Immobilienmakler · Köln-Nippes
Immobilienmakler in Köln-Nippes – von der Neusser Straße bis ins Clouth Quartier.
Sie möchten in Nippes eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihr Viertel sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Nippes · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Nippes wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
4.650 €/m²
Bodenwert
1.100 bis 1.840 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Nippes in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Nippes sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für den Stadtteil Nippes mit rund 37.100 Einwohnern und gut 21.000 Wohnungen ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.650 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwert (1 Zone) |
| Bauland Wohnen | 1.100 bis 1.840 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (5 Zonen) |
| Bauland Misch-/Kerngebiet | 1.110 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −12,6 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +45,4 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +7,6 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 4.590 €/m² Wohnfläche | 141 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Nippes tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Nippes im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Neubauwohnung (Erstverkauf) | 25 | 671.748 € | 90 m² | 7.532 € | 6.246 bis 8.170 € |
| Umgewandelte Wohnung | 25 | 391.844 € | 73 m² | 5.766 € | 2.963 bis 8.514 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 141 | 310.109 € | 66 m² | 4.590 € | 1.563 bis 7.263 € |
| Baujahre vor 1941 | 29 | 374.978 € | 69 m² | 5.259 € | 1.563 bis 7.263 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 84 | 273.256 € | 62 m² | 4.335 € | 2.522 bis 7.116 € |
| Baujahre ab 1991 | 23 | 376.573 € | 77 m² | 4.656 € | 1.935 bis 7.102 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
Mit 141 Verkäufen machten Bestandswohnungen 2025 den größten Teil des Nippeser Wohnungsmarkts aus; im Mittel kosteten sie 4.590 €/m². Altbauwohnungen vor 1941 lagen bei 5.259 €/m², Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 bei 4.335 €/m² und jüngere Wohnungen ab 1991 bei 4.656 €/m². Dazu kamen 25 Neubauwohnungen im Erstverkauf mit im Mittel 7.532 €/m² und 25 umgewandelte Wohnungen mit 5.766 €/m². Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern weist der Bericht für Nippes nicht aus.Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Nippes
Eigentumswohnungen: eine Zone, viele Baujahre.
Für Eigentumswohnungen weist BORIS-NRW im Stadtteil eine Immobilienrichtwert-Zone aus. Ihr Normobjekt ist eine Wohnung mit Baujahr 1952 und 41 bis 80 m² Wohnfläche.
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NippesNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 4.460 | 4.550 | 4.190 | 4.320 | 4.650 | +7,6 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
Der Richtwert liegt zum 1. Januar 2026 bei 4.650 €/m² Wohnfläche. Nach einem Rückgang auf 4.190 €/m² im Jahr 2024 ist er zwei Jahre in Folge gestiegen, zuletzt um knapp 8 % gegenüber dem Vorjahr; über dem Stand von 2022 liegt er um gut 4 %.In Nippes stehen sehr unterschiedliche Wohnungen nebeneinander: gründerzeitliche Altbauten, Nachkriegsbauten und Neubauten wie im Clouth Quartier. Die Kaufpreise 2025 zeigen, wie weit die Spanne ist – von Bestandswohnungen um 4.300 €/m² bis zu Neubauwohnungen um 7.500 €/m².Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Nippes
Häuser und Grundstücke: wenige Häuser, klare Zonen.
Von den 3.474 Wohngebäuden in Nippes sind 27 % Ein- und Zweifamilienhäuser; die meisten Wohnungen liegen in mehrgeschossigen Häusern. Einen Immobilienrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser weist BORIS-NRW für den Stadtteil nicht aus. Für Häuser und Grundstücke sind deshalb die Bodenrichtwerte der wichtigste amtliche Anhaltspunkt.
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bahnwärterweg 40-48 | allgemeines WohngebietII Geschosse | 770 | 1.280 | 1.120 | −12,5 % |
| Gocher Str./Simon-Meister-Str. | allgemeines WohngebietIII Geschosse, GFZ 1,5 | 810 | 1.360 | 1.100 | −19,1 % |
| Kautschukstr. | allgemeines WohngebietIII-IV Geschosse, GFZ 1,6 | 1.430 | 2.280 | 1.840 | −19,3 % |
| Nägelistr.1-5 | allgemeines WohngebietII Geschosse | 1.060 | 1.850 | 1.620 | −12,4 % |
| Am Nordpark | allgemeines WohngebietII Geschosse | 1.190 | 1.980 | 1.730 | −12,6 % |
| Neusser Str./Gellertstr. | KerngebietIV Geschosse, GFZ 1,9 | 900 | 1.380 | 1.110 | −19,6 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Bahnwärterweg 40-48Gocher Str./Simon-Meister-Str.Kautschukstr.
So lesen Sie die Werte
Die Bodenrichtwerte für Wohnen reichen von 1.100 €/m² an der Gocher Straße/Simon-Meister-Straße bis 1.840 €/m² an der Kautschukstraße im Clouth Quartier. Die beiden großen Wohnzonen an der Gocher Straße und am Bahnwärterweg liegen mit 1.100 und 1.120 €/m² nah beieinander. Im Kerngebiet an der Neusser Straße/Gellertstraße sind es 1.110 €/m².Seit 2022 sind die Bodenwerte für Wohnen um rund ein Achtel gesunken; gegenüber 2018 liegen sie aber rund 45 % höher.Für Ihr Haus zählen neben dem Boden das Baujahr, der Zustand, die Energiebilanz und die Ausnutzung des Grundstücks. Das sehen wir uns vor Ort an.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Ein Stadtteil aus Industrie und Gründerzeit, viele Veedel.
