Ratgeber · Commercial
Ertragswertverfahren: So wird eine vermietete Immobilie bewertet.
Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und vermietete Wohnungen werden nach ihrem Ertrag bewertet. Dieser Ratgeber erklärt das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV Schritt für Schritt, mit vollständiger Beispielrechnung und den Kölner Modellwerten 2025.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert vermieteter Immobilien aus ihrem marktüblich erzielbaren Ertrag; geregelt ist es in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
✓Rechenweg im allgemeinen Verfahren: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag; nach Abzug der Bodenwertverzinsung wird er über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, dann wird der Bodenwert addiert.
✓Die wichtigste Stellschraube ist der Liegenschaftszinssatz: Für Kölner Mietwohnhausgrundstücke hält der Gutachterausschuss 2025 einen Wert von 2,8 % für angemessen.
✓Im Rechenbeispiel dieses Ratgebers kommt ein Mietwohnhaus mit 85.680 € Jahresrohertrag auf einen vorläufigen Ertragswert von rund 1,60 Mio. €.
✓Der Liegenschaftszinssatz eines Gutachterausschusses passt nur zu dessen Modell; wer ihn mit anderen Kosten- oder Nutzungsdaueransätzen kombiniert, rechnet nicht modellkonform (§ 10 ImmoWertV).
01Kurz erklärt
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV. Es leitet den Wert einer Immobilie aus ihrem marktüblich erzielbaren Ertrag ab: Der Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten wird mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert kommt hinzu. Es ist das Regelverfahren für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und Gewerbeobjekte.Wer ein vermietetes Haus kauft, kauft einen Zahlungsstrom; der Quadratmeterpreis einer selbst genutzten Nachbarwohnung sagt darüber wenig. Zwei äußerlich gleiche Häuser in derselben Straße können deshalb im Ertragswert weit auseinanderliegen, wenn Mieten, Zustand oder Restnutzungsdauer verschieden sind.
| Verfahren nach ImmoWertV | Paragrafen | Grundprinzip | Typische Anwendung |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | §§ 24 bis 26 | Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder Vergleichsfaktoren | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland |
| Ertragswertverfahren | §§ 27 bis 34 | Kapitalisierter Reinertrag plus Bodenwert | Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbe |
| Sachwertverfahren | §§ 35 bis 39 | Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert, mit Sachwertfaktor angepasst | Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser |
Quelle: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021, §§ 24, 27 und 35, in Kraft seit 01.01.2022 (§ 54 ImmoWertV), abgerufen auf gesetze-im-internet.de. Stand Oktober 2026.
02Rechtsgrundlage
Das Ertragswertverfahren in der ImmoWertV: §§ 27 bis 34
Die ImmoWertV gilt für alle Verkehrswertgutachten, die seit dem 1. Januar 2022 erstellt werden, unabhängig vom Wertermittlungsstichtag (§ 53 Abs. 1). Das Ertragswertverfahren ist dort in acht Paragrafen geregelt.
Dazu gehören drei Begriffe aus anderen Vorschriften: Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann; Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung verkürzen (§ 4 Abs. 3). Die Gesamtnutzungsdauer setzt Anlage 1 für Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung mit 80 Jahren an, für Geschäftshäuser und Bürogebäude mit 60 Jahren. Und Liegenschaftszinssätze sind nach § 21 Abs. 2 „Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden“.
| Vorschrift | Inhalt |
|---|---|
| § 27 ImmoWertV | Grundlagen: Der Ertragswert beruht auf marktüblich erzielbaren Erträgen. Abs. 5 nennt drei Verfahrensvarianten: allgemeines, vereinfachtes und periodisches Ertragswertverfahren. |
| § 28 ImmoWertV | Allgemeines Verfahren: kapitalisierter Reinertragsanteil der baulichen Anlagen nach Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags plus Bodenwert; für Verzinsung und Kapitalisierung gilt derselbe Liegenschaftszinssatz, kapitalisiert wird über die Restnutzungsdauer. |
| § 29 ImmoWertV | Vereinfachtes Verfahren: Barwert des gesamten Reinertrags plus der über die Restnutzungsdauer abgezinste Bodenwert. |
| § 30 ImmoWertV | Periodisches Verfahren für periodisch unterschiedliche Erträge; der Betrachtungszeitraum soll zehn Jahre nicht überschreiten. |
| § 31 ImmoWertV | Reinertrag = Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten. Rohertrag sind die marktüblich erzielbaren Erträge; tatsächliche Erträge gelten, wenn sie marktüblich erzielbar sind. |
| § 32 ImmoWertV | Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, soweit sie nicht durch Umlagen gedeckt sind. |
| § 33 ImmoWertV | Der Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses (§ 21 Abs. 2) ist auf Eignung zu prüfen und an das Objekt anzupassen. |
| § 34 ImmoWertV | Barwertfaktor: jährlich nachschüssiger Rentenbarwertfaktor aus Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz. |
Quelle: ImmoWertV vom 14.07.2021, §§ 4, 21, 27 bis 34, 53, 54 und Anlage 1, abgerufen auf gesetze-im-internet.de am 12.10.2026.
