Ratgeber · Immobilienpreise & Markt
Mietspiegel Köln: Was er für Vermieter und Verkäufer bedeutet.
Der Kölner Mietspiegel zeigt, welche Mietpreise in Köln für vergleichbare Wohnungen üblich sind, gemessen als Nettokaltmiete je Quadratmeter. Für Vermieter ist er die wichtigste Grundlage, wenn sie die Miete erhöhen wollen. Für Verkäufer einer vermieteten Wohnung zeigt er, wie viel Spielraum ein Käufer bei der Miete hat. Dieser Ratgeber erklärt Aufbau, Anwendung und Grenzen.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Der aktuelle Kölner Mietspiegel ist die 26. Auflage mit Stand April 2025. Er gilt für frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet und wird laut Herausgeber etwa alle zwei Jahre neu aufgelegt.
✓Er nennt Spannen der Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche, gegliedert nach Baujahr, Ausstattung, Wohnungsgröße und Wohnlage.
✓Im laufenden Mietverhältnis dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, in Köln aber innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent.
✓Bei Neuvermietung gilt in Köln bis Ende 2029 die Mietpreisbremse: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 Prozent übersteigen.
✓Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung übernimmt der Käufer den Mietvertrag. Er prüft deshalb, wie die Miete zum Mietspiegel steht und wann sie steigen darf.
01Kurzantwort
Mietspiegel Köln: 26. Auflage, Stand April 2025.
Der Mietspiegel Köln ist eine Übersicht über die ortsüblichen Nettokaltmieten für frei finanzierte Wohnungen. Die aktuelle Ausgabe hat den Stand April 2025. Vermieter nutzen ihn, um Mieterhöhungen zu begründen. Für Verkäufer zeigt er, ob die Miete einer vermieteten Wohnung unter, im oder über dem ortsüblichen Rahmen liegt.
02Grundlagen
Was ist der Kölner Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er wird von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt (§ 558c Abs. 1 BGB). Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen, und sie sollen im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Abs. 3 und 4 BGB).Der Kölner Mietspiegel heißt „Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen in Köln“. Die aktuelle 26. Auflage hat den Stand April 2025 (Rheinische Immobilienbörse, Mietspiegel Köln 2025). Zusammengestellt wurde er bei der Rheinischen Immobilienbörse e. V. unter Mitarbeit unter anderem von:
Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888Mieterverein Köln e. V.Stadt Köln, Amt für WohnungswesenGeschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Kölnweiteren Eigentümer-, Wohnungs- und Immobilienverbänden
Gut zu wissenEinfacher, kein qualifizierter Mietspiegel
Der Mietspiegel beschreibt sich selbst als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten nach § 558c BGB. Die Stadt Köln spricht vom „sogenannten einfachen Mietspiegel“ (Pressemitteilung vom 13.09.2024). Als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB ist er nicht ausgewiesen. Das ist wichtig, denn nur für einen qualifizierten Mietspiegel vermutet das Gesetz, dass die darin genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Zur Begründung einer Mieterhöhung kann aber auch ein einfacher Mietspiegel dienen (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
03Aufbau
Wie ist der Kölner Mietspiegel aufgebaut?
Die Werte sind Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche, also ohne Betriebskosten. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung berechnet, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Der Mietspiegel gliedert die Wohnungen nach vier Merkmalen (Kölner Mietspiegel, Stand April 2025):
| Merkmal | Einteilung |
|---|---|
| Baujahr (bezugsfertig) | Gruppe 1 bis 1960, Gruppe 2 1961–1975, Gruppe 3 1976–1989, Gruppe 4 1990–2004, Gruppe 5 2005–2017, Gruppe 6 ab 2018 |
| Ausstattung | 1 ohne Heizung; 2 mit Heizung, Bad/WC; 3 mit besonderer Ausstattung (in Gruppe 6 keine Unterscheidung) |
| Wohnungsgröße | A 30 bis 49,9 m², B 50 bis 69,9 m², C 70 bis 89,9 m², D 90 bis 109,9 m², E 110 bis 140 m² |
| Wohnlage | einfach, mittel, sehr gut; gute Lagen gelten als Untergruppe der mittleren Lage, ihre Miete liegt zwischen den Werten für mittlere und sehr gute Lage |
Für jede Kombination nennt der Mietspiegel eine Spanne. Wo kein ausreichendes Datenmaterial vorlag, steht ein Strich. Kleinappartements und Einfamilienhäuser sind nicht erfasst.Als Beispiel die Spannen für Neubauten, die ab 2018 bezugsfertig wurden (Gruppe 6), in Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete:
| Wohnungsgröße | mittlere Lage | sehr gute Lage |
|---|---|---|
| A: 30 bis 49,9 m² | 9,80–16,70 € | 11,10–17,90 € |
| B: 50 bis 69,9 m² | 9,00–16,50 € | 9,80–17,60 € |
| C: 70 bis 89,9 m² | 9,00–16,30 € | 9,90–17,20 € |
| D: 90 bis 109,9 m² | 8,60–16,10 € | 9,50–17,00 € |
| E: 110 bis 140 m² | 8,40–15,90 € | 9,40–16,90 € |
Der Mietspiegel gibt außerdem Hinweise zur Einordnung. Bei weitgehend unveränderter Altbausubstanz der Gruppen 1 und 2 liegen die Mieten laut Mietspiegel etwa 10 Prozent unter den Spannen. Gilt eine Wohnung als modernisiert, weil Sanitäreinrichtungen, Elektroinstallation und Heizung erneuert wurden, orientieren sich die Mietwerte an Gruppe 3; wurden alle Maßnahmen nach 1990 ausgeführt, rechtfertigt das eine Einordnung in Gruppe 4. Bei umfassend sanierten Gebäuden zählt für die Baualtersgruppe das Jahr, in dem die Sanierung fertig wurde.
Quelle: Rheinische Immobilienbörse e. V., Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen in Köln, 26. Auflage, Stand April 2025, Tabelle Gruppe 6 und Besondere Erläuterungen Nr. 1 bis 5. Für einfache Wohnlagen nennt der Mietspiegel in Gruppe 6 keine Werte.
04Mieterhöhung
Wie nutzen Sie den Mietspiegel für eine Mieterhöhung?
Vermieter können die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Dabei gelten mehrere Grenzen:
| Regel | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Wartefrist | Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungsgrenze | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in festgelegten Gebieten 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Form | Textform mit Begründung, etwa durch Bezug auf den Mietspiegel | § 558a Abs. 1 und 2 BGB |
| Spanne | Für die Begründung reicht es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt | § 558a Abs. 4 BGB |
| Zustimmungsfrist | Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit; stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 1 und 2 BGB |
Köln gehört zu den Gemeinden, für die das Land Nordrhein-Westfalen die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent festgelegt hat (Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025, § 1 Abs. 2 mit Anlage Nr. 28). Diese Regel gilt seit dem 1. März 2025 und bis zum 28. Februar 2030 (§ 3 der Verordnung).Frei gewähltes Beispiel: Mieterhöhung mit dem MietspiegelEine 75 Quadratmeter große Wohnung in Köln, Baujahr 2019, mittlere Lage, ist seit Anfang 2024 unverändert für 9,50 Euro je Quadratmeter vermietet, also 712,50 Euro Nettokaltmiete im Monat. Der Mietspiegel nennt für diese Wohnung (Gruppe 6, Größe C, mittlere Lage) 9,00 bis 16,30 Euro.
| Rechenschritt | Ergebnis |
|---|---|
| Aktuelle Miete | 9,50 €/m² × 75 m² = 712,50 € |
| Wartefrist erfüllt? | ja, Miete seit Anfang 2024 unverändert, also länger als 15 Monate |
| Höchstbetrag nach Kappungsgrenze (+ 15 %) | 10,925 €/m² × 75 m² = 819,38 € |
| Verlangte neue Miete | 10,90 €/m² × 75 m² = 817,50 € |
| Liegt sie innerhalb der Spanne des Mietspiegels? | ja (9,00–16,30 €) |
| Ergebnis: Mehrmiete im Monat | 105,00 € |
Wo genau innerhalb der Spanne eine Wohnung liegt, hängt von Lage, Zustand und Ausstattung ab. Ist die Miete für den Mieter nicht nachvollziehbar, kann es Streit geben.
WichtigKlagefrist von drei Monaten
Stimmt der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 2 BGB).
05Neuvermietung
Was gilt bei einer Neuvermietung?
Bei einem neuen Mietvertrag gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse: Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Köln ist in der Mieterschutzverordnung NRW als solches Gebiet bestimmt. Nachdem der Bund die Frist in § 556d Abs. 2 BGB verlängert hatte, hat das Land die Geltung dieser Regel bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Mieterschutzverordnung NRW, § 3 Abs. 2, geändert durch Verordnung vom 28.10.2025, GV. NRW. 2025 S. 848).Ausnahmen gibt es unter anderem, wenn schon der Vormieter eine höhere Miete geschuldet hat; dann ist eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete zulässig (§ 556e Abs. 1 BGB). Wurde in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB). Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).
WichtigAusnahmen vor Vertragsschluss mitteilen
Auf diese Ausnahmen muss der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert hinweisen, sonst kann er sich nicht auf sie berufen (§ 556g Abs. 1a BGB). Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Abs. 1 und 2 BGB).
06Verkauf
Was bedeutet der Mietspiegel für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Wer eine vermietete Wohnung verkauft, verkauft auch den Mietvertrag mit: Der Käufer tritt für die Dauer seines Eigentums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB, Kauf bricht nicht Miete). Für Kapitalanleger ist die Miete deshalb eine zentrale Kennzahl. Käufer prüfen in der Regel drei Fragen:
Wie hoch ist die Miete heute? Daraus ergibt sich der laufende Ertrag.Wie steht sie zum Mietspiegel? Liegt sie deutlich darunter, hat der Käufer Spielraum für spätere Erhöhungen, begrenzt durch die Kappungsgrenze.Wann ist die nächste Erhöhung möglich? Das hängt von der letzten Erhöhung und der Wartefrist ab.
PraxistippMietunterlagen für Käufer bereithalten
Eine Miete am oberen Rand der Spanne bietet weniger Steigerungspotenzial. Eine Miete, die bei Vertragsbeginn über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze vereinbart wurde, kann für den Käufer ein Risiko sein, weil Mieter den zu viel gezahlten Teil nach einer Rüge zurückverlangen können (§ 556g Abs. 2 BGB). Halten Sie deshalb Mietvertrag, Erhöhungsschreiben und die Begründung bereit.
Für Eigennutzer zählt die Miete weniger. Wer selbst einziehen will, braucht ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf und muss die gesetzlichen Kündigungsregeln beachten (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wurde an der vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung dann verkauft, kann sich ein Erwerber in Köln erst acht Jahre nach dieser Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 und 2 BGB, Mieterschutzverordnung NRW, § 1 Abs. 2). Für Veräußerungen vor dem 1. März 2025 gilt noch die Verordnung von 2020 (§ 2 der Verordnung). Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung für Mieter und Käufer gilt, erklärt der Ratgeber Kauf bricht nicht Miete.
07Alternativen
Welche Alternativen zum Mietspiegel gibt es?
Ein Mieterhöhungsverlangen kann auch anders begründet werden (§ 558a Abs. 2 BGB):
Auskunft aus einer MietdatenbankGutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten SachverständigenBenennung von drei vergleichbaren Wohnungen mit ihren Mieten
In der Praxis ist der Mietspiegel meist der einfachste Weg, weil er öffentlich verfügbar ist und beide Seiten ihn kennen.
08Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Wenn Sie eine vermietete Wohnung in Köln verkaufen möchten, ordnen wir die Miete anhand des Kölner Mietspiegels ein und bereiten die Unterlagen so auf, dass Kaufinteressenten Ertrag und Spielraum nachvollziehen können. Fragen zu einer konkreten Mieterhöhung klären Sie am besten mit Ihrem Eigentümerverband oder einer Anwältin oder einem Anwalt.Mehr zum Verkauf lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Köln. Eine erste Einschätzung zum Wert erhalten Sie über die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Rheinische Immobilienbörse e. V.: Mietspiegel Köln 2025, Übersichtsseite (26. Auflage, Stand April 2025, Aktualisierung ca. alle zwei Jahre)Rheinische Immobilienbörse e. V.: Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen in Köln, 26. Auflage, Stand April 2025 (PDF)Stadt Köln: Pressemitteilung „Rheinische Immobilienbörse e.V. erhebt Daten“ vom 13.09.2024Land NRW: Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) vom 28.01.2025, § 1 Abs. 2, § 2, § 3 und Anlage Nr. 28 Köln (PDF)Land NRW: Mieterschutzverordnung NRW in der Fassung ab 07.11.2025 (geändert durch Verordnung vom 28.10.2025, GV. NRW. 2025 S. 848), § 3 Abs. 2Land NRW: Begründung zur Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung NRW (GV. NRW. 2025 Nr. 43, Anlage)§ 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn§ 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete oder einer Modernisierung§ 556f BGB – Ausnahmen§ 556g BGB – Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete§ 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung§ 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung§ 558c BGB – Mietspiegel§ 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters§ 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
Alle Quellen abgerufen am 01.11.2026, Stand November 2026. Die Mietspiegelwerte stammen aus der 26. Auflage (Stand April 2025); prüfen Sie vor einer Mieterhöhung, ob inzwischen eine neuere Auflage erschienen ist. Das Rechenbeispiel ist frei gewählt. Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie eine Mieterhöhung im Zweifel von Ihrem Eigentümerverband oder einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen.
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FAQ
Fragen zum
Mietspiegel Köln.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wo finde ich den aktuellen Mietspiegel für Köln?
Der Kölner Mietspiegel wird bei der Rheinischen Immobilienbörse e. V. zusammengestellt und dort als kostenloser PDF-Download angeboten. Die aktuelle 26. Auflage hat den Stand April 2025. Mitgewirkt haben unter anderem die Stadt Köln, der Mieterverein Köln, der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Laut Herausgeber wird er etwa alle zwei Jahre aktualisiert.
Ist der Kölner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein. Er bezeichnet sich selbst als Richtlinie nach § 558c BGB, die Stadt Köln spricht vom sogenannten einfachen Mietspiegel. Für einen qualifizierten Mietspiegel vermutet das Gesetz, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB). Diese Vermutung gilt für den Kölner Mietspiegel nicht. Als Begründung für eine Mieterhöhung kann er trotzdem dienen.
Wie stark darf ich die Miete in Köln erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent. Diese abgesenkte Kappungsgrenze gilt in Köln nach der Mieterschutzverordnung NRW seit dem 1. März 2025. Außerdem muss die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich.
Gilt der Mietspiegel für die Kaltmiete oder die Warmmiete?
Der Mietspiegel nennt Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr oder die Kosten der Heizung sind nicht enthalten und werden gesondert abgerechnet. Sind Betriebskosten in einer Pauschalmiete enthalten, müssen sie für den Vergleich zuerst herausgerechnet und danach wieder hinzugerechnet werden. So vermeiden Sie, dass Sie Ihre Wohnung zu hoch oder zu niedrig einordnen.
Wie finde ich die richtige Spanne für meine Wohnung?
Bestimmen Sie Baujahr, Ausstattung, Wohnungsgröße und Wohnlage. Daraus ergibt sich das passende Feld in der Tabelle. Bei modernisierten Altbauten orientieren sich die Werte laut Mietspiegel an Gruppe 3, bei Modernisierung nach 1990 an Gruppe 4. Gute Lagen liegen zwischen mittlerer und sehr guter Lage. Wo innerhalb der Spanne Ihre Wohnung liegt, hängt von Zustand, Lage im Haus und Ausstattung ab.
Gilt die Mietpreisbremse in Köln?
Ja. Köln ist in der Mieterschutzverordnung NRW als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um 10 Prozent übersteigen. Das Land hat die Geltung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Es gibt Ausnahmen, etwa bei höherer Vormiete oder für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Welche Rolle spielt der Mietspiegel beim Verkauf?
Käufer einer vermieteten Wohnung übernehmen den Mietvertrag. Sie prüfen deshalb, wie die Miete zum Mietspiegel steht und wann sie erhöht werden darf. Eine Miete unter der Spanne bietet Spielraum, eine Miete am oberen Rand weniger. Halten Sie Mietvertrag und Erhöhungsschreiben für Interessenten bereit.
Gilt der Mietspiegel auch für Einfamilienhäuser?
Nein. Der Kölner Mietspiegel erfasst frei finanzierte Wohnungen. Einfamilienhäuser und Kleinappartements sind ausdrücklich nicht erfasst. Für diese Objekte müssen Vermieter eine Mieterhöhung anders begründen, etwa mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank kommt infrage.
Was passiert, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt?
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Entsprach das Erhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Anforderungen, kann der Vermieter es im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben; der Mieter erhält dann erneut die Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB). Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 BGB).
Wie oft wird der Kölner Mietspiegel aktualisiert?
Mietspiegel sollen nach dem Gesetz im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden. Der Kölner Mietspiegel wird laut Herausgeber etwa alle zwei Jahre neu aufgelegt. Prüfen Sie vor einer Mieterhöhung, ob inzwischen eine neuere Auflage erschienen ist, und verwenden Sie dann diese.
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