Bis in die Franzosenzeit hieß die Siedlung Mauenheim; der Name Nippes ist sicher erst 1549 für ein Wirtshaus „am Nippes“ belegt. Ab Mitte des 19. Jahrhunderts machten Bahnstrecke, Eisenbahnwerkstätten und Fabriken wie die Gummiwerke Clouth Nippes zum Industrieort. Am 1. April 1888 kam Nippes zu Köln; bis 1906 wuchs der Ort auf 36.000 Einwohner.
01
Neusser Straße und Wilhelmplatz
Die Neusser Straße ist Geschäftsstraße und Zentrum des Stadtteils: vier- bis sechsgeschossige Häuser, unten Läden, darüber überwiegend Wohnungen. Im Kerngebiet an der Gellertstraße liegt der Bodenrichtwert bei 1.110 €/m²; am Wilhelmplatz wird traditionell der Nippeser Wochenmarkt gehalten.
02
Gründerzeitliche Straßen
Rund um Schwerinstraße, Eisenachstraße und Leipziger Platz prägen Gründerzeit- und Jugendstilfassaden das Bild. Ein großer Teil der Wohnlagen gehört zur Richtwertzone Gocher Straße/Simon-Meister-Straße mit 1.100 €/m².
03
Clouth Quartier
Auf 14,5 Hektar des früheren Gummiwerks Clouth entstand seit 2014 ein Wohnquartier mit rund 1.200 geplanten Wohnungen; denkmalgeschützte Hallen wie Halle 17 wurden einbezogen. An der Kautschukstraße liegt mit 1.840 €/m² der höchste Bodenrichtwert des Stadtteils.
04
Am Alten Stellwerk
Auf rund 15 Hektar des ehemaligen Eisenbahn-Ausbesserungswerks, das ab 1860 bestand, stehen heute geförderte Wohnungen, Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Die Richtwertzone am Bahnwärterweg liegt bei 1.120 €/m².
05
Siedlung an der Florastraße
In der zweigeschossig bebauten Zone an der Nägelistraße beträgt der Bodenrichtwert 1.620 €/m² – deutlich mehr als in den großen Wohnzonen des Stadtteils.
06
Am Nordpark
Die kleine, zweigeschossig bebaute Zone Am Nordpark liegt mit 1.730 €/m² ebenfalls über dem Durchschnitt der Nippeser Wohnlagen.
Weitere Stadtteile im Bezirk Nippes: Bilderstöckchen · Longerich · Mauenheim · Niehl · Riehl · Weidenpesch · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Nippes wissen sollten.
Neubau: Nippes wächst vor allem durch Umnutzung früherer Industrie- und Bahnflächen. 2025 wurden im Stadtteil 195 Wohnungen fertiggestellt, in den zehn Jahren davor insgesamt 1.362. Für Käufer heißt das: Bestandswohnungen stehen im direkten Vergleich mit Neubauangeboten – Lage, Zustand und Energiebilanz Ihrer Wohnung sollten deshalb klar herausgearbeitet werden.Neusser Straße: Für Werbeanlagen an der Neusser Straße zwischen Gürtel und Innerer Kanalstraße gilt seit 2008 eine eigene Werbesatzung der Stadt.Wohnraumschutz: In ganz Köln gilt seit dem 1. Juli 2014 das Zweckentfremdungsverbot der Wohnraumschutzsatzung. Wohnraum darf also nicht ohne Genehmigung dauerhaft gewerblich oder als Ferienwohnung genutzt werden.Denkmalschutz: Ob ein Haus als Baudenkmal eingetragen ist, lässt sich über die Denkmalliste der Stadt Köln prüfen. Für Käufer bedeutet ein Eintrag Genehmigungspflichten bei Umbauten, aber auch erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungskosten (§§ 7i, 10f EStG). Den Einzelfall prüft der Steuerberater.Milieuschutz: Eine soziale Erhaltungssatzung gilt für Nippes nicht. In Köln besteht sie für das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte hat der Rat am 8. Oktober 2026 eine vierte Satzung beschlossen (Stand: Oktober 2026). Umwandlung und Modernisierung unterliegen hier also keinen zusätzlichen Genehmigungen aus dieser Satzung.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilinformationen 2025, Werbesatzung Neusser Straße, Stadtbezirk Nippes, soziale Erhaltungssatzungen und Wohnraumschutz), LVR KuLaDig, moderne stadt GmbH (Clouth Quartier). Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Nippes für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Nippes.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Nippes?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den Wohnlagen zwischen 1.100 und 1.840 Euro je Quadratmeter Grundstück, im Kerngebiet an der Neusser Straße bei 1.110 Euro. Gegenüber 2022 sind die Werte um rund 13 Prozent gesunken, gegenüber 2018 liegen sie rund 45 Prozent höher.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Nippes?
Der Immobilienrichtwert liegt zum 1. Januar 2026 bei 4.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bezogen auf eine Wohnung mit Baujahr 1952 und 41 bis 80 m². 2025 wurden 141 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 4.590 Euro je Quadratmeter.
Wie unterscheiden sich Neubau- und Bestandspreise in Nippes?
Laut Grundstücksmarktbericht wurden 2025 in Nippes 25 Neubauwohnungen im Erstverkauf für im Mittel 7.532 Euro je Quadratmeter verkauft. Bestandswohnungen kosteten im Mittel 4.590 Euro, umgewandelte Wohnungen 5.766 Euro. Für Ihren Preis zählen Baujahr, Zustand und Ausstattung Ihrer Wohnung.
Was kostet ein Immobilienmakler in Nippes?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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