03Rechenweg
Ertragswertverfahren Schritt für Schritt: die Formel
Im allgemeinen Ertragswertverfahren gilt: Ertragswert = (Reinertrag − Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) × Barwertfaktor + Bodenwert. Der Barwertfaktor ist (1 − (1 + p) hoch −n) ÷ p, mit p als Liegenschaftszinssatz und n als Restnutzungsdauer.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 29) kapitalisiert den gesamten Reinertrag und addiert den über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert. Mit denselben Eingangswerten führt es rechnerisch zum gleichen Ergebnis wie das allgemeine Verfahren; die Beispielrechnung unten zeigt das. Das periodische Verfahren (§ 30) ist für Objekte gedacht, deren Erträge sich absehbar ändern, etwa bei auslaufenden Gewerbemietverträgen.
01
1. Rohertrag
Jahresnettokaltmiete, die marktüblich erzielbar ist, ohne Betriebskostenvorauszahlungen; dazu Erträge aus Stellplätzen oder Werbeflächen (§ 31 Abs. 2).
02
2. Bewirtschaftungskosten
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt werden (§ 32). Das Ergebnis aus 1 minus 2 ist der Reinertrag.
03
3. Bodenwert
Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an die Merkmale des Grundstücks, etwa die Geschossflächenzahl (§§ 40 bis 43).
04
4. Bodenwertverzinsung
Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz. Dieser Anteil des Reinertrags gehört dem Boden und wird abgezogen; übrig bleibt der Gebäudereinertrag.
05
5. Kapitalisierung
Gebäudereinertrag mal Barwertfaktor für Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer (§ 34). Ergebnis: der Ertragswert der baulichen Anlagen.
06
6. Ertragswert
Gebäudeertragswert plus Bodenwert, danach Marktanpassung und Zu- oder Abschläge für besondere objektspezifische Merkmale wie Bauschäden oder abweichende Mieten (§ 8 Abs. 3).
04Kostenansätze
Welche Bewirtschaftungskosten angesetzt werden
Für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze schreibt Anlage 3 der ImmoWertV Modellansätze vor. Wer mit dem Liegenschaftszinssatz eines Gutachterausschusses rechnet, sollte dieselben Ansätze verwenden.
Die Euro-Beträge werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben: maßgeblich ist die Veränderung des Index für Oktober des Vorjahres gegenüber Oktober 2001. Instandhaltungskosten je Quadratmeter werden auf eine Nachkommastelle, die übrigen Beträge auf volle Euro gerundet.Umlagefähige Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr gehören nur dann in die Rechnung, wenn sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. In Köln lagen die Bewirtschaftungskosten der ausgewerteten Kauffälle 2025 bei Mietwohnhäusern im Mittel bei 17,6 % des Rohertrags, bei Wohn- und Geschäftshäusern bei 16,2 % (Gewerbeanteil an der Miete unter 50 %) und 14,9 % (über 50 %).
| Kostenart | Basiswert (Oktober 2001) | Stand 1. Januar 2021 |
|---|---|---|
| Verwaltung je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern | 230 € jährlich | 298 € jährlich |
| Verwaltung je Eigentumswohnung | 275 € jährlich | 357 € jährlich |
| Verwaltung je Garage oder Einstellplatz | 30 € jährlich | 39 € jährlich |
| Instandhaltung je m² Wohnfläche (Mieter tragen Schönheitsreparaturen) | 9,00 € jährlich | 11,70 € jährlich |
| Instandhaltung je Garage oder Einstellplatz | 68 € jährlich | 88 € jährlich |
| Mietausfallwagnis Wohnnutzung | – | 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags |
| Gewerbliche Nutzung: Verwaltung / Mietausfallwagnis | – | 3 % / 4 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags |
Quellen: Anlage 3 ImmoWertV (Modellansätze für Bewirtschaftungskosten, Abschnitte I bis III), abgerufen auf gesetze-im-internet.de am 12.10.2026; Kölner Mittelwerte: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103, Lizenz dl-de/zero-2-0.
05Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz: die wichtigste Stellschraube
Der Liegenschaftszinssatz ist kein Bankzins. Er wird aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen zurückgerechnet (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV) und zeigt, mit welcher Verzinsung Käufer eines Teilmarkts zufrieden waren. Niedrige Liegenschaftszinssätze stehen für hohe Preise im Verhältnis zum Ertrag, hohe Sätze für mehr Risiko, etwa durch Gewerbeflächen.Weil die Gutachterausschüsse ihre Zinssätze mit einem festen Modell ableiten, gilt der Grundsatz der Modellkonformität (§ 10 ImmoWertV): Bewirtschaftungskosten, Gesamt- und Restnutzungsdauer und Bodenwert müssen so angesetzt werden, wie der Ausschuss es bei der Ableitung getan hat. Der Kölner Gutachterausschuss beschreibt sein Modell im Grundstücksmarktbericht: Rohertrag aus den bei Erwerbern erfragten, am Mietspiegel geprüften Mieten, Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 ImmoWertV, Bodenwert aus dem aktuellen Bodenrichtwert, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Büro- und Geschäftshäuser 60 Jahre) und eine Restnutzungsdauer von mindestens 25 Jahren (Büro- und Geschäftshäuser mindestens 20 Jahre).Der veröffentlichte Wert ist ein Durchschnitt für das Stadtgebiet. Nach Lage und Mietniveau kann ein Abweichen nach oben oder unten sachgerecht sein; genau diese Anpassung verlangt § 33 ImmoWertV.
Quellen: §§ 10, 21, 33 ImmoWertV; Modellbeschreibung: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 159, und S. 103 (Hinweis zur Abweichung nach Lage und Mietniveau), Lizenz dl-de/zero-2-0.
06Rechenbeispiel
Ertragswertverfahren Beispiel: ein Mietwohnhaus durchgerechnet
Beispielrechnung mit frei gewählten Objektdaten, kein Verkehrswertgutachten. Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Bodenrichtwert sind Kölner Modell- und Übersichtswerte aus dem Grundstücksmarktbericht 2026.
Der Faktor von rund 18,7 liegt innerhalb der Kölner Spanne für Mietwohnhausgrundstücke (15 bis 29, Mittel 21, S. 105), aber unter dem Mittel. Das passt zum Beispiel: mäßige Lage, Miete unter dem Kölner Durchschnitt von 11,40 €/m² und eine Restnutzungsdauer unter dem Mittel von 36 Jahren (S. 103). Die kleine Differenz zwischen allgemeinem und vereinfachtem Verfahren entsteht nur durch das Runden der Faktoren.Nach dem vorläufigen Ertragswert folgen die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale: Ein Instandhaltungsstau bei Dach oder Fassade, Mieten deutlich unter oder über dem Marktniveau oder Rechte Dritter im Grundbuch werden als Zu- oder Abschlag berücksichtigt (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Beispielobjekt | Mietwohnhaus, 10 Wohnungen, 680 m² Wohnfläche, 520 m² Grundstück, Restnutzungsdauer 30 Jahre (Beispielzahlen) | – |
| 1. Rohertrag | 680 m² × 10,50 €/m² × 12 Monate | 85.680 € |
| 2. Bewirtschaftungskosten | 17,6 % des Rohertrags (Kölner Mittelwert Mietwohnhaus, S. 103) | − 15.080 € |
| 3. Reinertrag | 85.680 € − 15.080 € | 70.600 € |
| 4. Bodenwert | 520 m² × 810 €/m² (gebietstypischer Bodenrichtwert Geschosswohnungsbau, mäßige Lage, S. 43) | 421.200 € |
| 5. Bodenwertverzinsung | 421.200 € × 2,8 % (Liegenschaftszinssatz Mietwohnhaus, S. 103) | − 11.794 € |
| 6. Gebäudereinertrag | 70.600 € − 11.794 € | 58.806 € |
| 7. Gebäudeertragswert | 58.806 € × 20,12 (Barwertfaktor bei 2,8 % und 30 Jahren) | 1.183.177 € |
| 8. Vorläufiger Ertragswert | 1.183.177 € + 421.200 € | 1.604.377 €, rund 1,60 Mio. € |
| Gegenprobe vereinfachtes Verfahren | 70.600 € × 20,12 + 421.200 € × 0,4367 (Abzinsungsfaktor) | 1.604.410 €, rund 1,60 Mio. € |
| Plausibilität | 1.604.377 € ÷ 85.680 €; 1.604.377 € ÷ 680 m² | Faktor rund 18,7; rund 2.360 €/m² |
Beispielrechnung mit frei gewählten Objektdaten. Modellwerte: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103 (Liegenschaftszinssatz und Bewirtschaftungskosten 2025), S. 105 (Rohertragsfaktor) und S. 43 (gebietstypischer Bodenrichtwert zum 01.01.2026 für GFZ ca. 1,2; laut Bericht nicht für die individuelle Wertermittlung vorgesehen; im Einzelfall gilt der Bodenrichtwert der Zone aus BORIS-NRW), Lizenz dl-de/zero-2-0. Barwertfaktor: (1 − 1,028 hoch −30) ÷ 0,028 = 20,12; Abzinsungsfaktor: 1,028 hoch −30 = 0,4367.
