Ratgeber · Erbe & Nachlass
Haus überschreiben an Kinder: Ablauf, Kosten, Wohnrecht.
Viele Eltern möchten ihr Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder geben, oft mit dem Recht, selbst darin wohnen zu bleiben. Eine Überschreibung ist eine Schenkung mit eigenen Regeln für Steuern, Pflichtteil und Rückforderung. Dieser Ratgeber zeigt den Ablauf, die Kosten und die Unterschiede zum Erbe.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Wer ein Haus an die Kinder überschreibt, verschenkt es; der Vertrag muss notariell beurkundet und der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen werden.
✓Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten; gehört das Haus beiden Eltern, verdoppelt sich der Spielraum.
✓Behalten sich die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, mindert dessen Wert die Schenkungsteuer.
✓Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung an Kinder und Enkel nicht an, wohl aber Notar- und Grundbuchkosten.
✓Anders als beim Erbe bleibt das selbst genutzte Familienheim bei einer Schenkung an Kinder nicht steuerfrei; was günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.
02Ablauf
Wie läuft die Überschreibung ab?
In fünf Schritten: Ziele klären, Wert ermitteln, Vertrag beim Notar beurkunden, Eigentümer im Grundbuch umschreiben, Steuerverfahren abschließen. Ohne Notar geht es nicht, weil ein Vertrag über ein Grundstück notariell beurkundet werden muss (§ 311b Abs. 1 BGB, für das Schenkungsversprechen auch § 518 Abs. 1 BGB).
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1. Ziele klären | Wer soll was bekommen? Sollen die Eltern im Haus bleiben? Wie werden Geschwister berücksichtigt? | Familie, ggf. Steuerberatung |
| 2. Wert ermitteln | Verkehrswert und steuerlicher Wert, ortsübliche Miete für ein Wohnrecht | Gutachter oder Bewertung |
| 3. Vertrag beurkunden | Notar entwirft den Überlassungsvertrag mit Wohnrecht, Rückforderungsrechten und Regeln für Geschwister | Notar |
| 4. Grundbuch | Eintragung des Kindes als Eigentümer, ggf. des Wohnrechts | Grundbuchamt, über den Notar |
| 5. Steuer | Notar zeigt die Schenkung dem Finanzamt an; das Finanzamt fordert ggf. eine Erklärung an | Notar, Finanzamt |
Gut zu wissenDer Notar meldet die Schenkung
Für beurkundete Schenkungen ist eine eigene Anzeige der Beteiligten beim Finanzamt nicht nötig (§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG). Der Notar meldet die beurkundete Schenkung selbst (§ 34 Abs. 2 Nr. 3 ErbStG).
03Kosten
Was kostet es, ein Haus an Kinder zu überschreiben?
Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen an Kinder und Enkel nicht an. Es bleiben die Kosten für Notar und Grundbuchamt sowie gegebenenfalls Schenkungsteuer. Notar und Grundbuch rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, die Gebühren hängen vom Wert des Hauses ab.
| Kostenart | Höhe | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | keine bei Kindern und Enkeln, auch keine auf den Wert eines Wohnrechts | § 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG |
| Notar: Beurkundung des Vertrags | 2,0-fache Gebühr nach Tabelle B, zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer | Nr. 21100 KV GNotKG, § 34 GNotKG |
| Grundbuch: neuer Eigentümer | 1,0-fache Gebühr nach Tabelle B | Nr. 14110 KV GNotKG |
| Grundbuch: Wohnrecht oder Nießbrauch | eigene Eintragungsgebühr | Nr. 14121 KV GNotKG |
| Schenkungsteuer | nur oberhalb der Freibeträge | §§ 16, 19 ErbStG |
Frei gewähltes Beispiel: Grundkosten bei einem Kölner Einfamilienhaus. Ein Haus mit einem Wert von 650.000 Euro, etwa so viel wie der durchschnittliche Kaufpreis der 1.406 im Jahr 2025 in Köln verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Neubau (rund 656.000 Euro, Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026).
