Wohnen im Alter · Köln
Immobilie verkaufen im Alter – in Ruhe und mit klaren Zahlen.
Eine Immobilie verkaufen im Alter ist nur einer von mehreren Wegen – daneben gibt es Wohnrecht, Verrentung, Vermietung oder die Schenkung an die Kinder. Wir rechnen die Wege, die für Sie infrage kommen, mit den amtlichen Kölner Daten durch – die Entscheidung bleibt bei Ihnen.
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Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
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Ihre Möglichkeiten
Immobilie verkaufen im Alter: sechs Wege im Überblick.
Für das eigene Haus im Ruhestand gibt es im Kern sechs Wege. Sie unterscheiden sich darin, ob Sie wohnen bleiben, wie viel Geld frei wird und wem die Immobilie danach gehört. Welcher passt, hängt von Ihrem Bedarf an Geld, Ihrer Gesundheit und Ihrer Familie ab – nicht vom Alter allein.
| Weg | Sie wohnen weiter dort? | Geld | Eigentum danach | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|---|---|
| Verkaufen und umziehen | Nein | Marktpreis als Einmalbetrag | Käufer | Das neue Zuhause vor dem Verkauf sichern; Kosten der Ersatzwohnung einplanen |
| Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch | Ja, lebenslang | Kaufpreis, gemindert um den Wert des Rechts | Käufer | Kleinerer Käuferkreis; Kosten, Instandhaltung und Auszug ins Pflegeheim vertraglich regeln |
| Leibrente | Ja, meist mit Wohnrecht | Monatliche Rente, oft kombiniert mit einem Einmalbetrag | Käufer | Zahlungsfähigkeit des Käufers über viele Jahre; Absicherung im Grundbuch |
| Teilverkauf | Ja | Teil des Werts als Einmalbetrag | Anteilig der Käufer | Laufendes Nutzungsentgelt, Kosten beim späteren Gesamtverkauf; Instandhaltung bleibt meist bei Ihnen |
| Vermieten und selbst umziehen | Nein | Laufende Mieteinnahmen | Sie | Vermieterpflichten, Sanierungsbedarf, Verwaltung |
| Schenkung an die Kinder mit Nießbrauch | Ja | Kein Geld | Ihre Kinder | Rückforderung bei späterer Bedürftigkeit, Pflichtteil, Ausgleich unter Geschwistern |
Rechtsgrundlagen: § 1030 BGB (Nießbrauch), § 1093 BGB (Wohnungsrecht), § 1105 BGB (Reallast), §§ 528, 529 BGB. Stand Oktober 2026.
Wohnrecht und Nießbrauch
Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben.
Sie verkaufen das Eigentum, behalten aber das Recht, im Haus zu wohnen. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und mindern den Kaufpreis.
Wie stark ein solches Recht den Preis mindert, hängt vor allem davon ab, wie lange es voraussichtlich besteht. Steuerlich wird sein Wert so ermittelt: Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium nach Alter und Geschlecht aus der aktuellen Sterbetafel ableitet (§ 14 BewG). Der Jahreswert ist begrenzt auf den steuerlichen Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).Beispiel für den Jahreswert: Ein Haus mit 140 m² Wohnfläche, angesetzt mit 12,00 € Nettokaltmiete je m² – dem Mittel, das der Gutachterausschuss für vermietete Kölner Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelt hat. Jahreswert: 140 × 12,00 € × 12 = 20.160 €. Bei einem steuerlichen Grundstückswert von angenommen 750.000 € liegt die Obergrenze bei 750.000 € ÷ 18,6 = rund 40.323 €; sie greift hier nicht. Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abschlag.Käufer rechnen nicht nur steuerlich: Sie finanzieren ein Haus, das sie auf unbestimmte Zeit nicht nutzen, und achten genau auf die Regelung von Instandhaltung und Kosten. Die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses gelten ausdrücklich für Grundstücke ohne Wohnungsrecht – der Abschlag muss im Einzelfall ermittelt werden. Mehr dazu im Ratgeber Wohnrecht und Nießbrauch beim Verkauf.Vertraglich gehören drei Punkte geregelt: wer Instandhaltung und Nebenkosten trägt, was gilt, wenn Sie dauerhaft in ein Pflegeheim ziehen, und ob das Recht dann abgelöst oder vermietet werden darf.
| Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | |
|---|---|---|
| Was es erlaubt | Das Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen; Familie und Pflegepersonen dürfen mit einziehen | Alle Nutzungen zu ziehen – auch vermieten und die Miete behalten |
| Übertragbar? | Nein; die Ausübung kann einem anderen nur überlassen werden, wenn das gestattet ist (§ 1092 BGB) | Nein; die Ausübung kann einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB) |
| Für Käufer | Das Haus ist auf unbestimmte Zeit nicht selbst nutzbar | Noch weitergehend, weil auch der Ertrag beim Berechtigten bleibt |
Quellen: § 1093 BGB, § 1030 BGB, § 1092 BGB, § 1059 BGB, § 14 BewG, § 16 BewG, Stand Oktober 2026; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 79 (Richtwerte ohne Wohnungsrecht) und S. 97 (Nettokaltmiete vermieteter Ein- und Zweifamilienhäuser, 15 Kauffälle 2024–2025), Lizenz dl-de/zero-2-0. Rechenbeispiel, kein Einzelfall.
Verrentung
Leibrente und Teilverkauf – nüchtern betrachtet.
Leibrente und Teilverkauf lösen eine echte Aufgabe: Geld aus der Immobilie, ohne auszuziehen. Beide sind langfristige Verträge, deren Kosten sich erst im Vergleich zeigen. Prüfen Sie jedes Angebot deshalb vor der Unterschrift unabhängig und vergleichen Sie es mit einem Verkauf mit Wohnrecht und mit einem Darlehen Ihrer Bank.Leibrente: Sie übertragen das Haus und erhalten eine lebenslange monatliche Rente, häufig kombiniert mit einem Wohnrecht und einem Einmalbetrag. Die Höhe ergibt sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich des Wohnrechts, verteilt auf Ihre statistische Lebenserwartung. Leben Sie länger, profitieren Sie; endet die Rente früh, profitiert der Käufer – eine vereinbarte Mindestlaufzeit kann das abmildern. Entscheidend ist, dass der Zahlungspflichtige über Jahrzehnte zahlen kann; abgesichert wird die Rente üblicherweise durch eine Reallast im Grundbuch (§ 1105 BGB).Teilverkauf: Sie verkaufen einen Anteil an Ihrem Haus und zahlen für die Nutzung dieses Anteils ein laufendes Nutzungsentgelt. Sie bleiben in der Regel für Instandhaltung und Kosten zuständig. Beim späteren Verkauf des ganzen Hauses verlangen viele Verträge zusätzliche Entgelte oder sichern dem Käufer des Anteils einen Mindesterlös. Lesen Sie Laufzeit, Anpassung des Nutzungsentgelts, Kosten beim Gesamtverkauf und Ihre Rückkaufrechte genau.
Alle Kosten über die erwartete Laufzeit addieren, nicht nur die Auszahlung vergleichenDen angesetzten Marktwert des Anbieters mit einer unabhängigen Einschätzung abgleichenAbsicherung im Grundbuch und Regelungen für den Pflegefall prüfen lassenDen Vertrag vor der Unterschrift von Notar oder Anwalt Ihres Vertrauens erklären lassen
Schenkung an die Kinder
Übertragen mit Nießbrauch: Freibeträge und Fristen.
Viele Eltern übertragen das Haus schon zu Lebzeiten und behalten den Nießbrauch oder ein Wohnrecht. Sie bleiben wohnen, die Kinder werden Eigentümer.
Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Schenkungen von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG); nach zehn Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung. Der Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs mindert in der Regel den steuerpflichtigen Erwerb. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung an die eigenen Kinder nicht an (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG).Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter allein ein Haus mit einem steuerlichen Wert von 600.000 € und behält den Nießbrauch, dessen Kapitalwert hier mit 150.000 € angenommen wird. Erwerb 450.000 €, abzüglich Freibetrag 400.000 €, bleiben 50.000 €. In Steuerklasse I sind das 7 %, also 3.500 € Schenkungsteuer (§ 19 ErbStG). Gehört das Haus beiden Eltern je zur Hälfte, liegt jeder Anteil unter dem Freibetrag.
