Immobilienmakler · Köln-Niehl
Immobilienmakler in Köln-Niehl – zwischen Alt-Niehl, Ford-Siedlung und Hafen.
Sie möchten in Niehl eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihr Viertel sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Niehl · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Niehl wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
3.470 bis 3.760 €/m²
Bodenwert
1.000 bis 1.350 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Niehl in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Niehl sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für Niehl mit rund 20.300 Einwohnern, gut 10.200 Wohnungen und rund 12 km² Fläche ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3.470 bis 3.760 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwerte (2 Zonen) |
| Bauland Wohnen | 1.000 bis 1.350 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (4 Zonen) |
| Bauland Misch-/Kerngebiet | 1.200 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −15,9 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +37,4 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +0,0 % bis +10,3 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Häuser 2025 (Doppelhaushälfte/Reihenendhaus) | Ø 4.283 €/m² Wohnfläche | 4 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Verkaufte Häuser 2025 (Reihenmittelhaus) | Ø 4.357 €/m² Wohnfläche | 7 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 3.949 €/m² Wohnfläche | 75 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Niehl tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Niehl im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Ein- und Zweifamilienhäuser
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Doppelhaushälfte / Reihenendhaus | 4 | 609.013 € | 142 m² | 4.283 € | 1.059 bis 6.203 € |
| Reihenmittelhaus | 7 | 445.864 € | 109 m² | 4.357 € | 1.818 bis 6.486 € |
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Neubauwohnung (Erstverkauf) | 15 | 518.607 € | 73 m² | 7.006 € | 5.908 bis 7.607 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 75 | 278.291 € | 70 m² | 3.949 € | 2.049 bis 6.866 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 64 | 253.929 € | 65 m² | 3.914 € | 2.158 bis 6.866 € |
| Baujahre ab 1991 | 9 | 421.767 € | 102 m² | 4.064 € | 2.049 bis 6.214 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
75 Bestandswohnungen wurden 2025 in Niehl weiterverkauft, im Mittel für 3.949 €/m². Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 lagen bei 3.914 €/m², jüngere Wohnungen ab Baujahr 1991 bei 4.064 €/m². 15 Neubauwohnungen kosteten im Mittel 7.006 €/m². Bei den Häusern weist der Bericht sieben Reihenmittelhäuser mit im Mittel 4.357 €/m² und vier Doppelhaushälften oder Reihenendhäuser mit 4.283 €/m² Wohnfläche aus.Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Niehl
Eigentumswohnungen: zwei Zonen, zwei Entwicklungen.
Für Eigentumswohnungen gibt es in Niehl zwei Immobilienrichtwert-Zonen: die Zone Niehl mit einem Normobjekt von 1972 und die Zone Nordpark mit einem Normobjekt von 1952, jeweils 41 bis 80 m² Wohnfläche.
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NordparkNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 3.100 | 3.190 | 3.250 | 3.410 | 3.760 | +10,3 % |
| NiehlNormobjekt Baujahr 1972, 41-80 m² | 3.450 | 3.690 | 3.470 | 3.470 | 3.470 | +0,0 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
In der Zone Nordpark liegt der Richtwert bei 3.760 €/m², rund 10 % mehr als im Vorjahr und gut ein Fünftel mehr als 2022. In der Zone Niehl liegt er bei 3.470 €/m² und damit seit 2024 unverändert, nahezu auf dem Stand von 2022.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Niehl
Häuser und Grundstücke: Bodenwerte um 1.000 bis 1.350 €/m².
Fast die Hälfte der 2.195 Wohngebäude in Niehl (49,0 %) sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Einen Immobilienrichtwert für Häuser weist BORIS-NRW für Niehl nicht aus; Anhaltspunkte sind deshalb die Bodenrichtwerte und die tatsächlichen Kaufpreise des Jahres 2025.
