Ratgeber · Immobilienpreise & Markt
Einwohner Köln 2026: Zahlen, Entwicklung und was sie für Immobilien bedeuten.
Wie viele Menschen in Köln leben, hängt davon ab, wer zählt. Dieser Ratgeber erklärt die beiden offiziellen Einwohnerzahlen, zeigt die Entwicklung seit 2000, die Stadtbezirke und Stadtteile, die Prognose bis 2045 und den Zusammenhang mit dem Kölner Immobilienmarkt, jeweils mit Stichtag und Quelle.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Köln hatte am 31.12.2025 laut Melderegister der Stadt 1.100.076 Einwohnerinnen und Einwohner (mit Nebenwohnsitz), davon 1.092.607 mit Hauptwohnsitz.
✓Die amtliche Einwohnerzahl auf Basis des Zensus 2022 liegt zum selben Stichtag bei 1.025.523. Köln ist damit die viertgrößte Stadt Deutschlands und die größte in Nordrhein-Westfalen.
✓Der Zensus 2022 hat die amtliche Zahl um rund 63.800 Personen nach unten korrigiert. Die Stadt Köln hat dagegen Klage erhoben.
✓Köln wächst nur noch langsam: 2025 um 0,2 Prozent. Seit 2022 sterben mehr Menschen, als geboren werden; das Plus kommt allein aus Zuzügen.
✓Familien ziehen per Saldo ins Umland, junge Erwachsene ziehen zu. Die Prognose der Stadt erwartet bis 2035 rund 1,1 Millionen Einwohner und deutlich mehr Ältere.
✓Von 2015 bis 2025 stieg die Zahl der Einwohner um 2,9 Prozent, der mittlere Preis für Eigentumswohnungen um 71 Prozent. Bevölkerung allein erklärt die Preise also nicht.
Video · 57 Sekunden
Einwohner Köln kurz erklärt.
Warum es zwei Einwohnerzahlen gibt, wie Köln wächst und was das mit den Immobilienpreisen zu tun hat – die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers kompakt im Video.
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Wie viele Menschen leben in Köln? Darauf gibt es zwei offizielle Antworten. Laut Melderegister der Stadt waren Ende 2025 rund 1.100.000 Menschen gemeldet. Die amtliche Statistik zählt rund 1.025.000. Die Stadt zählt auch Nebenwohnsitze mit. Und der Zensus 2022 hat die amtliche Zahl um rund 63.800 Menschen nach unten korrigiert. Gewachsen ist Köln zuletzt nur durch Zuzug, denn seit 2022 sterben mehr Menschen, als geboren werden. Von 2015 bis 2025 stieg die Einwohnerzahl um knapp drei Prozent, der Preis für Eigentumswohnungen um gut 70 Prozent. Mehr dazu im Ratgeber auf unserer Webseite.
01Kurz beantwortet
Wie viele Einwohner hat Köln?
Köln hat 1.100.076 gemeldete Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 31.12.2025, Melderegister der Stadt Köln, Haupt- und Nebenwohnsitz). Mit Hauptwohnsitz sind es 1.092.607. Die amtliche Einwohnerzahl, die Destatis und IT.NRW auf Basis des Zensus 2022 fortschreiben, liegt zum selben Stichtag bei 1.025.523.Beide Zahlen sind richtig, sie zählen nur unterschiedlich. Für Vergleiche mit anderen Städten gilt die amtliche Zahl, für Stadtteile und Bezirke gibt es nur die Zahlen des Melderegisters. Neuere Stichtage für 2026 waren bis Anfang November 2026 weder von der Stadt noch amtlich veröffentlicht.
Quellen: Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 3/2026 „Bevölkerung in Köln 2025“, S. 2; Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, Gemeinden am 31.12.2025 (erschienen August 2026).
02Zwei Einwohnerzahlen
Melderegister und amtliche Zahl: warum Köln zwei Einwohnerzahlen hat.
Der Unterschied ist groß: Selbst wenn man nur den Hauptwohnsitz betrachtet, liegen die beiden Zahlen Ende 2025 um 67.084 Personen auseinander. Das hat vier Gründe.
| Melderegister der Stadt Köln | Amtliche Einwohnerzahl | |
|---|---|---|
| Wer zählt | Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln | Statistische Ämter (IT.NRW, Destatis) |
| Wer gezählt wird | Wohnberechtigte Bevölkerung: Haupt- und Nebenwohnsitz | Nur Hauptwohnsitz |
| Grundlage | Fortgeschriebener Bestand des Melderegisters | Zensus 2022, fortgeschrieben mit Geburten, Sterbefällen und Wanderungen |
| Stand 31.12.2025 | 1.100.076 (Hauptwohnsitz: 1.092.607) | 1.025.523 |
| Kleinräumig verfügbar | Ja, für 9 Bezirke und 86 Stadtteile | Nein, nur für die Gesamtstadt |
| Wofür sie zählt | Stadtplanung, Prognosen, Stadtteilvergleiche | Vergleich mit anderen Städten, Finanzausgleich |
1. Nebenwohnsitze. Die Stadt zählt 7.469 Personen mit Nebenwohnsitz mit, die amtliche Statistik nicht.2. Unterschiedliche Basis. Die amtliche Zahl startet beim Zensus 2022 und wird seitdem fortgeschrieben. Das Melderegister führt seinen eigenen Bestand weiter.3. Registerfehler. Wer wegzieht, ohne sich abzumelden, bleibt im Register. Auch verspätet gemeldete Sterbefälle erhöhen den Bestand. Solche Fehler wachsen, je länger die letzte Zählung zurückliegt.4. Rückspielverbot. Die Stadt darf ihr Melderegister nicht mit den Einzeldaten des Zensus abgleichen. Welche Einträge nicht stimmen, lässt sich deshalb nicht genau prüfen.
Gut zu wissenZensus 2022: minus 63.800 Einwohner
Der Zensus 2022 ergab für Köln 1.017.355 Einwohner am 15.05.2022. Die bis dahin gültige Fortschreibung lag bei 1.081.167, die amtliche Zahl sank damit um 63.812 Personen oder 5,9 Prozent. Die Stadt sieht darin erhebliche finanzielle Nachteile und hat beim Verwaltungsgericht Köln Klage gegen das Ergebnis erhoben (Mitteilung vom 20.06.2025). Ein Urteil war bis Anfang November 2026 nicht veröffentlicht.
Quellen: Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 3/2026 „Bevölkerung in Köln 2025“; Stadt Köln, „Fragen und Antworten zum Zensus 2022“ und Presseservice „Klage gegen Zensus“; Zensus 2022, Regionaltabelle Bevölkerung (Destatis). Differenz 67.084 = eigene Berechnung.
03Entwicklung seit 2000
Einwohnerentwicklung Köln: Wachstum mit Pausen.
Von 2000 bis 2025 stieg die Zahl der gemeldeten Einwohner um 82.355 oder 8,1 Prozent. Kräftig wuchs Köln vor allem zwischen 2010 und 2019. In den Corona-Jahren 2020 und 2021 sank die Zahl, seit 2022 wächst sie wieder, aber langsamer.
| Jahr (31.12.) | Einwohner Melderegister | Veränderung zum Vorwert | Haushalte |
|---|---|---|---|
| 2000 | 1.017.721 | 513.261 | |
| 2005 | 1.023.101 | +5.380 | 528.823 |
| 2010 | 1.027.504 | +4.403 | 537.017 |
| 2015 | 1.069.192 | +41.688 | 557.090 |
| 2019 | 1.091.819 | +22.627 | 564.841 |
| 2020 | 1.088.040 | −3.779 | |
| 2021 | 1.079.301 | −8.739 | |
| 2022 | 1.092.118 | +12.817 | 568.345 |
| 2023 | 1.095.520 | +3.402 | 571.712 |
| 2024 | 1.097.519 | +1.999 | 573.221 |
| 2025 | 1.100.076 | +2.557 | 575.992 |
Für die Zeitreihe verwenden wir durchgehend das Melderegister, weil es über alle Jahre gleich abgegrenzt ist. Die amtliche Zahl lag Ende 2021 noch bei 1.073.096 und nach der Umstellung auf den Zensus 2022 Ende 2022 bei 1.021.253. Dieser Sprung ist keine Abwanderung, sondern eine Korrektur der Zählbasis.
Quellen: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Einwohnerzahlen 2019 (Tab. 2) und Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025; Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 3/2026 „Bevölkerung in Köln 2025“; IT.NRW, Kommunalprofil Köln (Stand 15.01.2026). Veränderungen = eigene Berechnung.
04Geburten, Sterbefälle, Umzüge
Warum Köln 2025 gewachsen ist: nur durch Zuzug.
2025 starben in Köln mehr Menschen, als geboren wurden. Das ist seit 2022 so. Dass die Einwohnerzahl trotzdem steigt, liegt allein am Wanderungsgewinn.
Die Zahl der Geburten war 2025 die niedrigste seit 25 Jahren. Der Wanderungsgewinn kommt vor allem von jungen Erwachsenen: In der Altersgruppe von 18 bis unter 30 Jahren zogen 9.449 Personen mehr zu als fort, etwa zum Studium oder zum Berufseinstieg.Familien gehen dagegen per Saldo: Bei Kindern unter 18 und Erwachsenen von 30 bis unter 45 Jahren verlor Köln 2025 zusammen 3.736 Personen. Gegenüber dem Umland, der Wohnungsmarktregion, betrug der Saldo −2.871 Personen. Am meisten zog es Kölnerinnen und Kölner per Saldo in den Rhein-Erft-Kreis (−1.578).Die Summe aus natürlichem Saldo und Wanderungen (+1.977) ist kleiner als der Bestandszuwachs laut Melderegister (+2.557). Die Stadt schlüsselt den Rest von 580 Personen nicht auf.
| Bevölkerungsbewegung 2025 | Anzahl |
|---|---|
| Geborene | 9.059 |
| Gestorbene | 10.123 |
| Natürlicher Saldo | −1.064 |
| Zuzüge | 56.321 |
| Fortzüge | 53.280 |
| Wanderungssaldo | +3.041 |
Quellen: Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 3/2026 „Bevölkerung in Köln 2025“, S. 3; Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 8/2026 „Bevölkerungsbewegungen in Köln 2025“, S. 3 und 14.
05Im Städtevergleich
Köln im Vergleich: viertgrößte Stadt Deutschlands.
Im amtlichen Vergleich liegt Köln hinter Berlin, Hamburg und München auf Platz 4 und ist die größte Stadt Nordrhein-Westfalens. Für diesen Vergleich zählt nur die amtliche Zahl, denn nur sie ist für alle Städte gleich ermittelt.
Köln ist 405,02 Quadratkilometer groß. Daraus ergibt sich eine amtliche Dichte von 2.532 Einwohnern je Quadratkilometer; nach Melderegister sind es 2.716.Vorsicht bei Vergleichstabellen im Internet: Häufig stehen dort Meldezahlen einer Stadt neben amtlichen Zahlen einer anderen, oft ohne Stichtag. Dann stimmt die Reihenfolge zwar meist noch, die Abstände aber nicht.
| Rang | Stadt | Einwohner (amtlich, 31.12.2025) |
|---|---|---|
| 1 | Berlin | 3.700.577 |
| 2 | Hamburg | 1.869.473 |
| 3 | München | 1.505.036 |
| 4 | Köln | 1.025.523 |
| 5 | Frankfurt am Main | 760.656 |
| 6 | Düsseldorf | 619.444 |
| 7 | Leipzig | 615.932 |
| 8 | Stuttgart | 609.365 |
Quelle: Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, Gemeinden am 31.12.2025 (Bevölkerung auf Grundlage des Zensus 2022); Dichte Melderegister: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025.
06Stadtbezirke
Einwohner der neun Stadtbezirke 2015 und 2025.
Am stärksten gewachsen ist in zehn Jahren der Bezirk Rodenkirchen (+7,4 Prozent), gefolgt von Ehrenfeld und Porz. Die Innenstadt hat ihre Einwohnerzahl gehalten.
Dichte, Durchschnittsalter und Haushaltsgrößen je Bezirk sowie die Einwohnerzahlen aller 86 Stadtteile mit den Wohnungspreisen finden Sie im Ratgeber Stadtteile Köln.
| Stadtbezirk | Einwohner 2015 | Einwohner 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Lindenthal | 149.045 | 153.655 | +4.610 (+3,1 %) |
| Mülheim | 148.682 | 150.604 | +1.922 (+1,3 %) |
| Innenstadt | 128.032 | 127.889 | −143 (−0,1 %) |
| Kalk | 119.055 | 122.905 | +3.850 (+3,2 %) |
| Nippes | 116.187 | 117.852 | +1.665 (+1,4 %) |
| Porz | 112.819 | 117.504 | +4.685 (+4,2 %) |
| Rodenkirchen | 105.346 | 113.101 | +7.755 (+7,4 %) |
| Ehrenfeld | 107.373 | 112.575 | +5.202 (+4,8 %) |
| Chorweiler | 82.653 | 83.991 | +1.338 (+1,6 %) |
| Köln gesamt | 1.069.192 | 1.100.076 | +30.884 (+2,9 %) |
Quellen: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025 (Tab. 1) und Einwohnerzahlen 2019 (Tab. 2), jeweils Melderegister zum 31.12. Werte 2015 = Summe der Stadtteile; Veränderungen = eigene Berechnung.
07Stadtteile
Die größten Stadtteile und wo Köln am stärksten wächst.
Die meisten Einwohner hat der Stadtteil Mülheim mit 43.182, die wenigsten Libur in Porz mit 1.133. Am dichtesten wohnen die Menschen in der Neustadt-Süd mit 13.043 Einwohnern je Quadratkilometer.
| Rang | Stadtteil | Stadtbezirk | Einwohner 31.12.2025 |
|---|---|---|---|
| 1 | Mülheim | Mülheim | 43.182 |
| 2 | Ehrenfeld | Ehrenfeld | 39.467 |
| 3 | Neustadt-Süd | Innenstadt | 37.306 |
| 4 | Nippes | Nippes | 37.088 |
| 5 | Sülz | Lindenthal | 36.652 |
| 6 | Lindenthal | Lindenthal | 31.037 |
| 7 | Neustadt-Nord | Innenstadt | 28.923 |
| 8 | Altstadt-Süd | Innenstadt | 27.851 |
| 9 | Kalk | Kalk | 25.718 |
| 10 | Neuehrenfeld | Ehrenfeld | 24.329 |
Spannender für Eigentümer ist, wo Köln wächst. Zwischen 2015 und 2025 legten 64 der 86 Stadtteile zu, 22 verloren Einwohner. Die größten Zuwächse:
| Stadtteil | Einwohner 2015 | Einwohner 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Ehrenfeld | 36.971 | 39.467 | +2.496 (+6,8 %) |
| Ossendorf | 10.123 | 12.512 | +2.389 (+23,6 %) |
| Kalk | 23.638 | 25.718 | +2.080 (+8,8 %) |
| Rodenkirchen | 16.320 | 18.251 | +1.931 (+11,8 %) |
| Bayenthal | 9.238 | 10.967 | +1.729 (+18,7 %) |
| Elsdorf (Porz) | 1.623 | 2.627 | +1.004 (+61,9 %) |
Prozentual am stärksten wuchs Elsdorf im Bezirk Porz, wo laut Stadt ein größeres Neubaugebiet entstanden ist. Die deutlichsten Rückgänge hatten Blumenberg (−8,7 Prozent), Chorweiler (−6,9 Prozent) und Hahnwald (−6,6 Prozent).
PraxistippWachstum ist kein Preisautomat
Ein wachsender Stadtteil bedeutet nicht automatisch steigende Preise für jede Immobilie dort. Oft entsteht das Wachstum durch Neubau, der zusätzliches Angebot schafft. Wie sich Ihre Lage entwickelt hat, zeigt der Vergleich der Bodenrichtwerte über mehrere Jahre und die aktuelle Preisentwicklung im homéa Preisradar.
Quellen: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025 (Tab. 1) und Einwohnerzahlen 2019 (Tab. 2); Kölner Statistische Nachrichten 8/2026, S. 3 (Neubaugebiete Elsdorf und Zündorf). Veränderungen = eigene Berechnung bei unveränderten Stadtteilgrenzen.
08Wer in Köln lebt
Alter, Herkunft und Haushalte: die Kölner Bevölkerung in Zahlen.
