Ratgeber · Commercial
Zinshausmarkt Köln 2026: Umsätze, Faktoren und Liegenschaftszinsen
Wie viele Mehrfamilienhäuser wurden in Köln verkauft, zu welchen Faktoren und in welchen Bezirken? Dieser Marktbericht ordnet die amtlichen Zahlen des Kölner Gutachterausschusses für 2025 ein und zeigt, was sie für Eigentümer von Zinshäusern bedeuten.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓2025 wechselten in Köln 655 Mehrfamilienhäuser, auch mit gewerblichem Anteil, den Eigentümer, 15 % mehr als 2024.
✓Der Geldumsatz stieg um 47 % auf 1.224,58 Mio. €; das Niveau von 2021 mit 1.630,90 Mio. € ist noch nicht wieder erreicht.
✓Für Mietwohnhäuser nennt der Gutachterausschuss 2025 einen Rohertragsfaktor von 21 (Spanne 15 bis 29) und einen Liegenschaftszinssatz von 2,8 %.
✓Der Liegenschaftszinssatz für Mietwohnhäuser lag 2021 noch bei 1,6 %; der Anstieg auf 2,8 % entspricht bei gleichem Ertrag einem deutlich niedrigeren Wert.
✓Die meisten Kauffälle gab es 2025 in der Innenstadt (129) und in Mülheim (115).
01Kurz beantwortet
Wie steht der Zinshausmarkt Köln 2026?
Der Zinshausmarkt Köln hat sich 2025 deutlich belebt: 655 Mehrfamilienhäuser wechselten den Eigentümer, 15 % mehr als im Vorjahr, der Geldumsatz stieg um 47 % auf rund 1,22 Mrd. €. Käufer zahlten für Mietwohnhäuser im Mittel das 21-Fache der Jahresnettokaltmiete; der Liegenschaftszinssatz lag bei 2,8 % und damit deutlich über dem Niveau von 2021.Alle Zahlen in diesem Bericht stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 2025. Es sind amtliche Auswertungen tatsächlicher Kaufverträge, keine Angebotspreise. Sie zeigen den Rahmen, in dem ein Kölner Zinshaus bewertet wird, nicht den Preis eines einzelnen Hauses.Wie der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Köln abläuft und was Investoren an Unterlagen erwarten, steht auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln. Die Methodik hinter Faktor und Liegenschaftszins erklären die Ratgeber Kaufpreisfaktor und Ertragswertverfahren.
02Kauffälle und Umsatz
Zinshausmarkt Köln seit 2021: Kauffälle und Geldumsatz
Nach dem hohen Niveau 2021 brach der Umsatz bis 2023 um mehr als die Hälfte ein. Seit 2024 steigen Kauffälle und Umsatz wieder, 2025 deutlich.
Von den 655 Kauffällen 2025 entfielen 446 auf Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung (626,8 Mio. €) und 209 auf Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil, also Wohn- und Geschäftshäuser (597,8 Mio. €). Gezählt sind alle Kauffälle, auch Dreifamilienhäuser.Gemessen am gesamten Kölner Immobilienmarkt mit 7.831 Kauffällen und 5.682 Mio. € Geldumsatz machten Mehrfamilienhäuser 2025 rund 8 % der Kauffälle, aber rund 22 % des Umsatzes aus (eigene Berechnung). Der Durchschnitt je Kauffall ist kein Preis für ein typisches Haus: Er steigt schon, wenn einige große Objekte den Eigentümer wechseln.
| Jahr | Kauffälle Mehrfamilienhäuser (auch mit gewerblichem Anteil) | Geldumsatz | Ø Geldumsatz je Kauffall (eigene Berechnung) |
|---|---|---|---|
| 2021 | 664 | 1.630,90 Mio. € | rund 2,46 Mio. € |
| 2022 | 537 | 898,74 Mio. € | rund 1,67 Mio. € |
| 2023 | 461 | 682,69 Mio. € | rund 1,48 Mio. € |
| 2024 | 568 | 832,86 Mio. € | rund 1,47 Mio. € |
| 2025 | 655 (+15 %) | 1.224,58 Mio. € (+47 %) | rund 1,87 Mio. € |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17 (Zeitreihe 2021–2025), S. 24 (Gesamtmarkt 2025) und S. 29 (Aufteilung nach Gebäudeart), Berichtszeitraum 2025, Lizenz dl-de/zero-2-0. Durchschnitt je Kauffall und Anteile: eigene Berechnung aus diesen Werten.
03Nach Stadtbezirk
Wo in Köln Zinshäuser gehandelt werden
Die meisten Kauffälle gab es 2025 in der Innenstadt und in Mülheim, den höchsten Umsatz in der Innenstadt. Der Anteil der Häuser mit gewerblichem Anteil schwankt je Bezirk stark.
In der Innenstadt hatte mehr als die Hälfte der verkauften Mehrfamilienhäuser einen gewerblichen Anteil (72 von 129), in Porz nur 5 von 32. Rechnerisch lag der Umsatz je Kauffall zwischen rund 1,0 Mio. € in Mülheim und rund 3,6 Mio. € in Rodenkirchen. Das spiegelt vor allem unterschiedliche Objektgrößen, nicht nur unterschiedliche Lagen.Für den Vergleich von Lagen ist der Quadratmeterpreis aussagekräftiger. Bei Mehrfamilienhäusern mit reiner Wohnnutzung reichen die Mittelwerte von 2.347 €/m² in Mülheim bis 3.743 €/m² in Lindenthal. Innerhalb jedes Bezirks streuen die Preise stark, weil Baujahr, Größe, Mietniveau und Zustand sehr unterschiedlich sind. Lagehinweise geben unsere Stadtteilseiten, etwa Neustadt-Süd, Neustadt-Nord, Sülz, Ehrenfeld, Nippes, Kalk, Mülheim und Porz.
| Stadtbezirk | Kauffälle 2025 (alle MFH) | Geldumsatz 2025 | davon mit gewerblichem Anteil | Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche (Mehrfamilienhaus ohne Dreifamilienhäuser, reine Wohnnutzung, Weiterverkauf) |
|---|---|---|---|---|
| Innenstadt | 129 | 320,2 Mio. € | 72 | 3.472 € (32 Fälle) |
| Rodenkirchen | 45 | 162,7 Mio. € | 12 | 3.214 € (17 Fälle) |
| Lindenthal | 84 | 162,6 Mio. € | 13 | 3.743 € (29 Fälle) |
| Ehrenfeld | 76 | 122,6 Mio. € | 29 | 3.270 € (22 Fälle) |
| Nippes | 80 | 91,9 Mio. € | 21 | 2.862 € (45 Fälle) |
| Chorweiler | 27 | 84,2 Mio. € | 9 | 2.348 € (9 Fälle) |
| Porz | 32 | 51,3 Mio. € | 5 | 2.717 € (14 Fälle) |
| Kalk | 67 | 110,9 Mio. € | 22 | 2.404 € (29 Fälle) |
| Mülheim | 115 | 118,2 Mio. € | 26 | 2.347 € (51 Fälle) |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 23–24 (Kauffälle und Geldumsatz nach Stadtbezirk, alle Mehrfamilienhäuser auch mit gewerblichem Anteil), S. 102 (Kauffälle mit gewerblichem Anteil nach Stadtbezirk) und S. 101 (arithmetische Mittelwerte geeigneter Kauffälle, Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung, Weiterverkauf), Berichtszeitraum 2025, Lizenz dl-de/zero-2-0. Umsatz je Kauffall: eigene Berechnung.
04Bewertungskennzahlen 2025
Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze am Zinshausmarkt Köln
Der Gutachterausschuss leitet diese Werte aus tatsächlichen Kaufpreisen ab. Es sind Durchschnittswerte für das Stadtgebiet; je nach Lage und Mietniveau kann ein Abweichen nach oben oder unten sachgerecht sein.
