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Immobilienpreise Köln aktuell: Sind die Preise zurück auf dem Stand von 2022?
Nach dem Preisrückgang 2022 und 2023 fragen sich viele Kölner Eigentümer, ob ihre Immobilie wieder so viel wert ist wie vor der Zinswende. Diese Datenstory beantwortet die Frage mit den amtlichen Kaufpreisen des Gutachterausschusses und erklärt, was der homéa Preisradar mit Angebotspreisen ergänzt.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Gebrauchte Eigentumswohnungen in Köln lagen im zweiten Quartal 2026 nach dem Preisindex des Gutachterausschusses nur rund 2 Prozent unter dem Höchststand von Anfang 2022.
✓Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser lagen dagegen noch rund 14 Prozent unter ihrem Höchststand aus dem zweiten Quartal 2022.
✓Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die bereinigten Preise für Wohnungen um rund 4 Prozent und für Häuser um rund 5 Prozent.
✓Zwischen den Rheinseiten liegen bei gebrauchten Wohnungen fast 1.500 Euro pro Quadratmeter.
✓Im ersten Halbjahr 2026 zählte der Gutachterausschuss 3.765 Kaufverträge, rund 5 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2025. Alle Werte sind vorläufig.
01Kurzantwort
Sind die Immobilienpreise in Köln aktuell wieder auf dem Stand von 2022?
Die Immobilienpreise in Köln sind aktuell nur bei Wohnungen fast wieder auf dem Stand von 2022. Der Preisindex des Kölner Gutachterausschusses für gebrauchte Eigentumswohnungen steht im zweiten Quartal 2026 bei 100 Punkten, Anfang 2022 waren es 102. Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser liegt der Index ebenfalls bei 100, im zweiten Quartal 2022 aber bei 116. Vom Rückgang auf 93 Punkte Anfang 2024 haben Häuser erst knapp ein Drittel aufgeholt.Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Quartalsbericht Q2 2026, Preistrends für Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (Weiterverkäufe), Index 2026Q2 = 100, vorläufig, abgerufen am 04.11.2026.
02Datengrundlage
Woher stammen die Zahlen?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln erhält von der beurkundenden Stelle eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags (§ 195 Baugesetzbuch) und wertet sie in der Kaufpreissammlung aus. Es sind also vertraglich vereinbarte Preise, keine Angebotspreise. Sein jüngster Quartalsbericht betrifft das zweite Quartal 2026 und berücksichtigt alle Verträge, die bis zum 29.09.2026 erfasst wurden. Die Daten sind vorläufig und können sich noch ändern.Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Quartalsbericht Q2 2026, Berichtszeitraum 01.04.–30.06.2026, abgerufen am 04.11.2026; § 195 Abs. 1 BauGB.Der homéa Preisradar wertet dagegen Angebotspreise aus Inseraten aus. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was am Ende im Vertrag steht.
03Wohnungen
Wie weit sind die Kölner Wohnungspreise vom Höchststand entfernt?
Der Gutachterausschuss rechnet die Kaufpreise geeigneter Weiterverkäufe über die Wohnfläche in Quadratmeterpreise um und diese mit Umrechnungskoeffizienten auf ein Kölner Normobjekt. So fallen Unterschiede in Größe, Baujahr oder Ausstattung weniger ins Gewicht als bei einfachen Durchschnittspreisen. Basis des Index ist das zweite Quartal 2026 mit 100 Punkten.
| Gebrauchte Eigentumswohnungen | Indexwert | Abstand zum aktuellen Stand |
|---|---|---|
| Höchststand, 1. und 2. Quartal 2022 | 102 | aktuell rund 2 % darunter |
| Tiefststand nach der Zinswende, 4. Quartal 2023 | 91 | aktuell rund 10 % darüber |
| 2. Quartal 2025 | 96 | aktuell rund 4 % darüber |
| 2. Quartal 2026 | 100 | – |
Quelle: Gutachterausschuss Köln, Quartalsbericht Q2 2026, „Allgemeiner Preistrend für Wohnungseigentum (Weiterverkäufe)“, Index 2026Q2 = 100, vorläufig, abgerufen am 04.11.2026. Prozentwerte von uns aus den gerundeten Indexwerten berechnet.Ohne Umrechnung auf das Normobjekt kosteten gebrauchte Wohnungen im zweiten Quartal 2026 im Mittel 4.449 Euro pro Quadratmeter. Ein Jahr zuvor waren es 4.357 Euro, ein Plus von rund 2 Prozent.Quelle: Gutachterausschuss Köln, Quartalsbericht Q2 2026, „Entwicklung der Quadratmeterpreise nach Teilmarkt“, Weiterverkauf, nicht normiert, vorläufig, abgerufen am 04.11.2026.
Gut zu wissenIndex und Durchschnitt sind kein Widerspruch
Dass der Index stärker steigt als der einfache Durchschnitt, ist kein Widerspruch. Der Durchschnitt hängt davon ab, welche Wohnungen in einem Quartal verkauft wurden. Der Index gleicht das aus.
04Häuser
Und wie sieht es bei Häusern aus?
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern war der Rückgang tiefer, und die Erholung ist noch nicht so weit.
| Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser | Indexwert | Abstand zum aktuellen Stand |
|---|---|---|
| Höchststand, 2. Quartal 2022 | 116 | aktuell rund 14 % darunter |
| Tiefststand, 1. Quartal 2024 | 93 | aktuell rund 8 % darüber |
| 2. Quartal 2025 | 95 | aktuell rund 5 % darüber |
| 2. Quartal 2026 | 100 | – |
Quelle: Gutachterausschuss Köln, Quartalsbericht Q2 2026, „Allgemeiner Preistrend für Ein- und Zweifamilienhäuser“ (Weiterverkäufe), Index 2026Q2 = 100, vorläufig, abgerufen am 04.11.2026. Prozentwerte von uns aus den gerundeten Indexwerten berechnet.
WichtigDen Abstand zu 2022 kennen
Wer 2022 ein Haus gekauft hat und heute verkaufen möchte, sollte diesen Abstand kennen. Nach den amtlichen Daten liegt das Preisniveau für das Kölner Normobjekt derzeit rund 14 Prozent unter dem Höchststand von 2022. Ein einzelnes Haus kann je nach Lage und Zustand davon abweichen.
05Rheinseiten und Bezirke
Wo in Köln unterscheiden sich die Preise am stärksten?
Die Rheinseite bleibt der größte Unterschied. Gebrauchte Wohnungen kosteten im zweiten Quartal 2026 linksrheinisch im Mittel 4.931 Euro pro Quadratmeter, rechtsrheinisch 3.443 Euro. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 5.095 Euro und 4.024 Euro.Quelle: Gutachterausschuss Köln, Quartalsbericht Q2 2026, „Entwicklung der Quadratmeterpreise nach Rheinseite“, Wohnungseigentum im Weiterverkauf sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (alle geeigneten Kauffälle), nicht normiert, vorläufig, abgerufen am 04.11.2026.
| Gebrauchte Wohnungen nach Stadtbezirk | 2. Quartal 2025 | 2. Quartal 2026 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Innenstadt | 5.549 €/m² | 5.974 €/m² | +7,7 % |
| Rodenkirchen | 5.097 €/m² | 4.669 €/m² | −8,4 % |
| Lindenthal | 4.596 €/m² | 4.858 €/m² | +5,7 % |
| Ehrenfeld | 4.766 €/m² | 4.850 €/m² | +1,8 % |
| Nippes | 4.163 €/m² | 4.499 €/m² | +8,1 % |
| Chorweiler | 3.193 €/m² | 3.488 €/m² | +9,2 % |
| Porz | 3.136 €/m² | 3.186 €/m² | +1,6 % |
| Kalk | 3.111 €/m² | 3.275 €/m² | +5,3 % |
| Mülheim | 3.595 €/m² | 3.767 €/m² | +4,8 % |
Quelle: Gutachterausschuss Köln, Quartalsbericht Q2 2026, „Entwicklung der Quadratmeterpreise nach Stadtbezirken“, Weiterverkauf Wohnungseigentum, nicht normiert, vorläufig, abgerufen am 04.11.2026. Veränderung von uns berechnet.
Gut zu wissenBezirkswerte vorsichtig lesen
Die Bezirkswerte schwanken stark, weil je Bezirk nur relativ wenige Verkäufe eingehen. Im zweiten Quartal 2026 waren es zwischen 26 gebrauchten Wohnungen in Chorweiler und 157 in Lindenthal (Quelle: Quartalsbericht Q2 2026, Anzahl nach Stadtbezirken, Weiterverkauf). Der Rückgang in Rodenkirchen sagt deshalb wenig über einzelne Wohnungen dort aus.
Mehr zu den Stadtteilen lesen Sie im Ratgeber Stadtteile Köln im Überblick.
06Kaufverträge
Wird in Köln wieder mehr verkauft?
Ja, leicht. Im ersten Halbjahr 2026 zählte der Gutachterausschuss 3.765 Kaufverträge auf dem gesamten Kölner Markt, im ersten Halbjahr 2025 waren es 3.593. Das sind rund 5 Prozent mehr. Der Geldumsatz lag mit 2.019 Millionen Euro aber unter dem Vorjahreswert von 2.494 Millionen Euro.Quelle: Gutachterausschuss Köln, Quartalsbericht Q2 2026, „Anzahl und Geldumsatz auf dem gesamten Kölner Grundstücks- und Immobilienmarkt“, vorläufig, abgerufen am 04.11.2026. Halbjahressummen von uns berechnet.
07homéa Preisradar
Was zeigt der homéa Preisradar?
Der Preisradar ergänzt die amtlichen Zahlen um Angebotspreise aus Inseraten. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen; der Gutachterausschuss wertet dagegen nur Kaufpreise aus. Erst der Vergleich beider Werte zeigt, wie viel Verhandlungsspielraum es gerade gibt. Deshalb stehen beide Werte getrennt nebeneinander, jeweils mit Quelle und Stand.Wie sich die Angebotspreise an Ihrer Adresse entwickeln, zeigt der homéa Preisradar. Eine Prognose leiten wir daraus nicht ab. Wie sich die Preise langfristig entwickelt haben, zeigt der Ratgeber Immobilienpreise Köln: was die Daten zeigen; aktuelle Kaufpreise nach Stadtteilen finden Sie auf der Seite Immobilienpreise Köln 2026.
08Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Durchschnittswerte zeigen die Richtung des Markts, nicht den Wert Ihrer Immobilie. homéa ordnet Ihre Wohnung oder Ihr Haus anhand von Lage, Zustand und vergleichbaren Verkäufen ein und begleitet Sie auf Wunsch beim Verkauf. Mehr dazu auf der Seite Immobilie verkaufen in Köln.Eine erste Einschätzung für Ihre Adresse erhalten Sie über die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Quartalsbericht 2. Quartal 2026, Berichtszeitraum 01.04.–30.06.2026, Erfassung bis 29.09.2026, vorläufige DatenGutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Übersicht der QuartalsberichteBaugesetzbuch (BauGB), § 195 Kaufpreissammlung
Amtliche Daten abgerufen am 04.11.2026 und am 06.11.2026 erneut geprüft (Quartalsbericht 2. Quartal 2026, vorläufig; ein Bericht für das 3. Quartal 2026 lag am 06.11.2026 noch nicht vor). Prozentwerte und Halbjahressummen von uns aus den veröffentlichten, teils gerundeten Werten berechnet. Diese Datenstory informiert allgemein über die Preisentwicklung in Köln, Stand November 2026. Sie enthält keine Prognose und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall. Die amtlichen Daten des zweiten Quartals 2026 sind vorläufig und können sich nachträglich ändern.
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FAQ
Fragen zu
den Kölner Immobilienpreisen.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Sind die Kölner Immobilienpreise wieder so hoch wie 2022?
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen fast. Der Preisindex des Gutachterausschusses liegt im zweiten Quartal 2026 nur rund 2 Prozent unter dem Höchststand von Anfang 2022. Bei gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt der Abstand noch rund 14 Prozent. Die Werte sind vorläufig und beziehen sich auf ein Kölner Normobjekt.
Wie stark sind die Hauspreise in Köln seit 2022 gesunken?
Der Preisindex des Gutachterausschusses für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser fiel vom Höchststand mit 116 Punkten im zweiten Quartal 2022 auf 93 Punkte im ersten Quartal 2024. Im zweiten Quartal 2026 stand er bei 100 Punkten. Damit haben Häuser erst knapp ein Drittel des Rückgangs aufgeholt.
Warum unterscheiden sich Index und Durchschnittspreis?
Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter hängt davon ab, welche Immobilien in einem Quartal verkauft wurden. Sind viele große oder ältere Wohnungen dabei, verschiebt sich der Wert. Der Index rechnet jeden geeigneten Weiterverkauf auf ein Kölner Normobjekt um und zeigt so die reine Preisentwicklung genauer. Deshalb stieg der Index für gebrauchte Wohnungen binnen eines Jahres um rund 4 Prozent, der einfache Durchschnitt nur um rund 2 Prozent.
Wie groß ist der Preisunterschied zwischen den Rheinseiten?
Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im zweiten Quartal 2026 linksrheinisch im Mittel 4.931 Euro pro Quadratmeter und rechtsrheinisch 3.443 Euro, also fast 1.500 Euro weniger. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lagen die Werte bei 5.095 und 4.024 Euro. Es handelt sich um nicht normierte, vorläufige Durchschnittswerte des Gutachterausschusses.
Wird in Köln wieder mehr verkauft?
Leicht. Im ersten Halbjahr 2026 zählte der Gutachterausschuss 3.765 Kaufverträge auf dem gesamten Kölner Markt, rund 5 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2025 mit 3.593. Der Geldumsatz lag mit 2.019 Millionen Euro aber unter dem Vorjahreswert von 2.494 Millionen Euro.
Woher kennt der Gutachterausschuss die Kaufpreise?
Nach § 195 Baugesetzbuch übersendet die beurkundende Stelle, in der Regel der Notar, jeden Grundstückskaufvertrag in Abschrift an den Gutachterausschuss. Dieser wertet die Verträge in der Kaufpreissammlung aus. Seine Zahlen beruhen deshalb auf vertraglich vereinbarten Kaufpreisen und nicht auf Angebotspreisen aus Inseraten.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Der Angebotspreis steht im Inserat und zeigt, was Verkäufer verlangen. Der Kaufpreis steht im notariellen Vertrag. Der Gutachterausschuss wertet nur Kaufpreise aus, der homéa Preisradar Angebotspreise. Erst der Vergleich beider Werte zeigt, wie viel Verhandlungsspielraum es gerade gibt. Beide Werte stehen deshalb getrennt nebeneinander, jeweils mit Quelle und Stand.
Wann erscheinen die Zahlen für das dritte Quartal 2026?
Der Gutachterausschuss veröffentlicht seinen Quartalsbericht einige Monate nach Quartalsende, weil zuerst die Kaufverträge erfasst werden müssen. Der Bericht für das zweite Quartal berücksichtigt Verträge, die bis zum 29.09.2026 erfasst wurden. Wir aktualisieren diese Datenstory, sobald der nächste Quartalsbericht vorliegt, und nennen dann wieder Quelle und Datum unter jeder Zahl.
Kann ich aus den Zahlen den Wert meiner Wohnung ableiten?
Nur als grobe Orientierung. Lage im Stadtteil, Baujahr, Zustand, Etage und Ausstattung können den Wert deutlich verschieben. Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass seine Daten sachverständig einzuschätzen sind. Für einen belastbaren Preis braucht es eine Bewertung im Einzelfall, die Ihre Immobilie mit vergleichbaren Verkäufen abgleicht.
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