Lexikon · Hausgeld
Hausgeld – Bestandteile, Berechnung und Bedeutung beim Verkauf
Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft. Bestandteile, Berechnung, Abrechnung, Steuern und Verkauf.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Hausgeld ist die regelmäßige Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leistet. Die Höhe beschließen die Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans (§ 28 WEG). Verteilt werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
Auch: Was ist Hausgeld, Wohngeld Eigentumswohnung, Hausgeldvorauszahlung, Hausgeldabrechnung
Was ist Hausgeld?
Das Gesetz spricht von „Vorschüssen zur Kostentragung“; in der Praxis heißt es Hausgeld, manchmal auch Wohngeld. Der Verwalter stellt jährlich einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf, die Eigentümer beschließen die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Jahres beschließen sie über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG).Typische Bestandteile:
Betriebskosten: Wasser, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung.Verwaltungskosten: Vergütung des Verwalters, Kontoführung.Erhaltungsrücklage: Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die im Gesetz heute Erhaltungsrücklage heißt.Verbrauchskosten: etwa Wärme und Warmwasser, wenn das Haus zentral versorgt wird, abgerechnet nach Verbrauch.
Vermieten Eigentümer die Wohnung, können sie nur die umlagefähigen Betriebskosten an den Mieter weitergeben; Verwaltungskosten und Rücklage tragen sie selbst.
Beispiel aus Köln: Hausgeld beim Wohnungsverkauf
Ein Eigentümer verkauft seine 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln-Sülz. Laut Wirtschaftsplan zahlt er 330 Euro Hausgeld im Monat, davon 60 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage und 35 Euro Verwaltervergütung (alle Beträge sind ein angenommenes Beispiel).Kaufinteressenten fragen nach dem Hausgeld, weil es ihre laufende Belastung zeigt. Sie wollen außerdem den Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und Protokolle sehen. So erkennen sie, ob Nachzahlungen oder Sonderumlagen absehbar sind. Ab dem Besitzübergang trägt der Käufer das Hausgeld meist intern, wenn der Kaufvertrag das so regelt.
Wie wird das Hausgeld berechnet?
Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Kosten der Gemeinschaft werden nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile verteilt, soweit nichts anderes vereinbart ist. Die Eigentümer können für einzelne Kostenarten auch einen anderen Schlüssel beschließen, etwa nach Wohnfläche oder Verbrauch (§ 16 Abs. 2 WEG).
| Rechenschritt (Beispielwerte) | Betrag |
|---|---|
| Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten der Gemeinschaft laut Wirtschaftsplan | 54.000 € pro Jahr |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage laut Beschluss | 12.000 € pro Jahr |
| Miteigentumsanteil der Wohnung | 60/1.000 |
| Anteil Kosten: 54.000 € × 60/1.000 | 3.240 € pro Jahr = 270 € pro Monat |
| Anteil Rücklage: 12.000 € × 60/1.000 | 720 € pro Jahr = 60 € pro Monat |
| Hausgeld | 330 € pro Monat |
Alle Werte sind angenommen und entsprechen der Wohnung aus dem Beispiel oben. Wärme und Warmwasser werden in zentral versorgten Häusern in der Regel nach Verbrauch abgerechnet; bei der Vorauszahlung wird der Verbrauch geschätzt.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Sonderumlage
Wirtschaftsplan: Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse und die Rücklagen, der Verwalter liefert dafür den Plan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben (§ 28 WEG).Jahresabrechnung: Nach Ablauf des Jahres beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Grundlage ist die Abrechnung des Verwalters über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 2 WEG).Vermögensbericht: Er zeigt jährlich den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen und steht jedem Eigentümer zu (§ 28 Abs. 4 WEG).Fälligkeit: Wann die Zahlungen fällig werden, können die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG); üblich sind monatliche Vorschüsse.Sonderumlage: Reicht die Rücklage für eine größere Maßnahme nicht aus, beschließen die Eigentümer häufig eine einmalige Zahlung zusätzlich zum Hausgeld.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ein niedriges Hausgeld ist daher nicht automatisch ein Vorteil: Fehlt Rücklage, drohen Sonderumlagen.
Rechte und Pflichten: Wer zahlt, wer haftet?
Schuldner: Hausgeld schuldet der im Grundbuch eingetragene Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.Rückstände in der Zwangsversteigerung: Hausgeldforderungen sind bevorrechtigt, und zwar für die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).Käufer: Für Rückstände des Verkäufers haftet er grundsätzlich nicht; eine Haftung des Sondernachfolgers muss ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein (§ 7 Abs. 3 WEG).Vermieter: An den Mieter weitergeben lassen sich nur Betriebskosten. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV); auch die Zuführung zur Rücklage trägt der Eigentümer.Einsicht: Beschlüsse stehen in der Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führt (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).
Hausgeld und Steuern
Wer die Wohnung selbst bewohnt, kann für bestimmte Anteile des Hausgelds eine Steuerermäßigung beantragen (§ 35a EStG):
Haushaltsnahe Dienstleistungen wie Hausreinigung oder Gartenpflege: Ermäßigung um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens um 4.000 Euro im Jahr (§ 35a Abs. 2 EStG).Handwerkerleistungen für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung: Ermäßigung um 20 Prozent, höchstens um 1.200 Euro im Jahr; nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen mit zinsverbilligten Darlehen oder steuerfreien Zuschüssen (§ 35a Abs. 3 EStG).Voraussetzungen: Begünstigt sind nur Arbeitskosten, es muss eine Rechnung vorliegen und auf das Konto des Leistenden gezahlt worden sein; Werbungskosten, etwa bei Vermietung, sind ausgeschlossen (§ 35a Abs. 5 EStG).
