Ratgeber · Commercial
Mietrendite berechnen: brutto, netto und auf das Eigenkapital.
Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkauft, sollte wissen, wie Käufer rechnen. Dieser Ratgeber zeigt die Formeln, die Kosten, die wirklich zählen, und zwei vollständig durchgerechnete Beispiele mit Kölner Daten.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100.
✓Die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab und teilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten; sie liegt deshalb immer unter der Bruttorendite.
✓Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite: Ein Faktor von 21, der Kölner Mittelwert 2025 für Mietwohnhäuser, entspricht 4,76 % brutto.
✓Im Beispiel dieses Ratgebers bleiben von 4,76 % brutto nach Kosten und Nebenkosten 3,63 % netto.
✓Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite nur, solange der Kreditzins unter der Nettorendite liegt.
01Kurz erklärt
Wie kann man die Mietrendite berechnen?
Die Mietrendite berechnen Sie in zwei Stufen. Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Nur die Nettomietrendite eignet sich, um zwei Objekte fair zu vergleichen, weil sie Kosten und Erwerbsnebenkosten enthält.Wer finanziert, rechnet zusätzlich die Eigenkapitalrendite. Steuern, Tilgung und Wertänderungen bleiben in allen drei Kennzahlen außen vor; sie hängen von Ihrer persönlichen Situation ab und gehören in eine Rechnung mit Ihrem Steuerberater.
| Kennzahl | Formel | Wofür sie taugt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Schneller Vergleich von Angeboten |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete | Kehrwert der Bruttorendite, im Markt üblich |
| Nettomietrendite | (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 | Laufende Verzinsung des gesamten eingesetzten Kapitals |
| Eigenkapitalrendite | (Reinertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100 | Wirkung der Finanzierung |
02Erste Stufe
Bruttomietrendite: Formel und Rechenbeispiel
In die Bruttomietrendite gehört nur die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Vorauszahlungen für Heizung, Wasser oder andere Betriebskosten. Erträge aus vermieteten Stellplätzen oder Garagen zählen dazu. Leerstehende Einheiten setzen Sie nicht mit einer Wunschmiete an, sondern weisen sie getrennt aus.Beispiel (frei gewählte Objektdaten): Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche ist für durchschnittlich 10,20 €/m² nettokalt vermietet. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 420 m² × 10,20 € × 12 = 51.408 €. Bei einem Kaufpreis von 1.080.000 € ergibt sich eine Bruttomietrendite von 51.408 € ÷ 1.080.000 € × 100 = 4,76 %. Der Kaufpreisfaktor ist 1.080.000 € ÷ 51.408 € = rund 21,0.
4,76 %
Bruttomietrendite im Beispiel
rund 21,0
Kaufpreisfaktor im Beispiel
51.408 €
Jahresnettokaltmiete im Beispiel
03Kosten
Welche Kosten die Nettomietrendite mindern
Abgezogen werden nur Kosten, die der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen kann. Die Betriebskostenverordnung grenzt sie ab: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Hinzu kommt das Risiko von Mietausfall und Leerstand. Grundsteuer, Heizung, Wasser oder Müllabfuhr sind dagegen Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt werden können, wenn der Mietvertrag es vorsieht; sie mindern die Rendite nur, soweit sie nicht umgelegt sind oder wegen Leerstands beim Eigentümer hängen bleiben.Einen nachvollziehbaren Maßstab bieten die Modellansätze der Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 3 ImmoWertV), die auch die Gutachterausschüsse verwenden. Zum Stand 1. Januar 2021 sind das 298 € Verwaltung je Wohnung und Jahr, 11,70 € Instandhaltung je m² Wohnfläche und Jahr (wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen) und 2 % des Rohertrags als Mietausfallwagnis; die Euro-Beträge werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben.Einfacher ist ein Prozentansatz: Bei den 2025 ausgewerteten Kölner Kauffällen lagen die Bewirtschaftungskosten von Mietwohnhäusern im Mittel bei 17,6 % des Rohertrags, bei vermietetem Wohnungseigentum bei 17,0 %. Diese Werte verwenden die Beispiele unten. Ein Haus mit Instandhaltungsstau braucht einen höheren Ansatz oder einen Einmalbetrag für die anstehenden Arbeiten.
