Ratgeber · Lebenslagen
Immobilie verrenten: Leibrente, Teilverkauf oder Verkauf mit Wohnrecht.
Viele Eigentümer im Ruhestand haben ihr Vermögen im Haus gebunden, möchten aber mehr Geld zur Verfügung haben und trotzdem zu Hause wohnen bleiben. Dafür gibt es mehrere Modelle, die sich in Sicherheit, Kosten und Erbfolge stark unterscheiden. Dieser Ratgeber vergleicht sie neutral.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Wer sein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben möchte, hat drei Grundmodelle: Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, Verkauf gegen Leibrente und Teilverkauf.
✓Beim Verkauf mit Wohnrecht erhalten Sie sofort einen Kaufpreis, der um den Wert des Wohnrechts niedriger ist als der Marktwert ohne Belastung.
✓Bei der Leibrente erhalten Sie statt eines Einmalbetrags eine lebenslange monatliche Zahlung, die im Grundbuch abgesichert werden sollte.
✓Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil, behalten den Rest und zahlen für die Nutzung des verkauften Anteils ein laufendes Entgelt.
✓Jedes Modell hat Folgen für Erben, Steuer und Ihre Flexibilität, deshalb lohnt sich ein Vergleich mit einem klassischen Verkauf und Umzug.
01Kurzantwort
Haus verkaufen und wohnen bleiben: Welche Modelle gibt es?
Sie können Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben, indem Sie es mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen, gegen eine Leibrente veräußern oder nur einen Teil verkaufen. Das Wohnrecht senkt den Kaufpreis, die Leibrente zahlt monatlich statt einmalig, beim Teilverkauf zahlen Sie ein Nutzungsentgelt. Entscheidend sind Absicherung im Grundbuch, Kosten und Ihre Pläne.Unter dem Begriff „Immobilienverrentung“ werden verschiedene Verträge zusammengefasst. Gemeinsam ist ihnen, dass Sie Geld aus dem Haus erhalten und weiter darin wohnen. Rechtlich funktionieren sie sehr unterschiedlich.
| Modell | Was Sie verkaufen | Was Sie erhalten | Wie Sie wohnen bleiben | Wem das Haus später gehört |
|---|---|---|---|---|
| Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch | das ganze Haus | Einmalzahlung, gemindert um den Wert des Rechts | lebenslanges Recht im Grundbuch | Käufer |
| Verkauf gegen Leibrente | das ganze Haus | monatliche Rente auf Lebenszeit, oft zusätzlich eine Einmalzahlung | meist Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch | Käufer |
| Teilverkauf | einen Miteigentumsanteil, etwa 30 oder 50 Prozent | Einmalzahlung für den Anteil | Nießbrauch am verkauften Anteil gegen Nutzungsentgelt | Käufer und Sie bzw. Ihre Erben gemeinsam |
| Klassischer Verkauf und Umzug | das ganze Haus | voller Kaufpreis | Umzug in eine kleinere Wohnung oder ins betreute Wohnen | Käufer |
Gut zu wissenKreditlösungen sind kein Verkauf
Daneben gibt es Kreditlösungen, bei denen Sie Eigentümer bleiben und ein Darlehen auf das Haus aufnehmen. Sie sind kein Verkauf und deshalb nicht Thema dieses Ratgebers.
02Modell 1
Wie funktioniert der Verkauf mit Wohnrecht?
Sie verkaufen das Haus an einen Käufer und lassen sich im Kaufvertrag ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch einräumen. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und gilt auch gegenüber späteren Eigentümern.
Wohnrecht: Sie dürfen die Räume selbst bewohnen, mit Familie und Pflegepersonen (§ 1093 BGB). Vermieten dürfen Sie nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB).Nießbrauch: Sie dürfen das Haus nutzen oder vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Für die gewöhnliche Unterhaltung sind Sie dann zuständig (§ 1041 BGB).
Beide Rechte erlöschen mit Ihrem Tod. Der Käufer zahlt deshalb weniger als für ein freies Haus. Wie stark der Preis sinkt, hängt vor allem von Ihrem Alter und der ortsüblichen Miete ab. Was beim Verkauf einer so belasteten Immobilie wichtig ist, beschreibt der Ratgeber Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.Vorteil: Sie erhalten sofort einen Betrag, über den Sie frei verfügen, und Ihr Wohnrecht ist dinglich gesichert. Nachteil: Der Kaufpreis ist deutlich niedriger als bei einem Verkauf ohne Belastung, und der Kreis der Käufer ist klein.
03Modell 2
Wie funktioniert der Verkauf gegen Leibrente?
Bei einer Leibrente verpflichtet sich der Käufer, Ihnen bis zu Ihrem Tod regelmäßig einen Betrag zu zahlen (§ 759 Abs. 1 BGB). Eine Geldrente ist im Zweifel für drei Monate im Voraus zu zahlen (§ 760 Abs. 2 BGB). Weil es um ein Grundstück geht, muss der gesamte Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB).Zusätzlich wird meist ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart. Entscheidend ist die Absicherung der Rente:
Reallast im Grundbuch: Die Rentenzahlung kann als Reallast eingetragen werden, also als Recht auf wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück (§ 1105 Abs. 1 BGB). Der jeweilige Eigentümer haftet für die fälligen Leistungen auch persönlich (§ 1108 Abs. 1 BGB). Eine Anpassung an veränderte Verhältnisse, etwa an die Inflation, kann als Inhalt der Reallast vereinbart werden.Rang im Grundbuch: Wohnrecht und Reallast sollten vor Grundschulden der Bank des Käufers stehen. Sonst könnten sie bei einer Zwangsversteigerung erlöschen. Darauf achtet der Notar.Rücktrittsrecht: Für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt, sollte der Vertrag regeln, was dann gilt.
Vorteil: Sie erhalten ein lebenslanges Zusatzeinkommen und wohnen weiter im Haus. Nachteil: Die Höhe der Rente hängt von der Kalkulation des Käufers ab. Sterben Sie früh, erhalten Sie insgesamt weniger als den Wert des Hauses. Ihre Erben bekommen das Haus nicht.
04Modell 3
Wie funktioniert ein Teilverkauf?
Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Miteigentumsanteil, zum Beispiel 50 Prozent. Am verkauften Anteil erhalten Sie meist einen Nießbrauch und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Sie und der Käufer bilden eine Eigentümergemeinschaft. Darauf sollten Sie achten:
Laufende Kosten: Das Nutzungsentgelt fällt so lange an, wie Sie wohnen bleiben. Zusätzlich tragen Sie meist die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen am ganzen Haus. Lassen Sie sich die Gesamtkosten über 10 und 20 Jahre ausrechnen.Späterer Verkauf: Viele Verträge sehen vor, dass das ganze Haus später verkauft wird, etwa nach Ihrem Tod. Prüfen Sie, wer den Verkauf organisiert, welche Gebühren anfallen und ob Ihre Erben den Anteil zurückkaufen können.Gemeinschaft: Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Wird dieses Recht vertraglich ausgeschlossen, kann es bei einem wichtigen Grund trotzdem geltend gemacht werden (§ 749 BGB). Wie der Vertrag das regelt, sollte Ihnen der Notar erklären.Wertermittlung: Der Preis für den Anteil beruht auf einem Gutachten. Klären Sie, wer den Gutachter auswählt und ob Sie ein eigenes Gutachten einholen dürfen.
Vorteil: Sie bleiben Miteigentümer, und ein Teil des Hauses bleibt für die Erben. Nachteil: Laufende Entgelte, Abhängigkeit vom Vertragspartner und Kosten beim späteren Gesamtverkauf.
05Rechenbeispiel
Was bringt welches Modell?
Frei gewähltes Beispiel: Eine 75-jährige Eigentümerin besitzt ein Einfamilienhaus in Köln mit einem Marktwert von 650.000 Euro. Das liegt nahe am durchschnittlichen Kaufpreis der 1.406 im Jahr 2025 in Köln verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Neubau von rund 656.000 Euro (Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026: 921,59 Mio. Euro Umsatz). Die ortsübliche Miete für das Haus liegt bei 1.700 Euro im Monat.
| Modell | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Klassischer Verkauf | Marktwert ohne Belastung | 650.000 € einmalig, Umzug nötig |
| Verkauf mit Wohnrecht | 650.000 € abzüglich Wert des Wohnrechts (rechnerisch 20.400 € Jahresmiete × 9,393) | rechnerisch 458.382,80 € einmalig, Wohnrecht auf Lebenszeit |
| Leibrente mit Wohnrecht | Wert nach Abzug des Wohnrechts wird in eine Rente umgerechnet | monatliche Rente nach Kalkulation des Käufers |
| Teilverkauf 50 % | 50 % von 650.000 €, Nutzungsentgelt angenommen 4 % des Anteils pro Jahr | 325.000 € vor Abzügen, Entgelt rund 1.083 € im Monat |
Der Wert des Wohnrechts ist hier mit dem steuerlichen Vervielfältiger für eine 75-jährige Frau aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 berechnet. Käufer rechnen mit eigenen Zinsen, Sicherheitsabschlägen und Kosten, ihr Angebot kann deutlich niedriger liegen. Das Nutzungsentgelt von 4 Prozent ist eine Annahme, keine Marktangabe.
WichtigWohnenbleiben hat seinen Preis
Das Beispiel zeigt: Kein Modell bringt den vollen Marktwert, solange Sie im Haus wohnen. Sie bezahlen das Wohnenbleiben entweder mit einem niedrigeren Kaufpreis oder mit laufenden Entgelten.
06Steuern
Welche Steuern fallen an?
Verkauf des selbst genutzten Hauses: Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist ein Gewinn nicht als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das gilt für alle drei Modelle.Leibrente: Von einer privaten Leibrente ist nur der Ertragsanteil einkommensteuerpflichtig. Er richtet sich nach dem Alter bei Rentenbeginn (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG).
| Alter bei Rentenbeginn | Steuerpflichtiger Ertragsanteil |
|---|---|
| 65 bis 66 | 18 % |
| 67 | 17 % |
| 68 | 16 % |
| 69 bis 70 | 15 % |
| 72 bis 73 | 13 % |
| 75 | 11 % |
| 78 bis 79 | 9 % |
| 80 | 8 % |
Frei gewähltes Beispiel: Eine 75-Jährige erhält eine Leibrente von 1.000 Euro im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. Steuerpflichtig sind 11 Prozent, also 1.320 Euro im Jahr. Ob darauf tatsächlich Steuer anfällt, hängt von ihren übrigen Einkünften ab.
PraxistippSteuerfragen individuell klären
Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Wie sie bei Rente und Wohnrecht bemessen wird, ist Sache des Käufers und des Finanzamts. Für Ihre persönliche Situation fragen Sie Ihre Steuerberatung.
07Entscheidung
Für wen eignet sich welches Modell?
| Ihre Situation | Eher passend | Eher weniger passend |
|---|---|---|
| Sie brauchen einen größeren Betrag, etwa für Umbau oder Pflege | Verkauf mit Wohnrecht, Teilverkauf | Leibrente |
| Sie möchten ein dauerhaftes monatliches Einkommen | Leibrente | Teilverkauf mit Nutzungsentgelt |
| Die Kinder sollen das Haus später übernehmen | keines der Modelle ohne Abstimmung; ggf. vorweggenommene Erbfolge | Verkauf an Dritte |
| Sie rechnen mit einem Umzug ins Pflegeheim in den nächsten Jahren | klassischer Verkauf, ggf. später | Modelle mit langer Bindung |
| Sie möchten flexibel bleiben | klassischer Verkauf | Leibrente, Teilverkauf |
Eine Alternative ist, das Haus zu verkaufen und in eine kleinere, altersgerechte Wohnung zu ziehen. Mehr dazu auf den Seiten Immobilie verkaufen im Alter und Immobilie verkaufen bei Umzug.
08Checkliste
Checkliste vor der Unterschrift.
Diese Punkte sollten geklärt sein, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben:
Marktwert unabhängig ermitteln lassen, nicht nur durch den VertragspartnerMindestens zwei Modelle durchrechnen, auch den klassischen VerkaufGesamtkosten über 10 und 20 Jahre aufstellen (Nutzungsentgelt, Instandhaltung, Gebühren)Wohnrecht oder Nießbrauch und Rente im Grundbuch absichern, Rang vor GrundschuldenRegelung für den Umzug ins Pflegeheim: Darf vermietet werden, gibt es eine Abfindung?Regelung für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt oder insolvent wirdKinder und Erben einbeziehenVertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin lesen und prüfen lassen
09Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Grundlage jedes Modells ist ein realistischer Marktwert Ihres Hauses. homéa ermittelt ihn für Kölner Immobilien auf Basis der Daten des Gutachterausschusses, unabhängig davon, für welches Modell Sie sich entscheiden.Wenn Sie sich für einen Verkauf mit Wohnrecht oder einen klassischen Verkauf entscheiden, begleiten wir Sie dabei, siehe Immobilie verkaufen in Köln. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 311b, 749, 759, 760, 1030, 1041, 1092, 1093, 1105, 1108Einkommensteuergesetz: §§ 22, 23Bundesministerium der Finanzen: Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, BMF-Schreiben vom 21.10.2025Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Lizenz dl-de/zero-2-0
Alle Quellen abgerufen am 26.10.2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie Ihren Vertrag vor der Unterschrift unabhängig prüfen.
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