Immobilienbewertung · Köln
Immobilienbewertung Köln – nachvollziehbar statt geschätzt.
Eine Immobilienbewertung in Köln stützt sich auf die amtlichen Daten des Gutachterausschusses und auf das, was keine Datenbank kennt: Zustand, Grundriss, Rechte und Lasten. Wir ordnen Ihre Immobilie adressgenau ein, sehen sie uns vor Ort an und begründen das Ergebnis schriftlich.
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Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Amtlich
BORIS-NRW
Daten
Gutachterausschuss
Vor Ort
Persönlich
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Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Marktwert und Verkehrswert
Was eine Immobilienbewertung in Köln leistet – und was nicht.
Eine Immobilienbewertung in Köln beantwortet eine Frage: Welcher Preis ist für Ihre Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar? Das Baugesetzbuch nennt diesen Preis Verkehrswert oder Marktwert. Er richtet sich nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB).Daraus folgt zweierlei. Erstens ist jede Bewertung eine Aussage zu einem Stichtag; bei Erbe oder Scheidung ist das selten der heutige Tag. Zweitens ist ein Richtwert nicht der Wert Ihrer Immobilie. Der Gutachterausschuss selbst betont, dass der Bodenrichtwert kein Verkehrswert ist und der Wert eines einzelnen Grundstücks erheblich davon abweichen kann.Diese Seite erklärt die Verfahren, die Kölner Datengrundlagen und die Wege zur Zahl. Wie unser Online-Tool rechnet, lesen Sie unter So bewerten wir; die Preise nach Stadtteil finden Sie unter Immobilienpreise Köln.
Quellen: § 194 BauGB; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 41, Lizenz dl-de/zero-2-0. Stand Oktober 2026.
Verfahren nach ImmoWertV
Drei Verfahren – und wann welches gilt.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches herangezogen wird, richtet sich nach der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten am Markt und vor allem nach den verfügbaren Daten; die Wahl ist zu begründen, oft werden mehrere Verfahren kombiniert (§ 6 ImmoWertV).
01
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte oder aus einem angepassten Vergleichsfaktor wie dem Immobilienrichtwert abgeleitet (§ 24 ImmoWertV). Es passt überall dort, wo genug ähnliche Verkäufe vorliegen – vor allem bei Eigentumswohnungen. In Köln wurden 2025 allein 4.772 Kaufverträge über Wohnungseigentum registriert.
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02
Ertragswertverfahren
Maßgeblich sind die marktüblich erzielbaren Erträge: Aus der Miete wird der Reinertrag, der mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt wird (§ 27 ImmoWertV). Es ist das Verfahren für Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser, bei denen Käufer auf die Rendite schauen.
Mehrfamilienhaus verkaufen →
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03
Sachwertverfahren
Bodenwert plus Wert der baulichen Anlagen und Außenanlagen, anschließend mit dem Sachwertfaktor an den Markt angepasst (§ 35 ImmoWertV). Es dient vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es wenige direkt vergleichbare Verkäufe gibt – häufig neben dem Vergleichswert.
Haus verkaufen in Köln →
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Quellen: ImmoWertV §§ 6, 24, 27 und 35 (gesetze-im-internet.de, abgerufen 12.10.2026); Kaufverträge Wohnungseigentum 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 30, Lizenz dl-de/zero-2-0.
Kölner Datengrundlagen
Immobilie bewerten in Köln: diese amtlichen Daten zählen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln wertet jeden beurkundeten Kaufvertrag aus – 2025 waren es 7.831. Daraus beschließt er die Daten, mit denen jede fundierte Bewertung arbeitet. Boden- und Immobilienrichtwerte sind bei BORIS-NRW kostenfrei einsehbar.
| Datengrundlage | Wofür sie dient | Kölner Kennzahl | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Bodenwert in allen drei Verfahren: durchschnittlicher Lagewert je m² Grundstück einer Zone, jeweils zum 01.01. | Gebietstypisch für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser: 2.220 / 840 / 540 €/m² in guter / mittlerer / mäßiger Lage | GMB 2026, S. 41 und 43 |
| Immobilienrichtwert | Vergleichsfaktor je m² Wohnfläche für ein Normobjekt im Weiterverkauf | 2025 im Mittel: Wohnungen +3 %, Häuser linksrheinisch (mit Deutz) +3 %, rechtsrheinisch knapp +6 % | GMB 2026, S. 12, 79 und 145 |
| Umrechnungskoeffizienten | Anpassung des Richtwerts an Ihr Objekt, etwa für Baujahr, Fläche, Geschosslage oder Vermietung | Vermietete Eigentumswohnung: Faktor 0,94; vermietetes Ein- oder Zweifamilienhaus: 0,95 | GMB 2026, S. 80 und 146 |
| Liegenschaftszinssatz | Kapitalisierungszins im Ertragswertverfahren | 2025: Wohnungseigentum 1,9 %, Ein- und Zweifamilienhäuser 1,6 %, Mietwohnhäuser 2,8 %, gemischt genutzt mit gewerblichem Mietanteil unter 50 % 3,0 % | GMB 2026, S. 112 (Übersicht; Einzelauswertungen S. 97, 103, 152) |
| Sachwertfaktor | Marktanpassung im Sachwertverfahren | Mittel der ausgewerteten Kauffälle 2024–2025, linksrheinisch: freistehende Häuser 0,99, Reihenmittelhäuser 1,44 | GMB 2026, S. 90 |
Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12, 13, 41, 43, 79, 80, 90, 97, 103, 112, 145, 146 und 152, Lizenz dl-de/zero-2-0. Die Sachwertfaktoren auf S. 90 sind laut Bericht nicht an das mittlere Bodenwertniveau und die unterjährige Entwicklung angepasst. Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
Wertfaktoren je Lage
Was in Köln den Wert bestimmt – Veedel für Veedel.
Kein Faktor wirkt so stark wie die Lage. Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland reicht in Köln von 430 €/m² in Godorf bis 2.830 €/m² in Bayenthal. Innerhalb eines Stadtteils entscheiden dann Mikrolage, Gebäude und Rechte.
Bodenwertanteil: In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten wie Marienburg oder Lindenthal macht das Grundstück einen großen Teil des Hauswerts aus. Abweichungen von der Richtwertnorm – Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit – wirken hier besonders stark.Zentral oder Stadtrand: Für vermietete Wohnungen mit 40 m² setzt der Gutachterausschuss zentral und citynah einen Liegenschaftszinssatz von 1,6 % an, linksrheinisch 2,4 % und rechtsrheinisch 2,5 %. Je niedriger der Zins, desto höher der Preis im Verhältnis zur Miete.Baujahr: Bei Eigentumswohnungen gewichtet der Gutachterausschuss Baujahre bis 1920 mit 1,22 gegenüber 1,00 für die Jahre 1966 bis 1980. Ein Altbau, wie man ihn etwa in Ehrenfeld oder Nippes findet, wird gegenüber einem Bau der 1960er- und 1970er-Jahre also eher höher eingestuft; maßgeblich ist der Vergleich mit dem Normobjekt der jeweiligen Richtwertzone.Links- und rechtsrheinisch: Die Immobilienrichtwerte für Häuser stiegen 2025 rechtsrheinisch um knapp 6 %, linksrheinisch um 3 % – mit teils gegenläufiger Entwicklung innerhalb der Stadt. In Stadtteilen wie Porz, Kalk oder Mülheim zählen deshalb aktuelle Kauffälle mehr als alte Erfahrungswerte.Mikrolage und Objekt: Lärm, Ausrichtung, Geschosslage (bei Wohnungen im 3. bis 5. OG Faktor 1,03, im Erdgeschoss 0,98), Zustand, Energieeffizienz und Grundbuchrechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch. Diese Merkmale zeigt erst der Termin vor Ort.
Quellen: Bodenrichtwert-Mediane je Stadtteil: BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0, Auswertung homéa (Godorf 430 €/m², Spanne 430–490 €/m²; Bayenthal 2.830 €/m², Spanne 2.370–2.930 €/m²). Liegenschaftszinssätze Wohnungseigentum nach Lage: S. 152; Umrechnungskoeffizienten Wohnungseigentum: S. 146; Richtwertentwicklung: S. 12; jeweils Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Lizenz dl-de/zero-2-0. Preise je Stadtteil: Immobilienpreise Köln.
Drei Wege zur Zahl
Online, Makler oder Gutachten – der Vergleich.
Welcher Weg der richtige ist, entscheidet weniger die Immobilie als der Anlass: Wer muss die Zahl akzeptieren – Sie selbst, ein Käufer, Miterben, ein Gericht oder das Finanzamt?
| Online-Bewertung | Maklerbewertung vor Ort | Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB | |
|---|---|---|---|
| Grundlage | Adresse, Eckdaten, amtliche Richtwerte, Marktdaten | Besichtigung, Unterlagen, Richtwerte, Vergleichsfälle und Marktkenntnis | Vollständige Wertermittlung nach ImmoWertV |
| Ergebnis | Erste Preisspanne | Schriftliche Einschätzung mit Spanne, Begründung und Empfehlung | Verkehrswert als Einzelbetrag mit ausführlicher Herleitung |
| Wer erstellt | homéa, automatisiert | homéa, persönlich | Gutachterausschuss auf Antrag (§ 193 BauGB) oder bestellte bzw. zertifizierte Sachverständige |
| Kosten | Kostenlos | Kostenlos und unverbindlich | Gutachterausschuss: Gebühren nach der Kostenordnung NRW (VermWertKostO NRW); Sachverständige: Honorar nach Vereinbarung |
| Geeignet für | Orientierung, erste Planung | Verkaufsentscheidung, Preisstrategie, Einigung unter Miterben oder Ehepartnern | Nachweis gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG), Gericht, streitiger Pflichtteil oder Zugewinn |
Quellen: §§ 193 und 194 BauGB; § 198 BewG (gesetze-im-internet.de, abgerufen 12.10.2026); Gebührenpflicht des Gutachterausschusses: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 11, Lizenz dl-de/zero-2-0. Stand Oktober 2026.
Erbe, Scheidung, Vermietung
Der Anlass bestimmt Stichtag und Genauigkeit.
Ausführlich zu den einzelnen Lebenslagen: Erbimmobilie verkaufen, Immobilie bei Scheidung und Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln.
| Anlass | Maßgeblicher Zeitpunkt | Was Sie wissen sollten |
|---|---|---|
| Verkauf | Heute | Käufer zahlen Marktpreise. Eine begründete Einschätzung mit Preisstrategie genügt in aller Regel; ein Gutachten ist für den Verkauf nicht erforderlich. |
| Erbe | Tag des Erbfalls | Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz. Ist der tatsächliche Wert niedriger, kann er durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen nachgewiesen werden – oder durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande kam, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 BewG). Für den Pflichtteil zählt der Wert zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 BGB). |
| Scheidung | Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags | Für den Zugewinnausgleich zählt nicht der Verkaufstag, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird (§ 1384 BGB). Sind sich beide einig, reicht oft eine gemeinsame Einschätzung; im Streit entscheidet meist ein Gutachten. |
| Vermietung | Heute | Ein bestehender Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB). Der Gutachterausschuss setzt für vermietete Eigentumswohnungen einen Faktor von 0,94 an, für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser 0,95; bei Mehrfamilienhäusern zählt der Ertrag. |
Quellen: § 198 BewG; §§ 566, 1384 und 2311 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen 12.10.2026); Umrechnungskoeffizienten Mietsituation: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 80 und 146, Lizenz dl-de/zero-2-0. Diese Übersicht ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Unsere Leistung
Was homéa konkret für Sie tut.
Wir verbinden die amtlichen Daten mit dem Blick auf Ihr Objekt. Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe.
01
Adressgenaue Einschätzung
Online ordnen wir Ihre Immobilie anhand der Boden- und Immobilienrichtwerte Ihrer Zone und aktueller Marktdaten ein – als erste Spanne, kostenlos und ohne Registrierung.
Online-Bewertung starten →
Online-Bewertung starten →
02
Vor-Ort-Termin
Wir sehen uns Zustand, Grundriss, Modernisierungen und Unterlagen an. Den Termin vereinbaren wir nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
Termin vereinbaren →
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03
Schriftliche Begründung
Sie erhalten eine Einschätzung mit Spanne, angewandtem Verfahren, Begründung der Zu- und Abschläge und einer Empfehlung. Bei Erbe oder Scheidung nennen wir den Stichtag, auf den sich die Zahl bezieht.
über 750 Mio. €
Transaktionsvolumen, auf alle Gesellschafter gerechnet
über 50 Jahre
Erfahrung, zusammengerechnet
Was wir nicht tun: Wir erstellen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und nennen keine Lockzahl. Brauchen Sie ein Gutachten, zeigen wir Ihnen den Weg zum Gutachterausschuss oder zu einem bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen. Kommt es später zum Verkauf mit homéa, zahlen Sie ausschließlich ein Erfolgshonorar, fällig bei Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
Vorbereitung
Diese Unterlagen machen die Bewertung genauer.
Fehlt etwas, ist das kein Hindernis – vieles lässt sich nachreichen oder bei Ämtern anfordern. Wo es die Dokumente in Köln gibt, steht unter Unterlagen für den Verkauf. Wenn aus der Bewertung ein Verkauf wird, lesen Sie weiter unter Immobilie verkaufen in Köln oder lernen Sie uns als Immobilienmakler in Köln kennen.
Grundbuchauszug; Abteilung II auf Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht prüfenWohnflächenberechnung und GrundrisseModernisierungen mit Jahr: Dach, Fenster, Heizung, Bad, ElektrikEnergieausweisBei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, WirtschaftsplanBei Vermietung: Mietverträge und aktuelle NettokaltmieteBei Erbe oder Scheidung: Datum des Erbfalls bzw. des Scheidungsantrags
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So bewerten wir: unsere MethodikImmobilienpreise Köln nach StadtteilVor-Ort-Termin vereinbarenHaus verkaufen in KölnWohnung verkaufen in KölnErbimmobilie verkaufenImmobilie bei ScheidungImmobilienmakler in KölnRatgeber: Haus schätzen lassen fürs ErbeRatgeber: Bodenrichtwerte Köln 2026Ratgeber: ErtragswertverfahrenRatgeber: Immobilienpreise Köln – PrognoseAlle Ratgeber im Überblick
FAQ
Fragen zur
Immobilienbewertung in Köln.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was kostet eine Immobilienbewertung in Köln?
Bei homéa sind die Online-Bewertung und die Bewertung vor Ort kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten kostet dagegen Geld: Beim Gutachterausschuss richten sich die Gebühren nach der Kostenordnung NRW, bei freien Sachverständigen wird das Honorar vereinbart. Für einen Verkauf ist ein Gutachten in der Regel nicht nötig; es lohnt sich vor allem, wenn Finanzamt oder Gericht einen nachprüfbaren Wert verlangen.
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Sie liefert eine erste Spanne auf Basis der amtlichen Richtwerte Ihrer Zone und aktueller Marktdaten. Zustand, Grundriss, Modernisierungen und Grundbuchrechte kennt sie nicht. Der tatsächliche Wert kann deshalb darüber oder darunter liegen. Für eine Entscheidung mit finanziellen Folgen ist die Bewertung vor Ort der nächste Schritt.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Wenn eine Behörde oder ein Gericht einen nachprüfbaren Einzelwert verlangt: etwa um dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachzuweisen, bei einem streitigen Pflichtteil, im Streit über den Zugewinnausgleich oder in einem Gerichtsverfahren. Erstellen können es der Gutachterausschuss auf Antrag oder bestellte bzw. zertifizierte Sachverständige. Für Verkauf und Einigung unter Beteiligten genügt meist eine begründete Einschätzung.
Welches Bewertungsverfahren gilt für meine Immobilie?
Das hängt von Objekt und Datenlage ab. Für Eigentumswohnungen eignet sich vor allem das Vergleichswertverfahren, für vermietete Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser das Ertragswertverfahren, für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser häufig das Sachwertverfahren neben dem Vergleichswert. Die ImmoWertV verlangt, dass die Wahl begründet wird; oft werden zwei Verfahren nebeneinander gerechnet.
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein typisches Grundstück einer Zone, jeweils zum 1. Januar. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit ab, wird umgerechnet oder ein Zu- oder Abschlag angesetzt. Der Gutachterausschuss Köln weist selbst darauf hin, dass der Bodenrichtwert kein Verkehrswert ist und der Einzelwert erheblich abweichen kann.
Was ist ein Immobilienrichtwert?
Ein Immobilienrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter Wohnfläche für ein typisches Normobjekt in einer Zone. Er gilt nur für Weiterverkäufe, nicht für Neubauten, und für Objekte ohne besondere Merkmale wie Denkmalschutz oder Wohnrecht. Über Umrechnungskoeffizienten für Baujahr, Fläche oder Vermietung wird er an Ihre Immobilie angepasst.
Welcher Stichtag gilt bei Erbe und Scheidung?
Im Erbfall ist der Tag des Erbfalls maßgeblich, sowohl für die Erbschaftsteuer als auch für den Pflichtteil. Bei einer Scheidung zählt für den Zugewinnausgleich der Zeitpunkt, zu dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird. Eine Bewertung für diese Anlässe muss sich deshalb ausdrücklich auf diesen Tag beziehen, nicht auf den heutigen Markt.
Mindert eine Vermietung den Wert meiner Immobilie?
Bei selbst nutzbaren Objekten meist ja. Der Gutachterausschuss Köln setzt für vermietete Eigentumswohnungen einen Umrechnungsfaktor von 0,94 an, für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser 0,95. Für Kapitalanleger zählt dagegen der Ertrag. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Miete deshalb die wichtigste Größe der Bewertung.
Wie schnell bekomme ich einen Termin vor Ort?
Den Vor-Ort-Termin vereinbaren wir nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage. Vorab hilft eine Online-Bewertung, damit wir Ihre Adresse und die Eckdaten schon kennen. Legen Sie zum Termin bereit, was Sie haben: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen.
Muss ich nach der Bewertung mit homéa verkaufen?
Nein. Die Bewertung ist kostenlos und verpflichtet zu nichts, auch wenn Sie sich gegen einen Verkauf entscheiden. Viele Eigentümer nutzen sie zur Orientierung bei Erbe, Trennung oder Vermögensplanung. Verkaufen Sie später mit homéa, fällt ausschließlich ein Erfolgshonorar an, fällig bei Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit einer begründeten Zahl.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
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