01
Rückforderung bei Bedürftigkeit
Wird der Schenker später bedürftig – etwa durch Pflegekosten –, kann er das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Diesen Anspruch kann das Sozialamt auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Sind seit der Schenkung zehn Jahre vergangen, ist er ausgeschlossen (§ 529 BGB).
02
Pflichtteilsergänzung
Schenkungen werden beim Pflichtteil anderer Berechtigter berücksichtigt: im ersten Jahr vor dem Erbfall voll, danach je Jahr ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Behalten Sie umfassende Nutzungsrechte, kann der Fristbeginn hinausgeschoben sein – lassen Sie das notariell prüfen.
Quellen: § 14 ErbStG, § 16 ErbStG, § 19 ErbStG, § 3 GrEStG, § 528 BGB, § 529 BGB, § 2325 BGB, § 93 SGB XII. Stand Oktober 2026. Rechenbeispiel mit angenommenem Kapitalwert; die Gestaltung gehört zu Notar und Steuerberater.
Pflege
Was mit dem Haus geschieht, wenn Pflege nötig wird.
Solange Sie selbst oder Ihr Ehepartner im Haus wohnen, ist ein angemessenes Hausgrundstück vor dem Zugriff der Sozialhilfe geschützt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Das ändert sich, wenn es nach einem dauerhaften Umzug ins Pflegeheim leer steht oder vermietet wird.
Ein Verkauf unter Zeitdruck – mit dem Heimvertrag in der Hand – lässt wenig Spielraum für Vorbereitung und Verhandlung. Wer absehbar nicht mehr allein wohnen kann, sollte die Entscheidung treffen, solange er sie selbst trifft. Dazu gehört eine Vorsorgevollmacht, die ausdrücklich auch den Verkauf von Immobilien umfasst; für das Grundbuch muss sie in der Regel notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Ohne Vollmacht bestellt das Gericht bei Bedarf einen Betreuer, und der braucht für den Verkauf eines Grundstücks die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB).
| Situation | Folge für das Haus |
|---|---|
| Sie oder Ihr Ehepartner wohnen im Haus | Geschützt, soweit das Hausgrundstück angemessen ist; die Angemessenheit richtet sich unter anderem nach Bewohnern, Größe und Wert |
| Sie ziehen ins Heim, Ihr Ehepartner bleibt | Geschützt, solange der Ehepartner dort wohnt |
| Sie ziehen ins Heim, das Haus steht leer oder ist vermietet | Grundsätzlich einzusetzen; ist eine sofortige Verwertung nicht möglich oder eine Härte, soll die Sozialhilfe als Darlehen geleistet werden, das im Grundbuch gesichert werden kann (§ 91 SGB XII) |
| Das Haus wurde vor weniger als zehn Jahren verschenkt | Rückforderung möglich (§ 528 BGB), der Anspruch kann auf das Sozialamt übergehen |
| Ihre Kinder sollen Unterhalt zahlen | Nur zu berücksichtigen, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen mehr als 100.000 € beträgt (§ 94 Abs. 1a SGB XII) |
Quellen: § 90 SGB XII, § 91 SGB XII, § 94 SGB XII, § 1850 BGB. Stand Oktober 2026. Sozialrechtliche Fragen klären Sie bitte mit der Pflegeberatung oder einem Fachanwalt.
Kölner Daten
Haus gegen Wohnung im selben Veedel.
Viele Eigentümer möchten nach dem Verkauf in ihrem Stadtteil bleiben, nur kleiner und barrierearm. Die Kaufpreise 2025 zeigen, wie sich das rechnet.