07Sensitivität
Wie stark Zins, Restnutzungsdauer und Miete den Ertragswert verschieben
Dasselbe Beispielhaus, jeweils nur ein Wert verändert. Die Zinsvarianten entsprechen der Standardabweichung von ± 0,9 Prozentpunkten, die der Gutachterausschuss für Kölner Mietwohnhäuser angibt (S. 103).
Deshalb fragen Käufer so genau nach Mieterliste und Modernisierungen: Restnutzungsdauer und Mietniveau verändern den Wert stärker als fast jede andere Annahme.
| Variante | Liegenschaftszins | Restnutzungsdauer | Miete | Vorläufiger Ertragswert |
|---|---|---|---|---|
| Basis (Beispiel oben) | 2,8 % | 30 Jahre | 10,50 €/m² | rund 1,60 Mio. € |
| Niedrigerer Zins, etwa sehr gute Lage | 1,9 % | 30 Jahre | 10,50 €/m² | rund 1,84 Mio. € |
| Höherer Zins, etwa höheres Risiko | 3,7 % | 30 Jahre | 10,50 €/m² | rund 1,41 Mio. € |
| Längere Restnutzungsdauer nach Modernisierung | 2,8 % | 40 Jahre | 10,50 €/m² | rund 1,83 Mio. € |
| Kürzere Restnutzungsdauer | 2,8 % | 25 Jahre | 10,50 €/m² | rund 1,47 Mio. € |
| Miete auf Kölner Mittel (S. 103) | 2,8 % | 30 Jahre | 11,40 €/m² | rund 1,73 Mio. € |
Eigene Berechnung nach § 28 ImmoWertV mit Barwertfaktoren 22,71 (1,9 %, 30 J.), 17,94 (3,7 %, 30 J.), 23,88 (2,8 %, 40 J.) und 17,81 (2,8 %, 25 J.); Bewirtschaftungskosten jeweils 17,6 % des Rohertrags. Modellwerte: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103, Lizenz dl-de/zero-2-0.
08In Köln
Ertragswertverfahren in Köln: die Modellwerte des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln hält nach seinen Untersuchungen aus dem Datenmaterial 2025 für Wertermittlungen nach dem Ertragswertverfahren in der Regel folgende Werte für angemessen:
Für vermietetes Wohnungseigentum nennt der Bericht 2025 einen Liegenschaftszinssatz von 1,9 % (± 1,1) aus 259 Kauffällen (S. 152), für Geschäfts- und Bürogrundstücke 3,8 % (± 0,9) bei einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren (S. 109). Ergänzend weist der Bericht nach den Vorgaben der AGVGA.NRW 2,9 % für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 20 % Gewerbeanteil am Rohertrag und 3,1 % für gemischt genutzte Gebäude mit 20 bis 80 % aus (S. 104); diese Gruppen sind anders abgegrenzt als die Tabelle oben.Die Bodenrichtwerte für Ihre Zone finden Sie kostenfrei in BORIS-NRW. Wie wir daraus und aus Ihrer Mieterliste einen Wert herleiten, beschreibt die Seite Immobilienbewertung Köln; den Verkauf selbst die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln.