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Graditzer Str./Astaweg | allgemeines WohngebietIII Geschosse, GFZ 1,2 | 770 | 1.230 | 1.000 | −18,7 % |
| Franz-Denhoven-Str. | allgemeines WohngebietII Geschosse | 780 | 1.300 | 1.130 | −13,1 % |
| Hermesgasse 97-105 | allgemeines WohngebietIII Geschosse, GFZ 1,5 | 910 | 1.460 | 1.180 | −19,2 % |
| Flemingstr. | MischgebietVIII Geschosse, GFZ 2,0 | 940 | 1.490 | 1.200 | −19,5 % |
| Rudolf-Sohm-Str. | allgemeines WohngebietII Geschosse | 920 | 1.530 | 1.350 | −11,8 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Graditzer Str./AstawegFranz-Denhoven-Str.Hermesgasse 97-105
So lesen Sie die Werte
Die Bodenrichtwerte für Wohnen reichen von 1.000 €/m² an der Graditzer Straße und am Astaweg bis 1.350 €/m² an der Rudolf-Sohm-Straße. Rund um das St.-Agatha-Krankenhaus liegen sie bei 1.130 €/m² (Franz-Denhoven-Straße) und 1.180 €/m² (Hermesgasse). Im Mischgebiet an der Flemingstraße am Hafen sind es 1.200 €/m².Seit 2022 sind die Bodenwerte in den Wohnzonen um rund ein Sechstel gesunken, gegenüber 2018 liegen sie gut ein Drittel höher.Für Ihr Haus zählen neben dem Boden das Baujahr, der Zustand, die Energiebilanz und die Ausnutzung des Grundstücks. Das sehen wir uns vor Ort an.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Vom Fischerdorf zum Industrie- und Wohnstandort.
Niehl wird 927 als „Nyhel“ erstmals erwähnt und kam am 1. April 1888 zu Köln. Bis ins 20. Jahrhundert war der Ort ein Fischerdorf; nach dem Ersten Weltkrieg siedelten sich Großunternehmen an. Heute ist Niehl mit rund 12 km² der größte Stadtteil des Bezirks Nippes – mit Wohnvierteln, Rheinhafen und dem laut Stadt flächenmäßig größten Gewerbe- und Industriegebiet Kölns.
01
Alt-Niehl und St. Katharina
Im alten Ortskern steht Alt St. Katharina, das „Niehler Dömchen“ und älteste Gebäude des Stadtteils. An der Sebastianstraße folgte 1892 bis 1894 die neuromanische Kirche St. Katharina.
02
Rund um St. Agatha
Das Krankenhaus St. Agatha entstand 1903 als Waisenhaus. In den umliegenden Wohnstraßen liegt der Bodenrichtwert bei 1.130 €/m² (Franz-Denhoven-Straße, zweigeschossig) und 1.180 €/m² (Hermesgasse, dreigeschossig).
03
Ford-Siedlung
Ab 1951 baute Ford für seine Werksarbeiter dreigeschossige Wohnzeilen mit großen Freiflächen; die Siedlung an der Königsberger Straße steht laut Stadt unter Denkmalschutz und wurde 2007 bis 2010 saniert und aufgestockt. An der Rudolf-Sohm-Straße liegt mit 1.350 €/m² der höchste Wohn-Bodenrichtwert in Niehl.
04
Gelsenkirchener Straße
Im Quartier um den Monika-Plonka-Platz und das Erich-Kästner-Gymnasium liegt der Bodenrichtwert an Graditzer Straße und Astaweg bei 1.000 €/m², bezogen auf dreigeschossige Bebauung.
05
Niehl-Süd
Nach der Eingemeindung entstanden hier Industriebetriebe mit Arbeiterwohnungen. Auf früheren Firmengeländen stehen heute Wohnanlagen, auf dem ehemaligen Siemens-Gelände eine fast ausschließlich mit Erdwärme versorgte Siedlung; an der Amsterdamer Straße das Neven-DuMont-Haus von 1998.
06
Hafen und Ford-Werke
Der Niehler Rheinhafen wurde 1922 bis 1925 ausgebaut, ab 1957 folgte der Ölhafen. Anfang der 1930er-Jahre verlegte Ford sein Werk nach Niehl. Im Mischgebiet an der Flemingstraße gilt ein Bodenrichtwert von 1.200 €/m².