Jeder zweite Kölner Haushalt besteht aus einer Person. Das prägt den Wohnungsmarkt: Gefragt sind kleine und mittlere Wohnungen, und die Zahl der Haushalte steigt etwas schneller als die Zahl der Einwohner. Am jüngsten sind die Bezirke Ehrenfeld und Kalk mit durchschnittlich 41,3 Jahren, am ältesten Rodenkirchen und Porz mit 43,9 Jahren.
| Kennzahl (Melderegister, 31.12.2025) | Wert |
|---|---|
| Durchschnittsalter | 42,7 Jahre (Männer 41,7, Frauen 43,6) |
| Unter 18 Jahre | 172.629 (15,7 %) |
| 65 Jahre und älter | 201.223 (18,3 %) |
| Nichtdeutsche Staatsangehörigkeit | 237.750 (21,6 %) |
| Mit Migrationshintergrund | 473.731 (43,1 %) |
| Privathaushalte | 575.992 |
| Davon Einpersonenhaushalte | 298.905 (51,9 %) |
| Personen je Haushalt | 1,85 |
| Haushalte mit Kindern | 101.926 |
Quellen: Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 3/2026 „Bevölkerung in Köln 2025“, S. 4–6; Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025 (Tab. 5 und 14). Anteile teilweise eigene Berechnung.
09Prognose
Einwohner Köln bis 2045: was die Prognosen erwarten.
Die Stadt Köln rechnet in ihrer Basisvariante mit einer nahezu stabilen Einwohnerzahl. Wie stark Köln wächst, hängt fast nur von den Zuzügen ab.
Basis der Vorausberechnung sind 1.090.473 Einwohner mit Hauptwohnsitz am 31.12.2024. Die amtliche Vorausberechnung von IT.NRW, die auf der niedrigeren Zensuszahl aufsetzt, kommt für 2035 auf 1.031.818 und für 2050 auf 1.020.421 Einwohner. Beide Rechnungen sind also im Kern einig: Köln wächst kaum noch.Deutlich verschieben wird sich das Alter. Bis 2045 erwartet die Stadt 17,4 Prozent mehr Menschen zwischen 65 und 80 Jahren und 21,9 Prozent mehr Menschen ab 80, bei fast 6 Prozent weniger Kindern und Jugendlichen. Innerhalb der Stadt wächst bis 2035 vor allem der Bezirk Rodenkirchen (+8,6 Prozent), unter anderem durch die Parkstadt Süd mit mehr als 3.000 geplanten Wohnungen; für Lindenthal erwartet die Stadt ein Minus von 2,0 Prozent.
| Variante der Stadt Köln | Annahme | 2035 | 2045 |
|---|---|---|---|
| Basisvariante | Zuzüge wie im Schnitt 2015–2024, geplante Neubauprojekte berücksichtigt | 1.102.700 (+1,1 %) | 1.100.500 (+0,9 %) |
| Untere Variante | deutlich weniger Zuzüge, ähnlich der Corona-Jahre | 1.077.800 (−1,2 %) | −6,5 % |
| Obere Variante | starke Zuzüge wie 2015 und 2022 | 1.138.500 (+4,4 %) | +9,8 % |
Quellen: Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 12/2025 „Bevölkerungsvorausberechnung für Köln 2025 bis 2045“; IT.NRW, Kommunalprofil Köln, S. 8 (Basisvariante).
10Wohnungsmarkt
Einwohner und Wohnungen: knapper Markt, wenig Eigentum.
Ende 2025 gab es in Köln 577.459 Wohnungen. Gebaut wird zu wenig, um den Markt zu entspannen: Im Schnitt der Jahre 2016 bis 2025 wurden rund 2.750 Wohnungen pro Jahr fertig.
| Jahr | Fertiggestellte Wohnungen |
|---|---|
| 2016 | 2.387 |
| 2017 | 2.138 |
| 2018 | 3.923 |
| 2019 | 2.175 |
| 2020 | 2.013 |
| 2021 | 2.520 |
| 2022 | 2.327 |
| 2023 | 3.533 |
| 2024 | 1.819 |
| 2025 | 4.623 |
| Insgesamt 2016–2025 | 27.458 |
2025 war mit 4.623 fertigen Wohnungen ein Ausreißer nach oben. Für die kommenden Jahre sind die Zeichen schwächer: Genehmigt wurden 2025 nur 2.323 Wohnungen, 20,7 Prozent weniger als im Vorjahr. Genehmigt, aber noch nicht fertig waren Ende 2025 insgesamt 7.821 Wohnungen.Der Leerstand ist niedrig. Beim Zensus 2022 standen in Köln 2,46 Prozent der Wohnungen leer, marktaktiv, also kurzfristig vermietbar, nur 1,2 Prozent. In Nordrhein-Westfalen lag die Quote bei 3,3 Prozent, bundesweit bei 4,3 Prozent.
Gut zu wissenKöln ist eine Mieterstadt
Nur 24,68 Prozent der bewohnten Wohnungen in Köln werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt (Zensus 2022). In Nordrhein-Westfalen sind es 40,62 Prozent, bundesweit 44,29 Prozent. Eigentum ist in Köln also vergleichsweise selten, entsprechend groß ist die Nachfrage, wenn eine Wohnung oder ein Haus auf den Markt kommt.
Quellen: Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 7/2026 „Wohnungsbau in Köln 2025“ und 13/2025 „Wohnungsleerstände in Köln – Ergebnisse des Zensus 2022“; Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen (Destatis). Summe und Durchschnitt = eigene Berechnung.
11Bezug zu den Preisen
Was die Einwohnerzahl für Immobilienpreise in Köln bedeutet.
Mehr Einwohner bedeuten nicht automatisch höhere Preise. Von 2015 bis 2025 wuchs die gemeldete Bevölkerung um 2,9 Prozent, der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen aber von 2.750 auf 4.709 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 71 Prozent.
Den Preisanstieg erklären mehrere Faktoren zusammen: die lange Phase niedriger Zinsen bis 2022, wenig Neubau, kleinere Haushalte und die geringe Eigentümerquote. Die Bevölkerung ist eher die Grundlage als der Antrieb. Dass Köln nicht schrumpft, viele junge Menschen zuziehen und jeder zweite Haushalt allein lebt, hält die Nachfrage stabil.2025 zählte der Gutachterausschuss 7.831 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von 5,68 Milliarden Euro, 8 Prozent mehr Verträge und 21 Prozent mehr Umsatz als im Vorjahr. Die Immobilienrichtwerte zum 01.01.2026 stiegen für Eigentumswohnungen um 3 Prozent, für Ein- und Zweifamilienhäuser linksrheinisch um 3 Prozent und rechtsrheinisch um knapp 6 Prozent. Wie es weitergehen könnte, ordnet der Ratgeber Immobilienpreise Köln: Prognose ein.Für Eigentümer lassen sich aus den Bevölkerungsdaten drei Schlüsse ziehen, die die Daten tragen: Stadtteile mit Zuzug junger Erwachsener stützen die Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Familien suchen häufiger im Umland, was die Häuserpreise dort beeinflusst. Und die wachsende Zahl älterer Menschen wird mehr Eigentümer vor die Frage stellen, ob sie ihre Immobilie behalten, verkleinern oder verrenten wollen; dazu mehr im Ratgeber Immobilie verkaufen im Alter.
PraxistippVom Stadtdurchschnitt zur eigenen Adresse
Statistiken beschreiben die ganze Stadt. Der Wert Ihrer Immobilie hängt aber an Straße, Zustand und Ausstattung. Wie sich die Preise in Ihrer Nachbarschaft entwickeln, sehen Sie im homéa Preisradar; eine Einschätzung für Ihr Objekt erhalten Sie über die kostenlose Online-Bewertung.
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 12, 13 und 150, Lizenz dl-de/zero-2-0; Stadt Köln (Melderegister). Prozentwerte = eigene Berechnung; keine Aussage über Ursache und Wirkung im Einzelfall.
12Mit homéa
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Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 3/2026: Bevölkerung in Köln 2025Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen: Bevölkerung 2025Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen: Einwohnerzahlen 2019Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 8/2026: Bevölkerungsbewegungen in Köln 2025Stadt Köln, Fragen und Antworten zum Zensus 2022Stadt Köln, Presseservice: Klage gegen Zensus (20.06.2025)Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis: Gemeinden am 31.12.2025Zensus 2022, Regionaltabellen Bevölkerung sowie Gebäude und Wohnungen (Destatis)IT.NRW, Kommunalprofil Köln (Stand 15.01.2026)Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 12/2025: Bevölkerungsvorausberechnung für Köln 2025 bis 2045Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 7/2026: Wohnungsbau in Köln 2025Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 13/2025: Wohnungsleerstände in Köln – Ergebnisse des Zensus 2022Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026 (dl-de/zero-2-0)
Alle Zahlen mit Stichtag und Quelle, abgerufen am 01.11.2026. Melderegister-Zahlen umfassen Haupt- und Nebenwohnsitz, amtliche Zahlen nur den Hauptwohnsitz. Veränderungen und Anteile sind teilweise eigene Berechnungen. Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Bewertung oder Anlageberatung.
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FAQ
Fragen zu den
Einwohnern Kölns.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie viele Einwohner hat Köln 2026?
Die aktuellsten Zahlen beziehen sich auf den 31.12.2025: 1.100.076 gemeldete Einwohner laut Melderegister der Stadt Köln (mit Nebenwohnsitz) und 1.025.523 laut amtlicher Statistik auf Basis des Zensus 2022. Zahlen für einen Stichtag im Jahr 2026 waren bis Anfang November 2026 noch nicht veröffentlicht.
Warum gibt es für Köln zwei unterschiedliche Einwohnerzahlen?
Das Melderegister der Stadt zählt Haupt- und Nebenwohnsitze und führt seinen eigenen Bestand fort. Die amtliche Zahl zählt nur Hauptwohnsitze und basiert auf dem Zensus 2022. Hinzu kommen Fehler im Register, etwa durch fehlende Abmeldungen, die die Stadt wegen des Rückspielverbots nicht mit Zensusdaten bereinigen darf.
Ist Köln die viertgrößte Stadt Deutschlands?
Ja. Nach der amtlichen Statistik zum 31.12.2025 liegt Köln mit 1.025.523 Einwohnern hinter Berlin, Hamburg und München auf Platz 4 und ist die größte Stadt Nordrhein-Westfalens.
Wie groß ist Köln?
Köln ist 405,02 Quadratkilometer groß und in 9 Stadtbezirke und 86 Stadtteile gegliedert. Auf einem Quadratkilometer leben amtlich 2.532 Menschen, nach Melderegister 2.716.
Wächst Köln noch?
Ja, aber langsam. 2025 stieg die gemeldete Einwohnerzahl um 2.557 oder 0,2 Prozent. Seit 2022 sterben mehr Menschen, als geboren werden; das Wachstum kommt allein aus Zuzügen, vor allem junger Erwachsener.
Wie hoch ist der Ausländeranteil in Köln?
Ende 2025 hatten 237.750 gemeldete Einwohner keine deutsche Staatsangehörigkeit, das sind 21,6 Prozent. Einen Migrationshintergrund hatten 473.731 Menschen oder 43,1 Prozent (Melderegister der Stadt Köln).
Wie viele Haushalte gibt es in Köln?
Laut Melderegister gab es Ende 2025 in Köln 575.992 Privathaushalte. 51,9 Prozent davon sind Einpersonenhaushalte, im Schnitt leben 1,85 Personen in einem Haushalt.
Welcher Kölner Stadtteil ist am stärksten gewachsen?
Absolut legte von 2015 bis 2025 Ehrenfeld am stärksten zu (+2.496 Einwohner), gefolgt von Ossendorf (+2.389). Prozentual wuchs Elsdorf im Bezirk Porz mit einem Neubaugebiet am stärksten (+61,9 Prozent).
Wie viele Einwohner wird Köln 2035 haben?
Die Stadt Köln rechnet in ihrer Basisvariante mit 1.102.700 Einwohnern im Jahr 2035 und 1.100.500 im Jahr 2045, je nach Zuzug zwischen 1.077.800 und 1.138.500 im Jahr 2035. Die amtliche Vorausberechnung von IT.NRW kommt auf ihrer niedrigeren Basis auf 1.031.818 Einwohner im Jahr 2035.
Steigen die Immobilienpreise, weil Köln wächst?
Nicht allein deshalb. Von 2015 bis 2025 wuchs die Bevölkerung um 2,9 Prozent, der mittlere Wohnungspreis um 71 Prozent. Zinsen, wenig Neubau und kleinere Haushalte spielten eine größere Rolle. Für Ihre Immobilie zählt die konkrete Lage.
Ihr nächster Schritt
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