Der Rohertragsfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zur nachhaltigen Jahresnettokaltmiete. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zins, mit dem Gutachter den Reinertrag im Ertragswertverfahren kapitalisieren; er gilt nur zusammen mit dem Bewertungsmodell des Gutachterausschusses und ist nicht mit einem Kreditzins zu verwechseln.Ergänzend weist der Bericht nach den Vorgaben der AGVGA.NRW anders abgegrenzte Gruppen aus: 2,9 % für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 20 % Gewerbeanteil am Rohertrag (98 Kauffälle, Ø 2.978 €/m²) und 3,1 % für gemischt genutzte Gebäude mit 20 bis 80 % Gewerbeanteil (25 Kauffälle, Ø 3.188 €/m²). Diese Werte sind mit der Tabelle oben nicht direkt vergleichbar.
| Kennzahl 2025 | Dreifamilienhaus | Mietwohnhaus | Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil an der Miete unter 50 % | Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil an der Miete über 50 % |
|---|---|---|---|---|
| Liegenschaftszinssatz | 3,0 % (± 1,0) | 2,8 % (± 0,9) | 3,0 % (± 0,8) | 3,3 % (± 0,9) |
| Rohertragsfaktor (Spanne) | 21 (16 bis 28) | 21 (15 bis 29) | 21 (15 bis 26) | 18 (11 bis 25) |
| Ø bereinigter Kaufpreis je m² Wohn-/Nutzfläche | 2.755 € | 2.991 € | 3.073 € | 3.389 € |
| Ø Miete je m² Wohn-/Nutzfläche | 10,70 € | 11,40 € | 12,40 € | 14,80 € |
| Ø Bewirtschaftungskosten in % vom Rohertrag | 18,1 % | 17,6 % | 16,2 % | 14,9 % |
| Ø Restnutzungsdauer | 32 Jahre | 36 Jahre | 35 Jahre | 35 Jahre |
| Anzahl ausgewerteter Kauffälle | 11 | 80 | 36 | 7 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103 (Liegenschaftszinssätze 2025 mit Modellparametern), S. 104 (ergänzende Liegenschaftszinssätze nach AGVGA.NRW) und S. 105 (Rohertragsfaktoren 2025), Lizenz dl-de/zero-2-0.
05Entwicklung seit 2018
Wie sich der Liegenschaftszins in Köln entwickelt hat
Bis 2021 sanken die Liegenschaftszinssätze für Kölner Zinshäuser, seit 2023 liegen sie wieder deutlich höher. Darin zeigt sich die Preiskorrektur der vergangenen Jahre.
Was ein höherer Liegenschaftszins bewirkt, zeigt eine einfache Modellrechnung mit einem frei gewählten Gebäudereinertrag von 50.000 € im Jahr und 36 Jahren Restnutzungsdauer: Bei 1,6 % beträgt der Barwertfaktor rund 27,21, der Gebäudeertragswert also rund 1,36 Mio. €. Bei 2,8 % beträgt der Faktor rund 22,50, der Gebäudeertragswert rund 1,12 Mio. €. Allein der Zinssatz senkt den Wert des Gebäudeanteils damit um gut 17 %.Die Modellrechnung vereinfacht: Sie lässt Bodenwert, Mietentwicklung und Zustand außer Acht. Sie zeigt aber, warum Kölner Eigentümer für ein Haus mit gleicher Miete heute in der Regel weniger erzielen als 2021. Die Entwicklung fällt zeitlich mit dem Anstieg der Finanzierungskosten ab 2022 zusammen; eine Prognose für die kommenden Jahre lässt sich aus der Zeitreihe nicht ableiten. Den Wert Ihres Hauses ermitteln wir auf Wunsch nach dem Ertragswertverfahren, mehr dazu unter Immobilienbewertung Köln.
| Gebäudeart | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dreifamilienhaus | 2,2 | 2,4 | 2,0 | 2,0 | 1,7 | 2,6 | 2,8 | 3,0 |
| Mietwohnhaus | 2,3 | 2,2 | 2,0 | 1,6 | 1,8 | 2,6 | 2,9 | 2,8 |
| Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil unter 50 % | 2,7 | 2,2 | 2,2 | 1,6 | 1,6 | 2,9 | 3,2 | 3,0 |
| Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanteil über 50 % | 3,5 | 3,2 | 3,1 | 2,7 | 2,1 | 3,1 | 3,7 | 3,3 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 112 (Liegenschaftszinssätze 2018–2025 in %), Lizenz dl-de/zero-2-0. Modellrechnung mit frei gewählten Werten: Barwertfaktor = (1 − (1 + i) hoch −36) ÷ i; Restnutzungsdauer 36 Jahre wie Ø Mietwohnhaus 2025 (S. 103).
06Rechenbeispiel
Was Faktor 21 für Preis und Rendite bedeutet
Beispiel mit frei gewählter Miete: Ein Kölner Mietwohnhaus erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 60.000 €. Die Spanne des Gutachterausschusses zeigt, wie weit Kaufpreise bei gleicher Miete auseinanderliegen können.
Zwischen dem unteren und dem oberen Ende der Kölner Spanne liegen bei derselben Miete 840.000 €. Wo ein Haus landet, entscheiden vor allem drei Fragen: Wie nah liegt die Ist-Miete an der rechtlich erzielbaren Miete? Wie gut ist der Zustand von Dach, Fassade, Leitungen und Heiztechnik dokumentiert? Und wie vollständig sind die Unterlagen, die Käufer prüfen?Die Bruttoanfangsrendite berücksichtigt weder Bewirtschaftungskosten noch Kaufnebenkosten. Wie Sie eine belastbare Nettorendite berechnen, erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
| Rohertragsfaktor | Kaufpreis bei 60.000 € Jahresnettokaltmiete | Bruttoanfangsrendite (Miete ÷ Kaufpreis) |
|---|---|---|
| 15 (unteres Ende der Spanne) | 900.000 € | rund 6,7 % |
| 18 | 1.080.000 € | rund 5,6 % |
| 21 (Mittel Mietwohnhaus 2025) | 1.260.000 € | rund 4,8 % |
| 26 | 1.560.000 € | rund 3,8 % |
| 29 (oberes Ende der Spanne) | 1.740.000 € | rund 3,4 % |
Beispielrechnung mit frei gewählter Jahresmiete, keine Renditezusage und kein Verkehrswertgutachten. Faktoren: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105 (Rohertragsfaktor Mietwohnhausgrundstücke 2025: 21, Spanne 15 bis 29), Lizenz dl-de/zero-2-0.
07Einordnung
Was die Zahlen für Eigentümer bedeuten
Der Markt ist wieder handlungsfähig. Mit 655 Kauffällen lag 2025 fast wieder auf dem Niveau von 2021 (664), der Umsatz aber noch rund ein Viertel darunter. Käufer und Verkäufer finden wieder zusammen, allerdings zu anderen Bewertungsmaßstäben als vor 2022.Faktor und Liegenschaftszins gehören zusammen. Ein Faktor von 21 ist für ein gepflegtes Haus mit marktnahen Mieten eine andere Aussage als für ein Haus mit Instandhaltungsstau und Altmieten. Gutachter rechnen deshalb mit Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer; der Faktor dient als Gegenprobe.Gewerbe verändert die Rechnung. Mit wachsendem Gewerbeanteil an der Miete steigen in Köln die Liegenschaftszinssätze, und bei überwiegend gewerblicher Miete ist auch der Faktor niedriger (18 statt 21). Für Wohn- und Geschäftshäuser zählen Restlaufzeit, Bonität und Wertsicherung der Gewerbemietverträge.Keine Prognose aus der Statistik. Der Grundstücksmarktbericht beschreibt abgeschlossene Kaufverträge des Jahres 2025. Wie sich Kreditzinsen und Nachfrage entwickeln, kann niemand verlässlich vorhersagen. Wer verkaufen möchte, sollte deshalb nicht auf eine Marktwende warten, sondern prüfen, welche Faktoren er am eigenen Haus beeinflussen kann. Laufende Mietverträge gehen beim Verkauf übrigens unverändert auf den Käufer über.
