Ratgeber · Erbe & Nachlass
Wohnrecht berechnen: Wert des lebenslangen Wohnrechts.
Viele Eltern übertragen ihr Haus an die Kinder und wohnen weiter darin. Das lebenslange Wohnrecht hat einen Geldwert, der die Schenkungsteuer senkt und den Preis bei einem späteren Verkauf beeinflusst. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie den Wert berechnen, mit aktueller Tabelle und einem Beispiel aus Köln.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Der steuerliche Wert eines lebenslangen Wohnrechts ist der Jahreswert der Wohnung mal einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium nach Alter und Geschlecht festlegt.
✓Als Jahreswert gilt die ortsübliche Miete für die Räume, die der Berechtigte nutzen darf, also nur für den Teil des Hauses, auf den sich das Wohnrecht bezieht.
✓Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 beträgt der Vervielfältiger zum Beispiel 8,271 für eine 78-jährige Frau und 7,230 für einen 78-jährigen Mann.
✓Bei einer Schenkung mindert der Wert des Wohnrechts den steuerpflichtigen Erwerb des Kindes, bevor der Freibetrag abgezogen wird.
✓Für den Verkehrswert bei einem Verkauf rechnen Gutachter mit eigenen Faktoren, deshalb weichen steuerlicher Wert und Marktwert voneinander ab.
01Kurzantwort
Was ist ein Wohnrecht und wie berechnen Sie seinen Wert?
Den Wert eines lebenslangen Wohnrechts berechnen Sie so: ortsübliche Jahresmiete der bewohnten Räume mal Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums für Alter und Geschlecht des Berechtigten. Bei 15.600 Euro Jahresmiete und einer 78-jährigen Frau sind das 2026 rund 129.000 Euro. Höchstens zählt der Immobilienwert geteilt durch 18,6 als Jahreswert.Ein Wohnrecht ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 Abs. 1 BGB). Der Berechtigte darf seine Familie und Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Rechtlich ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie ist nicht übertragbar; einem anderen überlassen darf der Berechtigte die Wohnung nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Recht (§ 1090 Abs. 2 in Verbindung mit § 1061 BGB).Im Alltag werden drei Rechte oft verwechselt:
| Recht | Was erlaubt ist | Übertragbar und vererblich | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohnrecht (Wohnungsrecht) | selbst wohnen, mit Familie und Pflegepersonen; vermieten nur, wenn gestattet | nein | § 1093 BGB |
| Nießbrauch | alle Nutzungen: selbst wohnen oder vermieten und Miete behalten | nein | § 1030 BGB |
| Dauerwohnrecht | eine bestimmte Wohnung bewohnen oder anders nutzen | ja, veräußerlich und vererblich | §§ 31, 33 WEG |
Dieser Ratgeber behandelt das lebenslange Wohnrecht nach § 1093 BGB, die häufigste Form bei Übertragungen in der Familie. Den Nießbrauch berechnen Sie mit derselben Methode, aber mit einem anderen Jahreswert, siehe Nießbrauch berechnen.
02Formel
Wie wird ein Wohnrecht berechnet?
Für Schenkung– und Erbschaftsteuer gilt die Formel aus § 14 Abs. 1 BewG: Kapitalwert des Wohnrechts = Jahreswert × Vervielfältiger.
| Baustein | Was zählt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Jahreswert | übliche Miete am Ort für die Räume, die der Berechtigte nutzen darf | § 15 Abs. 2 BewG |
| Höchstbetrag des Jahreswerts | steuerlicher Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 | § 16 BewG |
| Vervielfältiger | nach Alter und Geschlecht, jährlich vom BMF veröffentlicht, Zinssatz 5,5 Prozent | § 14 Abs. 1 BewG |
| Mehrere Berechtigte | Recht endet mit dem Tod des Letztversterbenden: höchster Vervielfältiger | § 14 Abs. 3 BewG |
PraxistippNur die bewohnten Räume zählen
Ein Wohnrecht bezieht sich oft nur auf einen Teil des Hauses, etwa die Erdgeschosswohnung. Dann zählt als Jahreswert nur die ortsübliche Miete dieser Räume, nicht die des ganzen Hauses. Für Köln ist der Mietspiegel der naheliegende Anhaltspunkt.
03Tabelle 2026
Welche Vervielfältiger gelten 2026?
Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Sie beruht auf der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes. Maßgeblich ist das vollendete Lebensalter am Tag der Schenkung oder des Erbfalls. Weil Wohnrechte meist für ältere Menschen bestellt werden, zeigt die Tabelle die Altersstufen ab 70 Jahren.
| Alter | Vervielfältiger Männer | Vervielfältiger Frauen | Wert je 10.000 € Jahresmiete, Frauen |
|---|---|---|---|
| 70 | 9,938 | 11,107 | 111.070 € |
| 72 | 9,293 | 10,447 | 104.470 € |
| 74 | 8,627 | 9,754 | 97.540 € |
| 76 | 7,936 | 9,022 | 90.220 € |
| 78 | 7,230 | 8,271 | 82.710 € |
| 80 | 6,509 | 7,490 | 74.900 € |
| 82 | 5,798 | 6,703 | 67.030 € |
| 84 | 5,089 | 5,908 | 59.080 € |
| 86 | 4,411 | 5,133 | 51.330 € |
| 88 | 3,778 | 4,418 | 44.180 € |
| 90 | 3,234 | 3,770 | 37.700 € |
WichtigMaßgebliche Tabelle für den Stichtag prüfen
Für Schenkungen ab dem 1. Januar 2027 veröffentlicht das BMF voraussichtlich neue Werte. Prüfen Sie deshalb, welche Tabelle für Ihren Stichtag gilt. Mehr zum Begriff im Lexikon unter Vervielfältiger.
Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Anlage zum BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003). Die vollständige Tabelle von 0 bis 100 Jahren enthält das Schreiben.
04Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Wohnrecht im Kölner Zweifamilienhaus.
Frei gewähltes Beispiel: Eine 78-jährige Mutter überträgt ihr Zweifamilienhaus in Köln an ihre Tochter. Sie behält ein lebenslanges Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung, die obere Wohnung nutzt die Tochter. Der steuerliche Wert des Hauses beträgt 650.000 Euro. Die ortsübliche Nettokaltmiete der Erdgeschosswohnung liegt bei 1.300 Euro im Monat.
| Rechenschritt | Mit Wohnrecht | Ohne Wohnrecht |
|---|---|---|
| Steuerlicher Wert des Hauses | 650.000 € | 650.000 € |
| Jahreswert der Erdgeschosswohnung (12 × 1.300 €) | 15.600 € | – |
| Höchstbetrag (650.000 € ÷ 18,6) | 34.946,24 €, greift nicht | – |
| Vervielfältiger Frau, 78 Jahre | 8,271 | – |
| Kapitalwert des Wohnrechts | – 129.027,60 € | – |
| Bereicherung der Tochter | 520.972,40 € | 650.000 € |
| Freibetrag Kind | – 400.000 € | – 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb, auf volle 100 € abgerundet | 120.900 € | 250.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I | 11 % | 11 % |
| Schenkungsteuer | 13.299 € | 27.500 € |
Rechtsgrundlagen: Freibetrag für Kinder 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), Abrundung auf volle 100 Euro (§ 10 Abs. 1 ErbStG), Steuersatz 11 Prozent bis 300.000 Euro in Steuerklasse I (§ 19 Abs. 1 ErbStG).Variante: Wohnrecht für beide Eltern. Steht das Wohnrecht der 78-jährigen Mutter und dem 80-jährigen Vater zu und endet es erst mit dem Tod des Letztversterbenden, gilt der höchste Vervielfältiger. Der Vater hätte 6,509, die Mutter 8,271. Es bleibt also bei 8,271 und einem Kapitalwert von 129.027,60 Euro (§ 14 Abs. 3 BewG).Variante: Wohnrecht für einen 78-jährigen Vater allein. Mit dem Vervielfältiger 7,230 ergibt sich ein Kapitalwert von 112.788 Euro. Das Wohnrecht ist dann weniger wert, weil Männer statistisch kürzer leben.
05Berichtigung
Was passiert, wenn der Berechtigte früh stirbt?
Der Vervielfältiger beruht auf der durchschnittlichen Lebenserwartung. Stirbt der Berechtigte deutlich früher, war der abgezogene Wert zu hoch. Das Gesetz sieht dann eine Berichtigung nach der tatsächlichen Dauer vor, wenn das Recht nicht länger bestanden hat als eine vom Alter abhängige Frist (§ 14 Abs. 2 BewG):
| Alter bei Bestellung | Berichtigung, wenn das Recht nicht länger bestand als |
|---|---|
| über 65 bis 70 Jahre | 6 Jahre |
| über 70 bis 75 Jahre | 5 Jahre |
| über 75 bis 80 Jahre | 4 Jahre |
| über 80 bis 85 Jahre | 3 Jahre |
| über 85 bis 90 Jahre | 2 Jahre |
| über 90 Jahre | 1 Jahr |
Für das Kind ist das Wohnrecht eine Last. Fällt eine Last weg, ist für die Berichtigung kein Antrag nötig (§ 14 Abs. 2 Satz 3 BewG). Im Beispiel: Stirbt die 78-jährige Mutter innerhalb von vier Jahren, setzt das Finanzamt die Schenkungsteuer der Tochter neu und höher fest. Eine Reserve für diesen Fall ist sinnvoll.