| Kennzahl 2025 | Mietwohnhaus | Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil an der Miete unter 50 % | Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil an der Miete über 50 % |
|---|---|---|---|
| Liegenschaftszinssatz | 2,8 % (± 0,9) | 3,0 % (± 0,8) | 3,3 % (± 0,9) |
| Liegenschaftszinssatz 2024 / 2023 | 2,9 % / 2,6 % | 3,2 % / 2,9 % | 3,7 % / 3,1 % |
| Ø Miete je m² Wohn-/Nutzfläche | 11,40 € | 12,40 € | 14,80 € |
| Ø Bewirtschaftungskosten in % vom Rohertrag | 17,6 % | 16,2 % | 14,9 % |
| Ø Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer | 36 / 80 Jahre | 35 / 80 Jahre | 35 / 80 Jahre |
| Ø bereinigter Kaufpreis je m² | 2.991 € | 3.073 € | 3.389 € |
| Rohertragsfaktor (Spanne) | 21 (15 bis 29) | 21 (15 bis 26) | 18 (11 bis 25) |
| Anzahl ausgewerteter Kauffälle | 80 | 36 | 7 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103 (Liegenschaftszinssätze 2025 mit Modellparametern), S. 104 (Gruppenbildung AGVGA.NRW), S. 105 (Rohertragsfaktoren 2025), S. 109 (Geschäfts- und Bürogrundstücke), S. 112 (Liegenschaftszinssätze 2018 bis 2025) und S. 152 (Wohnungseigentum), Lizenz dl-de/zero-2-0.
09Praxis
Typische Fehler bei der Ertragswertermittlung
Als schnelle Gegenprobe dient der Rohertragsfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete; mehr dazu im Ratgeber Kaufpreisfaktor. Wie Käufer die Rendite nach Kosten rechnen, zeigt Mietrendite berechnen, und welche Schritte ein Verkauf umfasst, der Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
Ist-Miete ungeprüft übernommen: Maßgeblich ist der marktüblich erzielbare Rohertrag (§ 31 Abs. 2). Weicht die tatsächliche Miete deutlich ab, wird das als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt (§ 8 Abs. 3 Nr. 1).Zins und Modell gemischt: Ein Liegenschaftszinssatz passt nur zu den Kosten- und Nutzungsdaueransätzen, mit denen er abgeleitet wurde (§ 10).Falscher Teilmarkt: Ein Wohn- und Geschäftshaus mit hohem Gewerbeanteil hat in Köln einen anderen Liegenschaftszinssatz als ein reines Mietwohnhaus.Restnutzungsdauer geschätzt statt hergeleitet: Anlage 2 der ImmoWertV enthält ein Modell zur Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen.Bodenwert nur halb berücksichtigt: Im allgemeinen Verfahren wird der Bodenwert verzinst und am Ende addiert. Wer nur einen der beiden Schritte macht, verzerrt das Ergebnis.Instandhaltungsstau übersehen: Er mindert den Wert, nicht die Miete. Käufer ziehen ihn ab; eine eigene Kostenschätzung vorab verhindert überhöhte Abschläge.
10homéa
Wann eine Einschätzung genügt und wann ein Gutachten nötig ist
Mit diesem Ratgeber können Sie den Ertragswert Ihres Hauses grob nachrechnen. Für einen Verkauf zählt, ob die Annahmen vor Käufern Bestand haben: marktübliche Miete, begründete Restnutzungsdauer, der passende Liegenschaftszinssatz und eine ehrliche Bewertung des Zustands. Für eine Erbauseinandersetzung, ein Gericht oder das Finanzamt kann dagegen ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB erforderlich sein, das Sachverständige oder der Gutachterausschuss erstellen.Auf Wunsch rechnet homéa Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser nach den Modellen des Gutachterausschusses durch und bereitet nach Absprache die Unterlagen für Investoren auf. Ist ein Verkauf gerade nicht sinnvoll, sagen wir Ihnen das. Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe; ein Vor-Ort-Termin ist nach Absprache meist innerhalb weniger Tage möglich. homéa arbeitet ausschließlich mit Erfolgshonorar, fällig bei Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§§ 27 bis 34 ImmoWertV – Ertragswertverfahren§ 21 ImmoWertV – Liegenschaftszinssätze§ 4 ImmoWertV – Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer§ 8 ImmoWertV – besondere objektspezifische GrundstücksmerkmaleAnlage 1 ImmoWertV – GesamtnutzungsdauerAnlage 3 ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten§ 194 BauGB – VerkehrswertGrundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 43, 103, 104, 105, 109, 112, 152 und 159 (Lizenz dl-de/zero-2-0)BORIS-NRW – Bodenrichtwerte Köln, Stichtag 01.01.2026
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Rechenbeispiele beruhen auf frei gewählten Objektdaten.
