Ratgeber · Verkauf, Steuern & Recht
Haus vermieten oder verkaufen? Die Rechnung, die Sie vorher machen sollten.
Vermieten fühlt sich oft wie die sichere Wahl an. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie beide Wege nach Kosten und Steuern vergleichen, welche Fristen und Mietrechtsregeln gelten und was das Beispiel vermieteter Häuser in Köln lehrt.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen sollten, entscheidet ein Vergleich: Reinertrag der Vermietung nach Kosten und Steuern gegen den Ertrag des angelegten Verkaufserlöses.
✓Vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln brachten nach dem Grundstücksmarktbericht 2026 im Mittel nur rund 2,4 Prozent Reinertrag bezogen auf den Kaufpreis.
✓Wer auszieht und vermietet, verliert bei einem späteren Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf in der Regel die Steuerfreiheit wegen Eigennutzung (§ 23 EStG).
✓Als Vermieter binden Sie sich an das Mietrecht: Kündigung nur mit berechtigtem Interesse, Mieterhöhungen begrenzt, in Köln Kappungsgrenze 15 Prozent.
✓Ein vermietetes Haus kaufen später vor allem Kapitalanleger; Selbstnutzer fallen als Käufer meist weg.
01Kurz beantwortet
Haus vermieten oder verkaufen: was lohnt sich mehr?
Ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen, entscheiden Kapitalbedarf, Steuern und Ihre Pläne. Vermieten lohnt sich vor allem, wenn Sie später selbst einziehen wollen, die Spekulationsfrist bei einem Verkauf noch läuft oder Sie mit Wertsteigerung rechnen. Verkaufen passt, wenn Sie das Kapital brauchen, Sanierungen anstehen oder Sie keine Vermieterpflichten wollen.Häufig wird der Ertrag einer Vermietung überschätzt. Nach Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall und Steuern bleibt weniger übrig als die Bruttomiete vermuten lässt, und ein vermietetes Haus erzielt beim späteren Verkauf oft einen anderen Preis als ein leeres. Dieser Ratgeber zeigt die Kriterien, die Rechnung, die Steuerfolgen und die Pflichten als Vermieter. Was für jeden Verkauf gilt, steht unter Immobilie verkaufen in Köln.
02Entscheidungshilfe
Wann Vermieten sinnvoll ist und wann Verkaufen.
Keine Zeile entscheidet allein. Wer zum Beispiel in zwei Jahren zurückkehren will, wird eher befristet vermieten, auch wenn die Rendite niedrig ist. Wer dagegen einen Sanierungsstau vor sich herschiebt, finanziert ihn als Vermieter aus der Miete und trägt das Risiko selbst. Steht ein Umzug an, hilft auch die Seite Immobilie verkaufen beim Umzug.
| Kriterium | Spricht eher für Vermieten | Spricht eher für Verkaufen |
|---|---|---|
| Kapitalbedarf | Vermögen ist anderweitig gesichert | Kapital für neue Wohnung, Ruhestand oder Familie nötig |
| Spekulationsfrist | Kauf liegt mehr als zehn Jahre zurück, ein späterer Verkauf ist ohnehin steuerfrei | Kauf liegt weniger als zehn Jahre zurück, ein Verkauf ist jetzt wegen Eigennutzung steuerfrei |
| Zustand | Haus ist modernisiert, in den nächsten Jahren sind keine großen Arbeiten absehbar | Dach, Fenster, Haustechnik oder Energieeffizienz erfordern bald hohe Investitionen |
| Entfernung | Sie wohnen in der Nähe oder haben eine verlässliche Verwaltung | Sie ziehen in eine andere Stadt |
| Zeit und Nerven | Sie sind bereit für Abrechnungen, Handwerker und Mieterkontakt | Sie wollen keine Vermieterpflichten |
| Spätere Eigennutzung | Sie oder Ihre Kinder wollen in einigen Jahren einziehen | Keine Eigennutzung geplant |
| Familie und Erbe | Das Haus soll an bestimmte Erben gehen | Mehrere Erben, eine Teilung in Geld ist einfacher |
Eigene Einordnung; Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Stand Oktober 2026.
03Die Rechnung
So vergleichen Sie Mietertrag und angelegten Verkaufserlös.
Vergleichen Sie nicht die Bruttomiete mit einem Sparzins, sondern zwei Nettogrößen: was die Vermietung nach Kosten und Steuern bringt und was der angelegte Erlös nach Steuern bringt.