06Verkauf
Steuerlicher Wert oder Verkehrswert: Was gilt wann?
Der Wert nach dem Bewertungsgesetz gilt für Schenkung- und Erbschaftsteuer. Soll ein Haus mit Wohnrecht verkauft werden, zählt dagegen der Verkehrswert, also der Preis, den ein Käufer zahlen würde. Gutachter ermitteln ihn nach der Immobilienwertermittlungsverordnung:
Miet-, pacht- und wohnungsrechtliche Bindungen gehören zu den Belastungen, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen (§ 46 Abs. 2 Nr. 5 ImmoWertV).Der Wert des belasteten Grundstücks kann vom Wert ohne Belastung ausgehend ermittelt werden, etwa über die wirtschaftlichen Nachteile (§ 47 Abs. 1 bis 3 ImmoWertV).Werden die Nachteile kapitalisiert und ist das Recht an das Leben gebunden, rechnen Gutachter mit Leibrentenbarwertfaktoren (§ 47 Abs. 5 ImmoWertV), nicht mit dem steuerlichen Vervielfältiger.
| Zweck | Maßstab | Typische Rechengrundlage |
|---|---|---|
| Schenkungsteuer, Erbschaftsteuer | Bewertungsgesetz | Jahresmiete × BMF-Vervielfältiger, Deckel nach § 16 BewG |
| Verkauf, Erbauseinandersetzung, Pflichtteil | Verkehrswert | Gutachten nach ImmoWertV, Leibrentenbarwertfaktoren, Marktanpassung |
Gut zu wissenVerkauf eines Hauses mit Wohnrecht
Ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht lässt sich verkaufen, weil das Recht im Grundbuch bestehen bleibt und auch gegenüber dem Käufer gilt. Der Kreis der Käufer ist aber klein. Oft wird das Wohnrecht deshalb vor dem Verkauf gegen eine Zahlung aufgehoben. Wie viel diese Zahlung betragen kann, lässt sich mit dem Verkehrswert des Rechts begründen. Mehr dazu im Ratgeber Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.
07Vertrag
Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnberechtigte?
Für das Wohnrecht gelten einige Vorschriften des Nießbrauchs entsprechend (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehört, dass der Berechtigte für die gewöhnliche Unterhaltung der Wohnung sorgt (§ 1041 BGB). Wer Nebenkosten, Grundsteuer und größere Reparaturen trägt, sollte der Übertragungsvertrag ausdrücklich regeln. Darauf sollten Sie bei der Vereinbarung achten:
Räume genau bezeichnen: Welche Wohnung, welche Kellerräume, Garten, Garage? Das bestimmt auch den Jahreswert.Kosten verteilen: Wer zahlt Heizung, Strom, Versicherung, Grundsteuer und Reparaturen?Vermietung: Darf die Wohnung vermietet werden, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht? Ohne Gestattung ist das nicht erlaubt (§ 1092 Abs. 1 BGB).Aufhebung: Unter welchen Voraussetzungen und gegen welche Zahlung kann das Wohnrecht später aufgehoben werden?
Diese Fragen klärt der Notar bei der Beurkundung. Was bei der Übertragung an die Kinder sonst wichtig ist, erklärt das Lexikon unter vorweggenommene Erbfolge.
08Außerdem
Was sollten Sie außerdem beachten?
Diese Punkte spielen bei jeder Übertragung mit Wohnrecht eine Rolle:
Zehnjahresfrist: Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Der Freibetrag gilt also nicht pro Schenkung neu.Doppelter Abzug ausgeschlossen: Wird der steuerliche Wert des Hauses mit einem Gutachten nachgewiesen, in dem das Wohnrecht schon berücksichtigt ist, darf es nicht noch einmal abgezogen werden (§ 10 Abs. 6b ErbStG).Pflichtteil: Schenkungen können bis zu zehn Jahre nach der Übertragung Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen (§ 2325 Abs. 3 BGB). Wie sich ein vorbehaltenes Wohnrecht auf diese Frist auswirkt, sollte der Notar im Einzelfall prüfen.Grunderwerbsteuer: Übertragungen an Kinder und Enkel sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
09Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Für die Berechnung brauchen Sie zwei belastbare Zahlen: den Wert der Immobilie und die ortsübliche Miete der Räume, auf die sich das Wohnrecht bezieht. homéa ermittelt beides für Kölner Immobilien auf Grundlage der Daten des Gutachterausschusses und des Kölner Mietspiegels. Mit diesen Zahlen können Sie und Ihre Steuerberatung die Übertragung durchrechnen.Soll ein Haus mit Wohnrecht später verkauft werden, begleiten wir auch das, siehe Immobilie verkaufen in Köln. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Bundesministerium der Finanzen: Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung für Stichtage ab 1. Januar 2026, BMF-Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 – S 3104/00002/013/003Bewertungsgesetz: §§ 14, 15, 16Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz: §§ 10, 14, 16, 19Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 1041, 1061, 1090, 1092, 1093, 2325Wohnungseigentumsgesetz: §§ 31, 33Immobilienwertermittlungsverordnung: §§ 46, 47Grunderwerbsteuergesetz: § 3
Alle Quellen abgerufen am 26.10.2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie Ihre Übertragung von einer Steuerberatung und einem Notar prüfen.