Viele Verwalter weisen die begünstigten Beträge in der Jahresabrechnung gesondert aus. Bei vermieteten Wohnungen gelten andere Regeln, weil das Hausgeld dort steuerlich zu den Werbungskosten zählen kann; die Einzelheiten klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Legen Sie beim Verkauf Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und Protokolle der letzten Jahre vor; das schafft Vertrauen und erleichtert die Finanzierungsprüfung des Käufers. Welche Dokumente noch dazugehören, zeigt die Übersicht Unterlagen für den Verkauf. Klären Sie Rückstände vor dem Verkauf. Für Hausgeldschulden des Verkäufers haftet der Käufer grundsätzlich nicht; anders kann es sein, wenn eine solche Haftung vereinbart und ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist (§ 7 Abs. 3 WEG). Wie die Kosten verteilt werden, steht in der Teilungserklärung. Den Ablauf des Wohnungsverkaufs erklärt die Seite Wohnung verkaufen in Köln; alle Schritte im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen.
Checkliste: Hausgeld beim Wohnungsverkauf
aktueller Wirtschaftsplan mit Hausgeldhöhe;Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre;Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage;Protokolle der Eigentümerversammlungen und Auszug aus der Beschluss-Sammlung, vor allem zu beschlossenen Sonderumlagen und anstehenden Maßnahmen;Bestätigung des Verwalters, dass keine Hausgeldrückstände bestehen;Regelung im Kaufvertrag, ab wann der Käufer das Hausgeld trägt und wer bereits beschlossene Sonderumlagen zahlt.
Wie die Instandhaltungsrücklage und das Hausgeld den Preis beeinflussen, ordnet die Immobilienbewertung in Köln ein.
Hausgeld in Köln: Markt und zuständige Stellen
Für Eigentümergemeinschaften in Köln ist das Thema alltäglich: 2025 wurden in Köln 4.772 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten verkauft, davon 4.031 als Weiterverkauf (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 30). Bei jedem dieser Verkäufe gehören Hausgeld und Rücklage zur Prüfung des Käufers.Streitigkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, etwa um Beschlüsse über Hausgeld oder Sonderumlagen, gehören ausschließlich vor das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2 c GVG). In Köln sind die Abteilungen 202, 204 und 215 des Amtsgerichts Köln für Wohnungseigentumssachen zuständig, im Justizgebäude Luxemburger Straße.
Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 30, Lizenz dl-de/zero-2-0; Amtsgericht Köln, Mietsachen und Wohnungseigentumssachen (ag-koeln.nrw.de, abgerufen 12.10.2026).
Abgrenzung: Hausgeld vs. Nebenkosten der Mieter
| Hausgeld | Nebenkosten (Mieter) | |
|---|---|---|
| Wer zahlt | Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft | Mieter an den Vermieter |
| Umfang | alle Kosten der Gemeinschaft inkl. Verwaltung und Rücklage | nur umlagefähige Betriebskosten |
| Grundlage | §§ 16, 28 WEG | Mietvertrag |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Hausgeld.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist Hausgeld?
Hausgeld ist die regelmäßige, meist monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leistet. Damit werden Betriebskosten, Verwaltung und die Erhaltungsrücklage bezahlt. Die Höhe beschließen die Eigentümer jährlich auf Grundlage des Wirtschaftsplans; verteilt wird in der Regel nach Miteigentumsanteilen.
Was ist im Hausgeld enthalten?
Enthalten sind die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltungskosten, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und je nach Haus auch Verbrauchskosten wie Wärme und Warmwasser. Wie sich das Hausgeld genau zusammensetzt, steht im jährlichen Wirtschaftsplan der Gemeinschaft.
Wer zahlt das Hausgeld beim Verkauf einer Wohnung?
Zwischen Verkäufer und Käufer regelt das der Kaufvertrag; üblich ist der Käufer ab Besitzübergang. Gegenüber der Gemeinschaft kommt es grundsätzlich auf den Eigentumswechsel im Grundbuch an. Was einer zu viel gezahlt hat, gleichen die Parteien untereinander aus.
Kann das Hausgeld steigen?
Ja. Die Eigentümer beschließen jedes Jahr über die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan und nach der Jahresabrechnung über Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse. Steigende Kosten für Energie, Versicherung oder Erhaltung führen daher oft zu höherem Hausgeld.
Wie wird das Hausgeld berechnet?
Der Verwalter stellt im Wirtschaftsplan die erwarteten Kosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zusammen. Jeder Eigentümer trägt davon seinen Anteil, meist nach Miteigentumsanteilen. Beispiel: Bei 66.000 Euro Jahreskosten einschließlich Rücklage und 60/1.000 Anteilen sind das 3.960 Euro im Jahr, also 330 Euro im Monat.
Kann man Hausgeld von der Steuer absetzen?
Selbstnutzer können für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die im Hausgeld enthalten sind, eine Steuerermäßigung von 20 Prozent der Arbeitskosten beantragen, höchstens 4.000 beziehungsweise 1.200 Euro im Jahr. Die Beträge stehen häufig in der Jahresabrechnung. Für Vermieter gelten andere Regeln.
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