Weitere Stadtteile im Bezirk Nippes: Bilderstöckchen · Longerich · Mauenheim · Nippes · Riehl · Weidenpesch · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Niehl wissen sollten.
Hochwasser: Für das Rheinufer zwischen Theodor-Heuss-Ring und Ölhafen gilt eine Hochwasserschutzzonenverordnung, die auch Niehler Hafen, Industriestraße und Merkenicher Straße berührt. Die mobilen Schutzanlagen sind bis zu einem Kölner Pegel von 11,30 m bemessen; einen absoluten Schutz gibt es nicht. Im Ereignisfall haben Eigentümer in den Schutzzonen Pflichten, etwa Fahrzeuge zu entfernen und Öltanks gegen Aufschwimmen zu sichern.Planung: In Alt-Niehl plant die Stadt an der Feldgärtenstraße auf rund 2,7 Hektar einer ehemaligen Mülldeponie 290 bis 320 Wohnungen in fünf Wohnhöfen sowie eine Grünfläche. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung läuft bis zum 26. Oktober 2026. Im Stadtteil insgesamt wurden 2025 140 neue Wohnungen genehmigt und 41 fertiggestellt.Schulen: An den allgemeinbildenden Schulen in Niehl – darunter die Grundschule an der Nesselrodestraße und das 1966 gegründete Erich-Kästner-Gymnasium – lernen im Schuljahr 2025/26 gut 1.200 Schülerinnen und Schüler.Denkmäler: Neben der Ford-Siedlung an der Königsberger Straße stehen in Niehl Einzeldenkmäler, darunter der Brunnen von 1912 am Finkenplatz, einer Schmuckanlage nach Entwurf von Fritz Encke. Denkmalschutz: Ob ein Haus als Baudenkmal eingetragen ist, lässt sich über die Denkmalliste der Stadt Köln prüfen. Für Käufer bedeutet ein Eintrag Genehmigungspflichten bei Umbauten, aber auch erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungskosten (§§ 7i, 10f EStG). Den Einzelfall prüft der Steuerberater.Milieuschutz: Eine soziale Erhaltungssatzung gilt für Niehl nicht. In Köln besteht sie für das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte hat der Rat am 8. Oktober 2026 eine vierte Satzung beschlossen (Stand: Oktober 2026). Umwandlung und Modernisierung unterliegen hier also keinen zusätzlichen Genehmigungen aus dieser Satzung.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilinformationen 2025, Stadtteilrundgang Niehl, Stadtteilporträt, Bebauungsplan Feldgärtenstraße, soziale Erhaltungssatzungen), LVR KuLaDig, StEB Köln (Hochwasserschutzzonenverordnung Theodor-Heuss-Ring bis Ölhafen). Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Niehl für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Niehl.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Niehl?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den Wohnlagen zwischen 1.000 und 1.350 Euro je Quadratmeter Grundstück, am höchsten an der Rudolf-Sohm-Straße. Im Mischgebiet an der Flemingstraße sind es 1.200 Euro. Gegenüber 2022 sind die Wohn-Bodenwerte um rund 16 Prozent gesunken, gegenüber 2018 liegen sie rund 37 Prozent höher.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Niehl?
Die Immobilienrichtwerte liegen zum 1. Januar 2026 bei 3.470 Euro (Zone Niehl) und 3.760 Euro (Zone Nordpark) je Quadratmeter Wohnfläche. 2025 wurden 75 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 3.949 Euro je Quadratmeter; Neubauwohnungen kosteten im Mittel 7.006 Euro.
Was kostet ein Reihenhaus in Niehl?
Laut Grundstücksmarktbericht wurden 2025 sieben Reihenmittelhäuser verkauft, im Mittel für 4.357 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, dazu vier Doppelhaushälften oder Reihenendhäuser für 4.283 Euro. Einen Immobilienrichtwert für Häuser gibt es in Niehl nicht; deshalb ist eine Bewertung vor Ort hier besonders wichtig.
Was kostet ein Immobilienmakler in Niehl?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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