Ratgeber · Verkauf, Steuern & Recht
Vermieter will Haus verkaufen – was für Mieter und Eigentümer gilt.
Was mit Mietvertrag, Kaution und Nebenkosten geschieht, welche Rechte Mieter haben und worauf Eigentümer bei Preis und Steuer achten. Sachlich, mit Gesetzesstand Oktober 2026 und Kölner Daten.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht: Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in alle Rechte und Pflichten ein, auch bei der Kaution (§§ 566, 566a BGB).
✓Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn an der Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll; er kann es zwei Monate lang ausüben.
✓Nach einer solchen Umwandlung darf der Käufer in Köln erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung kündigen.
✓Besichtigungen muss der Mieter nach Ankündigung dulden, wenn ein konkreter sachlicher Grund besteht; ein Recht auf routinemäßige Kontrollen gibt es nicht.
✓Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig.
01Kurz beantwortet
Der Vermieter will das Haus verkaufen – was ändert sich?
Wenn der Vermieter das Haus verkaufen will, darf er das ohne Zustimmung des Mieters tun. Der Mietvertrag bleibt bestehen: Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Miete, Laufzeit und Vereinbarungen gelten unverändert weiter. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.Dieser Ratgeber richtet sich an beide Seiten. Eigentümer erfahren, was sie vor und nach dem Verkauf regeln müssen und wie sich die Vermietung auf Preis und Steuer auswirkt. Mieter finden einen eigenen Abschnitt mit ihren Rechten. Was für jeden Immobilienverkauf gilt, steht im Überblick Immobilie verkaufen.
02§§ 566, 566a BGB
Kauf bricht nicht Miete: was mit Vertrag und Kaution passiert.
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt den Mieter und regelt zugleich, wofür der bisherige Vermieter nach dem Verkauf noch einsteht.
Wer ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietverhältnissen verkauft, findet die Vertiefung im Ratgeber Kauf bricht nicht Miete.
Eintritt des Käufers: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss nichts unterschreiben.Kaution: Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit. Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Käufer nicht zurückerhalten, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB). Verkäufer übergeben die Kaution deshalb nachweisbar und regeln das im Kaufvertrag.Haftung des Verkäufers: Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, haftet der frühere Vermieter wie ein Bürge. Teilt er dem Mieter den Eigentumsübergang mit, wird er von dieser Haftung frei, wenn der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB).Stichtag: Rechtlich zählt der Eigentumsübergang, also die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Ab wann Miete und Kosten wirtschaftlich dem Käufer zustehen, legen Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag als Übergang von Nutzen und Lasten fest.Nebenkosten: Wer die Betriebskosten für welchen Zeitraum abrechnet, sollte der Kaufvertrag eindeutig regeln, damit der Mieter einen klaren Ansprechpartner für Nachzahlung oder Guthaben hat.
Quelle: §§ 566, 566a BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026.
03Rechte des Mieters
Welche Rechte haben Mieter, wenn der Vermieter verkauft?
Die meisten Rechte bestehen unabhängig vom Verkauf. Zwei Schutzregeln greifen nur, wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.
Zum Vorkaufsrecht: Die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden (§ 577 Abs. 2 BGB). Der Mieter übt es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 577 Abs. 3 BGB). Bis die zwei Monate abgelaufen sind, steht für den Käufer nicht fest, ob er die Wohnung erhält – Verkäufer planen diese Zeit ein.Zur Sperrfrist: Sie gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird, es sei denn, diese gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an oder das Wohnungseigentum wurde schon vor der Überlassung an den Mieter begründet (§ 577a Abs. 1a BGB). Für Umwandlungen mit Veräußerung vor dem 1. März 2025 gilt noch die frühere Mieterschutzverordnung.
| Recht | Norm | Inhalt | Frist |
|---|---|---|---|
| Fortbestand des Mietvertrags | § 566 BGB | Käufer übernimmt den Vertrag unverändert | ab Eigentumsübergang |
| Rückzahlung der Kaution | § 566a BGB | Anspruch gegen den Käufer, hilfsweise gegen den Verkäufer | bei Mietende |
| Vorkaufsrecht | § 577 BGB, § 469 Abs. 2 BGB | Eintritt in den Kaufvertrag zu denselben Bedingungen; nur bei Umwandlung nach Überlassung, nicht bei Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige | zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags |
| Kündigungssperre nach Umwandlung | § 577a BGB mit Mieterschutzverordnung NRW | keine Kündigung des Erwerbers wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung | in Köln acht Jahre ab Veräußerung (bundesrechtlich sonst drei Jahre) |
| Kündigung nur mit berechtigtem Interesse | § 573 BGB | Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen | Kündigungsfrist drei, sechs oder neun Monate (§ 573c BGB) |
| Widerspruch wegen Härte | § 574 BGB | Fortsetzung, wenn die Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet | nach Zugang der Kündigung |
| Begrenzte Mieterhöhung | § 558 BGB mit Mieterschutzverordnung NRW | Kappungsgrenze in Köln 15 Prozent innerhalb von drei Jahren | laufend |
Quellen: §§ 469, 558, 566, 566a, 573, 573c, 574, 577, 577a BGB (gesetze-im-internet.de); Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111), geändert am 28.10.2025, § 1 Abs. 2, § 2 und Anlage Nr. 28 (Köln), recht.nrw.de, abgerufen am 12.10.2026.
04Kündigung nach dem Verkauf
Darf der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Grundsätzlich ja – aber erst, wenn er Eigentümer und damit Vermieter geworden ist, und nur außerhalb einer Sperrfrist nach Umwandlung. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB).Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn oder seine Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist; eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist (§ 574 BGB).Ausgeschlossen sind Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 BGB). Auf die Absicht, die Räume nach einer Umwandlung als Eigentumswohnung zu verkaufen, kann sich ein Vermieter nicht berufen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).Für Eigentümer heißt das: Sagen Sie Käufern nicht zu, dass eine vermietete Wohnung bald frei wird. Ob eine Kündigung trägt, entscheidet im Streit das Gericht.
Quelle: §§ 573, 573c, 574, 577a BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026.
05Besichtigungen
Besichtigungen mit Kaufinteressenten: was gilt?
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter den Zutritt nach vorheriger Ankündigung nur gewähren muss, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13).
Ein allgemeines Recht, die Wohnung routinemäßig zu kontrollieren, hat der Vermieter nicht; eine Formularklausel, die das Betreten ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ erlaubt, ist unwirksam. Als Beispiel für einen sachlichen Grund nennt der Bundesgerichtshof die Bewirtschaftung des Objekts. Ein konkret beabsichtigter Verkauf kann ein solcher Grund sein. Entscheidend sind eine rechtzeitige Ankündigung und zumutbare Termine.In der Praxis bewährt sich ein abgestimmtes Vorgehen, das beiden Seiten Planungssicherheit gibt:
01
Früh informieren
Der Eigentümer informiert den Mieter persönlich, bevor ein Inserat erscheint, und erklärt, dass der Mietvertrag unverändert bleibt.
02
Termine bündeln
Besichtigungen werden zu üblichen Zeiten gebündelt und mit Vorlauf angekündigt, statt viele Einzeltermine zu vereinbaren.
03
Privatsphäre wahren
Fotos der bewohnten Räume werden nur mit Einverständnis des Mieters veröffentlicht; persönliche Gegenstände bleiben außen vor.
04
Ansprechpartner benennen
Eine Person koordiniert alle Termine. Das reduziert Abstimmungsaufwand für den Mieter und Missverständnisse für alle Beteiligten.
Quelle: BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13.
06Für Mieter
Was Mieter jetzt wissen sollten.
