufsrecht nach § 31 Denkmalschutzgesetz NRW hat die Stadt mit Allgemeinverfügung vom 12. Dezember 2022 bis auf Widerruf erklärt, es nicht auszuüben (Quelle: stadt-koeln.de, abgerufen Oktober 2026). Ob für ein Grundstück eine Satzung gilt, klärt der Notar.
Checkliste für Verkäufer
Abteilung II des Grundbuchs auf eingetragene Vorkaufsrechte prüfen.Bei vermieteten Wohnungen klären, ob die Aufteilung nach Einzug des Mieters erfolgte; mehr dazu unter Wohnung verkaufen in Köln.Lage prüfen: Sanierungsgebiet, Erhaltungssatzung oder Vorkaufssatzung?Im Kaufvertrag regeln, was gilt, wenn ein Berechtigter eintritt.Fristen in den Zeitplan einrechnen, auch für die Übergabe.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob ein Vorkaufsrecht besteht: im Grundbuch, in der Mietgeschichte der Wohnung und bei Erbteilen in der Erbengemeinschaft. Planen Sie die Fristen ein, denn sie verschieben die Kaufpreisfälligkeit. Der Kaufvertrag sollte regeln, was gilt, wenn ein Berechtigter das Vorkaufsrecht ausübt. Den Verkaufsablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Vorkaufsrecht vs. Ankaufsrecht
| Vorkaufsrecht | Ankaufsrecht | |
|---|---|---|
| Auslöser | Verkauf an einen Dritten | Entscheidung des Berechtigten |
| Bedingungen | wie im Vertrag mit dem Dritten | vorab vereinbart |
| Verkauf ohne Dritten | kein Recht | Kauf möglich |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Vorkaufsrecht.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Kann ein Vorkaufsrecht den Verkauf verhindern?
Nein, der Verkauf bleibt möglich. Der Berechtigte kann aber anstelle des Käufers zu denselben Bedingungen kaufen. Für den ursprünglichen Käufer und den Zeitplan bedeutet das Unsicherheit, bis die Frist abgelaufen ist oder ein Verzicht vorliegt.
Wie lange hat der Berechtigte Zeit?
Bei Grundstücken in der Regel zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags, das gilt auch für Mieter und Miterben. Die Gemeinde hat für ihr gesetzliches Vorkaufsrecht drei Monate. Ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht kann eine andere Frist vorsehen.
Hat die Stadt Köln bei jeder Immobilie ein Vorkaufsrecht?
Nein, nur in den gesetzlich bestimmten Fällen, zum Beispiel in Sanierungsgebieten oder bei entsprechenden Satzungen. Beim Kauf von Eigentumswohnungen und Erbbaurechten besteht kein allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde; der Notar holt dazu eine Bescheinigung ein.
Wer muss den Mieter über sein Vorkaufsrecht informieren?
Der Verkäufer oder der Käufer muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). In der Praxis übernimmt das der Notar. Die Frist von zwei Monaten beginnt erst mit dieser Mitteilung.
Was kostet die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch?
Das Grundbuchamt berechnet eine volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG aus dem halben Grundstückswert. Bei einem Grundstück für 600.000 Euro sind das 635 Euro. Die spätere Löschung kostet 25 Euro. Hinzu kommen die Kosten des Notars für die Bewilligung.
Ist ein Vorkaufsrecht vererblich?
Ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht geht ohne abweichende Regelung nicht auf die Erben über; ist es zeitlich befristet, im Zweifel schon (§ 473 BGB). Das Vorkaufsrecht der Miterben ist vererblich (§ 2034 Abs. 2 BGB), das des Mieters geht auf Personen über, die in den Mietvertrag eintreten.
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