Lexikon · Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren – Definition und Beispiel aus Köln
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltigen Mieterträgen. So funktioniert es, mit Rechenbeispiel aus Köln.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, bei dem der Wert aus den marktüblich erzielbaren Erträgen einer Immobilie abgeleitet wird (§ 27 ImmoWertV). Grundlage sind der Reinertrag, die Restnutzungsdauer, der Bodenwert und der Liegenschaftszinssatz; typisch ist es für Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser.
Auch: Ertragswert, Ertragswertverfahren Mehrfamilienhaus, Ertragswert berechnen
Was bedeutet Ertragswertverfahren genau?
Käufer von Renditeimmobilien fragen vor allem: Was bringt das Objekt dauerhaft ein? Genau das bildet das Ertragswertverfahren ab. Im allgemeinen Verfahren (§ 28 ImmoWertV) läuft die Rechnung so:
Rohertrag: marktüblich erzielbare Jahresmiete (§ 31 ImmoWertV).Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis (§ 32 ImmoWertV).Bodenwertverzinsung abziehen: Bodenwert × Liegenschaftszins.Kapitalisieren: Der verbleibende Gebäudeertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszins in einen Barwert umgerechnet (§ 34 ImmoWertV).Bodenwert addieren und besondere Merkmale wie Leerstand oder Sanierungsbedarf berücksichtigen.
Daneben gibt es ein vereinfachtes und ein periodisches Verfahren (§ 27 Abs. 5 ImmoWertV).Ausführlich mit Rechenweg: Ratgeber Ertragswertverfahren für Anlageimmobilien.
Beispiel aus Köln
Ein Mietwohnhaus in Köln-Nippes hat 600 Quadratmeter Wohnfläche und ein 600 Quadratmeter großes Grundstück (Annahmen). Gerechnet wird mit Kölner Durchschnittswerten für Mietwohnhäuser 2025: Miete 11,40 Euro je Quadratmeter, Bewirtschaftungskosten 17,6 Prozent, Liegenschaftszins 2,8 Prozent, Restnutzungsdauer 36 Jahre, gebietstypischer Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau in mittlerer Lage 1.030 Euro je Quadratmeter (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103 und S. 43).Vereinfacht ergibt sich (eigene Rechnung): Rohertrag 82.080 Euro, Reinertrag 67.634 Euro, abzüglich Bodenwertverzinsung (618.000 × 2,8 %) 17.304 Euro bleiben 50.330 Euro. Mit dem Barwertfaktor 22,50 sind das rund 1.132.000 Euro, plus Bodenwert 618.000 Euro: rund 1,75 Millionen Euro oder etwa 2.920 Euro je Quadratmeter. Ein Gutachten rechnet mit modellkonformen Ansätzen und objektspezifischen Anpassungen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Beim Ertragswert zählen Miete und Kosten, nicht die Baukosten. Höhere, nachhaltig erzielbare Mieten, geringer Leerstand und ein guter Zustand steigern den Wert; schon kleine Änderungen beim Liegenschaftszins verschieben das Ergebnis deutlich. Halten Sie Mieterliste, Mietverträge und Kostenaufstellungen bereit. Den Verkauf erklärt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; eine erste Einschätzung gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Ertragswertverfahren vs. Sach- und Vergleichswertverfahren
| Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren | Vergleichswertverfahren | |
|---|---|---|---|
| Grundidee | Wert aus nachhaltigen Erträgen | Bodenwert plus Gebäudewert | Preise vergleichbarer Objekte |
| Typisch für | Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser | selbst genutzte Häuser | Wohnungen, Reihenhäuser, Bauland |
| Marktanpassung | über den Liegenschaftszins | über den Sachwertfaktor | direkt über Kaufpreise |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Ertragswertverfahren.
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Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Bei Immobilien, die üblicherweise wegen ihres Ertrags gekauft werden, etwa Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser. Welches Verfahren passt, entscheidet der Gutachter nach Art des Objekts und den verfügbaren Daten; die Wahl muss im Gutachten begründet werden.
Wie stark beeinflusst der Liegenschaftszins den Ertragswert?
Stark: Ein niedrigerer Zins führt bei gleichem Ertrag zu einem höheren Wert, ein höherer Zins zu einem niedrigeren. Deshalb sind die vom Gutachterausschuss abgeleiteten Zinssätze so wichtig; in Köln lag der Wert für Mietwohnhausgrundstücke laut Grundstücksmarktbericht 2026 bei 2,8 Prozent.
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