Wenn Sie zur Miete wohnen und Ihr Vermieter das Haus oder die Wohnung verkaufen will, helfen diese Punkte bei der Einordnung:
Sie müssen keinen neuen Vertrag unterschreiben. Ihr Mietvertrag gilt mit dem Käufer unverändert weiter.Ihre Kaution ist gesichert: Zahlt der Käufer sie bei Mietende nicht zurück, haftet weiterhin der frühere Vermieter.Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung erst nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Nur dann haben Sie ein Vorkaufsrecht und den verlängerten Kündigungsschutz.Eine Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse, das im Schreiben begründet sein muss. Gegen eine Kündigung, die für Sie eine besondere Härte bedeutet, können Sie Widerspruch einlegen.Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung wirksam und in Köln innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent begrenzt (§ 558 BGB).Bei Zweifeln an einer Kündigung oder einem Aufhebungsangebot lassen Sie sich beraten, etwa durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht.
Quellen: §§ 558, 566, 566a, 573, 574, 577, 577a BGB; Mieterschutzverordnung NRW, Stand Oktober 2026.
07Für Eigentümer
Vermietet oder leer verkaufen – was bringt mehr?
Ein leeres Objekt erreicht Selbstnutzer und Kapitalanleger. Ein vermietetes kaufen vor allem Anleger, die den Preis über die Miete rechnen. Wie groß der Unterschied ist, hängt vor allem davon ab, wie weit die Bestandsmiete unter dem Markt liegt.
Ein Mietaufhebungsvertrag ist nur möglich, wenn der Mieter freiwillig zustimmt. Die Höhe einer Abfindung ist gesetzlich nicht geregelt. Wirtschaftlich lohnt sich dieser Weg nur, wenn der Mehrerlös beim leeren Verkauf größer ist als Abfindung, Mietausfall und Renovierung zusammen. Lassen Sie einen solchen Vertrag anwaltlich prüfen.Wie Anleger rechnen, zeigen die Ratgeber Mietrendite berechnen und Kaufpreisfaktor. Ob sich Weitervermieten statt Verkaufen lohnt, behandelt Haus vermieten oder verkaufen.
| Kriterium | Vermietet verkaufen | Leer verkaufen |
|---|---|---|
| Käufergruppe | Kapitalanleger, Bestandshalter | Selbstnutzer und Anleger |
| Preisbildung | über Jahresmiete, Liegenschaftszins und Rohertragsfaktor | über Vergleichspreise je Quadratmeter |
| Zeitbedarf vor dem Verkauf | keiner | Leerstand nur bei Auszug oder Kündigung mit gesetzlichem Grund |
| Rechtliches Risiko | gering | bei Kündigung: Widerspruch, Härtefall, Räumungsklage möglich |
| Einnahmen bis zum Verkauf | laufende Miete | keine Miete, laufende Kosten |
08§ 23 EStG
Steuern: wann der Verkauf einkommensteuerpflichtig ist.
Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine durchgehend vermietete Immobilie erfüllt diese Ausnahme nicht.Bei vermieteten Objekten wird ein Effekt oft übersehen: Die steuerlich abgezogenen Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bei Schenkung oder Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).Beispielrechnung (fiktiv): Kauf einer Eigentumswohnung im März 2018 für 210.000 Euro einschließlich Nebenkosten, Gebäudeanteil 75 Prozent = 157.500 Euro. Abschreibung 2 Prozent = 3.150 Euro pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG), über rund acht Jahre etwa 25.200 Euro. Fortgeführte Anschaffungskosten rund 184.800 Euro. Bei einem Verkaufspreis von 269.300 Euro beträgt der Gewinn vor Verkaufskosten rund 84.500 Euro und wäre mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Nach Ablauf der zehn Jahre wäre er steuerfrei.Wie die Frist genau berechnet wird, erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Ihren Einzelfall klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Quellen: § 23 Abs. 1 und 3, § 7 Abs. 4 EStG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026. Beispielwerte gerundet.
09In Köln
Vermietet verkaufen in Köln: die amtlichen Kennzahlen.
Der Gutachterausschuss Köln wertet vermietete Objekte gesondert aus. Für vermietetes Wohnungseigentum ergab sich 2025 aus 259 Kauffällen ein mittlerer Liegenschaftszinssatz von 1,9 Prozent.
Der Liegenschaftszinssatz für vermietete Wohnungen hängt in Köln deutlich von Lage und Größe ab: Für zentrale und citynahe Lagen weist der Gutachterausschuss 1,4 bis 1,6 Prozent aus, für links- und rechtsrheinische Lagen 2,1 bis 2,5 Prozent.Beispielrechnung (fiktiv): Eine vermietete 75-Quadratmeter-Wohnung bringt 10,50 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete, also 9.450 Euro im Jahr. Mit dem rechnerischen Faktor von 28,5 ergeben sich rund 269.300 Euro. Läge die Miete beim Mittel der Kauffälle von 12,40 Euro, wären es 11.160 Euro im Jahr und rund 318.100 Euro. Allein die niedrigere Bestandsmiete erklärt hier einen rechnerischen Abstand von rund 48.700 Euro. Das ist keine Bewertung, zeigt aber, warum Anleger zuerst auf die Miete schauen.Wie sich Preise und Mieten in Ihrem Veedel entwickeln, zeigen die Stadtteilseiten, etwa für Nippes, Ehrenfeld, Sülz, Kalk, Mülheim und Porz. Für ganze Mietshäuser lesen Sie Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln.
| Teilmarkt Köln 2025 | Liegenschaftszinssatz | Rohertragsfaktor (Spanne) |
|---|---|---|
| Vermietetes Wohnungseigentum | 1,9 % | rechnerisch rund 28,5 |
| Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke | 1,6 % | – |
| Dreifamilienhausgrundstücke | 3,0 % | 21 (16 bis 28) |
| Mietwohnhausgrundstücke | 2,8 % | 21 (15 bis 29) |
1,9 %
mittlerer Liegenschaftszinssatz für vermietetes Wohnungseigentum 2025 (± 1,1)
12,40 €
mittlere Nettokaltmiete je m² Wohnfläche in diesen Kauffällen
4.239 €
mittlerer bereinigter Kaufpreis je m² Wohnfläche, rechnerisch rund das 28,5-Fache der Jahresmiete
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105 (Rohertragsfaktoren 2025), S. 112 (Liegenschaftszinssätze 2025), S. 152 (vermietetes Wohnungseigentum: 259 Kauffälle, Ø 66 m², Ø 4.239 €/m², Ø 12,40 €/m², Liegenschaftszinssatz nach Lage und Größe), Lizenz dl-de/zero-2-0. Faktor 28,5 = 4.239 ÷ (12,40 × 12), eigene Berechnung.
10Unsere Rolle
Wie homéa beim vermieteten Verkauf unterstützt.
Ob eine Kündigung trägt, ein Aufhebungsvertrag wirksam ist oder wie der Gewinn zu versteuern ist, klären Anwalt und Steuerberatung. Unser Beitrag ist die wirtschaftliche und organisatorische Seite: Wir rechnen beide Wege – vermietet und leer – mit den amtlichen Kölner Daten durch und ordnen die Miete im Markt ein.Für vermietete Objekte bereiten wir Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweis so auf, dass Anleger sie prüfen können, und stimmen Besichtigungen mit Ihrem Mieter ab. Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Wohnungseigentümer finden weitere Hinweise unter Wohnung verkaufen in Köln, Rechtsfragen zu Unterlagen im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
Kaufdatum prüfen: Läuft die Zehnjahresfrist noch?Klären, ob die Wohnung vor oder nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurdeBestandsmiete mit Mietspiegel und Marktmieten vergleichenMieter früh informieren und Besichtigungen abstimmenKaution, Nebenkostenabrechnung und Übergang von Nutzen und Lasten im Kaufvertrag regelnNach dem Eigentumsübergang den Mieter schriftlich informieren
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete§ 566a BGB – Mietsicherheit§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters§ 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung§ 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung§ 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters§ 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete§ 23 EStG – Private VeräußerungsgeschäfteMieterschutzverordnung NRW, Fassung vom 07.11.2025BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 105, 112, 152
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Fragen zum
Verkauf einer vermieteten Immobilie
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Darf der Vermieter das Haus verkaufen, obwohl es vermietet ist?
Ja. Der Vermieter braucht dafür weder die Zustimmung des Mieters, noch muss er ihn vorher fragen. Der Mietvertrag geht mit dem Eigentumsübergang unverändert auf den Käufer über, der in alle Rechte und Pflichten eintritt. Miete, Laufzeit und Vereinbarungen bleiben gleich. Der Verkauf allein berechtigt weder Verkäufer noch Käufer zur Kündigung.
Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter verkauft?
Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Kaution. Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Käufer nicht zurückerhalten, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet. Verkäufer sollten die Kaution deshalb nachweisbar an den Käufer übergeben und das im Kaufvertrag festhalten.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter verkauft?
Nur, wenn an der Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll. Dann kann er innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen eintreten, durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer. Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters besteht kein Vorkaufsrecht.
Kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Grundsätzlich ja, sobald er Eigentümer ist, mit Kündigungsfristen von drei, sechs oder neun Monaten je nach Wohndauer. Die Gründe müssen im Schreiben stehen. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters umgewandelt und verkauft, gilt in Köln eine Sperrfrist von acht Jahren. Der Mieter kann außerdem wegen Härte widersprechen.
Muss ich als Mieter Besichtigungen zulassen?
Wenn ein konkreter sachlicher Grund besteht, ja; ein konkret geplanter Verkauf kann ein solcher Grund sein. Der Vermieter muss Besichtigungen rechtzeitig ankündigen und auf zumutbare Zeiten legen. Ein Recht auf routinemäßige Kontrollen ohne Anlass hat er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Klären Sie Häufigkeit und Zeiten am besten gemeinsam.
Muss ich als Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreiben?
Nein. Der bestehende Mietvertrag gilt mit dem Käufer unverändert weiter, ohne dass Sie etwas unterschreiben müssen. Ein neuer Vertrag ist nur nötig, wenn Sie selbst Änderungen vereinbaren möchten. Lassen Sie sich Angebote zur Vertragsänderung oder Aufhebung in Ruhe erklären und prüfen Sie sie bei Bedarf mit einer Beratung.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?
Häufig erzielt sie einen niedrigeren Preis, weil Selbstnutzer als Käufer wegfallen und Anleger über die Miete rechnen. Wie groß der Abstand ist, hängt vor allem davon ab, wie weit die Bestandsmiete unter der Marktmiete liegt. Bei marktnaher Miete kann der Unterschied gering sein. In Köln lag der Liegenschaftszinssatz für vermietete Wohnungen 2025 bei 1,9 Prozent.
Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer zahlen?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig, denn die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift bei durchgehender Vermietung nicht. Die abgezogenen Abschreibungen erhöhen dabei den Gewinn. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei.
Darf der Vermieter die Miete vor dem Verkauf erhöhen?
Ja, im Rahmen der gesetzlichen Regeln. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. In Köln darf sie innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Kann der Vermieter mir eine Abfindung für den Auszug anbieten?
Ja. Ein Mietaufhebungsvertrag gegen Abfindung ist zulässig, setzt aber Ihre freiwillige Zustimmung voraus. Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht; der Betrag ist Verhandlungssache. Achten Sie auf Auszugstermin, Fälligkeit der Abfindung, Rückzahlung der Kaution und Schönheitsreparaturen, und lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift prüfen.
Ihr nächster Schritt
Vermietet oder leer? Wir rechnen beide Wege durch.
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