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Mehr zu Erbe und Schenkung.
FAQ
Fragen zum
Wohnrecht.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie berechne ich den Wert eines Wohnrechts?
Sie multiplizieren die ortsübliche Jahresmiete der Räume, die der Berechtigte bewohnen darf, mit dem Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums. Der Vervielfältiger hängt vom Alter und Geschlecht ab. Der Jahreswert darf höchstens den steuerlichen Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Das Ergebnis ist der Kapitalwert für die Schenkung- und Erbschaftsteuer.
Welcher Vervielfältiger gilt für ein Wohnrecht 2026?
Für Stichtage ab 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Für eine 78-jährige Frau beträgt der Vervielfältiger 8,271, für einen 78-jährigen Mann 7,230. Die Werte beruhen auf der Sterbetafel 2022/2024 und einem Zinssatz von 5,5 Prozent.
Welche Miete setze ich als Jahreswert an?
Maßgeblich ist die übliche Miete am Ort für vergleichbare Räume, so regelt es § 15 Abs. 2 BewG. Bezieht sich das Wohnrecht nur auf einen Teil des Hauses, zählt nur die Miete für diesen Teil. In Köln ist der Mietspiegel ein naheliegender Anhaltspunkt. Rechnen Sie die Monatsmiete auf ein Jahr hoch.
Wie viel Schenkungsteuer spart ein Wohnrecht?
Das hängt von Alter, Miete und Immobilienwert ab. Im Beispiel dieses Ratgebers sinkt die Schenkungsteuer der Tochter von 27.500 Euro auf 13.299 Euro, weil der Kapitalwert des Wohnrechts von rund 129.000 Euro vom Hauswert abgezogen wird. Je jünger der Berechtigte und je höher die Miete, desto größer ist der Abzug.
Was passiert, wenn der Wohnberechtigte kurz nach der Schenkung stirbt?
Dann berechnet das Finanzamt die Steuer nach der tatsächlichen Dauer neu. Das gilt, wenn das Recht kürzer bestand als eine vom Alter abhängige Frist, bei 75 bis 80 Jahren zum Beispiel vier Jahre. Für den Beschenkten steigt die Steuer dann. Ein Antrag ist nicht nötig, weil eine Last weggefallen ist.
Ist der steuerliche Wert auch der Verkaufspreis des Wohnrechts?
Nein. Für einen Verkauf oder die Aufhebung des Wohnrechts zählt der Verkehrswert. Gutachter ermitteln ihn nach der Immobilienwertermittlungsverordnung und rechnen bei lebenslangen Rechten mit Leibrentenbarwertfaktoren. Der Verkehrswert kann deshalb deutlich vom steuerlichen Kapitalwert abweichen. Für einen Verkauf oder eine Ablösung lohnt sich daher ein Gutachten oder eine fundierte Bewertung.
Kann ich ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?
Ja. Das Wohnrecht bleibt im Grundbuch eingetragen und gilt auch gegenüber dem Käufer. Deshalb interessieren sich nur wenige Käufer für ein belastetes Haus, und der Preis ist niedriger. Häufig vereinbaren Eigentümer und Berechtigter vor dem Verkauf, das Wohnrecht gegen eine Zahlung aufzuheben.
Darf der Wohnberechtigte die Wohnung vermieten?
Nur, wenn das bei der Bestellung des Wohnrechts gestattet wurde. Ohne diese Erlaubnis darf er die Ausübung keinem anderen überlassen. Seine Familie und Pflegepersonen darf er aber aufnehmen. Wer mit einem späteren Umzug ins Pflegeheim rechnet, sollte die Frage der Vermietung im Vertrag klären.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit einem Wohnrecht darf der Berechtigte nur selbst in den Räumen wohnen. Mit einem Nießbrauch darf er die Immobilie auch vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch umfasst deshalb mehr Rechte und hat meist einen höheren Wert. Berechnet werden beide nach derselben Formel.
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