Ratgeber · Verkauf, Steuern & Recht
Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?
Ohne Notar gibt es keinen Hausverkauf. Seine Gebühren sind gesetzlich festgelegt und lassen sich deshalb vorab berechnen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Notar- und Grundbuchkosten anfallen, wer sie trägt und was ein Verkauf in Köln ungefähr kostet.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Die Kosten für den notariellen Kaufvertrag, die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer.
✓Der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Löschung seiner eigenen Grundschulden, die er dem Käufer nicht übertragen will.
✓Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); die Gebühren hängen vom Kaufpreis ab und sind nicht verhandelbar.
✓Für Kaufvertrag und Grundbuch zusammen fallen bei Kaufpreisen zwischen 200.000 und 1 Million Euro etwa 0,9 bis 1,1 Prozent des Kaufpreises an, die Finanzierung des Käufers kommt hinzu.
✓Gegenüber dem Notar haften alle Vertragsparteien gemeinsam, auch der Verkäufer.
Video · 41 Sekunden
Notarkosten in 40 Sekunden.
Wer den Notar bezahlt, was Sie als Verkäufer tragen und warum Sie trotzdem haften können – die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers kompakt im Video.
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Den Notar zahlt meist der Käufer. Das steht so im Gesetz für Kaufvertrag und Grundbuch beim Hausverkauf. Sie als Verkäufer zahlen meist nur die Löschung Ihrer alten Grundschulden im Grundbuch, die der Käufer nicht übernimmt. Die Gebühren legt das Gesetz fest. Bei 400.000 Euro sind es für Notar und Grundbuch rund ein Prozent. Doch dem Notar gegenüber haften beide Seiten gemeinsam. Bleibt seine Rechnung offen, kann er auch Sie zur Kasse bitten. Nutzen Sie die zwei Wochen mit dem Vertragsentwurf für Ihre Fragen und lesen Sie mehr im Ratgeber auf unserer Webseite.
01Kurzantwort
Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt sie?
Die Notarkosten beim Hausverkauf zahlt nach § 448 Abs. 2 BGB in der Regel der Käufer: Kaufvertrag, Auflassung und Grundbucheintragung. Der Verkäufer trägt meist nur die Löschung eigener Grundschulden. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kosten Notar und Grundbuch ohne Finanzierung rund 4.000 Euro, also etwa ein Prozent.Das Gesetz verteilt die Kosten klar. Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür nötigen Erklärungen (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang, die der Notar zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet.Der Verkäufer muss dem Käufer das Haus frei von Rechtsmängeln verschaffen (§ 433 Abs. 1 BGB). Dazu gehört, dass im Grundbuch keine Rechte Dritter stehen bleiben, die der Käufer nicht übernimmt (§ 435 BGB). Die Kosten, um alte Grundschulden löschen zu lassen, trägt deshalb üblicherweise der Verkäufer. Der Kaufvertrag regelt das im Einzelnen.
| Kostenposition | Wer zahlt in der Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags mit Auflassung | Käufer | § 448 Abs. 2 BGB |
| Vollzug und Betreuung durch den Notar | Käufer | § 448 Abs. 2 BGB, Kaufvertrag |
| Grundbuch: Vormerkung und Eigentumsumschreibung | Käufer | § 448 Abs. 2 BGB |
| Grundschuld für die Finanzierung des Käufers | Käufer | Kaufvertrag, Darlehensvertrag |
| Löschung alter Grundschulden des Verkäufers | Verkäufer | §§ 433, 435 BGB, Kaufvertrag |
| Grunderwerbsteuer, keine Notarkosten | Käufer | Kaufvertrag |
Die Aufteilung im Gesetz ist eine Regel für den Normalfall. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag etwas anderes vereinbaren.
02Haftung
Wer haftet gegenüber dem Notar?
Die Verteilung im Kaufvertrag gilt nur zwischen Käufer und Verkäufer. Gegenüber dem Notar schuldet die Kosten jeder, dessen Erklärung beurkundet wurde (§ 30 Abs. 1 GNotKG). Mehrere Kostenschuldner haften als Gesamtschuldner (§ 32 Abs. 1 GNotKG).
WichtigAuch Verkäufer haften gegenüber dem Notar
Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Zahlt der Käufer die Notarrechnung nicht, kann sich der Notar an Sie wenden. Sie können sich das Geld dann vom Käufer zurückholen. In der Praxis ist dieser Fall selten, weil der Notar den Vertrag erst vollzieht, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Es lohnt sich trotzdem, die Bonität des Käufers vor dem Notartermin zu prüfen, etwa mit einer Finanzierungsbestätigung seiner Bank.
03Berechnung
Wie berechnen sich die Notarkosten?