Quelle der Zahlen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17, S. 103 und S. 105, Lizenz dl-de/zero-2-0.
08Checkliste
Ihr Zinshaus im Kölner Markt einordnen
01
Miete erfassen
Jahresnettokaltmiete aller Einheiten aus der aktuellen Mieterliste zusammenstellen, getrennt nach Wohnen und Gewerbe.
02
Faktor berechnen
Ihren Wunschpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilen und mit der Kölner Spanne für Ihre Gebäudeart vergleichen.
Zum Kaufpreisfaktor →
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03
Gebäudeart zuordnen
Dreifamilienhaus, Mietwohnhaus oder Wohn- und Geschäftshaus unter oder über 50 % Gewerbeanteil an der Miete.
04
Zustand belegen
Modernisierungen der letzten Jahrzehnte mit Jahr und Rechnung sammeln; offenen Instandhaltungsbedarf beziffern lassen.
05
Unterlagen ordnen
Mietverträge mit Nachträgen, Betriebskostenabrechnungen, Grundbuchauszug, Baugenehmigungen und Energieausweis vollständig bereithalten.
Zur Unterlagenliste →
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06
Steuern klären
Haltedauer, Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung vor der Vermarktung mit Bank und Steuerberatung klären.
09Mit homéa
Ihr Zinshaus bewerten mit homéa
Marktzahlen zeigen den Rahmen, nicht den Preis Ihres Hauses. Zwischen zwei Kölner Mehrfamilienhäusern im selben Bezirk liegen oft mehrere Jahresmieten Unterschied, wegen Miete, Zustand, Baurecht und Dokumentation. Auf Wunsch leiten wir den Ertragswert mit den Modellwerten des Gutachterausschusses her und plausibilisieren ihn über den Rohertragsfaktor. Ist ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt nicht sinnvoll, sagen wir Ihnen das.Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. homéa arbeitet ausschließlich mit Erfolgshonorar; es wird fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist, die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Eine erste Einordnung liefert die Online-Bewertung für Mehrfamilienhäuser; für eine Einschätzung auf Basis Ihrer Mieterliste vereinbaren Sie einen Vor-Ort-Termin nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage. Investoren mit Suchprofil nutzen unser Ankaufsprofil.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17 (Bebaute Grundstücke 2021–2025)Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 23–24 (Teilmärkte nach Stadtbezirken, Gesamtmarkt)Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 29 (Mehrfamilienhäuser nach Gebäudeart)Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 101–102 (Mehrfamilienhäuser nach Stadtbezirk)Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 103–105 (Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren 2025)Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 112 (Liegenschaftszinssätze 2018–2025)BORIS-NRW – Bezugsquelle der Grundstücksmarktberichte, Lizenz dl-de/zero-2-0
Dieser Marktbericht gibt einen allgemeinen Überblick auf Basis amtlicher Daten (Stand Oktober 2026, Berichtszeitraum 2025). Er ersetzt kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Faktoren und Renditen sind Orientierungswerte, keine Zusagen.
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FAQ
Fragen zum
Zinshausmarkt Köln
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Wie viele Mehrfamilienhäuser wurden 2025 in Köln verkauft?
Der Gutachterausschuss Köln zählte 2025 insgesamt 655 Kauffälle von Mehrfamilienhäusern einschließlich solcher mit gewerblichem Anteil, 15 % mehr als 2024. Der Geldumsatz stieg um 47 % auf 1.224,58 Mio. €. 446 Häuser hatten eine reine Wohnnutzung, 209 einen gewerblichen Anteil. Die meisten Verkäufe gab es in der Innenstadt und in Mülheim.
Welcher Rohertragsfaktor gilt für Zinshäuser in Köln?
Laut Grundstücksmarktbericht 2026 liegt der Rohertragsfaktor 2025 für Mietwohnhausgrundstücke bei 21, mit einer Spanne von 15 bis 29. Für Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gewerbeanteil an der Miete unter 50 % ebenfalls bei 21, über 50 % bei 18, für Dreifamilienhäuser bei 21. Wo ein Haus innerhalb der Spanne liegt, hängt von Miete, Zustand und Lage ab.
Welcher Liegenschaftszinssatz gilt 2025 in Köln?
Der Gutachterausschuss hält 2025 für Mietwohnhäuser 2,8 % für angemessen, für Wohn- und Geschäftshäuser 3,0 % bei einem Gewerbeanteil an der Miete unter 50 % und 3,3 % darüber, für Dreifamilienhäuser 3,0 %. Es sind Durchschnittswerte für das Stadtgebiet, die nur zusammen mit dem Bewertungsmodell des Gutachterausschusses gelten.
Warum sind Zinshäuser in Köln weniger wert als 2021?
Weil Käufer den Ertrag heute höher verzinst sehen wollen. Der Liegenschaftszinssatz für Mietwohnhäuser stieg von 1,6 % im Jahr 2021 auf 2,8 % im Jahr 2025. Bei gleichem Reinertrag und gleicher Restnutzungsdauer sinkt der Ertragswert dadurch spürbar. Gleichzeitig ist der Geldumsatz 2025 noch rund ein Viertel niedriger als 2021.
In welchen Kölner Bezirken werden die meisten Mehrfamilienhäuser verkauft?
2025 lag die Innenstadt mit 129 Kauffällen und 320,2 Mio. € Umsatz vorn, gefolgt von Mülheim mit 115 Kauffällen und Lindenthal mit 84. Rechnerisch reicht der Umsatz je Kauffall von rund 1,0 Mio. € in Mülheim bis rund 3,6 Mio. € in Rodenkirchen, was vor allem unterschiedliche Objektgrößen widerspiegelt.
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Köln pro Quadratmeter?
Für Mietwohnhäuser nennt der Gutachterausschuss 2025 einen bereinigten Durchschnittspreis von 2.991 € je m² Wohnfläche, für Wohn- und Geschäftshäuser 3.073 € bis 3.389 € je m² Wohn- und Nutzfläche. Nach Bezirken reichen die Mittelwerte für Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung von 2.347 € in Mülheim bis 3.743 € in Lindenthal.
Was ist der Unterschied zwischen Rohertragsfaktor und Liegenschaftszins?
Der Rohertragsfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete und eignet sich als schnelle Gegenprobe. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zins, mit dem Gutachter im Ertragswertverfahren den Reinertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten kapitalisieren. Beide leitet der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen ab, sie beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt, ein Zinshaus in Köln zu verkaufen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Markt ist 2025 mit 655 Kauffällen wieder handlungsfähig, die Bewertungsmaßstäbe liegen aber unter dem Niveau von 2021. Ob ein Verkauf jetzt sinnvoll ist, hängt von Ihrer Miete, dem Zustand des Hauses, Ihrer Finanzierung und steuerlichen Fristen ab. Das klären wir mit Ihnen im Erstgespräch.
Wo finde ich die amtlichen Zahlen zum Kölner Zinshausmarkt?
Im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Er erscheint jährlich, wertet die Kaufverträge des Vorjahres aus und ist über das Portal BORIS-NRW kostenfrei abrufbar. Die Zahlen in diesem Ratgeber stammen aus dem Bericht 2026 mit dem Berichtszeitraum 2025.
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