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Volle Gebühr Tabelle B bei 650.000 € | Anlage 2 GNotKG | 1.175,00 € |
| Notar: Beurkundung des Überlassungsvertrags | 2,0 × 1.175 € | 2.350,00 € |
| Postpauschale und 19 % Umsatzsteuer | (2.350 € + 20 €) × 1,19 | 2.820,30 € |
| Grundbuch: Eintragung des Kindes | 1,0 × 1.175 € | 1.175,00 € |
| Summe ohne Wohnrecht und Vollzug | 3.995,30 € |
Je nach Vertrag kommen Gebühren für den Vollzug durch den Notar, die Eintragung des Wohnrechts und Auslagen hinzu. Den Kostenrahmen nennt Ihnen der Notar vorab. Wie die Gebührentabelle funktioniert, erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Hausverkauf.
04Schenkungsteuer
Wie viel Schenkungsteuer fällt an?
Schenkungsteuer fällt nur an, soweit die Schenkung den Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag gilt je Schenker und je Beschenktem und erneuert sich nach zehn Jahren. Gehört das Haus beiden Eltern, können beide ihren Freibetrag nutzen.
| Beschenkte Person | Freibetrag je Schenker | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragene Lebenspartnerin oder -partner | 500.000 € | I |
| Kind, Stiefkind | 400.000 € | I |
| Enkelkind | 200.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € | II |
Quelle: § 15 und § 16 Abs. 1 ErbStG. Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Mehr zum Freibetrag im Lexikon.Frei gewähltes Beispiel: Wem gehört das Haus?
| Haus gehört der Mutter allein | Haus gehört beiden Eltern je zur Hälfte | |
|---|---|---|
| Wert des Hauses | 650.000 € | 650.000 € |
| Schenkung je Elternteil an die Tochter | 650.000 € | je 325.000 € |
| Freibetrag je Elternteil | – 400.000 € | je – 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 250.000 € | 0 € |
| Steuersatz Steuerklasse I bis 300.000 € | 11 % | – |
| Schenkungsteuer | 27.500 € | 0 € |
Ohne Wohnrecht gerechnet. Steuersatz nach § 19 Abs. 1 ErbStG. Behält sich die Mutter im ersten Fall ein Wohnrecht vor, sinkt die Steuer, siehe das Rechenbeispiel im Ratgeber Wohnrecht berechnen.
WichtigEigentumsverhältnisse vorher klären
Die Eigentumsverhältnisse stehen im Grundbuch. Ob es sinnvoll ist, vor einer Schenkung Eigentum unter Ehegatten umzuverteilen, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.
05Vergleich
Schenkung oder Erbe: Was ist besser?
Ob eine Überschreibung zu Lebzeiten oder das Vererben günstiger ist, hängt von Wert, Familie und Plänen ab. Die wichtigsten Unterschiede:
| Punkt | Schenkung zu Lebzeiten | Erbe |
|---|---|---|
| Freibetrag je Kind und Elternteil | 400.000 €, alle zehn Jahre erneut nutzbar | 400.000 € einmal beim Erbfall |
| Selbst genutztes Familienheim | keine besondere Befreiung bei Kindern | an Kinder steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, wenn sie zehn Jahre selbst darin wohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) |
| Familienheim an Ehegatten | steuerfrei zu Lebzeiten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) | steuerfrei bei Selbstnutzung für zehn Jahre (Nr. 4b) |
| Kontrolle über das Haus | geht auf das Kind über; Rechte nur über Vorbehalte im Vertrag | bleibt bis zum Tod bei den Eltern |
| Pflichtteil anderer Kinder | Ergänzungsanspruch, der jedes Jahr um ein Zehntel sinkt (§ 2325 Abs. 3 BGB) | Pflichtteil aus dem vollen Nachlass |
| Rückforderung bei Verarmung | möglich innerhalb von zehn Jahren (§§ 528, 529 BGB) | nicht relevant |
| Spätere Veräußerung durch das Kind | Kind übernimmt Anschaffungsdatum und Haltefrist der Eltern (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG) | gleiche Regel für Erben |
Für Kinder, die das Elternhaus später selbst bewohnen wollen, kann das Erbe steuerlich günstiger sein. Für größere Vermögen kann die Schenkung in Etappen alle zehn Jahre Vorteile bringen. Lassen Sie beide Wege von Ihrer Steuerberatung durchrechnen. Was nach einem Erbfall zu tun ist, beschreibt die Seite Erbimmobilie verkaufen.
06Wohnen bleiben
Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten?
Viele Eltern möchten nach der Überschreibung im Haus bleiben. Dafür gibt es zwei Wege:
Wohnrecht: Die Eltern dürfen die Räume selbst bewohnen, mit Familie und Pflegepersonen (§ 1093 BGB). Vermieten dürfen sie nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB).Nießbrauch: Die Eltern dürfen alle Nutzungen ziehen, also auch vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB).
Beide Rechte senken den steuerlichen Wert der Schenkung. Sie werden mit dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger berechnet, den das Bundesfinanzministerium nach Alter und Geschlecht veröffentlicht. Beide erlöschen mit dem Tod der Berechtigten. Einen späteren Verkauf erschweren sie, weil sie im Grundbuch stehen bleiben. Klären Sie deshalb im Vertrag, was passiert, wenn die Eltern ins Pflegeheim ziehen.
07Rückforderung
Kann eine Schenkung zurückgefordert werden?
Das Gesetz sieht zwei Fälle vor:
Verarmung des Schenkers: Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk zurückfordern (§ 528 Abs. 1 BGB). Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Das Kind kann die Herausgabe abwenden, indem es den für den Unterhalt nötigen Betrag zahlt.Grober Undank: Eine Schenkung kann widerrufen werden, wenn sich der Beschenkte durch eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder nahe Angehörige groben Undanks schuldig macht (§ 530 Abs. 1 BGB).
Darüber hinaus können im Vertrag weitere Rückforderungsrechte vereinbart werden, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt oder das Haus ohne Zustimmung verkauft. Welche Klauseln für Sie passen, bespricht der Notar mit Ihnen. Mustertexte sind dafür kein Ersatz.
08Geschwister
Was gilt für Geschwister?
Wird ein Haus an ein Kind überschrieben, fühlen sich Geschwister oft benachteiligt. Zwei Regeln sind wichtig:
Ausgleichung unter Geschwistern: Andere Zuwendungen als eine Ausstattung müssen beim späteren Erbfall nur ausgeglichen werden, wenn die Eltern das bei der Schenkung angeordnet haben (§ 2050 Abs. 3 BGB). Diese Anordnung gehört in den Vertrag.Pflichtteilsergänzung: Geschwister mit Pflichtteilsrecht können nach dem Erbfall eine Ergänzung verlangen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt. Sie wird mit jedem Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB, Lexikon Pflichtteil). Wie sich ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch auf diese Frist auswirkt, sollte der Notar prüfen.
PraxistippFamiliengespräch vor dem Notartermin
Ein offenes Familiengespräch vor dem Notartermin erspart später oft Streit. Wie Miterben nach einem Erbfall zu einer Lösung kommen, zeigt der Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, auszahlen, versteigern.
09Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Für die Überschreibung brauchen Sie einen belastbaren Wert des Hauses und, wenn Sie ein Wohnrecht vorbehalten, die ortsübliche Miete. homéa ermittelt beides für Kölner Immobilien auf Grundlage der Daten des Gutachterausschusses. Mit diesen Zahlen können Sie, Ihre Steuerberatung und der Notar die Übertragung planen.Entscheidet sich die Familie später doch für einen Verkauf, begleiten wir auch das, siehe Immobilie verkaufen in Köln. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 311b, 516, 518, 528, 529, 530, 1030, 1092, 1093, 2050, 2325Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz: §§ 7, 13, 14, 15, 16, 19, 30, 34Einkommensteuergesetz: § 23Grunderwerbsteuergesetz: § 3Gerichts- und Notarkostengesetz: § 34, Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Anlage 2 (Gebührentabelle)Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Lizenz dl-de/zero-2-0
Alle Quellen abgerufen am 26.10.2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie die Überschreibung von einer Steuerberatung und einem Notar prüfen.
FAQ
Fragen zur
Überschreibung.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was kostet es, ein Haus an die Kinder zu überschreiben?
Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen an Kinder und Enkel nicht an. Es bleiben Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Bei einem Haus im Wert von 650.000 Euro sind das für Beurkundung und Eigentumsumschreibung rund 4.000 Euro, dazu Gebühren für Vollzug und Wohnrecht. Schenkungsteuer fällt nur oberhalb der Freibeträge an.
Wie hoch ist der Freibetrag, wenn Eltern ein Haus an Kinder verschenken?
Jedes Kind kann von jedem Elternteil innerhalb von zehn Jahren 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Gehört das Haus beiden Eltern, kann jedes Elternteil seinen Anteil im Rahmen seines Freibetrags verschenken. Ein Haus im Wert von 650.000 Euro, das den Eltern je zur Hälfte gehört, bleibt so steuerfrei.
Muss ich die Schenkung beim Finanzamt anzeigen?
Wird die Schenkung notariell beurkundet, müssen Sie selbst keine Anzeige erstatten. Der Notar meldet beurkundete Schenkungen dem Finanzamt. Das Finanzamt fordert danach gegebenenfalls eine Schenkungsteuererklärung an. Bei Grundstücken ist die notarielle Beurkundung ohnehin vorgeschrieben.
Können die Eltern nach der Überschreibung im Haus wohnen bleiben?
Ja, wenn sie sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und gelten auch gegenüber späteren Eigentümern. Mit einem Nießbrauch dürfen die Eltern das Haus auch vermieten. Beide Rechte senken zudem den steuerpflichtigen Wert der Schenkung.
Ist es besser, das Haus zu verschenken oder zu vererben?
Das hängt vom Einzelfall ab. Schenkungen erlauben, die Freibeträge alle zehn Jahre neu zu nutzen. Beim Erbe bleibt ein selbst genutztes Familienheim für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, wenn sie zehn Jahre darin wohnen. Lassen Sie beide Wege von Ihrer Steuerberatung vergleichen.
Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?
Das Gesetz erlaubt die Rückforderung, wenn der Schenker innerhalb von zehn Jahren verarmt, und den Widerruf bei grobem Undank des Beschenkten. Weitere Rückforderungsrechte, etwa für den Fall eines Verkaufs ohne Zustimmung, müssen im Vertrag vereinbart werden. Der Notar berät Sie zu passenden Klauseln.
Was passiert, wenn ich nach der Überschreibung ins Pflegeheim muss?
Reicht das eigene Einkommen nicht für den Unterhalt, kann der Schenker das Geschenk innerhalb von zehn Jahren zurückfordern. Das Kind kann die Herausgabe abwenden, indem es den nötigen Unterhalt zahlt. Regeln Sie im Vertrag außerdem, was mit einem Wohnrecht geschieht, wenn Sie nicht mehr im Haus wohnen.
Haben Geschwister Ansprüche, wenn ein Kind das Haus bekommt?
Geschwister mit Pflichtteilsrecht können nach dem Erbfall eine Pflichtteilsergänzung verlangen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt. Der Wert wird jedes Jahr um ein Zehntel gemindert. Ob die Schenkung bei der Erbteilung ausgeglichen wird, hängt davon ab, ob die Eltern das bei der Schenkung angeordnet haben.
Wann darf das Kind das überschriebene Haus steuerfrei verkaufen?
Das Kind übernimmt die Anschaffung der Eltern. Liegt deren Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Gewinn beim Verkauf in der Regel nicht steuerpflichtig. Wurde das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, gilt eine Ausnahme von der Steuerpflicht. Lassen Sie den Einzelfall prüfen.
Brauche ich für die Überschreibung einen Notar?
Ja. Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, muss notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Er meldet die Schenkung außerdem dem Finanzamt.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen