Ratgeber · Erbe & Nachlass
Nießbrauch berechnen: Wert, Tabelle und Beispiel.
Wer eine Immobilie an die Kinder überträgt und sich das Recht vorbehält, sie weiter zu nutzen, muss den Wert dieses Nießbrauchs kennen. Er senkt die Schenkungsteuer oft erheblich. Dieser Ratgeber zeigt die Formel, die aktuellen Vervielfältiger und ein durchgerechnetes Beispiel aus Köln.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs ist der Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jedes Jahr nach Alter und Geschlecht veröffentlicht.
✓Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, zum Beispiel 10,447 für eine 72-jährige Frau und 9,293 für einen 72-jährigen Mann.
✓Der Jahreswert darf höchstens den steuerlichen Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen.
✓Bei einer Schenkung wird der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen, bevor der Freibetrag greift.
✓Stirbt der Nießbraucher innerhalb einer bestimmten Frist, berechnet das Finanzamt die Steuer neu.
01Kurzantwort
Was ist ein Nießbrauch und wann wird sein Wert berechnet?
Den Wert eines lebenslangen Nießbrauchs berechnen Sie so: Jahreswert der Nutzung, meist die ortsübliche Jahresnettokaltmiete, mal Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums für Alter und Geschlecht des Berechtigten. Für eine 72-jährige Frau beträgt der Vervielfältiger 2026 10,447. Der Jahreswert ist auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 begrenzt.Ein Nießbrauch ist das Recht, alle Nutzungen einer Sache zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Bei einer Immobilie heißt das: Der Nießbraucher darf selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten. Eigentümer ist ein anderer. Der Nießbrauch entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) und erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Den Wert brauchen Sie vor allem in drei Fällen:
| Anlass | Wer setzt den Wert an | Wirkung |
|---|---|---|
| Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch, etwa Eltern übertragen das Haus an ein Kind | Finanzamt bei der Schenkungsteuer | Kapitalwert mindert den steuerpflichtigen Erwerb des Kindes |
| Erbschaft, bei der ein Vermächtnis einem Dritten den Nießbrauch einräumt | Finanzamt bei der Erbschaftsteuer | Belastung mindert den Erwerb des Erben, der Nießbraucher versteuert den Kapitalwert |
| Verkauf einer belasteten Immobilie oder Ablösung des Nießbrauchs | Käufer, Verkäufer, Gutachter | Orientierung für den Preis, steuerliche Werte sind dafür nicht bindend |
Dieser Ratgeber behandelt die steuerliche Berechnung nach dem Bewertungsgesetz. Für einen Kaufpreis zählt dagegen, was ein Käufer für eine belastete Immobilie zu zahlen bereit ist.
02Formel
Wie wird der Nießbrauch berechnet?
Die Formel steht in § 14 Abs. 1 BewG: Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger.Der Vervielfältiger beruht auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht ihn jährlich nach Lebensalter und Geschlecht.Zusätzlich gilt eine Obergrenze für den Jahreswert (§ 16 BewG): Er darf höchstens den steuerlichen Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Die Grenze greift, wenn die Miete im Verhältnis zum Immobilienwert hoch ist.Frei gewähltes Beispiel zur Obergrenze
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Steuerlicher Wert der Wohnung | 300.000 € |
| Höchster Jahreswert (300.000 € ÷ 18,6) | 16.129,03 € |
| Tatsächliche Jahresnettokaltmiete | 18.000 € |
| Anzusetzen | 16.129,03 € |
| Kapitalwert bei einer 72-jährigen Frau (× 10,447) | 168.499,98 € |
Ohne Obergrenze ergäbe sich ein Kapitalwert von 188.046 Euro. Ist der tatsächliche Wert der Nutzung nachweislich höher oder niedriger, gilt der nachgewiesene Wert. Eine andere Lebenserwartung oder ein anderer Zinssatz reicht als Begründung aber nicht (§ 14 Abs. 4 BewG).
03Jahreswert
Wie ermitteln Sie den Jahreswert?
Der Jahreswert ist der Betrag, den der Nießbrauch dem Berechtigten in einem Jahr einbringt. Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwei Fälle:
| Nutzung | Ansatz | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Nießbraucher wohnt selbst in der Immobilie | übliche Mittelpreise am Ort, also die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung | § 15 Abs. 2 BewG |
| Nießbraucher vermietet | voraussichtlicher Durchschnittsertrag künftiger Jahre, wenn er schwankt | § 15 Abs. 3 BewG |
PraxistippMietspiegel als Anhaltspunkt
Für eine selbst genutzte Wohnung in Köln ist der Mietspiegel ein naheliegender Anhaltspunkt für die ortsübliche Miete. Für vermietete Objekte zählen die laufenden Mietverträge.
Wer welche Kosten trägt, regelt das Gesetz nur teilweise. Der Nießbraucher sorgt für die Erhaltung der Immobilie, soweit es um die gewöhnliche Unterhaltung geht (§ 1041 BGB). Er trägt die laufenden öffentlichen Lasten, etwa die Grundsteuer, und die Zinsen für Grundschulden, die bei der Bestellung schon eingetragen waren (§ 1047 BGB). Im Vertrag lässt sich das anders regeln. Wie solche Kosten den Jahreswert beeinflussen, klären Sie im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.
04Tabelle 2026
Welche Vervielfältiger gelten 2026?
Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 gelten die Werte aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Sie beruhen auf der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024. Maßgeblich ist das vollendete Lebensalter am Tag der Schenkung oder des Erbfalls.
| Alter | Vervielfältiger Männer | Vervielfältiger Frauen | Kapitalwert je 10.000 € Jahreswert, Frauen |
|---|---|---|---|
| 50 | 14,977 | 15,711 | 157.110 € |
| 55 | 13,983 | 14,873 | 148.730 € |
| 60 | 12,798 | 13,832 | 138.320 € |
| 65 | 11,444 | 12,583 | 125.830 € |
| 70 | 9,938 | 11,107 | 111.070 € |
| 72 | 9,293 | 10,447 | 104.470 € |
| 75 | 8,282 | 9,393 | 93.930 € |
| 80 | 6,509 | 7,490 | 74.900 € |
| 85 | 4,743 | 5,512 | 55.120 € |
| 90 | 3,234 | 3,770 | 37.700 € |
WichtigMaßgebliche Tabelle für den Stichtag prüfen
Für Schenkungen ab dem 1. Januar 2027 gilt voraussichtlich eine neue Tabelle. Prüfen Sie deshalb immer, welches Schreiben für Ihren Stichtag maßgeblich ist. Den Vervielfältiger erklären wir auch im Lexikon.
Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Anlage zum BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003). Die vollständige Tabelle für alle Altersstufen von 0 bis 100 Jahren enthält das Schreiben.
05Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Haus in Köln an die Tochter verschenken.
Frei gewähltes Beispiel: Eine 72-jährige Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus in Köln an ihre Tochter und behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor. Der steuerliche Wert des Hauses beträgt 650.000 Euro. Das liegt in der Größenordnung des durchschnittlichen Kaufpreises der 1.406 im Jahr 2025 in Köln verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Neubau von rund 656.000 Euro (Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026). Die ortsübliche Nettokaltmiete für das Haus liegt bei 1.700 Euro im Monat.
| Rechenschritt | Mit Nießbrauch | Ohne Nießbrauch |
|---|---|---|
| Steuerlicher Wert des Hauses | 650.000 € | 650.000 € |
| Jahreswert (12 × 1.700 €) | 20.400 € | – |
| Obergrenze (650.000 € ÷ 18,6) | 34.946,24 €, greift nicht | – |
| Vervielfältiger Frau, 72 Jahre | 10,447 | – |
| Kapitalwert des Nießbrauchs | – 213.118,80 € | – |
| Bereicherung der Tochter | 436.881,20 € | 650.000 € |
| Freibetrag Kind | – 400.000 € | – 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb, auf volle 100 € abgerundet | 36.800 € | 250.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I | 7 % | 11 % |
| Schenkungsteuer | 2.576 € | 27.500 € |
Rechtsgrundlagen: Freibetrag für Kinder 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), Abrundung auf volle 100 Euro (§ 10 Abs. 1 ErbStG), Steuersätze 7 Prozent bis 75.000 Euro und 11 Prozent bis 300.000 Euro in Steuerklasse I (§ 19 Abs. 1 ErbStG).Wäre der Schenker ein 72-jähriger Vater, läge der Vervielfältiger bei 9,293. Der Kapitalwert betrüge dann 189.577,20 Euro, der steuerpflichtige Erwerb 60.400 Euro und die Steuer 4.228 Euro. Der niedrigere Wert ergibt sich aus der geringeren Lebenserwartung von Männern.
Gut zu wissenSteuerlicher Wert ist nicht der Marktwert
Der steuerliche Wert des Hauses ist nicht automatisch der Marktwert. Ihn stellt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz fest (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Ist der Nießbrauch dabei schon im Gutachtenwert berücksichtigt, darf er nicht ein zweites Mal abgezogen werden (§ 10 Abs. 6b ErbStG). Wie ein solches Gutachten entsteht, beschreibt der Ratgeber Haus schätzen lassen fürs Erbe.
06Sonderfälle
Was gilt bei Ehepaaren und bei befristetem Nießbrauch?
Steht der Nießbrauch beiden Eltern zu und endet er erst mit dem Tod des Letztversterbenden, ist der höchste Vervielfältiger der beiden maßgeblich (§ 14 Abs. 3 BewG). Sind beide 72 Jahre alt, gilt also der Wert der Frau, 10,447. Endet das Recht schon mit dem Tod des Erstversterbenden, gilt der niedrigste Vervielfältiger.Ein Nießbrauch kann auch auf eine feste Zahl von Jahren begrenzt werden. Dann gilt die Tabelle in Anlage 9a zum BewG (§ 13 Abs. 1 BewG):
| Laufzeit | Vervielfältiger | Kapitalwert bei 20.400 € Jahreswert |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,388 | 89.515,20 € |
| 10 Jahre | 7,745 | 157.998,00 € |
| 15 Jahre | 10,314 | 210.405,60 € |
| 20 Jahre | 12,279 | 250.491,60 € |
Endet ein befristetes Recht zusätzlich mit dem Tod des Berechtigten, darf der Wert nach § 14 BewG nicht überschritten werden. Bei der 72-jährigen Mutter aus dem Beispiel wären das höchstens 213.118,80 Euro, auch bei einer Laufzeit von 20 Jahren.
07Berichtigung
Was passiert, wenn der Nießbraucher früh stirbt?
Die Vervielfältiger gehen von einer durchschnittlichen Lebenserwartung aus. Stirbt der Nießbraucher deutlich früher, war der abgezogene Wert zu hoch. Für diesen Fall sieht § 14 Abs. 2 BewG eine Berichtigung vor, wenn das Recht nicht länger bestanden hat als:
| Alter bei Bestellung | Höchstdauer für eine Berichtigung |
|---|---|
| bis 30 Jahre | 10 Jahre |
| über 30 bis 50 Jahre | 9 Jahre |
| über 50 bis 60 Jahre | 8 Jahre |
| über 60 bis 65 Jahre | 7 Jahre |
| über 65 bis 70 Jahre | 6 Jahre |
| über 70 bis 75 Jahre | 5 Jahre |
| über 75 bis 80 Jahre | 4 Jahre |
| über 80 bis 85 Jahre | 3 Jahre |
| über 85 bis 90 Jahre | 2 Jahre |
| über 90 Jahre | 1 Jahr |
Für den Beschenkten ist der Nießbrauch eine Last. Fällt eine Last weg, berichtigt das Finanzamt die Steuer ohne Antrag nach der tatsächlichen Dauer. Im Beispiel: Stirbt die 72-jährige Mutter innerhalb von fünf Jahren nach der Schenkung, setzt das Finanzamt die Schenkungsteuer der Tochter neu und höher fest. Planen Sie dafür eine Reserve ein.
08Rechte und Pflichten
Welche Rechte und Pflichten hat der Nießbraucher?
Der Nießbraucher darf die Immobilie besitzen und nutzen (§ 1036 BGB). Er muss ihre wirtschaftliche Bestimmung beibehalten und darf sie nicht umgestalten oder wesentlich verändern (§ 1037 Abs. 1 BGB). Den Nießbrauch selbst kann er nicht übertragen, die Ausübung aber einem anderen überlassen, also etwa vermieten (§ 1059 BGB).Häufig wird der Nießbrauch mit dem Wohnrecht verwechselt. Der Unterschied wirkt sich auch auf den Wert aus:
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Was ist erlaubt | alle Nutzungen: selbst wohnen, vermieten, Miete behalten | nur selbst wohnen, mit Familie und Pflegepersonen (§ 1093 BGB) |
| Umfang | ganze Immobilie oder Teil | ganzes Gebäude oder Teil |
| Übertragbar | nein, Ausübung kann überlassen werden | nein |
| Wert | meist höher, weil auch Mieteinnahmen erfasst sind | meist niedriger |
Was beim Verkauf einer so belasteten Immobilie gilt, beschreibt der Ratgeber Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.
09Außerdem
Was sollten Sie außerdem beachten?
Grunderwerbsteuer: Schenkungen sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei Schenkungen unter einer Auflage kann der Wert abziehbarer Auflagen steuerpflichtig sein (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder und Enkel, sind ohnehin befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG).Zehnjahresfrist für Schenkungen: Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Der Freibetrag steht also erst nach zehn Jahren wieder vollständig zur Verfügung.Pflichtteil: Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen. Sie werden mit jedem Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB). Wie sich ein vorbehaltener Nießbrauch auf diese Frist auswirkt, sollte der Notar im Einzelfall prüfen.Einkommensteuer: Wer die Mieteinnahmen versteuert und wer die Abschreibung geltend machen kann, hängt von der Gestaltung ab. Lassen Sie das vor der Übertragung von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Die Begriffe vorweggenommene Erbfolge, Schenkung und Freibetrag erklären wir im Lexikon. Wer eine Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben möchte, findet die Modelle im Ratgeber Immobilie verrenten.
10Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Für die Berechnung eines Nießbrauchs brauchen Sie zwei Zahlen, die oft unsicher sind: den Wert der Immobilie und die ortsübliche Miete. homéa ermittelt beides für Kölner Immobilien auf Grundlage der Daten des Gutachterausschusses und des Kölner Mietspiegels. Mit diesen Zahlen können Sie und Ihre Steuerberatung die Übertragung durchrechnen.Soll eine mit Nießbrauch belastete Immobilie später verkauft werden, begleiten wir auch das, siehe Immobilie verkaufen in Köln. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Bundesministerium der Finanzen: Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung für Stichtage ab 1. Januar 2026, BMF-Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 – S 3104/00002/013/003Bewertungsgesetz: §§ 13, 14, 15, 16, 198, Anlage 9aErbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz: §§ 10, 12, 14, 16, 19Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 873, 1030, 1036, 1037, 1041, 1047, 1059, 1061, 1093, 2325Grunderwerbsteuergesetz: § 3Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Lizenz dl-de/zero-2-0
Alle Quellen abgerufen am 26.10.2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie Ihre Übertragung von einer Steuerberatung und einem Notar prüfen.
FAQ
Fragen zum
Nießbrauch.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie berechne ich den Wert eines Nießbrauchs?
Sie multiplizieren den Jahreswert der Nutzung mit dem Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums. Der Jahreswert ist meist die ortsübliche Jahresnettokaltmiete der Immobilie. Den Vervielfältiger lesen Sie aus der Tabelle für das Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab. Der Jahreswert darf höchstens den steuerlichen Immobilienwert geteilt durch 18,6 betragen.
Wo finde ich die aktuellen Vervielfältiger?
Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht sie jedes Jahr in einem BMF-Schreiben. Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 gilt das Schreiben vom 21. Oktober 2025. Es enthält die Werte für Männer und Frauen von 0 bis 100 Jahren und beruht auf der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes.
Warum ist der Nießbrauch bei Frauen mehr wert als bei Männern?
Frauen haben eine höhere durchschnittliche Lebenserwartung. Der Nießbrauch läuft deshalb statistisch länger, und der Vervielfältiger ist höher. Bei 72 Jahren liegt er 2026 für Frauen bei 10,447 und für Männer bei 9,293. Bei gleichem Jahreswert ergibt sich für Frauen also ein um rund zwölf Prozent höherer Kapitalwert.
Wie wirkt sich der Nießbrauch auf die Schenkungsteuer aus?
Behält sich der Schenker den Nießbrauch vor, wird sein Kapitalwert vom Wert der Immobilie abgezogen. Erst vom verbleibenden Betrag zieht das Finanzamt den Freibetrag ab. Im Beispiel dieses Ratgebers sinkt die Schenkungsteuer dadurch von 27.500 Euro auf 2.576 Euro. Das Ergebnis hängt stark von Alter, Miete und Immobilienwert ab.
Was bedeutet die Begrenzung auf ein 18,6-tel?
Nach § 16 BewG darf der Jahreswert höchstens den steuerlichen Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 300.000 Euro sind das 16.129,03 Euro im Jahr. Liegt die tatsächliche Miete darüber, wird nur dieser Höchstbetrag angesetzt. Die Regel greift vor allem bei hohen Mieten im Verhältnis zum Wert.
Was passiert mit der Steuer, wenn der Nießbraucher früh stirbt?
Stirbt der Nießbraucher innerhalb einer altersabhängigen Frist, berichtigt das Finanzamt die Steuer nach der tatsächlichen Dauer. Bei einem Alter zwischen 70 und 75 Jahren beträgt diese Frist fünf Jahre. Für den Beschenkten erhöht sich die Steuer dann, weil die abgezogene Last kleiner war. Ein Antrag ist dafür nicht nötig.
Gilt für ein Ehepaar ein gemeinsamer Vervielfältiger?
Nein. Steht der Nießbrauch beiden zu und endet er erst mit dem Tod des Letztversterbenden, gilt der höchste der beiden Vervielfältiger. Endet er mit dem Tod des Erstversterbenden, gilt der niedrigste. Bei zwei 72-jährigen Eheleuten wäre im ersten Fall der Wert der Frau, 10,447, maßgeblich.
Ist ein Nießbrauch dasselbe wie ein Wohnrecht?
Nein. Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Miete behalten. Der Wohnberechtigte darf nur selbst darin wohnen, gemeinsam mit seiner Familie und Pflegepersonen. Weil der Nießbrauch mehr Rechte umfasst, ist sein Wert meist höher. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen.
Kann ich ein Haus mit Nießbrauch verkaufen?
Ja, der Eigentümer kann eine mit Nießbrauch belastete Immobilie verkaufen. Der Nießbrauch bleibt im Grundbuch bestehen und gilt auch gegenüber dem Käufer. Deshalb finden sich dafür meist nur wenige Käufer, und der Preis ist niedriger. Häufig wird der Nießbrauch vor dem Verkauf gegen eine Zahlung aufgehoben.
Brauche ich für die Bestellung eines Nießbrauchs einen Notar?
Der Nießbrauch entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Wird er zusammen mit der Schenkung einer Immobilie vereinbart, ist ohnehin ein Notar beteiligt, denn die Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt dann auch für die Eintragung des Nießbrauchs. Lassen Sie sich dort zu Pflichtteil und Rückforderungsrechten beraten.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
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