Ratgeber · Immobilienpreise & Markt
Immobilienpreise Köln Prognose: was die amtlichen Daten wirklich zeigen.
Wohin sich die Kölner Immobilienpreise entwickeln, weiß niemand sicher. Dieser Ratgeber zeigt, was die amtlichen Zahlen des Gutachterausschusses für 2021 bis 2025 belegen, welche Faktoren den Markt bewegen und was veröffentlichte Einschätzungen Dritter sagen.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Eine belastbare Prognose der Immobilienpreise in Köln gibt es nicht; dieser Ratgeber nennt deshalb keine eigenen Prognosezahlen, sondern ordnet die amtlichen Daten.
✓Die Zahl der Kaufverträge fiel von 8.146 im Jahr 2021 auf 5.918 im Jahr 2023 und stieg bis 2025 wieder auf 7.831.
✓Die Preisindizes des Gutachterausschusses lagen im 2. Halbjahr 2025 für Wohnungen und Häuser über dem Tief von 2023/2024, aber noch unter den Höchstständen von 2022.
✓Links- und rechtsrheinisch entwickelt sich der Markt unterschiedlich; Zinsen, Angebot, Zustand der Gebäude und die Lage bestimmen die Richtung.
✓Wer verkaufen will, entscheidet besser anhand des aktuellen Werts und der eigenen Kosten des Wartens als anhand einer Prognose.
01Kurz beantwortet
Immobilienpreise Köln: Gibt es eine verlässliche Prognose?
Nein. Eine amtliche Prognose für die Immobilienpreise in Köln gibt es nicht, und auch wir nennen keine Prozentzahl für die kommenden Jahre. Belegbar ist die Entwicklung bis Ende 2025: Nach dem Einbruch 2023 haben sich Umsätze und Preisindizes erholt, liegen aber zum Teil noch unter dem Niveau von 2021 und 2022.Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln fasst das Jahr 2025 so zusammen: Der Markt weise „eine anhaltende Stabilisierung und Erholung in einigen Teilmärkten“ auf, die Preisfindung gestalte sich in zahlreichen Teilmärkten „nach wie vor als Herausforderung“. Diese Seite ordnet die Zahlen dahinter. Die aktuellen Preise nach Objektart und Stadtteil finden Sie auf der Seite Immobilienpreise Köln.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12, Berichtszeitraum 2025, Lizenz dl-de/zero-2-0.
02Kaufverträge und Umsatz
Immobilienmarkt Köln 2021 bis 2025: Kaufverträge und Geldumsatz.
Die Zahl der Kaufverträge ist der früheste Hinweis darauf, wie lebhaft ein Markt ist. Der Gutachterausschuss erhält von jedem beurkundeten Grundstückskaufvertrag in Köln eine Abschrift.
Zwischen 2021 und 2023 sank die Zahl der Kaufverträge um gut ein Viertel, der Geldumsatz fiel fast um die Hälfte. 2024 und 2025 zog der Markt wieder an: 2025 wurden 8 Prozent mehr Verträge geschlossen als im Vorjahr, der Geldumsatz stieg um 21 Prozent. Das Niveau von 2021 ist damit noch nicht wieder erreicht.Bemerkenswert ist der Neubau von Eigentumswohnungen: Nach einem Tiefstand 2023 hat sich die Zahl der Verkäufe 2024 mehr als verdoppelt und ist 2025 um weitere 22 Prozent auf rund 450 Kaufverträge gestiegen.
| Jahr | Kaufverträge gesamt | Geldumsatz | davon Wohnungs- und Teileigentum | davon bebaute Grundstücke |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 8.146 | 6,70 Mrd. € | 5.219 | 2.335 |
| 2022 | 6.890 | 4,35 Mrd. € | 4.517 | 1.903 |
| 2023 | 5.918 | 3,56 Mrd. € | 3.797 | 1.665 |
| 2024 | 7.226 | 4,68 Mrd. € | 4.722 | 2.012 |
| 2025 | 7.831 | 5,68 Mrd. € | 5.132 | 2.215 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12 und 13, Kaufverträge nach Vertragsdatum, Lizenz dl-de/zero-2-0. Vorjahreswerte können von älteren Berichten abweichen (S. 7).
03Preisentwicklung
Wie sich die Immobilienpreise in Köln seit 2021 entwickelt haben.
Am genauesten zeigen die Preisindizes des Gutachterausschusses die Richtung. Sie rechnen die Kaufpreise auf ein vergleichbares Objekt in mittlerer Lage um und erscheinen halbjährlich, getrennt nach linksrheinischem Köln mit Deutz und rechtsrheinischem Köln ohne Deutz.
Alle vier Reihen erreichten ihren Höchststand 2022 und fielen bis 2023 oder Anfang 2024. Seitdem steigen sie wieder, unterschiedlich schnell: Wohnungen im linksrheinischen Köln lagen Ende 2025 mit 120 Punkten nur noch knapp unter dem Höchstwert von 123, rechtsrheinische Wohnungen mit 124 Punkten deutlich unter 140. Bei Häusern liegt der linksrheinische Index mit 107 Punkten noch klar unter dem Höchstwert von 121, der rechtsrheinische mit 112 unter 128.Die Jahreswerte bestätigen das Bild. Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Mittel 4.709 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, nach 4.804 Euro 2022 und 4.433 Euro 2023. Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2025 im Median bei 4.048 Euro je Quadratmeter, nach 4.839 Euro 2022 und 4.000 Euro 2024. Die Immobilienrichtwerte zum 01.01.2026 stiegen für Wohnungen im Durchschnitt um 3 Prozent, für Häuser linksrheinisch um 3 und rechtsrheinisch um knapp 6 Prozent.
| Halbjahr | Wohnungen links | Wohnungen rechts | Häuser links | Häuser rechts |
|---|---|---|---|---|
| 1. Halbjahr 2021 | 112 | 124 | 108 | 113 |
| 2. Halbjahr 2021 | 117 | 127 | 117 | 120 |
| 1. Halbjahr 2022 | 123 | 140 | 119 | 128 |
| 2. Halbjahr 2022 | 119 | 133 | 121 | 124 |
| 1. Halbjahr 2023 | 116 | 122 | 108 | 115 |
| 2. Halbjahr 2023 | 113 | 120 | 103 | 106 |
| 1. Halbjahr 2024 | 113 | 120 | 101 | 104 |
| 2. Halbjahr 2024 | 117 | 120 | 104 | 106 |
| 1. Halbjahr 2025 | 118 | 121 | 102 | 109 |
| 2. Halbjahr 2025 | 120 | 124 | 107 | 112 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12, 85, 86, 150 und 151, Indexbasis 1. Halbjahr 2020 = 100, Lizenz dl-de/zero-2-0. Jahresmittel und Median hängen von der Zusammensetzung der verkauften Objekte ab.
04Bauland
Bodenpreise: geteilte Entwicklung 2025.
Auch beim Bauland zeigt sich die Erholung nur teilweise. Der Bodenpreisindex für Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg 2021 um 20 Prozent, sank 2023 um 10 Prozent und 2024 erneut. 2025 legte er in den Stadtbezirken 1 bis 6 um 3 Prozent zu, in den Stadtbezirken 7 bis 9 fiel er um 5 Prozent. Für Grundstücke im Geschosswohnungsbau blieb der Index 2025 unverändert, nach Rückgängen um 15 Prozent 2023 und 5 Prozent 2024.Welche Bodenrichtwerte heute in den einzelnen Stadtteilen gelten und wie Sie sie abfragen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwerte Köln 2026.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12 und 51, Lizenz dl-de/zero-2-0.
05Einflussfaktoren
Prognose der Immobilienpreise in Köln: was die Entwicklung beeinflusst.
Ob die Erholung weitergeht, hängt von mehreren Faktoren ab, die sich gegenseitig verstärken oder aufheben können. Keiner davon lässt sich für Köln verlässlich vorhersagen.
01
Zinsen und Finanzierung
Die meisten Käufe werden finanziert. Steigende Bauzinsen verringern das Budget der Käufer, sinkende erweitern es. Der Zinsanstieg ab 2022 fiel zeitlich mit dem Rückgang der Kaufverträge und Preise 2023 zusammen.
02
Renditeerwartung der Anleger
Die Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses zeigen, welche Verzinsung Käufer im Kaufpreis ansetzen. Für Eigentumswohnungen stiegen sie von 1,4 Prozent 2022 auf 1,9 Prozent 2025, für Mietwohnhäuser von 1,8 auf 2,8 Prozent.