Quellen: § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung; Anlage 3 ImmoWertV, beide abgerufen auf gesetze-im-internet.de am 12.10.2026; Kölner Mittelwerte: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103 (Mietwohnhaus) und S. 152 (vermietetes Wohnungseigentum), Lizenz dl-de/zero-2-0.
04Zweite Stufe
Nettomietrendite berechnen: zwei Beispiele
Beispielrechnung. Das Mehrfamilienhaus hat frei gewählte Objektdaten. Die Wohnung entspricht den Kölner Mittelwerten für vermietetes Wohnungseigentum 2025 (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 152). Notar und Grundbuch sind mit angenommenen 1,5 % des Kaufpreises angesetzt; eine Käuferprovision ist nicht enthalten.
Rechenweg Mehrfamilienhaus: 42.360 € ÷ 1.166.400 € × 100 = 3,63 %. Rechenweg Wohnung: 8.151 € ÷ 302.156 € × 100 = 2,70 %. Der Abstand zwischen brutto und netto beträgt beim Haus gut einen Prozentpunkt, bei der Wohnung rund 0,8 Prozentpunkte. Er entsteht vollständig aus Kosten und Nebenkosten.Die Grunderwerbsteuer trägt nach dem Kaufvertrag üblicherweise der Käufer. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein Verbraucher kauft, gelten für eine Maklerprovision zusätzlich die Teilungsregeln der §§ 656a bis 656d BGB; bei Mehrfamilienhäusern ist die Verteilung frei vereinbar.
| Schritt | Mehrfamilienhaus (Beispiel) | Eigentumswohnung (Kölner Mittelwerte) |
|---|---|---|
| Wohnfläche und Miete | 420 m², 10,20 €/m² nettokalt | 66 m², 12,40 €/m² nettokalt |
| Jahresnettokaltmiete | 51.408 € | 9.821 € |
| Kaufpreis | 1.080.000 € | 279.774 € (66 m² × 4.239 €/m²) |
| Bruttomietrendite | 4,76 % | 3,51 % |
| Nicht umlagefähige Kosten | 17,6 % = 9.048 € | 17,0 % = 1.670 € |
| Reinertrag | 42.360 € | 8.151 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 70.200 € | 18.185 € |
| Notar und Grundbuch (Annahme 1,5 %) | 16.200 € | 4.197 € |
| Gesamtinvestition | 1.166.400 € | 302.156 € |
| Nettomietrendite | 3,63 % | 2,70 % |
Beispielrechnung, keine Renditezusage. Kölner Mittelwerte vermietetes Wohnungseigentum 2025 (Ø 66 m², bereinigter Kaufpreis 4.239 €/m², Miete 12,40 €/m², Bewirtschaftungskosten 17,0 %): Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 152; Bewirtschaftungskosten Mietwohnhaus 17,6 %: S. 103; Lizenz dl-de/zero-2-0. Grunderwerbsteuersatz NRW 6,5 % seit 01.01.2015 (GV. NRW. 2014 S. 954). Notar- und Grundbuchkosten sind ein angenommener Planungswert.
05Kehrwert
Mietrendite und Kaufpreisfaktor: zwei Seiten derselben Zahl
Bruttomietrendite in Prozent = 100 ÷ Kaufpreisfaktor, und umgekehrt Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite. Der Kölner Gutachterausschuss veröffentlicht für Mietwohnhausgrundstücke 2025 einen Rohertragsfaktor von 21; das entspricht rechnerisch einer Bruttorendite von 100 ÷ 21 = 4,76 %. Die Spanne von 15 bis 29 entspricht 6,67 % bis 3,45 %.Was der Faktor aussagt und wo er in die Irre führt, erklärt der Ratgeber Kaufpreisfaktor. Wie Gutachter den Wert statt der Rendite herleiten, zeigt der Ratgeber Ertragswertverfahren.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einordnung Köln 2025 (S. 105) |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | Untergrenze der Spanne Mietwohnhaus |
| 18 | 5,56 % | Mittel Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil über 50 % |
| 21 | 4,76 % | Mittel Mietwohnhaus und Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil unter 50 % |
| 25 | 4,00 % | – |
| 29 | 3,45 % | Obergrenze der Spanne Mietwohnhaus |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105 (Rohertragsfaktoren 2025), Lizenz dl-de/zero-2-0. Renditen eigene Umrechnung (100 ÷ Faktor).
06Eigenkapital
Eigenkapitalrendite: wie die Finanzierung wirkt
Fortsetzung des Mehrfamilienhaus-Beispiels: Darlehen 70 % des Kaufpreises = 756.000 €, Eigenkapital = Rest des Kaufpreises plus alle Nebenkosten = 410.400 €. Die Zinssätze sind Annahmen, keine Marktdaten; vor Tilgung und Steuern.
Die Regel dahinter: Eigenkapitalrendite = Nettorendite + (Nettorendite − Kreditzins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital. Liegt der Kreditzins unter der Nettorendite von 3,63 %, hebt das Darlehen die Rendite auf das eigene Geld (positiver Leverage). Liegt er darüber, senkt jeder geliehene Euro sie.Für Verkäufer heißt das: Fremdfinanzierte Käufer kalkulieren knapp. Jede belegte Mieterhöhung, jede dokumentierte Modernisierung und eine vollständige Mieterliste verbessern die Nettorendite aus Sicht des Käufers und damit sein Angebot.
| Kreditzins (Annahme) | Zinsen pro Jahr | Reinertrag nach Zinsen | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|
| ohne Kredit | – | 42.360 € | 3,63 % |
| 3,0 % | 22.680 € | 19.680 € | 4,80 % |
| 3,5 % | 26.460 € | 15.900 € | 3,87 % |
| 4,0 % | 30.240 € | 12.120 € | 2,95 % |
Eigene Berechnung mit angenommenen Zinssätzen. Maßgeblich ist das konkrete Angebot einer Bank.
07In Köln
Mietrendite in Köln: was die amtlichen Daten zeigen
Renditen veröffentlicht der Kölner Gutachterausschuss nicht, wohl aber Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Daraus lässt sich die Bruttorendite rechnerisch ableiten:
Der Liegenschaftszinssatz ist keine Rendite im Sinne dieses Ratgebers, sondern eine Modellgröße des Ertragswertverfahrens nach Kosten und Bodenwertanteil. Für Kölner Mietwohnhäuser liegt er 2025 bei 2,8 %, für Wohn- und Geschäftshäuser bei 3,0 % bzw. 3,3 % und für vermietetes Wohnungseigentum bei 1,9 %. Die Rangfolge ist dieselbe: Je höher der Gewerbeanteil, desto höher die verlangte Verzinsung.Innerhalb der Stadt streuen die Werte stark nach Lage, Baujahr, Zustand und Mietniveau. Kauffälle und Durchschnittspreise nach Stadtbezirk zeigt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln, Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser die Seite Immobilienpreise Köln.
| Objektart Köln 2025 | Kennzahl Gutachterausschuss | Rechnerische Bruttorendite |
|---|---|---|
| Mietwohnhaus | Rohertragsfaktor 21 (15 bis 29) | 4,76 % (3,45 bis 6,67 %) |
| Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil an der Miete unter 50 % | Rohertragsfaktor 21 (15 bis 26) | 4,76 % (3,85 bis 6,67 %) |
| Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil an der Miete über 50 % | Rohertragsfaktor 18 (11 bis 25) | 5,56 % (4,00 bis 9,09 %) |
| Vermietetes Wohnungseigentum | Ø 4.239 €/m² bei Ø 12,40 €/m² Miete | 3,51 % (aus Mittelwerten) |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103 (Liegenschaftszinssätze 2025), S. 105 (Rohertragsfaktoren 2025) und S. 152 (vermietetes Wohnungseigentum), Lizenz dl-de/zero-2-0. Renditen eigene Umrechnung.