Notare und Grundbuchämter rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Jeder Notar in Deutschland verlangt für dasselbe Geschäft also dieselbe Gebühr. Die Rechnung hat drei Bausteine:
Geschäftswert: Beim Kauf ist das der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, gilt der Verkehrswert.Volle Gebühr nach Tabelle B: Für jeden Geschäftswert legt das Gesetz eine Gebühr fest (§ 34 GNotKG mit Anlage 2). Bei 400.000 Euro beträgt sie 785 Euro.Gebührensatz: Das Kostenverzeichnis (Anlage 1 zum GNotKG) bestimmt, wie oft diese volle Gebühr anfällt, zum Beispiel 2,0-fach für den Kaufvertrag.
| Tätigkeit | Nummer im Kostenverzeichnis | Gebührensatz |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags (Beurkundungsverfahren für Verträge) | 21100 | 2,0, mindestens 120 € |
| Vollzug: Genehmigungen, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde einholen | 22110 | 0,5 |
| Betreuung: Fälligkeit des Kaufpreises prüfen und mitteilen, Umschreibung überwachen | 22200 | 0,5 |
| Pauschale für Post und Telekommunikation | 32005 | 20 % der Gebühren, höchstens 20 € |
| Umsatzsteuer | 32014 | 19 % auf die Kosten |
| Grundbuch: Eintragung einer Auflassungsvormerkung | 14150 | 0,5 |
| Grundbuch: Eintragung des neuen Eigentümers | 14110 | 1,0 |
| Grundbuch: Löschung der Vormerkung | 14152 | 25 € |
| Grundbuch: Löschung einer Grundschuld (Abteilung III) | 14140 | 0,5 |
Hinzu kommen Auslagen wie die Dokumentenpauschale für Ausfertigungen und Kopien (Nr. 32001 KV GNotKG). Die Grundbuchgebühren berechnet das Grundbuchamt, nicht der Notar. Sie sind Gerichtskosten und enthalten keine Umsatzsteuer.
04Beispieltabelle
Wie hoch sind die Notarkosten? Die GNotKG-Beispieltabelle.
Die Tabelle zeigt die typischen Kosten für Kaufvertrag und Grundbuch ohne Finanzierung des Käufers. Gerechnet sind 3,0 Notargebühren (Beurkundung 2,0, Vollzug 0,5, Betreuung 0,5), die Postpauschale von 20 Euro und 19 Prozent Umsatzsteuer, beim Grundbuch Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Löschung der Vormerkung.
| Kaufpreis | Volle Gebühr Tabelle B | Notar Kaufvertrag inkl. USt | Grundbuch | Summe | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 435 € | 1.576,75 € | 677,50 € | 2.254,25 € | 1,13 % |
| 300.000 € | 635 € | 2.290,75 € | 977,50 € | 3.268,25 € | 1,09 % |
| 400.000 € | 785 € | 2.826,25 € | 1.202,50 € | 4.028,75 € | 1,01 % |
| 500.000 € | 935 € | 3.361,75 € | 1.427,50 € | 4.789,25 € | 0,96 % |
| 650.000 € | 1.175 € | 4.218,55 € | 1.787,50 € | 6.006,05 € | 0,92 % |
| 1.000.000 € | 1.735 € | 6.217,75 € | 2.627,50 € | 8.845,25 € | 0,88 % |
Der Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil die Gebührentabelle bei höheren Werten langsamer wächst. Braucht der Käufer eine Grundschuld für seine Finanzierung, steigen seine Kosten, wie das folgende Beispiel zeigt.
Berechnet nach § 34 GNotKG, Anlage 1 und Anlage 2 GNotKG; Rechtsstand abgerufen am 26.10.2026. Ohne Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe und sonstige Auslagen. Im Einzelfall können weitere Gebühren anfallen, etwa für Vollmachten, Genehmigungen oder ein Notaranderkonto.
05Rechenbeispiel
Kölner Rechenbeispiel: Eigentumswohnung zum Durchschnittspreis.
Frei gewähltes Beispiel: Ein Eigentümer verkauft in Köln eine gebrauchte Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 335.000 Euro. Das entspricht dem durchschnittlichen Kaufpreis der 4.031 im Jahr 2025 in Köln weiterverkauften Eigentumswohnungen (Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 30: 1.350,43 Mio. Euro Umsatz). Der Käufer finanziert 268.000 Euro über eine Grundschuld. Auf der Wohnung lastet noch eine alte Grundschuld des Verkäufers über 150.000 Euro.Kosten des Käufers
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Volle Gebühr Tabelle B bei 335.000 € | – | 685,00 € |
| Notar: Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung | 3,0 × 685 € | 2.055,00 € |
| Postpauschale | höchstens 20 € | 20,00 € |
| Umsatzsteuer 19 % | auf 2.075 € | 394,25 € |
| Notar Kaufvertrag gesamt | 2.469,25 € | |
| Grundbuch: Vormerkung | 0,5 × 685 € | 342,50 € |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | 1,0 × 685 € | 685,00 € |
| Grundbuch: Löschung der Vormerkung | Festgebühr | 25,00 € |
| Grundbuch gesamt | 1.052,50 € | |
| Grundschuld 268.000 €: Notar (1,0 × 585 € + 20 € + USt) | Tabelle B bei 268.000 €: 585 € | 719,95 € |
| Grundschuld 268.000 €: Grundbuch | 1,0 × 585 € | 585,00 € |
| Summe Käufer | 4.826,70 € (1,44 %) |
Kosten des Verkäufers
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grundbuch: Löschung der alten Grundschuld über 150.000 € | 0,5 × 354 € | 177,00 € |
| Notar: Beglaubigung der Löschungsunterlagen, falls nötig | 0,2-Gebühr, mindestens 20 €, höchstens 70 € zzgl. USt (Nr. 25100) | bis 83,30 € |
Alle Werte nach GNotKG, ohne Dokumentenpauschale und sonstige Auslagen. Werden die Löschungserklärungen im Kaufvertrag mitbeurkundet, fällt keine eigene Beurkundungsgebühr an, weil sie demselben Beurkundungsgegenstand dienen (§ 109 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 Buchst. b GNotKG).Für den Verkäufer bleiben die Notar- und Grundbuchkosten damit gering. Teurer kann es werden, wenn er einen Kredit vorzeitig ablöst: Eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank gehört nicht zu den Notarkosten. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, hängt vom Kreditvertrag ab. Mehr dazu im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf.
06Kaufnebenkosten
Welche Kosten kommen für den Käufer außerdem hinzu?
Zu den Notar- und Grundbuchkosten kommen beim Käufer weitere Kaufnebenkosten. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises (Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer NRW, § 1). Bei 335.000 Euro sind das 21.775 Euro. Hinzu kommt gegebenenfalls eine Maklerprovision.Für Sie als Verkäufer sind diese Kosten trotzdem wichtig: Käufer rechnen sie in ihr Budget ein. Je höher die Nebenkosten, desto weniger bleibt für den Kaufpreis.
07Erbe
Was gilt beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Gut zu wissenGrundbuchberichtigung nach Erbfall oft gebührenfrei
Wer eine Immobilie geerbt hat, muss sich vor dem Verkauf meist als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Dafür erhebt das Grundbuchamt keine Gebühr, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (Anmerkung 1 zu Nr. 14110 KV GNotKG).
Für die Berichtigung brauchen Sie in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Die Kosten für den Erbschein sind keine Notarkosten des Verkaufs. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie sonst wichtig ist, beschreibt die Seite Erbimmobilie verkaufen.
08Rechnung
Wann und wie bekommen Sie die Notarrechnung?
Der Notar darf seine Kosten nur auf Grundlage einer Berechnung in Textform fordern (§ 19 Abs. 1 GNotKG). Sie muss unter anderem die angewandten Nummern des Kostenverzeichnisses, den Geschäftswert und die einzelnen Gebühren enthalten (§ 19 Abs. 2 GNotKG). Mit der Tabelle oben können Sie die Rechnung also nachprüfen.Halten Sie die Rechnung für falsch, können Sie beim Landgericht, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat, eine Entscheidung beantragen (§ 127 Abs. 1 GNotKG). Meist klärt aber schon ein Gespräch mit dem Notariat die Frage.Die Grundbuchkosten stellt das Grundbuchamt gesondert in Rechnung, oft einige Wochen nach der Eintragung. Für Köln ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Köln zuständig.
09Sparen
Wie können Sie Notarkosten sparen?
Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, lässt sich beim Notar selbst nicht verhandeln. Einfluss haben Sie auf den Umfang der Tätigkeiten:
Unterlagen vollständig vorbereiten: Wer Grundbuchauszug, Löschungsbewilligung der Bank und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft rechtzeitig liefert, vermeidet Nachträge und zusätzliche Entwürfe.Kein Notaranderkonto ohne Grund: Die Verwahrung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto kostet eine zusätzliche 1,0-Gebühr je Auszahlung (Nr. 25300 KV GNotKG). Üblich ist die direkte Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars.Inventar getrennt ausweisen: Einbauküche oder Möbel, die mitverkauft werden, gehören zum Kaufpreis und damit zum Geschäftswert. Ein realistischer, nicht zu hoch angesetzter Wert ist sinnvoll.Keine Termine außerhalb der Bürozeiten: Für Beurkundungen am Wochenende oder abends kann eine Zusatzgebühr anfallen (Nr. 26000 KV GNotKG).
PraxistippVertragsentwurf rechtzeitig prüfen
Den Entwurf des Kaufvertrags soll der Notar Verbrauchern in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie diese Zeit, um Fragen zu klären. Wie der Verkauf bis zum Notartermin abläuft, zeigt die Seite Verkaufsprozess.
10Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Bei einem Verkauf mit homéa bereiten wir die Unterlagen für den Notar vor, stimmen den Vertragsentwurf mit Ihnen und dem Käufer ab und begleiten Sie zum Notartermin. Vorher prüfen wir die Finanzierungsbestätigung des Käufers. So kennen Sie die Kosten, die auf Sie zukommen, bevor Sie unterschreiben.Mehr über den Ablauf lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Köln. Was Ihre Immobilie wert ist, zeigt Ihnen die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Gerichts- und Notarkostengesetz: §§ 19, 29, 30, 32, 34, 47, 53, 109, 125, 127GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis)GNotKG Anlage 2 (Gebührentabelle)Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 311b, 433, 435, 448Grunderwerbsteuergesetz: §§ 18, 22Beurkundungsgesetz: § 17Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer NRW, Fassung ab 01.01.2015Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 30, Lizenz dl-de/zero-2-0
Alle Gesetzesquellen abgerufen am 26.10.2026. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel ist frei gewählt.
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FAQ
Fragen zu den
Notarkosten.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch. Der Verkäufer zahlt üblicherweise nur die Löschung seiner eigenen Grundschulden. Im Kaufvertrag kann eine andere Verteilung vereinbart werden. Gegenüber dem Notar haften beide Parteien gemeinsam.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?
Für Kaufvertrag und Grundbuch fallen ohne Finanzierung etwa 0,9 bis 1,1 Prozent des Kaufpreises an. Bei 400.000 Euro sind das rund 4.000 Euro, davon etwa 2.800 Euro für den Notar und 1.200 Euro für das Grundbuchamt. Braucht der Käufer eine Grundschuld für seine Finanzierung, kommen weitere Kosten hinzu.
Was zahlt der Verkäufer beim Notar?
Der Verkäufer zahlt in der Regel die Löschung der Grundschulden, die auf seiner Immobilie eingetragen sind. Das Grundbuchamt berechnet dafür eine halbe Gebühr nach dem Betrag der Grundschuld, bei 150.000 Euro sind das 177 Euro. Muss der Notar Löschungsunterlagen beglaubigen, kommen höchstens 70 Euro zuzüglich Umsatzsteuer dazu.
Kann ich mit dem Notar über die Kosten verhandeln?
Nein. Notare rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, und Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind nach § 125 GNotKG unwirksam. Jeder Notar verlangt für dasselbe Geschäft dieselben Gebühren. Sparen können Sie nur, indem Sie unnötige Zusatzleistungen wie ein Notaranderkonto vermeiden.
Muss der Verkäufer zahlen, wenn der Käufer die Notarrechnung nicht begleicht?
Gegenüber dem Notar haftet jeder, dessen Erklärung beurkundet wurde, also auch der Verkäufer. Mehrere Kostenschuldner haften als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar den Verkäufer in Anspruch nehmen. Der Verkäufer kann sich das Geld dann aufgrund des Kaufvertrags vom Käufer zurückholen.
Wer zahlt den Notar, wenn der Hausverkauf platzt?
Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, kann der Notar trotzdem Kosten für bereits erbrachte Leistungen berechnen, etwa für einen Vertragsentwurf. Kostenschuldner ist, wer den Auftrag erteilt hat. Klären Sie deshalb vorab, wer den Notar beauftragt und wer die Kosten trägt, falls der Verkauf scheitert.
Wann muss die Notarrechnung bezahlt werden?
Der Notar stellt seine Kostenberechnung in der Regel nach der Beurkundung. Sie muss den Geschäftswert, die angewandten Nummern des Kostenverzeichnisses und die einzelnen Gebühren enthalten. Die Rechnung des Grundbuchamts kommt gesondert, oft erst nach der Eintragung des neuen Eigentümers. Prüfen Sie beide Rechnungen anhand der Gebührentabelle.
Sind Notarkosten beim Hausverkauf steuerlich absetzbar?
Das hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Bei einer selbst genutzten Immobilie sind Notarkosten in der Regel Privatsache. Bei vermieteten Immobilien oder einem steuerpflichtigen Verkauf können sie eine Rolle spielen, etwa bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns. Lassen Sie das von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Kostet die Eintragung von Erben im Grundbuch etwas?
Nein, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das regelt die Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG. Die Gebührenfreiheit gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Für den Erbschein fallen eigene Kosten an.
Gehört die Grunderwerbsteuer zu den Notarkosten?
Nein. Die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt fest, nicht der Notar. Sie beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises und wird in der Regel vom Käufer getragen. Der Notar zeigt den Kauf aber dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG), und der Käufer wird erst als Eigentümer eingetragen, wenn das Finanzamt nach Zahlung der Steuer seine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat (§ 22 GrEStG).
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
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