Ratgeber · Verkauf, Steuern & Recht
Spekulationssteuer Immobilie: Frist, Ausnahmen und Berechnung.
Ob Ihr Verkauf steuerfrei ist, entscheiden zwei Daten und die Nutzung der letzten drei Kalenderjahre. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln nach dem Einkommensteuergesetz und rechnet ein Beispiel durch.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Spekulationssteuer auf eine Immobilie fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG).
✓Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben.
✓Für die Frist zählen die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Grundbucheintragung oder Übergabe.
✓Besteuert wird nur der Gewinn, mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz; bei vermieteten Objekten erhöht die bereits abgezogene Abschreibung den Gewinn.
✓Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
01Kurzantwort
Wann fällt Spekulationssteuer bei einer Immobilie an?
Spekulationssteuer bei einer Immobilie fällt an, wenn Sie Haus, Wohnung oder Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und die Immobilie in dieser Zeit nicht in der begünstigten Weise selbst bewohnt haben. Besteuert wird dann der Gewinn, nicht der Kaufpreis. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei, gleich wie hoch er ist.Eine eigene Steuer mit diesem Namen gibt es nicht. Das Gesetz spricht von „privaten Veräußerungsgeschäften“ (§ 22 Nummer 2 in Verbindung mit § 23 EStG). Der Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet. Ein Gebäude, das Sie innerhalb der Frist errichtet, ausgebaut oder erweitert haben, wird in die Rechnung einbezogen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 2 EStG).
| Situation beim Verkauf | Steuerpflichtig? | Grundlage |
|---|---|---|
| Mehr als zehn Jahre zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag | Nein | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG |
| Innerhalb von zehn Jahren, vermietet | Ja, auf den Gewinn | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG |
| Innerhalb von zehn Jahren, seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt | Nein | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG |
| Innerhalb von zehn Jahren, im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt | Nein | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG |
| Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte im Jahr unter 1.000 Euro | Nein (Freigrenze) | § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG |
Quelle: § 22 Nummer 2 und § 23 EStG (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026). Stand Oktober 2026.
02Spekulationsfrist
Die Zehnjahresfrist: welches Datum zählt.
Die Frist läuft vom notariellen Kaufvertrag beim Erwerb bis zum notariellen Kaufvertrag beim Verkauf. Grundbucheintragung, Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe spielen keine Rolle. Wer am 15.03.2018 beurkundet hat, ist auf der sicheren Seite, wenn der Verkaufsvertrag am 16.03.2028 oder später unterschrieben wird.Der Bundesfinanzhof hat diese Linie mit Beschluss vom 18.06.2026 (IX B 24/26) bestätigt: Maßgeblich ist der Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags, nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Nur wenn ein Vertrag bei Abschluss noch nicht alle Beteiligten bindet, zählt das Ereignis, das ihn voll wirksam macht.
Erwerbsdatum: Datum Ihres notariellen Kaufvertrags – bei Erbe oder Schenkung das Datum des Vorgängers.Verkaufsdatum: Datum der Beurkundung des neuen Kaufvertrags, nicht die Kaufpreisfälligkeit.Planung: Liegt der Stichtag nahe, legen Sie den Notartermin mit einigen Tagen Abstand dahinter.Vorverträge und bindende Angebote können im Einzelfall früher binden – lassen Sie solche Gestaltungen vorab steuerlich prüfen.
Quellen: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG; BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26 (bundesfinanzhof.de, abgerufen am 12.10.2026). Stand Oktober 2026.
03Ausnahme
Steuerfrei durch Eigennutzung: was genau gilt.
Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie entweder vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG).Für die zweite Variante genügt nach dem Bundesfinanzhof ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt; voll ausgefüllt sein muss nur das mittlere Jahr (Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Wer also spätestens im Dezember 2024 einzieht, 2025 durchgehend dort wohnt und die Wohnung 2026 bis zum Verkauf zusammenhängend weiter selbst nutzt, verkauft steuerfrei. Eine Vermietung oder ein Leerstand im mittleren Jahr schließt diese Variante dagegen in der Regel aus.
Zweit- und Ferienwohnung: können eigenen Wohnzwecken dienen, wenn Sie sie zeitweilig selbst bewohnen und sie Ihnen in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht; eine zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung gehört nicht dazu (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).Kurze Vermietung im Verkaufsjahr: war im entschiedenen Fall unschädlich, weil die Wohnung zusammenhängend im Verkaufsjahr mindestens an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Vorjahr mindestens an einem Tag selbst genutzt worden war (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19).Häusliches Arbeitszimmer: Auch der Teil des Gewinns, der auf ein Arbeitszimmer in der selbst genutzten Wohnung entfällt, ist nach dem Bundesfinanzhof steuerfrei (Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19).Teilvermietung: Ein vermieteter Teil, etwa eine Einliegerwohnung, ist nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Klären Sie die Aufteilung mit Ihrer Steuerberatung.
Quellen: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG; BFH, Urteile vom 27.06.2017 (IX R 37/16), 03.09.2019 (IX R 10/19) und 01.03.2021 (IX R 27/19), bundesfinanzhof.de, abgerufen am 12.10.2026. Stand Oktober 2026.
04Erbe und Schenkung
Geerbte und geschenkte Immobilien: keine neue Frist.
Mit einer Erbschaft oder Schenkung beginnt die Zehnjahresfrist nicht neu. Beschenkten wird nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet; Erben treten als Gesamtrechtsnachfolger ohnehin in die Stellung des Erblassers ein. Hat die Mutter 2019 gekauft und erben die Kinder 2024, endet die Frist im Jahr 2029 – gerechnet ab dem Kaufvertrag der Mutter.Für Erben heißt das: Kaufdatum, Kaufvertrag und Anschaffungskosten des Erblassers gehören zu den ersten Unterlagen, die Sie suchen sollten. War die Immobilie vermietet und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann neben einer möglichen Erbschaftsteuer auch Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn anfallen. Wie Sie eine geerbte Immobilie insgesamt angehen, beschreibt die Seite Erbimmobilie verkaufen.Ob eine Selbstnutzung durch den Erblasser oder eine teilentgeltliche Übertragung (etwa gegen Übernahme von Schulden) in Ihrem Fall die Steuerpflicht beeinflusst, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Quelle: § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026). Stand Oktober 2026.
05Berechnung
Spekulationssteuer berechnen: so ermitteln Sie den Gewinn.
Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Bei vermieteten Immobilien mindern die bereits abgezogenen Abschreibungen die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Zu den Anschaffungskosten gehören der Kaufpreis und die Nebenkosten des Kaufs wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu nachträgliche Herstellungskosten. Werbungskosten sind die Kosten des Verkaufs, etwa Maklerkosten, Energieausweis und Löschung der Grundschuld. Wie die Provision beim Verkauf geregelt ist, erklärt der Ratgeber Maklerprovision.Die Abschreibung (AfA) für Wohngebäude beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Weil sie beim Verkauf innerhalb der Frist die Anschaffungskosten mindert, steigt der steuerpflichtige Gewinn – die Abschreibung wird praktisch zurückgeholt.Beispielrechnung – vermietete Eigentumswohnung in Köln-Nippes, Baujahr 1962, Kaufvertrag am 15.03.2018, seitdem vermietet, Verkaufsvertrag im Juni 2026. Alle Beträge sind Annahmen; nur der Verkaufspreis ist am amtlichen Mittelwert orientiert.
| Position (Beispiel) | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis 2018 (Annahme) | 230.000 € |
| + Kaufnebenkosten laut Belegen (Annahme) | 18.000 € |
| = Anschaffungskosten | 248.000 € |
| Gebäudeanteil 80 % (Annahme) = AfA-Bemessungsgrundlage | 198.400 € |
| − abgezogene AfA 04/2018 bis 06/2026 (2 % × 198.400 € × 8,25 Jahre) | − 32.736 € |
| = Fortgeführte Anschaffungskosten | 215.264 € |
| Verkaufspreis 2026 (Annahme) | 300.000 € |
| − Verkaufskosten als Werbungskosten (Annahme) | − 12.000 € |
| = Steuerpflichtiger Gewinn | 72.736 € |
| Einkommensteuer bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (vereinfacht) | rund 30.550 € |
Beispielrechnung, vereinfacht, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer; die tatsächliche Steuer hängt vom übrigen Einkommen ab. Zum Vergleich für den Verkaufspreis: Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen im Stadtteil Nippes 2025 im arithmetischen Mittel 310.109 € bei 66 m² Wohnfläche (141 Kaufverträge), Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 134, Lizenz dl-de/zero-2-0. Rechtsgrundlagen: § 23 Abs. 3 Sätze 1 und 4, § 7 Abs. 4 EStG.
06Steuersatz und Freigrenze
Wie hoch ist die Spekulationssteuer auf Immobilien?
Einen festen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen zu versteuernden Einkommen addiert und nach dem Einkommensteuertarif des § 32a EStG besteuert, dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ein größerer Veräußerungsgewinn kann Sie in eine höhere Tarifzone heben. Bei Zusammenveranlagung gilt das Splitting-Verfahren (§ 32a Abs. 5 EStG).Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Es handelt sich um eine Freigrenze: Liegt der Gewinn darüber, ist er vollständig steuerpflichtig. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen derselben Art verrechnet werden, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG). Erfasst wird der Gewinn grundsätzlich in dem Jahr, in dem Ihnen der Kaufpreis zufließt (§ 11 Abs. 1 EStG).
| Zu versteuerndes Einkommen ab 2026 (Grundtabelle) | Tarifzone nach § 32a Abs. 1 EStG |
|---|---|
| bis 12.348 € | Grundfreibetrag, keine Einkommensteuer |
| 12.349 € bis 17.799 € | progressiv, Eingangssatz 14 % |
| 17.800 € bis 69.878 € | progressiv steigend |
| 69.879 € bis 277.825 € | 42 % |
| ab 277.826 € | 45 % |
Quelle: § 32a Abs. 1 und 5 EStG in der ab Veranlagungszeitraum 2026 geltenden Fassung; § 23 Abs. 3 Sätze 5, 7 und 8 EStG; § 11 Abs. 1 EStG (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026). Der Eingangssatz von 14 % ergibt sich aus der Tarifformel der zweiten Zone.
07Gestaltung
Spekulationssteuer legal vermeiden: die vier Stellschrauben.
Datum des eigenen Kaufvertrags – bei Erbe oder Schenkung des Vorgängers – heraussuchen.Zehnjahresstichtag berechnen und den Notartermin mit Abstand dahinter planen.Nutzung der letzten drei Kalenderjahre belegen: Meldebescheinigung, Mietverträge, Zeiten des Leerstands.Abgezogene Abschreibungen aus den Steuererklärungen der Vorjahre zusammenstellen.Steuerberatung vor dem Notartermin einbinden, nicht danach.
01
Frist abwarten
Liegt der zehnte Jahrestag Ihres Kaufvertrags nahe, kann ein späterer Notartermin die Steuer vollständig vermeiden. Dem stehen Marktrisiko und laufende Kosten gegenüber – im Beispiel oben wäre ein Verkaufsvertrag ab dem 16.03.2028 steuerfrei.
02
Selbst einziehen
Wer im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst wohnt, verkauft steuerfrei. Das setzt voraus, dass die Wohnung frei wird; eine Eigenbedarfskündigung braucht einen echten Wohnbedarf.
03
Kosten vollständig belegen
Kaufnebenkosten, nachträgliche Herstellungskosten und Verkaufskosten mindern den Gewinn. Sammeln Sie Rechnungen, Grunderwerbsteuerbescheid und Notarkosten vor dem Verkauf.
04
Mehrere Verkäufe planen
Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden – dann ist der Gewinn unabhängig von der Zehnjahresfrist als gewerblicher Gewinn zu versteuern. Mehr dazu im Ratgeber zur Drei-Objekt-Grenze.
Zur Drei-Objekt-Grenze →
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08In Köln
In Köln: warum die Frist bei Wohnungen oft zählt.
Wie viel Gewinn innerhalb von zehn Jahren entstehen kann, zeigt die stadtweite Preisreihe des Kölner Gutachterausschusses für Wohnungseigentum. Der Mittelwert stieg von 3.135 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2016 auf 4.709 Euro im Jahr 2025. Wer zwischen 2016 und 2018 gekauft und vermietet hat, liegt 2026 noch innerhalb der Frist und kann einen spürbaren Gewinn realisieren.Umgekehrt zeigt die Reihe auch Rückgänge: 2023 lag der Mittelwert mit 4.433 Euro unter dem Wert von 2022. Wer 2021 oder 2022 gekauft hat, sollte vor einem Verkauf prüfen, ob überhaupt ein Gewinn entsteht – ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft lässt sich nur mit entsprechenden Gewinnen verrechnen. Für eine adressgenaue Einordnung nutzen Sie die Immobilienbewertung in Köln; was beim Wohnungsverkauf sonst zu beachten ist, steht auf der Seite Wohnung verkaufen in Köln.
| Jahr | Mittelwert Wohnungseigentum (stadtweit) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 2016 | 3.135 €/m² Wfl. | +14,0 % |
| 2018 | 3.347 €/m² Wfl. | +2,7 % |
| 2021 | 4.676 €/m² Wfl. | +17,3 % |
| 2022 | 4.804 €/m² Wfl. | +2,7 % |
| 2023 | 4.433 €/m² Wfl. | −7,7 % |
| 2025 | 4.709 €/m² Wfl. | +4,2 % |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 150 (Abschnitt 6.1.3, Indexreihe Wohnungseigentum, Weiterverkauf, Neubau und Umwandlung zusammen; Werte abhängig von Anzahl und Struktur der Kauffälle), Lizenz dl-de/zero-2-0. Stand: Berichtszeitraum 2025.
09Unsere Rolle
Wie homéa Sie dabei unterstützt.
Ob Ihr Verkauf steuerpflichtig ist und wie viel Steuer anfällt, berechnet Ihre Steuerberatung – wir leisten keine Steuerberatung. Unser Beitrag liegt im Zeitplan und in den Zahlen: Wir fragen im ersten Gespräch nach Kaufdatum, Nutzung und Erbfolge, weisen auf einen nahen Stichtag hin und stimmen den Notartermin bei Bedarf darauf ab.Mit einer belastbaren Wertspanne können Sie und Ihre Steuerberatung „jetzt verkaufen“ und „nach Fristablauf verkaufen“ mit realistischen Zahlen vergleichen. Sie haben dabei einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Den Überblick über den gesamten Weg gibt die Seite Immobilie verkaufen in Köln; ob Vermieten die bessere Alternative ist, beleuchtet der Ratgeber Haus vermieten oder verkaufen. Läuft noch ein Darlehen, lesen Sie auch den Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte§ 32a EStG – Einkommensteuertarif§ 7 EStG – Absetzung für Abnutzung§ 11 EStG – Zufluss und AbflussBFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26 – Fristberechnung bei privaten VeräußerungsgeschäftenBFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16 – Zweit- und FerienwohnungenBFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 – Zwischenvermietung im VeräußerungsjahrBFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19 – häusliches ArbeitszimmerGrundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 134 und 150, Lizenz dl-de/zero-2-0
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick zum Rechtsstand Oktober 2026 und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Bitte lassen Sie Ihren Verkauf vor dem Notartermin steuerlich prüfen.
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FAQ
Fragen zur
Spekulationssteuer.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wann muss ich beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer zahlen?
Wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem beim Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie weder seit dem Kauf ausschließlich noch im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Besteuert wird nur der Gewinn, und zwar mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Einen festen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird zum übrigen Einkommen addiert und nach dem Tarif des § 32a EStG besteuert. Ab 2026 bleibt bei Einzelveranlagung ein zu versteuerndes Einkommen bis 12.348 Euro steuerfrei, der Spitzensatz von 45 Prozent beginnt bei 277.826 Euro. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Gewinne unter 1.000 Euro im Jahr bleiben steuerfrei.
Zählt für die Spekulationsfrist der Notartermin oder die Grundbucheintragung?
Der Notartermin. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge beim Kauf und beim Verkauf, nicht Grundbucheintragung, Kaufpreiszahlung oder Übergabe. Der Bundesfinanzhof hat das mit Beschluss vom 18.06.2026 (IX B 24/26) bestätigt. Nur wenn ein Vertrag bei Abschluss noch nicht alle Beteiligten bindet, kommt es auf das Ereignis an, das ihn voll wirksam macht.
Wie lange muss ich selbst in der Immobilie wohnen, damit der Verkauf steuerfrei ist?
Entweder vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für die zweite Variante genügt nach dem Bundesfinanzhof ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre, bei dem nur das mittlere Jahr vollständig selbst genutzt sein muss (IX R 37/16). Wer im Dezember 2024 einzieht, 2025 durchgehend dort wohnt und die Wohnung 2026 bis zum Verkauf weiter selbst nutzt, kann 2026 steuerfrei verkaufen.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich eine Immobilie geerbt habe?
Möglicherweise. Mit dem Erbfall beginnt keine neue Frist; maßgeblich ist das Kaufdatum des Erblassers. Liegt dieses weniger als zehn Jahre vor Ihrem Verkaufsvertrag und greift keine Ausnahme für Eigennutzung, ist der Gewinn steuerpflichtig. Für Schenkungen regelt § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ausdrücklich, dass die Anschaffung des Vorgängers zugerechnet wird. Lassen Sie den Einzelfall steuerlich prüfen.
Fällt Spekulationssteuer auch an, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Nein, Steuer fällt nur auf einen Gewinn an. Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft innerhalb der Frist darf allerdings nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden – im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG). Mit Arbeitslohn oder Mieteinnahmen lässt er sich nicht verrechnen.
Warum erhöht die Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn?
Bei vermieteten Immobilien haben Sie die Abschreibung in den Vorjahren als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abgezogen. Beim Verkauf innerhalb der Frist mindert genau diese Abschreibung die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Dadurch steigt der Unterschied zum Verkaufspreis und damit der steuerpflichtige Gewinn. Im Beispiel dieses Ratgebers macht das rund 32.700 Euro aus.
Kann ich die Maklerkosten beim Verkauf von der Spekulationssteuer absetzen?
Ja, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Kosten, die durch den Verkauf entstehen – etwa Maklerkosten, Energieausweis oder die Löschung der Grundschuld –, mindern als Werbungskosten den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Ist der Verkauf steuerfrei, weil die Frist abgelaufen ist oder Sie selbst gewohnt haben, wirken sich diese Kosten steuerlich nicht aus.
In welchem Jahr muss ich den Gewinn versteuern?
Grundsätzlich in dem Kalenderjahr, in dem Ihnen der Kaufpreis zufließt (§ 11 Abs. 1 EStG), nicht im Jahr der Beurkundung. Wird ein Vertrag im Dezember geschlossen und der Kaufpreis im Januar gezahlt, fällt der Gewinn in das neue Jahr. Das kann für die Höhe Ihres Steuersatzes eine Rolle spielen. Für die Zehnjahresfrist zählt dagegen das Datum des Kaufvertrags.
Gilt die Zehnjahresfrist auch für unbebaute Grundstücke?
Ja. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG erfasst Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht, also auch Bauland. Die Ausnahme für Eigennutzung greift bei einem unbebauten Grundstück nicht, weil dort niemand wohnt. Bauen Sie innerhalb der Frist ein Haus und verkaufen es, wird das Gebäude in die Gewinnermittlung einbezogen.
Ihr nächster Schritt
Verkaufen Sie mit Blick auf die Frist – und mit realistischen Zahlen.
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