Rechenbeispiel Weiden: Eine Neubauwohnung mit 85 m² kostet zum Mittelwert von 6.377 € je m² rund 542.000 €, eine Wohnung ab Baujahr 1991 zum Mittelwert von 4.432 € je m² rund 377.000 €. Gemessen am mittleren Preis eines freistehenden Hauses von 751.812 € blieben rechnerisch rund 210.000 € beziehungsweise 375.000 € – vor Kaufnebenkosten, Umzug und den Besonderheiten Ihres Hauses. Mittelwerte aus wenigen Verkäufen schwanken stark; Ihr Haus kann deutlich darüber oder darunter liegen.Den Wert Ihrer Immobilie bestimmen Lage, Grundstück, Baujahr und Zustand. Wie wir ihn ermitteln, erklärt die Seite Immobilienbewertung Köln; Preise in weiteren Stadtteilen wie Lindenthal, Sülz, Sürth oder Nippes finden Sie unter Immobilienpreise Köln.
| Stadtteil | Freistehendes Haus: Ø Kaufpreis 2025 | Neubau-Wohnung: Ø je m² | Wohnung ab Baujahr 1991 (Weiterverkauf): Ø je m² | GMB |
|---|---|---|---|---|
| Weiden | 751.812 € (9 Verkäufe, Ø 151 m²) | 6.377 € (14) | 4.432 € (20) | S. 71, 131 |
| Rodenkirchen | 1.297.461 € (19 Verkäufe, Ø 195 m²) | 7.699 € (18) | 5.525 € (19) | S. 69, 129 |
| Dellbrück (Bezirk Mülheim) | 890.603 € (7 Verkäufe, Ø 181 m²) | 6.691 € (4) | 4.147 € (19) | S. 78, 143 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Preistabellen S. 69, 71 und 78 (Ein- und Zweifamilienhäuser, Weiterverkauf) sowie S. 129, 131 und 143 (Wohnungseigentum), arithmetische Mittel 2025, Anzahl der Verkäufe in Klammern, Lizenz dl-de/zero-2-0. Rechenbeispiel, kein Angebot.
Steuer
Spekulationssteuer beim Verkauf im Ruhestand.
Bei einem lange selbst genutzten Eigenheim spielt die Spekulationssteuer in der Regel keine Rolle: Steuerpflichtig ist ein Verkauf nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und die Immobilie weder seit dem Kauf durchgehend noch im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).Aufmerksam sollten Sie sein, wenn Sie eine zweite, vermietete Immobilie besitzen, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, oder wenn Sie nach dem Auszug erst vermieten und später verkaufen wollen. Einzelheiten erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien; ob Vermieten für Sie die bessere Lösung ist, zeigt der Ratgeber Haus vermieten oder verkaufen?.
Quelle: § 23 EStG. Stand Oktober 2026.
Mit homéa
Wir rechnen. Sie entscheiden.
Ob Sie verkaufen, übertragen oder bleiben, ist keine Frage, die ein Makler für Sie beantwortet – wohl aber eine, die sich mit Zahlen vorbereiten lässt. Wir ermitteln den Marktwert auf Grundlage der amtlichen Daten und einer Besichtigung und rechnen die Wege durch, die für Sie infrage kommen. Liegen Ihnen Angebote zu Leibrente oder Teilverkauf vor, vergleichen wir den dort angesetzten Wert mit dem, was der Markt für Ihr Haus zahlt. Ist Bleiben die bessere Lösung, sagen wir das.Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe, und Ihre Familie ist auf Wunsch dabei. Unser Honorar ist ein reines Erfolgshonorar und wird erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
Marktwert mit Spanne – Vor-Ort-Termin nach Absprache, meist innerhalb weniger TageVergleich der Wege: freier Verkauf, Verkauf mit Wohnrecht, VermietungZweite Meinung zum Wertansatz in VerrentungsangebotenVerkauf öffentlich oder diskret ohne InseratSuche nach einer passenden Wohnung in Köln über ein SuchprofilEin persönliches Gespräch in Ruhe – gern bei Ihnen zu Hause
FAQ
Fragen zum Verkauf
im Alter.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Sollte ich mein Haus im Alter verkaufen oder behalten?
