Lexikon · Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)
Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) – Definition
Kauf bricht nicht Miete heißt: Wer eine vermietete Immobilie kauft, tritt in die Mietverträge ein (§ 566 BGB). Was das für Mieter und Eigentümer heißt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Kauf bricht nicht Miete ist der Grundsatz, dass ein Mietverhältnis bestehen bleibt, wenn der Vermieter die vermietete Immobilie verkauft. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Verkauf allein gibt dem Käufer keinen Kündigungsgrund.
Auch: § 566 BGB, Eintritt in den Mietvertrag, Verkauf vermietete Immobilie Mieter
Was regelt § 566 BGB genau?
Ausführlich: Ratgeber Kauf bricht nicht Miete. Der Grundsatz schützt Mieter von Wohnraum und gilt über § 578 BGB grundsätzlich auch für Gewerberäume. Die wichtigsten Regeln:
Voraussetzung: Die Räume sind dem Mieter bereits überlassen.Zeitpunkt: Der Käufer tritt mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ein. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass Mieten und Lasten im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer schon ab Besitzübergang beim Käufer liegen.Haftung des Verkäufers: Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, haftet der Verkäufer wie ein Bürge. Das entfällt, wenn der Mieter durch Mitteilung des Verkäufers vom Eigentumsübergang erfährt und nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB).Kaution: Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein; erhält der Mieter sie vom Käufer nicht zurück, bleibt der Verkäufer verpflichtet (§ 566a BGB).Kündigung: Der neue Eigentümer kann nur nach den allgemeinen Regeln kündigen, etwa wegen Eigenbedarf. Nach Umwandlung in Wohnungseigentum gilt in Köln eine verlängerte Kündigungssperrfrist.
Beispiel aus Köln
Ein Eigentümer verkauft ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in Köln-Sülz an einen Investor (angenommenes Beispiel). Der Kaufvertrag regelt den Besitzübergang zum 1. Februar; die Eigentumsumschreibung erfolgt im Mai.Ab Februar erhält der Käufer laut Vertrag die Mieten, ab Mai ist er auch gesetzlich Vermieter. Der Verkäufer übergibt die Kautionen und informiert die Mieter schriftlich. Die Mietverträge gelten unverändert weiter.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wenn Sie vermietet verkaufen, gehen Mietverträge und Kautionen auf den Käufer über. Informieren Sie die Mieter schriftlich, um Ihre Haftung zu begrenzen, und regeln Sie im Kaufvertrag die Übergabe von Kautionen, Nebenkostenabrechnungen und offenen Forderungen. Mehr dazu auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; eine erste Wertindikation gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Kauf bricht nicht Miete vs. Eigenbedarfskündigung
| Kauf bricht nicht Miete | Eigenbedarfskündigung | |
|---|---|---|
| Regelung | Mietvertrag geht über | Kündigung durch neuen Vermieter |
| Rechtsgrundlage | § 566 BGB | § 573 BGB |
| Folge für Mieter | Mietvertrag bleibt | Auszug nach Frist, wenn wirksam |
| Besonderheit Köln | – | Sperrfrist nach Umwandlung |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Muss ich als Mieter ausziehen, wenn die Wohnung verkauft wird?
Nein. Der Käufer tritt in Ihren bestehenden Mietvertrag ein; alle Vereinbarungen gelten weiter. Er kann nur nach den allgemeinen Regeln kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs; nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gelten zusätzlich Sperrfristen.
Wann wird der Käufer neuer Vermieter?
Gesetzlich mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Im Kaufvertrag wird oft vereinbart, dass er im Verhältnis zum Verkäufer schon ab Besitzübergang die Mieten erhält und die Lasten trägt. Mieter sollten über den Wechsel schriftlich informiert werden.
Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?
Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Kann der Mieter die Kaution bei Vertragsende vom Käufer nicht erhalten, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet. Deshalb sollte die Übergabe im Kaufvertrag geregelt und dokumentiert werden.
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