08Praxis
Häufige Fehler, wenn Sie die Mietrendite berechnen
Wenn Sie verkaufen möchten, rechnen wir Ihr Haus auf Wunsch so durch, wie Investoren es tun, und bereiten nach Absprache Mietpotenzial und Modernisierungen für die Käufer nachvollziehbar auf. Eine Renditezusage geben wir nicht. Was beim Verkauf eines vermieteten Hauses sonst zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen. homéa arbeitet ausschließlich mit Erfolgshonorar, fällig bei Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
Warmmiete statt Nettokaltmiete: Vorauszahlungen auf Betriebskosten sind durchlaufende Posten und gehören nicht in die Rendite.Angebotsmiete statt Bestandsmiete: Laufende Mieten steigen nur im gesetzlichen Rahmen. Potenzial rechnen Sie getrennt und belegt.Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen die Investition; Banken finanzieren sie in der Regel nicht.Instandhaltungsstau ignoriert: Anstehende Arbeiten an Dach, Fassade oder Leitungen gehören als Einmalbetrag in die Investition.Leerstand schöngerechnet: Leere Einheiten gehen mit realistischer Vermietungsdauer und Miete in die Rechnung ein.Brutto mit netto verglichen: Zwei Angebote lassen sich nur auf derselben Basis vergleichen.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§ 1 Betriebskostenverordnung – Abgrenzung der BetriebskostenAnlage 3 ImmoWertV – Modellansätze für Bewirtschaftungskosten§§ 656a bis 656d BGB – Maklervertrag über Wohnungen und EinfamilienhäuserGrundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 103, 105 und 152 (Lizenz dl-de/zero-2-0)Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen 6,5 %, GV. NRW. 2014 S. 954
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Renditen sind Rechenbeispiele, keine Zusagen.
FAQ
Fragen zur
Mietrendite
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie berechnet man die Mietrendite einer Immobilie?
Für die Bruttomietrendite teilen Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren mit 100. Für die Nettomietrendite ziehen Sie zuerst die nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall von der Miete ab und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Wer finanziert, berechnet zusätzlich die Eigenkapitalrendite nach Zinsen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur Miete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kosten, die der Vermieter selbst trägt, und die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Sie ist deshalb immer niedriger. Im Beispiel dieses Ratgebers liegen 4,76 % brutto und 3,63 % netto rund einen Prozentpunkt auseinander.
Welche Kosten zählen für die Nettomietrendite?
Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis, also Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen; Verwaltung und Instandhaltung sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten. Bei Kölner Mietwohnhäusern lagen diese Bewirtschaftungskosten 2025 im Mittel bei 17,6 % des Rohertrags. Dazu kommen die Kaufnebenkosten auf der Investitionsseite.
Wie hängen Mietrendite und Kaufpreisfaktor zusammen?
Sie sind Kehrwerte: Bruttomietrendite in Prozent = 100 geteilt durch den Faktor. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % brutto, ein Faktor von 25 entspricht 4 %. Der Kölner Rohertragsfaktor 2025 für Mietwohnhausgrundstücke von 21 entspricht rechnerisch 4,76 %. Über die Kosten und damit die Nettorendite sagt der Faktor nichts aus.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Zielmarke gibt es nicht. Eine höhere Rendite geht oft mit mehr Risiko einher, etwa einfacher Lage, Sanierungsbedarf oder hohem Gewerbeanteil. Vergleichbar sind nur Objekte gleicher Art und Lage auf derselben Rechenbasis. In Köln entspricht der Rohertragsfaktor 2025 für Mietwohnhäuser rechnerisch 4,76 % brutto, mit einer Spanne von 3,45 bis 6,67 %.
Gehören die Kaufnebenkosten in die Renditerechnung?
In die Nettomietrendite ja. Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Käuferprovision erhöhen die Gesamtinvestition und senken die Rendite. In der Bruttorendite und im Kaufpreisfaktor bleiben sie außen vor, deshalb wirken diese Kennzahlen günstiger.
Lohnt sich eine Finanzierung, wenn der Zins über der Rendite liegt?
Rein rechnerisch senkt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite, sobald der Kreditzins über der Nettomietrendite liegt. Im Beispiel dieses Ratgebers sinkt sie bei angenommenen 4,0 % Zins von 3,63 % auf 2,95 %. Tilgung, Steuern und mögliche Wertänderungen sind darin nicht enthalten und gehören in eine individuelle Rechnung mit Bank und Steuerberater.
Wird die Rendite mit Ist-Miete oder Marktmiete berechnet?
Für die laufende Rendite zählt die tatsächlich gezahlte Nettokaltmiete. Ein Mietsteigerungspotenzial rechnen Sie getrennt und nur so weit, wie es rechtlich und am Markt erreichbar ist. Gutachter setzen im Ertragswertverfahren dagegen die marktüblich erzielbare Miete an und berücksichtigen Abweichungen gesondert. Käufer prüfen beide Werte.
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