Lexikon · Vergleichswertverfahren
Vergleichswertverfahren – Definition und Beispiel aus Köln
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Wann es gilt und wie es mit Kölner Daten funktioniert.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, bei dem der Wert aus Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet wird (§§ 24, 25 ImmoWertV). Statt einzelner Vergleichspreise können auch Vergleichsfaktoren wie Immobilienrichtwerte oder Bodenrichtwerte verwendet und an das konkrete Objekt angepasst werden.
Auch: Vergleichswert, Vergleichswertverfahren Immobilie, Vergleichswertverfahren Eigentumswohnung
Was bedeutet Vergleichswertverfahren genau?
Die Idee ist einfach: Eine Immobilie ist ungefähr so viel wert, wie für ähnliche Immobilien zuletzt gezahlt wurde. Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt drei Regelverfahren, Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren; welches passt, hängt von der Art des Objekts und den verfügbaren Daten ab (§ 6 ImmoWertV).So läuft das Vergleichswertverfahren ab:
Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren wählen: Kaufpreise von Objekten mit ähnlichen Merkmalen und zeitnahem Vertragsdatum (§ 25 ImmoWertV) oder ein Vergleichsfaktor wie der Immobilienrichtwert (§ 26 ImmoWertV).Anpassen: Unterschiede bei Baujahr, Größe, Lage oder Ausstattung über Umrechnungskoeffizienten oder Zu- und Abschläge berücksichtigen.Besonderheiten einrechnen: etwa Schäden, ein Wohnrecht oder eine Baulast.
Typisch ist das Verfahren für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, für die es genug Vergleichsverkäufe gibt.
Beispiel aus Köln
Für Eigentumswohnungen veröffentlicht der Kölner Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Umrechnungskoeffizienten, zum Beispiel 1,20 für Baujahre 1991 bis 2000, 0,94 für vermietete Wohnungen und 1,03 für Lagen im 3. bis 5. Obergeschoss (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 146).Angenommen, der Immobilienrichtwert einer Zone in Köln-Sülz liegt bei 4.200 Euro je Quadratmeter (Annahme; den tatsächlichen Wert zeigt BORIS NRW). Für eine vermietete 70-Quadratmeter-Wohnung von 1995 im 3. Obergeschoss ergibt sich: 4.200 × 1,20 × 0,94 × 1,03 ≈ 4.880 Euro je Quadratmeter, also rund 341.600 Euro (eigene Rechnung), vor Berücksichtigung weiterer Besonderheiten.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Das Vergleichswertverfahren ist nah am Markt und für Eigentümer gut nachvollziehbar. Seine Qualität hängt aber von passenden Vergleichsdaten ab. Achten Sie darauf, dass Ihre Wohnung oder Ihr Haus mit den richtigen Merkmalen verglichen wird; schon eine Vermietung oder ein anderes Baujahr ändert den Wert deutlich. Die Daten finden Sie in BORIS NRW und im Grundstücksmarktbericht. Wie wir die Verfahren in der Praxis einsetzen, lesen Sie unter Immobilienbewertung in Köln; eine erste Einschätzung für Ihr Objekt gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Vergleichswertverfahren vs. Sach- und Ertragswertverfahren
| Vergleichswertverfahren | Sachwertverfahren | Ertragswertverfahren | |
|---|---|---|---|
| Grundidee | Preise vergleichbarer Objekte | Bodenwert plus Gebäudewert | Wert aus nachhaltigen Mieterträgen |
| Typisch für | Wohnungen, Reihenhäuser, Bauland | Einfamilienhäuser ohne genug Vergleichsdaten | Mehrfamilien- und Geschäftshäuser |
| Rechtsgrundlage | §§ 24–26 ImmoWertV | §§ 35–39 ImmoWertV | §§ 27–34 ImmoWertV |
Mehr dazu in den Einträgen Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Weiterlesen zum Thema
Verwandte Begriffe.
FAQ
Häufige Fragen zu
Vergleichswertverfahren.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Wenn es genug Kaufpreise vergleichbarer Objekte gibt, typischerweise bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Bauland. Welches Verfahren gewählt wird, hängt von Objektart und Datenlage ab und muss im Gutachten begründet werden.
Was ist ein Immobilienrichtwert?
Ein vom Gutachterausschuss beschlossener Durchschnittswert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche für ein typisches Normobjekt in einer Lage. Er dient als Vergleichsfaktor und wird über Umrechnungskoeffizienten an das konkrete Objekt angepasst.
Wie genau ist das Vergleichswertverfahren?
So genau wie die Vergleichsdaten. Je ähnlicher die Vergleichsobjekte und je aktueller die Kaufpreise, desto belastbarer ist das Ergebnis. Besonderheiten wie Schäden, ein Wohnrecht oder eine Baulast müssen zusätzlich bewertet werden.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen