Ratgeber · Commercial
Kauf bricht nicht Miete: Was § 566 BGB für Vermieter und Mieter bedeutet
Wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung den Eigentümer wechselt, bleibt der Mietvertrag bestehen. Dieser Ratgeber erklärt, ab wann der Käufer Vermieter ist, was mit Kaution, Mietzahlungen und Kündigungsschutz geschieht und was Vermieter und Mieter beim Eigentümerwechsel tun sollten.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓„Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet: Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein; der Vertrag läuft unverändert weiter (§ 566 Abs. 1 BGB).
✓Neuer Vermieter wird der Käufer mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, nicht schon mit dem Notartermin.
✓Die Kaution geht auf den Käufer über; bekommt der Mieter sie bei Mietende vom Käufer nicht zurück, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB).
✓Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund: Kündigen kann auch der neue Eigentümer nur mit einem gesetzlich anerkannten berechtigten Interesse (§ 573 BGB).
✓Die Regeln gelten entsprechend für Gewerberäume (§ 578 BGB) und, mit einem Sonderkündigungsrecht des Erstehers, in der Zwangsversteigerung (§§ 57, 57a ZVG).
01Kurz erklärt
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
„Kauf bricht nicht Miete“ heißt: Verkauft der Vermieter vermieteten Wohnraum, nachdem er ihn dem Mieter überlassen hat, tritt der Käufer an seine Stelle. Er übernimmt alle Rechte und Pflichten, die sich während seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben. Der Mietvertrag bleibt unverändert, der Mieter muss nicht zustimmen und behält seinen Kündigungsschutz (§ 566 Abs. 1 BGB).Für Vermieter heißt das: Ein vermietetes Haus wird mit seinen Mietverträgen verkauft, nicht ohne sie. Miethöhe, Laufzeit, Nebenabreden und Kautionen gehen auf den Käufer über. Für Mieter heißt das: Ein neuer Eigentümer ist kein Grund zur Sorge um die Wohnung, aber ein Anlass, Zahlungen und Kaution sauber zu klären.Wer ein ganzes Mehrfamilienhaus verkauft, findet die Verkaufsseite unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln. Was ein Eigentümer vor dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sonst noch bedenken sollte, etwa Besichtigungen und Vorkaufsrecht, steht im Ratgeber Vermieter will Haus verkaufen.
02§ 566 BGB
Voraussetzungen und Grenzen von § 566 BGB
Der Grundsatz gilt nicht in jedem Fall automatisch. Vier Punkte entscheiden, ob und wie der Käufer in den Mietvertrag eintritt.
Überlassung an den Mieter: Der Mieter muss die Räume bereits erhalten haben. Wurde vor der Übergabe an den Mieter verkauft, gilt § 567a BGB: Der Käufer tritt dann nur ein, wenn er dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der Pflichten aus dem Mietvertrag übernommen hat.Veräußerung durch den Vermieter: Das Gesetz spricht von einer Veräußerung „von dem Vermieter“. Sind Vermieter und Eigentümer nicht dieselbe Person, etwa weil eine Verwaltung im eigenen Namen vermietet hat, sollte das vor dem Verkauf rechtlich geprüft werden.Zeitliche Grenze: Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten, die sich während der Dauer seines Eigentums ergeben. Ansprüche aus der Zeit davor, etwa Mietrückstände, bleiben grundsätzlich beim Verkäufer.Nachhaftung des Verkäufers: Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, haftet der Verkäufer für den Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Teilt er dem Mieter den Eigentumsübergang mit, wird er frei, wenn der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB).
Rechtsstand Oktober 2026: § 566 BGB und § 567a BGB, Wortlaut geprüft auf gesetze-im-internet.de am 12.10.2026.
03Zeitpunkt
Ab wann ist der Käufer neuer Vermieter?
Mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Bis dahin bleibt der Verkäufer Vermieter, auch wenn der Kaufpreis schon bezahlt ist. Ein früherer Übergang von Nutzen und Lasten wirkt nur zwischen Verkäufer und Käufer, nicht gegenüber dem Mieter.
Zwischen Kaufpreiszahlung und Eintragung im Grundbuch können Wochen vergehen. Will der Käufer in dieser Zeit schon gegenüber Mietern handeln, braucht er eine Vollmacht des Verkäufers. Kündigungen in dieser Phase sollten Sie anwaltlich abstimmen.
| Schritt | Wer ist Vermieter? | Was das für Vermieter und Mieter bedeutet |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar | Verkäufer | Der Mietvertrag läuft unverändert. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass der Verkäufer Mietverträge ohne Zustimmung des Käufers nicht mehr ändert oder neu abschließt. |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | Verkäufer | Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums (§ 883 BGB). Für den Mieter ändert sich nichts. |
| Kaufpreiszahlung und Übergang von Nutzen und Lasten | Verkäufer | Wirtschaftlich stehen die Mieten ab dem vereinbarten Stichtag dem Käufer zu; der Verkäufer leitet sie weiter. Der Mieter zahlt weiter wie bisher. |
| Eintragung des Käufers im Grundbuch | Käufer | Das Eigentum geht über (§§ 873, 925 BGB), der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). |
| Mitteilung an den Mieter | Käufer | Erst ab Kenntnis vom Eigentümerwechsel muss der Mieter an den Käufer zahlen; die Mitteilung nennt die neue Bankverbindung. |
Rechtsstand Oktober 2026: §§ 566, 873, 883, 925 BGB (gesetze-im-internet.de). Die Spalte „Was das bedeutet“ beschreibt übliche Vertragsgestaltungen; maßgeblich ist Ihr Kaufvertrag.
04Kaution und Miete
Was passiert mit Kaution, Mietzahlungen und Abtretungen?
Die Kaution geht mit dem Mietvertrag auf den Käufer über. Zahlungen des Mieters an den bisherigen Vermieter bleiben wirksam, solange er vom Eigentümerwechsel nichts weiß. Verfügungen des Verkäufers über künftige Mieten wirken gegen den Käufer nur begrenzt.
Zur Kaution gilt außerdem: Sie darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden; die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB). Fehlt beim Verkauf eine Kaution oder liegt sie auf dem Geschäftskonto des Verkäufers, haftet der Käufer dem Mieter trotzdem. Käufer sollten deshalb die Anlage belegen lassen oder einen Abzug vom Kaufpreis vereinbaren.
| Vorschrift | Inhalt | Was Sie daraus machen sollten |
|---|---|---|
| § 566a BGB – Mietsicherheit | Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Käufer nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet. | Vermieter: Kautionen nachweisbar übertragen. Mieter: Kautionsbeleg aufbewahren und bei Mietende vom Käufer zurückfordern. |
| § 566b BGB – Vorausverfügung | Hat der Verkäufer vor dem Eigentumsübergang über künftige Mieten verfügt, etwa durch Abtretung an seine Bank, wirkt das gegen den Käufer nur für den laufenden Monat, bei Übergang nach dem 15. auch für den Folgemonat. Für spätere Zeiträume nur, wenn der Käufer die Verfügung beim Übergang kannte. | Käufer: Freigabe von Mietabtretungen vor Kaufpreiszahlung verlangen. |
| § 566c BGB – Zahlungen des Mieters | Zahlungen an den bisherigen Vermieter wirken gegenüber dem Käufer bis zum Monat, in dem der Mieter vom Eigentümerwechsel erfährt, bei Kenntnis nach dem 15. auch für den Folgemonat. Zahlt der Mieter nach dem Übergang in Kenntnis des Wechsels an den Falschen, ist das unwirksam. | Mieter: Nach der Mitteilung Dauerauftrag umstellen. Vermieter: Mitteilung zügig nach der Eintragung versenden. |
| § 566d BGB – Aufrechnung | Soweit Zahlungen nach § 566c wirksam wären, kann der Mieter mit Forderungen gegen den Verkäufer gegen die Miete des Käufers aufrechnen, außer er hat die Forderung erst nach Kenntnis erworben. | Offene Guthaben oder Erstattungen vor dem Übergang klären. |
| § 566e BGB – Mitteilung | Teilt der Vermieter dem Mieter den Eigentumsübergang mit, muss er das hinsichtlich der Miete gegen sich gelten lassen, auch wenn der Übergang nicht erfolgt ist. Zurücknehmen kann er die Mitteilung nur mit Zustimmung des als Käufer Benannten. | Mitteilung erst nach der Eintragung versenden, am besten gemeinsam von Verkäufer und Käufer. |
Rechtsstand Oktober 2026: §§ 566a–566e BGB und § 551 BGB, Wortlaut geprüft auf gesetze-im-internet.de am 12.10.2026.
05Beispiel
Rechenbeispiel: Wer bekommt welche Miete?
Beispiel mit frei gewählten Daten: Eine vermietete Wohnung wird verkauft, die Nettokaltmiete beträgt 800 € im Monat, die Miete ist jeweils am 1. fällig. Der Käufer wird am 10. März im Grundbuch eingetragen.
Wirtschaftlich regeln Verkäufer und Käufer den Ausgleich der Mieten unabhängig davon im Kaufvertrag, meist ab dem Stichtag für Nutzen und Lasten. Das Beispiel zeigt nur, wer gegenüber dem Mieter berechtigt ist.
| Situation | Rechtsfolge | Grundlage |
|---|---|---|
| Die Bank des Verkäufers hat sich die Mieten abtreten lassen. | Die Abtretung wirkt gegen den Käufer nur für März, weil das Eigentum vor dem 16. übergegangen ist. Ab April stehen die Mieten dem Käufer zu, es sei denn, er kannte die Abtretung beim Eigentumsübergang. | § 566b BGB |
| Variante: Eintragung erst am 20. März | Die Abtretung wirkt dann auch für April. Der Käufer erhält die Miete erst ab Mai. | § 566b Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Der Mieter zahlt am 1. März per Dauerauftrag an den Verkäufer und erfährt am 20. März schriftlich vom Wechsel. | Die Märzzahlung ist dem Käufer gegenüber wirksam. Ab April zahlt der Mieter an den Käufer; überweist er in Kenntnis des Wechsels weiter an den Verkäufer, wirkt das gegenüber dem Käufer nicht. | § 566c BGB |
| Kaution von 2.400 € (drei Nettokaltmieten) liegt auf einem Kautionskonto. | Der Käufer tritt in die Kautionspflichten ein und schuldet die Rückzahlung bei Mietende. Der Verkäufer haftet nur noch, wenn der Mieter die Kaution vom Käufer nicht erlangen kann. | §§ 551, 566a BGB |
Beispielrechnung mit frei gewählten Daten, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand Oktober 2026: §§ 551, 566a–566c BGB.
06Für Mieter
Kündigung, Vorkaufsrecht, Nebenkosten: Was Mieter wissen sollten
Kündigung: Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Kündigungsgrund. Auch der neue Eigentümer kann ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Haushaltsangehörige. Ausdrücklich ausgeschlossen ist die Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen oder um eine in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung zu verkaufen (§ 573 BGB). Gegen eine Kündigung kann der Mieter wegen unzumutbarer Härte widersprechen (§ 574 BGB).Umgewandelte Wohnungen: Wird an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung dann an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Der Erwerber kann sich auf Eigenbedarf erst nach einer Sperrfrist berufen, die bundesrechtlich drei Jahre beträgt und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann (§ 577a BGB).Nebenkosten: Wer welche Betriebskostenabrechnung erstellt, regelt § 566 BGB nicht ausdrücklich. Mieter sollten sich nach dem Wechsel schriftlich bestätigen lassen, wer die laufende und wer eine noch offene Abrechnung erstellt, und Vorauszahlungen ab Kenntnis nur noch an den Käufer leisten. Bei Streit über Nachzahlungen oder Guthaben hilft eine anwaltliche Beratung oder der örtliche Mieterverein.
07Gewerbe und Versteigerung
Gilt der Grundsatz auch für Gewerbemieter und in der Zwangsversteigerung?
Gewerberäume: Ja. Für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind, gelten die §§ 566 bis 567b BGB entsprechend (§ 578 BGB). Wer ein Wohn- und Geschäftshaus kauft, übernimmt also auch Laden-, Praxis- und Büromietverträge mit Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen und Wertsicherungsklauseln.Form von Gewerbemietverträgen: Seit dem 1. Januar 2025 gilt ein Gewerbemietvertrag über mehr als ein Jahr nur dann als befristet, wenn er in Textform geschlossen wurde; sonst gilt er für unbestimmte Zeit (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für Verträge, die vor 2025 entstanden sind, galt das alte Schriftformerfordernis noch bis einschließlich 1. Januar 2026, für ab 2025 vereinbarte Änderungen schon ab der Änderung (Art. 229 § 70 EGBGB). Käufer sollten deshalb auch E-Mail-Vereinbarungen mit Gewerbemietern anfordern.Zwangsversteigerung: Der Ersteher tritt ebenfalls in bestehende Miet- und Pachtverträge ein (§ 57 ZVG). Er darf aber mit gesetzlicher Frist kündigen, allerdings nur zum ersten zulässigen Termin; verpasst er ihn, ist die Sonderkündigung ausgeschlossen (§ 57a ZVG). Der Kündigungsschutz für Wohnraum, insbesondere das Erfordernis eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB, entfällt dadurch nach verbreiteter Auffassung nicht. Lassen Sie diesen Fall immer anwaltlich prüfen.
Rechtsstand Oktober 2026: § 578 BGB, Art. 229 § 70 EGBGB, §§ 57, 57a ZVG (gesetze-im-internet.de, geprüft am 12.10.2026).
08Checkliste
Checkliste für den Eigentümerwechsel bei vermieteten Immobilien
01
Für Vermieter, die verkaufen
Vollständige Mieterliste mit allen Verträgen, Nachträgen und schriftlichen Absprachen; Kautionen je Mieter mit Kontonachweis; Freigabe von Mietabtretungen durch die Bank; Abrechnungsstand der Betriebskosten; gemeinsames Mieteranschreiben nach der Eintragung.
Unterlagen für den Verkauf →
Unterlagen für den Verkauf →
02
Für Käufer
Mietverträge und Mieterliste gegen die Garantien im Kaufvertrag prüfen; Übertragung der Kautionen oder Kaufpreisabzug vereinbaren; Stichtag für Mieten und Nebenkosten festlegen; bei Gewerbe Laufzeiten, Optionen und Form prüfen.
Share Deal oder Asset Deal →
Share Deal oder Asset Deal →
03
Für Mieter
Mietvertrag und Kautionsbeleg bereithalten; Miete bis zur Mitteilung wie bisher zahlen; nach der Mitteilung Dauerauftrag auf den neuen Eigentümer umstellen; Kündigungen auf Grund und Form prüfen lassen.
04
Für alle Beteiligten
Mitteilungen schriftlich und erst nach der Eintragung im Grundbuch; offene Forderungen und Guthaben vor dem Übergang klären; im Zweifel anwaltlichen Rat einholen.
Mehrfamilienhaus verkaufen →
Mehrfamilienhaus verkaufen →
09In Köln
Kauf bricht nicht Miete in Köln
Auf dem Kölner Markt betrifft § 566 BGB sehr viele Verkäufe. Allein Mehrfamilienhäuser, auch mit gewerblichem Anteil, wechselten 2025 in 655 Kauffällen den Eigentümer, 15 % mehr als 2024; dazu kommen vermietete Eigentumswohnungen und Wohn- und Geschäftshäuser. Bei vermieteten Objekten laufen die Mietverträge dabei weiter.Köln gehört zu den Kommunen der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Das hat drei Folgen: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB), bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), und nach Umwandlung in Wohnungseigentum und Verkauf beträgt die Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen acht Jahre (§ 577a BGB). Käufer vermieteter Kölner Wohnungen sollten diese Grenzen in ihre Kalkulation einbeziehen.Wie sich Mietverträge auf den Preis auswirken, hängt von Miethöhe, Laufzeit und Zustand ab. Eine erste Einordnung für Ihre Adresse gibt die Online-Bewertung, eine Herleitung nach amtlichen Daten die Seite Immobilienbewertung Köln. Für vermietete Wohnungen lesen Sie weiter unter Wohnung verkaufen in Köln.
Kauffälle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17, Berichtszeitraum 2025, Lizenz dl-de/zero-2-0. Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. 2025 S. 111), geändert am 28.10.2025 (GV. NRW. 2025 S. 848): Köln in der Anlage enthalten; Sperrfrist acht Jahre nach § 1 Abs. 2; § 1 Abs. 1 (Mietpreisbremse) gilt bis 31.12.2029, im Übrigen bis 28.02.2030 (recht.nrw.de, geprüft am 12.10.2026).
10Mit homéa
Vermietet verkaufen mit homéa
Den Kaufvertrag entwirft der Notar, Rechtsfragen beantwortet eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses unterstützen wir Sie auf Wunsch bei der Vorbereitung: eine vollständige Mieterliste, belegte Kautionen, nachvollziehbare Betriebskostenabrechnungen und Unterlagen, in denen auch schriftliche Absprachen mit Mietern enthalten sind. Besichtigungen stimmen wir nach Absprache rechtzeitig mit den Mietern ab.Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. homéa arbeitet ausschließlich mit Erfolgshonorar; es wird fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist, die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Für ein Gespräch vereinbaren Sie einen Vor-Ort-Termin nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete§ 566a BGB – Mietsicherheit§ 566b BGB – Vorausverfügung über die Miete§ 566c BGB – Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete§ 566d BGB – Aufrechnung durch den Mieter§ 566e BGB – Mitteilung des Eigentumsübergangs§ 567a BGB – Veräußerung vor Überlassung§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters§ 577 und § 577a BGB – Vorkaufsrecht und Kündigungsbeschränkung§ 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und RäumeArt. 229 § 70 EGBGB – Übergangsvorschrift Schriftform Gewerbemiete§§ 57, 57a ZVG – Miet- und Pachtverhältnisse in der ZwangsversteigerungMieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), Fassung vom 07.11.2025Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage im Oktober 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Kündigungen, Kautionsstreit oder Zwangsversteigerung wenden Sie sich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht.
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FAQ
Fragen zu
Kauf bricht nicht Miete
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
Der Grundsatz aus § 566 BGB besagt, dass ein Verkauf bestehende Mietverträge nicht beendet. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mieter muss nicht zustimmen, Miethöhe, Laufzeit und Vereinbarungen bleiben unverändert, und auch der Kündigungsschutz besteht weiter.
Ab wann ist der Käufer neuer Vermieter?
Ab seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der Notartermin und die Kaufpreiszahlung reichen dafür nicht aus. Vereinbaren Verkäufer und Käufer einen früheren Übergang von Nutzen und Lasten, wirkt das nur zwischen ihnen. Gegenüber dem Mieter bleibt der Verkäufer bis zur Eintragung Vermieter und damit auch Ansprechpartner.
Muss ich als Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreiben?
Nein. Der bestehende Mietvertrag gilt mit dem Käufer unverändert weiter, eine Zustimmung oder neue Unterschrift ist nicht nötig. Verlangt der neue Eigentümer einen neuen Vertrag mit schlechteren Bedingungen, müssen Sie ihn nicht unterschreiben. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Mieterverein oder einer Anwältin beraten, bevor Sie etwas ändern.
An wen zahle ich die Miete nach einem Verkauf?
Solange Sie vom Eigentümerwechsel nichts wissen, zahlen Sie wirksam an den bisherigen Vermieter. Ab Kenntnis zahlen Sie an den neuen Eigentümer; Zahlungen, die Sie danach noch an den bisherigen Vermieter leisten, muss der neue Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen. Erfahren Sie nach dem 15. eines Monats davon, wirkt eine schon vorher geleistete Zahlung auch für den Folgemonat (§ 566c BGB). Lassen Sie sich den Wechsel am besten schriftlich von Verkäufer und Käufer bestätigen.
Wer zahlt die Kaution zurück, wenn das Haus verkauft wurde?
Der Käufer, denn er tritt in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein (§ 566a BGB). Das gilt auch, wenn der Verkäufer ihm die Kaution nicht übergeben hat. Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Käufer nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet. Bewahren Sie den Kautionsbeleg deshalb gut auf.
Darf der neue Eigentümer mir wegen des Kaufs kündigen?
Nicht allein wegen des Kaufs. Auch der neue Eigentümer kann Wohnraum nur mit berechtigtem Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs (§ 573 BGB). Wurde die Wohnung nach Ihrem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, gilt zusätzlich eine Sperrfrist, in Köln acht Jahre. Gegen eine Kündigung können Sie wegen Härte widersprechen (§ 574 BGB).
Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung nach dem Eigentümerwechsel?
§ 566 BGB regelt das nicht ausdrücklich. In der Praxis legen Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag fest, wer abgelaufene und wer laufende Abrechnungszeiträume abrechnet und wie Vorauszahlungen zwischen ihnen ausgeglichen werden. Mieter sollten sich schriftlich bestätigen lassen, wer abrechnet, und bei Streit über Nachzahlungen oder Guthaben rechtlichen Rat einholen.
Gilt „Kauf bricht nicht Miete“ auch für Gewerbemietverträge?
Ja. Nach § 578 BGB gelten die §§ 566 bis 567b BGB entsprechend für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind. Der Käufer übernimmt also auch Laden-, Praxis- und Büromietverträge mit Laufzeiten, Optionen und Wertsicherungsklauseln. Seit 2025 genügt für langfristige Gewerbemietverträge die Textform, auch E-Mails können deshalb relevant sein.
Gilt der Grundsatz auch bei einer Zwangsversteigerung?
Ja, der Ersteher tritt nach § 57 ZVG in bestehende Mietverträge ein. Er hat aber ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, das nur zum ersten zulässigen Termin ausgeübt werden kann (§ 57a ZVG). Der Kündigungsschutz für Wohnraum entfällt dadurch nach verbreiteter Auffassung nicht. Mieter und Ersteher sollten diesen Fall anwaltlich prüfen lassen.
Muss der Vermieter die Mieter vor dem Verkauf informieren?
Eine allgemeine Pflicht, Mieter schon vor dem Verkauf zu informieren, enthält § 566 BGB nicht. Anders ist es, wenn dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht, etwa bei einer nach seinem Einzug umgewandelten Eigentumswohnung (§ 577 BGB). Nach der Eintragung sollte der Verkäufer den Eigentümerwechsel mitteilen, weil er sonst länger wie ein Bürge haftet.
Ihr nächster Schritt
Vermietet verkaufen, sauber vorbereitet.
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