01
Marktwert ermitteln
Grundlage beider Wege ist der heutige Verkehrswert. Er ist zugleich das Kapital, das Sie bei einer Vermietung im Haus gebunden lassen.
Zur Immobilienbewertung Köln →
Zur Immobilienbewertung Köln →
02
Erzielbare Miete prüfen
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, in vielen Städten abgebildet im Mietspiegel. Bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse, dazu gehört Köln, darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 Prozent darüber liegen.
03
Kosten abziehen
Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Für vermietete Häuser in Köln setzte der Gutachterausschuss im Mittel 15,2 Prozent des Rohertrags an.
04
Steuern rechnen
Mieteinkünfte versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz, gemindert um Werbungskosten und Abschreibung. Kapitalerträge unterliegen 25 Prozent Abgeltungsteuer nach Abzug des Sparer-Pauschbetrags.
05
Wertentwicklung einschätzen
Gewinnt das Haus an Wert, profitiert der Vermieter. Eine verlässliche Prognose gibt es aber nicht, und ein vermietetes Haus verkauft sich später oft an einen anderen Käuferkreis.
06
Verkaufskosten berücksichtigen
Ein Verkauf kostet Honorar, Unterlagen und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung; eine Vermietung verursacht Kosten für Suche, Vertrag und Übergabe.
Quellen: § 556d BGB; § 20 Abs. 9 und § 32d Abs. 1 EStG (gesetze-im-internet.de, abgerufen Oktober 2026); Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 97, Lizenz dl-de/zero-2-0.
04Beispielrechnung Köln
Haus vermieten oder verkaufen: ein Kölner Rechenbeispiel.
Der Gutachterausschuss Köln hat 15 Verkäufe vermieteter Ein- und Zweifamilienhäuser aus 2024 und 2025 ausgewertet: im Mittel 139 Quadratmeter Wohnfläche, 5.130 Euro je Quadratmeter Kaufpreis, 12,00 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten von 15,2 Prozent des Rohertrags. Daraus lässt sich ein typisches Kölner Haus durchrechnen.
Ergebnis des Beispiels: Vermietet bleiben rund 5.000 Euro im Jahr weniger. Die Vermietung holt das nur auf, wenn das Haus jährlich um gut 0,7 Prozent an Wert gewinnt, und zwar bevor ein möglicher Abschlag beim späteren Verkauf als vermietetes Objekt und größere Instandhaltungen berücksichtigt sind. Bei einem angenommenen Anlagezins von 2 Prozent läge die Vermietung im selben Beispiel dagegen knapp vorn: 713.070 Euro × 2 Prozent ergeben 14.261 Euro, nach Steuern 11.196 Euro.Die Rechnung zeigt vor allem, wie empfindlich das Ergebnis auf Zins, Steuersatz und Wertentwicklung reagiert. Rechnen Sie Ihren Fall deshalb mit Ihren eigenen Zahlen und mit Ihrem Steuerberater. Wie Kapitalanleger Renditen berechnen, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
| Position pro Jahr (Beispiel) | Vermieten | Verkaufen und anlegen |
|---|---|---|
| Kapital | Hauswert 139 m² × 5.130 € = 713.070 € | Erlös 713.070 € (ohne Verkaufskosten) |
| Ertrag vor Kosten | Miete 139 m² × 12,00 € × 12 = 20.016 € | 713.070 € × 3 % (Annahme) = 21.392 € |
| Bewirtschaftungskosten 15,2 % | −3.042 € | – |
| Ertrag vor Steuern | 16.974 € (rund 2,4 %) | 21.392 € (3,0 %) |
| Steuer (Annahmen) | AfA 2 % auf angenommen 200.000 € Gebäudeanschaffungskosten = 4.000 €; (16.974 € − 4.000 €) × 42 % = −5.449 € | (21.392 € − 2.000 € Sparer-Pauschbetrag) × 25 % = −4.848 € |
| Ertrag nach Steuern | 11.525 € | 16.544 € |
Beispielrechnung, vereinfacht: Ehepaar mit Zusammenveranlagung, Grenzsteuersatz 42 %, Kauf vor mehr als zehn Jahren, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Wertänderung und Verkaufskosten; Anlagezins und Gebäudeanschaffungskosten sind Annahmen, keine Renditezusage. Mittelwerte vermieteter Ein- und Zweifamilienhäuser: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 97, Auswertezeitraum 2024–2025, Lizenz dl-de/zero-2-0.
05Steuern
Welche Steuern beim Vermieten und beim späteren Verkauf anfallen.
Entscheidend ist oft nicht die Steuer auf die Miete, sondern die auf den späteren Verkauf. Wer auszieht und vermietet, kann die Steuerfreiheit wegen Eigennutzung verlieren.
Wie der Gewinn berechnet wird und welche Sonderfälle es gibt, erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Planen Sie Auszug, Vermietung und Verkaufstermin mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben.
Spekulationsfrist: Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG).Ausnahme Eigennutzung: Steuerfrei ist der Verkauf innerhalb der Frist nur, wenn Sie das Haus zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Wer auszieht und vermietet, erfüllt das bei einem späteren Verkauf oft nicht mehr.Nach zehn Jahren: Liegt die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf auch nach Vermietung steuerfrei. Bei einer Erbschaft oder Schenkung zählt die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger.Abschreibung erhöht den Gewinn: Verkaufen Sie innerhalb der Frist, mindern die abgezogenen Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen so den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt weniger als 1.000 Euro betragen.Abschreibung (AfA): Die reguläre lineare Abschreibung für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, beträgt jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, für Gebäude vor 1925 2,5 Prozent und für Gebäude ab 2023 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Grundlage ist der damalige Kaufpreis ohne Grundstücksanteil, nicht der heutige Wert. Für Neubauten gibt es zusätzliche Sonderregeln.Angelegter Erlös: Kapitalerträge unterliegen 25 Prozent Abgeltungsteuer; abzugsfähig ist der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro, bei zusammen veranlagten Ehegatten 2.000 Euro (§ 32d Abs. 1, § 20 Abs. 9 EStG).
Quellen: §§ 7, 20, 23, 32d EStG (gesetze-im-internet.de, abgerufen Oktober 2026). Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung.
06Pflichten als Vermieter
Welche Regeln für Vermieter gelten.
Mit dem Mietvertrag binden Sie sich an das Wohnraummietrecht. Die wichtigsten Regeln im Überblick:
Wer das Haus in einigen Jahren selbst oder für die Kinder nutzen will, sollte den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich festhalten. Ohne diese Mitteilung gilt der Vertrag als unbefristet, und eine spätere Eigenbedarfskündigung ist an Fristen gebunden und kann am Härteeinwand des Mieters scheitern. Bei Vermietung ist dem Mieter außerdem ein Energieausweis vorzulegen; was dafür gilt, erklärt der Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
| Regel | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse | In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um 10 Prozent übersteigen; Ausnahmen gelten etwa für Neubauten und nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Die Landesverordnungen müssen spätestens Ende 2029 außer Kraft treten | § 556d BGB |
| Kappungsgrenze | Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in ausgewiesenen Gebieten 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Kündigungsschutz | Kündigung nur bei berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf; Kündigung zur Mieterhöhung ausgeschlossen | § 573 BGB |
| Kündigungsfristen | Grundsätzlich drei Monate; für den Vermieter plus drei Monate nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer | § 573c BGB |
| Härteeinwand | Der Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet | § 574 BGB |
| Zeitmietvertrag | Befristung nur mit einem gesetzlichen Grund, etwa spätere Eigennutzung, der bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen ist; sonst gilt der Vertrag als unbefristet | § 575 Abs. 1 BGB |
| Betriebskosten | Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums | § 556 Abs. 3 BGB |
Quellen: §§ 556, 556d, 558, 573, 573c, 574, 575 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen Oktober 2026). Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung.
07Später verkaufen
Warum ein vermietetes Haus beim Verkauf anders bewertet wird.
Ein vermietetes Haus kaufen überwiegend Kapitalanleger, denn Selbstnutzer können in der Regel nicht kurzfristig einziehen. Anleger rechnen über den Ertrag, also über Miete und Kosten, und weniger über Vergleichspreise freier Häuser. Liegt die Miete wegen Kappungsgrenze und langer Mietdauer unter dem Marktniveau, drückt das den Preis.Kündigen, um leer zu verkaufen, ist nur eingeschränkt möglich: Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, und eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung setzt erhebliche Nachteile voraus; die Möglichkeit einer höheren Miete zählt dabei nicht. Wer heute vermietet, verkauft deshalb später meist an einen anderen Markt. Was beim Verkauf eines vermieteten Hauses gilt, erklärt der Ratgeber Vermieter will Haus verkaufen.
Quelle: § 573 Abs. 2 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen Oktober 2026).
08In Köln
Haus vermieten oder verkaufen in Köln: die lokalen Daten.
Niedrige Anfangsrendite: Für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelte der Gutachterausschuss Köln einen Liegenschaftszinssatz von 1,6 Prozent (Standardabweichung ± 0,4) aus 15 Kauffällen 2024 und 2025. Käufer vermieteter Häuser akzeptieren also eine sehr niedrige laufende Verzinsung.Selbstnutzer zahlen mehr: Die ausgewerteten vermieteten Häuser kosteten im Mittel 5.130 Euro je Quadratmeter. Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt lagen 2025 im Median bei 4.048 Euro je Quadratmeter. Beide Werte beruhen auf unterschiedlichen Stichproben und sind nicht direkt vergleichbar. Für die Umrechnung der Immobilienrichtwerte setzt der Gutachterausschuss vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Koeffizienten von 0,95 gegenüber unvermieteten an.Kappungsgrenze 15 Prozent: Köln gehört zu den 57 Kommunen der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind hier auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt; diese Regel gilt nach derzeitigem Stand bis zum 28. Februar 2030. Für Neuvermietungen gilt in Köln zudem die Mietpreisbremse, nach derzeitigem Stand bis zum 31. Dezember 2029.Mietspiegel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierte Wohnungen ergibt sich aus dem Kölner Mietspiegel, den die Rheinische Immobilienbörse unter Mitarbeit unter anderem der Stadt Köln, der Mieter- und Eigentümervereine und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erstellt.Lage zählt: Was ein Haus wert ist und welche Miete es trägt, hängt stark vom Stadtteil ab. Werte und Kaufpreise finden Sie etwa für Rodenkirchen, Weiden, Widdersdorf, Rondorf, Longerich, Esch/Auweiler sowie die Bezirke Porz und Mülheim.
Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 80, 85, 97, 112 und 160, Lizenz dl-de/zero-2-0; Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 in der Fassung vom 28.10.2025, § 1, § 3 und Anlage (Köln Nr. 28; Mietpreisbremse bis 31.12.2029, Kappungsgrenze bis 28.02.2030), recht.nrw.de. Stand Oktober 2026.
09Checkliste
Haus vermieten oder verkaufen: Ihre Checkliste.
Kaufdatum prüfen: Läuft die Zehnjahresfrist noch? Dann Auszug, Vermietung und Verkaufstermin mit dem Steuerberater abstimmen.Marktwert und erzielbare Miete ermitteln lassen.Zulässige Miete nach Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze prüfen.Instandhaltung der nächsten zehn Jahre schätzen: Dach, Fenster, Haustechnik, Energieeffizienz.Beide Wege nach Steuern rechnen, mit eigenen Zahlen statt Faustregeln.Verwaltung klären: selbst oder Hausverwaltung, besonders bei einem Umzug in eine andere Stadt.Bei geplanter Eigennutzung: Zeitmietvertrag mit schriftlich mitgeteiltem Grund.Familie und Erben einbeziehen, bevor Sie sich langfristig binden.
10Mit homéa
Wie wir Sie bei der Entscheidung unterstützen.
Ob Sie vermieten oder verkaufen sollten, hängt von Zahlen ab, die wir liefern können, und von Plänen, die nur Sie kennen. Wir ermitteln den Marktwert auf Basis der amtlichen Daten und einer Besichtigung, ordnen die erzielbare Miete ein und rechnen beide Wege mit Ihnen durch, einschließlich der Frage, was das Haus später vermietet noch bringt. Steuerliche Fragen klärt Ihr Steuerberater, mietrechtliche ein Anwalt.Ist Vermieten für Sie die bessere Wahl, sagen wir das. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, begleitet Sie ein fester Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. homéa arbeitet mit Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Mehr dazu unter Haus verkaufen in Köln; einen Vor-Ort-Termin vereinbaren Sie nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte§ 7 Abs. 4 EStG – Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden§ 20 Abs. 9 EStG – Sparer-Pauschbetrag§ 32d Abs. 1 EStG – Abgeltungsteuer 25 %§ 556d BGB – Mietpreisbremse§ 558 BGB – Mieterhöhung, Kappungsgrenze§ 573, § 573c, § 574 BGB – Kündigung, Fristen, Härte§ 575 BGB – ZeitmietvertragMieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) – 57 Kommunen, darunter KölnGrundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 80, 85, 97, 112, 160 (dl-de/zero-2-0)
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Die Beispielrechnung beruht auf Annahmen und ist keine Renditezusage.
FAQ
Fragen zu
Vermieten oder Verkaufen.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist besser: Haus vermieten oder verkaufen?
Das hängt von Kapitalbedarf, Steuern, Zustand des Hauses und Ihren Plänen ab. Vergleichen Sie den Reinertrag der Vermietung nach Kosten und Steuern mit dem Ertrag des angelegten Verkaufserlöses. Vermieten lohnt sich vor allem bei geplanter Eigennutzung, laufender Spekulationsfrist oder erwarteter Wertsteigerung. Wer Kapital braucht oder Sanierungen scheut, fährt mit einem Verkauf oft besser.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich nach dem Auszug vermiete und später verkaufe?
Ja, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf stattfindet und die Ausnahme für Eigennutzung nicht mehr greift. Steuerfrei bleibt der Verkauf innerhalb der Frist nur, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben oder ausschließlich selbst genutzt haben (§ 23 EStG). Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
Wie viel Rendite bringt ein vermietetes Haus?
Weniger als viele erwarten. Für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln wertete der Gutachterausschuss im Mittel 12,00 Euro Miete und 5.130 Euro Kaufpreis je Quadratmeter aus. Nach Bewirtschaftungskosten von 15,2 Prozent ergibt das rund 2,4 Prozent Reinertrag auf den Kaufpreis, vor Steuern und ohne Wertänderung.
Welche Kosten muss ich als Vermieter einplanen?
Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten, dazu Kosten für Mietersuche und gegebenenfalls Leerstand. Der Gutachterausschuss Köln setzte für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel Bewirtschaftungskosten von 15,2 Prozent des Rohertrags an. Größere Modernisierungen kommen hinzu und sind vor allem bei älteren Häusern einzuplanen.
Welche Miete darf ich verlangen?
Grundsätzlich vereinbaren Sie die Miete frei. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf sie bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Köln gehört zu diesen Gebieten. Spätere Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind auf 20 Prozent in drei Jahren begrenzt, in ausgewiesenen Gebieten wie Köln auf 15 Prozent.
Kann ich mein Haus befristet vermieten, um später selbst einzuziehen?
Ja, mit einem Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Voraussetzung ist ein gesetzlicher Grund, etwa die spätere Nutzung durch Sie, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts, den Sie dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt diese Mitteilung, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Ist ein vermietetes Haus beim Verkauf weniger wert?
Häufig erzielt es einen anderen Preis als ein leeres, weil Selbstnutzer als Käufer wegfallen und Kapitalanleger über Miete und Kosten rechnen. Je weiter die Miete unter dem Marktniveau liegt, desto stärker wirkt sich das aus. Eine Kündigung, nur um leer zu verkaufen, ist nach dem Gesetz nur unter engen Voraussetzungen möglich.
Kann ich meinem Mieter kündigen, um das Haus zu verkaufen?
Nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB. Eigenbedarf kommt in Betracht, wenn Sie oder Angehörige die Räume selbst benötigen. Eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung setzt voraus, dass Ihnen ohne sie erhebliche Nachteile entstünden; die Aussicht auf eine höhere Miete zählt nicht. Der Mieter kann zudem Härtegründe geltend machen.
Welche Abschreibung gilt für ein vermietetes Haus?
Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, können Sie regulär jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes absetzen, für ältere Gebäude 2,5 Prozent und für Gebäude ab 2023 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Grundlage ist der damalige Kaufpreis ohne Grundstücksanteil. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erhöht die Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn.
Was gilt, wenn ich das Haus geerbt habe?
Für die Spekulationsfrist zählt bei einer Erbschaft die Anschaffung durch den Erblasser. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf steuerfrei, auch wenn Sie es zwischenzeitlich vermieten. Vor der Entscheidung sollten Sie den Wert ermitteln lassen und mit Miterben klären, ob gemeinsam vermietet oder verkauft werden soll.
Ihr nächster Schritt
Erst den Wert kennen, dann entscheiden.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen