Geerbte Immobilie verkaufen in Köln – in der richtigen Reihenfolge.

Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen dem Grundbuchamt in der Regel die Urkunde und die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts; im Zweifel kann es dennoch einen Erbschein verlangen (§ 35 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nötig, bei mehreren Erben etwa ein gemeinschaftlicher Erbschein.

Nur wenn zwischen dem Kauf durch den Verstorbenen und Ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, denn Erben übernehmen seine Anschaffung und damit seine Frist (§ 23 EStG). Auch dann bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ein lange gehaltenes Elternhaus lässt sich deshalb in der Regel steuerfrei verkaufen; Einzelfälle klärt Ihr Steuerberater.

400.000 Euro je Kind und Elternteil (§ 16 ErbStG). Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Geschwister 20.000 Euro. Der Freibetrag gilt für alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen; frühere Schenkungen werden also angerechnet.

Zunächst ja, denn über die Immobilie können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Deren Ergebnis ist ungewiss. Eine Einigung auf Basis einer neutralen Bewertung ist für alle Beteiligten meist der bessere Weg.

Dann können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG): durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.

Wenn der Antrag auf Eintragung der Erben binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Für den Verkauf ist die vorherige Berichtigung nicht zwingend; der Notar kann sie im Zuge des Kaufvertrags veranlassen.

Nein, wenn ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwirbt. Dieser Erwerb ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Den Miterben gleichgestellt sind dabei unter anderem ihre Ehegatten. Grundlage der Auszahlung sollte eine Bewertung sein, die alle Erben akzeptieren.

Ja, wenn die Miterben einverstanden sind. Eigennutzung kann sich auch steuerlich auswirken: Ein Verkauf ist von der Spekulationssteuer ausgenommen, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei Ehegatten und Kindern kann zudem die Befreiung für das Familienheim greifen, die aber rückwirkend entfällt, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren endet, außer aus zwingenden Gründen.

Grundsätzlich ja, innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb (§ 30 ErbStG). Beruht die Erbfolge auf einem von einem deutschen Gericht oder Notar eröffneten Testament, entfällt die Anzeige zwar in manchen Fällen; gehört Grundbesitz zum Nachlass, gilt diese Ausnahme jedoch nicht. Ihr Steuerberater klärt, was in Ihrem Fall nötig ist.

Wenn ein Erbe selbst einziehen möchte, wenn die Erbengemeinschaft eine Übernahme finanzieren kann oder wenn die Mieteinnahmen die Kosten dauerhaft tragen. Ein Verkauf ist meist sinnvoll, wenn mehrere Erben ausgezahlt werden müssen oder größere Investitionen anstehen. Eine Bewertung mit Spanne hilft, beide Wege sachlich zu vergleichen.