Das hängt davon ab, was Sie brauchen: Geld für den Ruhestand, weniger Arbeit mit Haus und Garten, Nähe zur Familie oder Sicherheit im Pflegefall. Ein Verkauf bringt den vollen Marktpreis und Entlastung, das Behalten erhält die Immobilie für die Familie. Rechnen Sie die Wege mit einem aktuellen Marktwert durch, bevor Sie sich festlegen.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt Ihnen, das Haus selbst zu bewohnen und Familie oder Pflegepersonen aufzunehmen. Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) geht weiter: Sie dürfen alle Nutzungen ziehen, also auch vermieten und die Miete behalten. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und mindern den Kaufpreis, den ein Käufer zahlt.
Wie viel weniger bringt ein Verkauf mit Wohnrecht?
Das hängt vor allem von Ihrem Alter und dem Mietwert des Hauses ab. Steuerlich wird der Wert des Rechts aus Jahreswert mal Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht berechnet (§ 14 BewG). Käufer berücksichtigen zusätzlich, dass sie das Haus auf unbestimmte Zeit nicht nutzen können. Den Abschlag für Ihr Haus schätzen wir auf Wunsch im Einzelfall ein; ein verbindlicher Wert erfordert ein Gutachten.
Ist eine Leibrente sinnvoll?
Sie kann sinnvoll sein, wenn Sie wohnen bleiben möchten, laufendes Einkommen brauchen und keine Erben bedenken wollen. Entscheidend sind der angesetzte Marktwert, die Bewertung des Wohnrechts, die Absicherung der Rente im Grundbuch und die Zahlungsfähigkeit des Käufers über viele Jahre. Vergleichen Sie das Angebot mit einem Verkauf mit Wohnrecht.
Was sollte ich bei einem Teilverkauf prüfen?
Vor allem die Kosten über die gesamte Laufzeit: das laufende Nutzungsentgelt und seine Anpassung, Entgelte beim späteren Verkauf des ganzen Hauses, Mindesterlösregelungen und wer die Instandhaltung trägt. Lassen Sie den angesetzten Marktwert unabhängig prüfen und den Vertrag vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt erklären.
Kann das Sozialamt mein Haus verlangen, wenn ich ins Pflegeheim muss?
Solange Sie oder Ihr Ehepartner darin wohnen, ist ein angemessenes Hausgrundstück geschützt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Steht es nach Ihrem Umzug leer, ist es grundsätzlich einzusetzen; ist das nicht sofort möglich, soll die Hilfe als Darlehen geleistet werden. Schenkungen der letzten zehn Jahre können zurückgefordert werden.
Wie oft kann ich den Freibetrag für meine Kinder nutzen?
Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten (§ 16 ErbStG). Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet; danach steht der Freibetrag erneut zur Verfügung. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert in der Regel den steuerpflichtigen Wert. Die Gestaltung sollten Sie mit Notar und Steuerberater planen.
Fällt beim Verkauf meines Hauses im Alter Spekulationssteuer an?
In der Regel nicht. Steuerpflichtig ist ein Verkauf nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie weder seit dem Kauf durchgehend noch im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Ein privat gehaltenes, seit Jahrzehnten selbst genutztes Eigenheim können Sie deshalb in der Regel einkommensteuerfrei verkaufen.
Brauche ich eine Vorsorgevollmacht für den Verkauf?
Sie ist sehr zu empfehlen. Eine Vorsorgevollmacht, die ausdrücklich Immobiliengeschäfte umfasst und für das Grundbuch notariell beglaubigt oder beurkundet ist, ermöglicht einer Vertrauensperson den Verkauf. Ohne sie bestellt das Gericht im Ernstfall einen Betreuer, der für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts braucht (§ 1850 BGB).
Kann meine Familie beim Gespräch dabei sein?
Ja, gern. Bringen Sie Kinder oder eine Vertrauensperson mit, damit alle dieselben Zahlen kennen. Das Gespräch ist kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch bei Ihnen zu Hause. Die Entscheidung treffen Sie selbst – wir bereiten sie mit dem Marktwert und einem Vergleich der möglichen Wege vor.
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Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
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