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FAQ
Fragen zum
Ertragswertverfahren
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
Vom Jahresrohertrag, also der marktüblichen Nettokaltmiete, werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Vom verbleibenden Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz abgezogen. Der Rest, der Gebäudereinertrag, wird mit dem Barwertfaktor für Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer multipliziert. Zum Ergebnis wird der Bodenwert addiert. Danach folgen Zu- oder Abschläge für Besonderheiten wie Bauschäden. Grundlage sind die §§ 27 bis 34 ImmoWertV.
Für welche Immobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Für Immobilien, bei denen der Ertrag den Preis bestimmt: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Geschäftshäuser und andere Renditeobjekte. Bei vermieteten Eigentumswohnungen kann es neben dem Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Selbst genutzte Einfamilienhäuser werden dagegen meist im Sachwert- oder Vergleichswertverfahren bewertet, weil Käufer dort nicht nach Mietertrag entscheiden.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV der Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und Reinerträgen ab. Er ist kein Bankzins. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz bedeutet hohe Preise im Verhältnis zum Ertrag.
Welcher Liegenschaftszinssatz gilt in Köln für Mehrfamilienhäuser?
Für Mietwohnhausgrundstücke hält der Gutachterausschuss Köln für 2025 einen Liegenschaftszinssatz von 2,8 % für angemessen, mit einer Standardabweichung von 0,9 Prozentpunkten. Für Wohn- und Geschäftshäuser sind es 3,0 % bei einem Gewerbeanteil an der Miete unter 50 % und 3,3 % darüber. Je nach Lage und Mietniveau kann ein Abweichen sachgerecht sein (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 103).
Was ist der Unterschied zwischen allgemeinem und vereinfachtem Ertragswertverfahren?
Das allgemeine Verfahren (§ 28 ImmoWertV) trennt Boden und Gebäude: Nur der Gebäudereinertrag wird kapitalisiert, der Bodenwert wird voll addiert. Das vereinfachte Verfahren (§ 29) kapitalisiert den gesamten Reinertrag und addiert den abgezinsten Bodenwert. Mit identischen Eingangswerten führen beide rechnerisch zum gleichen Ergebnis. Das periodische Verfahren (§ 30) dient Objekten mit absehbar wechselnden Erträgen.
Welche Bewirtschaftungskosten setzt man an?
Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis sowie Betriebskosten, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt werden (§ 32 ImmoWertV). Die Modellansätze stehen in Anlage 3: zum Stand 1. Januar 2021 etwa 298 € Verwaltung je Wohnung, 11,70 € Instandhaltung je m² Wohnfläche und 2 % Mietausfallwagnis, fortgeschrieben mit dem Verbraucherpreisindex. Bei Kölner Mietwohnhäusern lagen die Kosten 2025 im Mittel bei 17,6 % des Rohertrags.
Wird die tatsächliche Miete oder die Marktmiete angesetzt?
Angesetzt wird der marktüblich erzielbare Rohertrag. Die tatsächlichen Erträge gelten, wenn sie marktüblich sind (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Liegen die Mieten deutlich darunter oder darüber, wird die Abweichung als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt (§ 8 Abs. 3). Für Verkäufer lohnt es sich deshalb, Mietniveau und Mieterhöhungsmöglichkeiten sauber zu dokumentieren.
Was ist die Restnutzungsdauer und wie wird sie bestimmt?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer, bei Mehrfamilienhäusern nach Anlage 1 80 Jahre, abzüglich des Alters. Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung kann sie verkürzen. Für Wohngebäude gibt Anlage 2 ein Punktemodell vor.
Ersetzt eine eigene Ertragswertrechnung ein Gutachten?
Nein. Eine eigene Rechnung hilft, ein Angebot einzuordnen oder ein Gespräch vorzubereiten. Wo ein belastbarer Verkehrswert nach § 194 BauGB verlangt wird, etwa bei Gericht, im Erbfall oder gegenüber dem Finanzamt, ist in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen nötig. Für einen Verkauf genügt meist eine fundierte Wertermittlung auf Basis der amtlichen Modellwerte.
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