03
Angebot und Neubau
Wie viele Wohnungen fertig werden und wie viele Eigentümer verkaufen, bestimmt das Angebot. Wenig Neubau stützt die Preise im Bestand, ein größeres Angebot dämpft sie.
04
Nachfrage und Einkommen
Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt und Einkommen in Köln und im Umland bestimmen, wie viele Haushalte kaufen wollen und können.
05
Zustand und Energieeffizienz
Käufer kalkulieren anstehende Modernisierungen in den Preis ein. Das zieht die Preise innerhalb eines Stadtteils auseinander, unabhängig vom allgemeinen Trend.
06
Lage
Die Daten zeigen seit Jahren unterschiedliche Entwicklungen links und rechts des Rheins und zwischen Stadtteilen. Ein Trend für ganz Köln sagt wenig über Ihre Straße.
Quelle Liegenschaftszinssätze: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 112, Lizenz dl-de/zero-2-0. Übrige Faktoren: qualitative Einordnung, keine Prognose.
06Veröffentlichte Einschätzungen
Was Statistiker und Institute veröffentlicht haben.
Einschätzungen Dritter geben wir mit Quelle und Datum wieder, ohne sie uns zu eigen zu machen. Eine eigene Prognose für Köln hat keine der genannten Stellen veröffentlicht.
Langfristige Modellrechnungen wie die des Instituts der deutschen Wirtschaft hängen stark von ihren Annahmen ab, etwa zu Zinsen, Inflation und Bevölkerung. Für eine Verkaufsentscheidung in den nächsten Monaten sind sie nur begrenzt aussagekräftig.
Statistisches Bundesamt (Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026): Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lagen im 2. Quartal 2026 um durchschnittlich 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal. In den sieben größten Metropolen, zu denen Köln zählt, gaben die Preise für Eigentumswohnungen um 0,4 Prozent nach, die für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 0,7 Prozent. Das ist eine Messung der Vergangenheit, keine Prognose.Institut der deutschen Wirtschaft, iwd (17.04.2026): Das Institut erwartet bis 2035 bundesweit einen realen Anstieg der Immobilienpreise um 1,1 Prozent pro Jahr, nach Abzug einer angenommenen Inflation von 2 Prozent. In Großstädten, darunter Köln, sollen die Preise für Wohnimmobilien real voraussichtlich im Schnitt um mehr als 2 Prozent pro Jahr steigen. Eine eigene Zahl für Köln nennt das Institut nicht.Gutachterausschuss Köln (Grundstücksmarktbericht 2026, Erstveröffentlichung 31.03.2026): keine Prognose; die Beschreibung des Jahres 2025 als Jahr der Stabilisierung mit Erholung in einigen Teilmärkten.
Quellen: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026; Institut der deutschen Wirtschaft, iwd, „Die regionalen Preistrends für Wohnungen und Häuser“, 17.04.2026; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 2 und 12. Abgerufen Oktober 2026.
07In Köln
Immobilienpreise in Köln: Unterschiede zwischen den Veedeln.
Der Durchschnitt verdeckt, wie unterschiedlich sich Köln entwickelt. Die Richtwerte zum 01.01.2026 stiegen nach dem Grundstücksmarktbericht im Mittel, doch in einigen Teilbereichen der Stadt sanken die Kaufpreise. Wer wissen will, wie sich der Markt für seine Immobilie entwickelt, schaut deshalb auf den eigenen Stadtteil, die Bauweise und das Baujahr.Für 41 Stadtteile gibt es eigene Seiten mit allen Richtwertzonen, der Entwicklung seit 2018 und den Kaufpreisen 2025, zum Beispiel Lindenthal, Sülz, Ehrenfeld, Nippes, Rodenkirchen, Deutz, Weiden und Zollstock. Für den rechtsrheinischen Süden und Osten bündeln die Bezirksseiten Porz, Kalk und Mülheim die Werte. Den Markt für Mehrfamilienhäuser beschreibt der Ratgeber Zinshausmarkt Köln.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12, Lizenz dl-de/zero-2-0; Stadtteilseiten auf Basis von BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
08Selbst beobachten
Woran Sie die Entwicklung selbst ablesen können.
01
Grundstücksmarktbericht 2027
Der Gutachterausschuss veröffentlicht seinen Bericht jährlich; der Bericht 2026 erschien am 31. März 2026. Der nächste Bericht mit den Kaufverträgen des Jahres 2026 ist entsprechend im Frühjahr 2027 zu erwarten.
02
Boden- und Immobilienrichtwerte
Die neuen Richtwerte zum Stichtag 01.01.2027 erscheinen in BORIS-NRW. Ein Vergleich mit den Werten Ihrer Zone zum 01.01.2026 zeigt die Richtung für Ihre Lage.
03
Häuserpreisindex
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht vierteljährlich die Preisentwicklung, auch für die sieben größten Städte.
04
Bauzinsen
Die Konditionen für Baufinanzierungen zeigen, wie viel Budget Käufer haben. Ein Gespräch mit Ihrer Bank gibt den aktuellen Stand.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 2, Lizenz dl-de/zero-2-0.
09Für Eigentümer
Verkaufen oder warten: rechnen statt prognostizieren.
Für die meisten Eigentümer ist der Zeitpunkt weniger wichtig als Objekt, Unterlagen und ein realistischer Angebotspreis. Statt auf eine Prognose zu setzen, lohnt eine nüchterne Rechnung.
Rechenbeispiel (Annahmen, keine Prognose): Eine leerstehende Eigentumswohnung ist heute 300.000 Euro wert. Ein weiteres Jahr Halten kostet angenommen 3.600 Euro Hausgeld (300 Euro im Monat), 600 Euro Grundsteuer und Versicherung sowie 4.000 Euro Zinsen auf ein Restdarlehen von 100.000 Euro bei 4 Prozent, zusammen 8.200 Euro. Jedes Prozent Preisänderung entspricht 3.000 Euro. Erst wenn der Preis in diesem Jahr um gut 2,7 Prozent steigt, gleicht er die Kosten aus; bleibt er gleich oder sinkt er, war Warten teurer.Wer aus einem Anlass verkauft, etwa nach einer Erbschaft, einer Trennung oder einem Umzug, sollte deshalb nicht auf den idealen Zeitpunkt spekulieren. Wer frei entscheiden kann, prüft zusätzlich Zinsbindung und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sowie steuerliche Fristen. Ob Vermieten statt Verkaufen eine Alternative ist, zeigt der Ratgeber Haus vermieten oder verkaufen.
Aktuellen Wert ermitteln lassen: Grundlage jeder RechnungKosten des Haltens beziffern: Hausgeld, Zinsen, Leerstand, Instandhaltung, GrundsteuerZinsbindung und Anschlussfinanzierung prüfenSteuerliche Fristen beachten, etwa bei vermieteten ImmobilienZustand und anstehende Modernisierungen realistisch einpreisen
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten; es enthält keine Aussage über die künftige Preisentwicklung.
10Mit homéa
Was wir für Sie einschätzen können.
Eine Preisprognose bieten wir nicht an. Was wir leisten: eine belastbare Einschätzung, was Ihre Immobilie heute wert ist, auf Basis der amtlichen Richtwerte, der Kaufpreise im Grundstücksmarktbericht und einer Besichtigung, dazu eine ehrliche Rechnung, was Warten Sie kostet. Spricht Ihre Situation dafür, noch zu halten, sagen wir das.Wenn Sie verkaufen, begleitet Sie ein fester Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. homéa arbeitet mit Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Mehr dazu auf den Seiten Immobilie verkaufen in Köln und Immobilienbewertung Köln; den Vor-Ort-Termin vereinbaren Sie nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 2, 7, 12, 13, 51, 85, 86, 112, 150, 151 (dl-de/zero-2-0)Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026 (Häuserpreisindex 2. Quartal 2026)Institut der deutschen Wirtschaft, iwd: „Die regionalen Preistrends für Wohnungen und Häuser“, 17.04.2026BORIS-NRW, Boden- und Immobilienrichtwerte Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0
Dieser Ratgeber enthält keine Preisprognose und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zitierte Einschätzungen Dritter geben deren Aussage zum genannten Datum wieder.
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FAQ
Fragen zur
Preisentwicklung in Köln.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Steigen die Immobilienpreise in Köln?
Verlässlich vorhersagen lässt sich das nicht. Belegt ist: Die Preisindizes des Gutachterausschusses stiegen 2024 und 2025 wieder, nachdem sie 2023 deutlich gefallen waren. Ende 2025 lagen sie über dem Tief, bei Häusern und rechtsrheinischen Wohnungen aber noch klar unter den Höchstständen von 2022. Die Entwicklung unterscheidet sich je nach Lage und Objektart.
Gibt es eine offizielle Prognose für die Immobilienpreise in Köln?
Nein. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln wertet ausschließlich abgeschlossene Kaufverträge aus und veröffentlicht keine Prognosen. Auch das Statistische Bundesamt misst nur die bisherige Entwicklung. Prognosen stammen von Instituten und Banken; sie beruhen auf Annahmen zu Zinsen, Inflation und Bevölkerung und fallen entsprechend unterschiedlich aus.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Köln seit 2021 entwickelt?
Eigentumswohnungen kosteten 2021 im Mittel 4.676 Euro je Quadratmeter, 2022 4.804 Euro, 2023 4.433 Euro und 2025 4.709 Euro. Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser lagen im Median 2022 bei 4.839 Euro und 2025 bei 4.048 Euro je Quadratmeter. Die Zahl der Kaufverträge fiel von 8.146 auf 5.918 im Jahr 2023 und stieg 2025 auf 7.831.
Sind die Immobilienpreise in Köln 2023 gefallen?
Ja. Der Gutachterausschuss verzeichnete 2023 für Eigentumswohnungen einen Rückgang des mittleren Quadratmeterpreises um 7,7 Prozent und für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser einen Rückgang des Medians um 13,5 Prozent. Der Bodenpreisindex für Einfamilienhausbauland sank um 10 Prozent, für den Geschosswohnungsbau um 15 Prozent. Die Zahl der Kaufverträge war die niedrigste im Zeitraum 2021 bis 2025.
Was sagen Institute zur Preisentwicklung in Köln?
Das Institut der deutschen Wirtschaft erwartete im April 2026 für Großstädte wie Köln bis 2035 einen realen Preisanstieg von im Schnitt mehr als 2 Prozent pro Jahr, ohne eine eigene Zahl für Köln. Das Statistische Bundesamt meldete für das 2. Quartal 2026 in den sieben größten Städten leicht fallende Wohnungspreise und leicht steigende Hauspreise.
Unterscheiden sich die Preise links und rechts des Rheins?
Ja, auch in der Entwicklung. 2025 stieg der Bodenpreisindex für Einfamilienhausbauland in den linksrheinischen Bezirken mit Deutz um 3 Prozent und sank rechtsrheinisch um 5 Prozent. Die Immobilienrichtwerte für Häuser stiegen dagegen rechtsrheinisch mit knapp 6 Prozent stärker als linksrheinisch mit 3 Prozent. Für Ihre Immobilie zählt die eigene Lage.
Sollte ich mit dem Verkauf in Köln warten, bis die Preise steigen?
Das hängt von Ihren Kosten und Ihrer Situation ab. Rechnen Sie Hausgeld, Zinsen, Grundsteuer, Leerstand und Instandhaltung gegen eine mögliche Preisänderung. Bei 300.000 Euro Wert entspricht jedes Prozent 3.000 Euro. Wer aus einem Anlass wie Erbe, Trennung oder Umzug verkauft, fährt mit einem realistischen Preis meist besser als mit Spekulation auf den Zeitpunkt.
Wann gibt es neue amtliche Zahlen für Köln?
Der Gutachterausschuss veröffentlicht seinen Grundstücksmarktbericht jährlich; der Bericht 2026 erschien am 31. März 2026. Der Bericht mit den Daten für 2026 ist entsprechend im Frühjahr 2027 zu erwarten. Die neuen Boden- und Immobilienrichtwerte zum Stichtag 01.01.2027 erscheinen in BORIS-NRW.
Welche Rolle spielen die Zinsen für die Kölner Immobilienpreise?
Eine große, weil die meisten Käufe finanziert werden. Steigende Bauzinsen verringern das Budget der Käufer, sinkende erweitern es. Der Rückgang der Kaufverträge und Preise in Köln 2023 fiel zeitlich mit dem Zinsanstieg ab 2022 zusammen. Wie sich die Zinsen entwickeln, lässt sich nicht verlässlich vorhersagen.
Ihr nächster Schritt
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