Magazin · Zinsen & Markt
Bauzinsen aktuell: Zinsen und Kölner Preise im November.
Unser Monats-Update fasst die amtlichen Zahlen zusammen: die Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite laut Deutscher Bundesbank und die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Köln laut Gutachterausschuss. Und es zeigt, was sie für Eigentümer bedeuten, die verkaufen möchten.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte kosteten im September 2026 laut Deutscher Bundesbank im Durchschnitt 4,13 Prozent effektiven Jahreszins einschließlich sonstiger Kosten, nach 4,05 Prozent im August und 3,78 Prozent im September 2025.
✓Mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung lag der Effektivzinssatz im September bei 3,91 Prozent, mit über 10 Jahren bei 4,13 Prozent, jeweils ohne sonstige Kosten.
✓Seit März 2026 (3,79 Prozent) ist der effektive Jahreszins um 0,34 Prozentpunkte gestiegen; 4,13 Prozent sind der höchste Monatswert seit November 2023.
✓Gebrauchte Eigentumswohnungen in Köln wurden im zweiten Quartal 2026 laut Gutachterausschuss im Mittel für 4.449 Euro pro Quadratmeter verkauft, rund 2 Prozent mehr als ein Jahr zuvor (vorläufige Daten).
✓Höhere Zinsen verringern das Budget von Käufern: In unserem frei gewählten Beispiel kosten 0,31 Prozentpunkte mehr Zins bei gleicher Monatsrate rund 21.000 Euro Kreditbetrag.
01Kurzantwort
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Die Bauzinsen lagen laut Deutscher Bundesbank im September 2026 bei durchschnittlich 4,13 Prozent effektivem Jahreszins für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte, einschließlich sonstiger Kosten. Das ist etwas mehr als im Vormonat und rund 0,35 Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr. Für Kredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung lag der Effektivzinssatz bei 3,91 Prozent, mit über 10 Jahren bei 4,13 Prozent.Die Bauzinsen sind seit dem Frühjahr 2026 gestiegen, die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Köln haben sich zuletzt kaum verändert. Dieses Monats-Update fasst die amtlichen Zahlen zusammen und zeigt, was sie für Eigentümer bedeuten, die in Köln verkaufen möchten.
02Bauzinsen
Bauzinsen im September 2026: die Werte nach Zinsbindung.
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht jeden Monat die durchschnittlichen Zinsen, zu denen Banken in Deutschland neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte vergeben haben. Die Werte für September 2026 hat sie mit Stand 02.11.2026 veröffentlicht.
| Kennzahl | September 2026 | August 2026 | September 2025 |
|---|---|---|---|
| Insgesamt, effektiver Jahreszins einschließlich sonstiger Kosten | 4,13 % | 4,05 % | 3,78 % |
| Insgesamt, Effektivzinssatz ohne sonstige Kosten | 4,09 % | 4,01 % | 3,74 % |
| Zinsbindung variabel oder bis 1 Jahr | 4,51 % | 4,40 % | 4,16 % |
| Zinsbindung über 1 bis 5 Jahre | 4,03 % | 4,03 % | 3,58 % |
| Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre | 3,91 % | 3,81 % | 3,60 % |
| Zinsbindung über 10 Jahre | 4,13 % | 4,04 % | 3,79 % |
Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Neugeschäft, Zinssätze in % p. a., Stand 02.11.2026. Nur der effektive Jahreszins in der ersten Zeile enthält sonstige Kosten, etwa für Verwaltung, Dokumente oder Kreditversicherungen. Die Werte nach Zinsbindung sind Effektivzinssätze ohne diese Kosten.Am meisten Geld wurde im September mit Zinsbindungen von über 10 Jahren (8.165 Millionen Euro) und von über 5 bis 10 Jahren (6.429 Millionen Euro) neu vergeben. Insgesamt vergaben die Banken 18.995 Millionen Euro an neuen Wohnungsbaukrediten, mehr als im August mit 17.891 Millionen Euro.Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Volumen Neugeschäft, Stand 02.11.2026. Die Volumina sind von der Bundesbank hochgerechnet und enthalten auch neu verhandelte Kredite.
03Zinsverlauf
Wie haben sich die Bauzinsen im letzten Jahr entwickelt?
Seit dem Frühjahr 2026 sind die Zinsen für Wohnungsbaukredite gestiegen. Der effektive Jahreszins insgesamt lag im März 2026 bei 3,79 Prozent und im September bei 4,13 Prozent. Das ist der höchste Monatswert seit November 2023, als er 4,27 Prozent betrug.
| Monat | Effektiver Jahreszins insgesamt | Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre | Zinsbindung über 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| September 2025 | 3,78 % | 3,60 % | 3,79 % |
| Oktober 2025 | 3,75 % | 3,58 % | 3,71 % |
| November 2025 | 3,75 % | 3,56 % | 3,72 % |
| Dezember 2025 | 3,80 % | 3,58 % | 3,73 % |
| Januar 2026 | 3,87 % | 3,58 % | 3,84 % |
| Februar 2026 | 3,85 % | 3,61 % | 3,82 % |
| März 2026 | 3,79 % | 3,60 % | 3,74 % |
| April 2026 | 3,89 % | 3,66 % | 3,91 % |
| Mai 2026 | 3,99 % | 3,74 % | 3,97 % |
| Juni 2026 | 4,00 % | 3,76 % | 3,98 % |
| Juli 2026 | 3,98 % | 3,78 % | 3,92 % |
| August 2026 | 4,05 % | 3,81 % | 4,04 % |
| September 2026 | 4,13 % | 3,91 % | 4,13 % |
Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Stand 02.11.2026. Effektiver Jahreszins insgesamt einschließlich sonstiger Kosten, Werte nach Zinsbindung als Effektivzinssätze ohne sonstige Kosten.
Gut zu wissenBewusst keine Zinsprognose
Eine Prognose für die kommenden Monate geben wir bewusst nicht. Wie sich Zinsen und Immobilienpreise grundsätzlich beeinflussen, erklärt der Ratgeber Immobilienpreise Köln: was die Daten zeigen.
04Kölner Preise
Was kosten Wohnungen in Köln?
Die amtlichen Kaufpreise für Köln veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln vierteljährlich. Die jüngsten Daten betreffen das zweite Quartal 2026. Ausgewertet werden Kaufverträge, also tatsächlich vereinbarte Preise und keine Angebotspreise aus Inseraten.
| Eigentumswohnungen in Köln, € pro m² | 2. Quartal 2026 | 1. Quartal 2026 | 2. Quartal 2025 |
|---|---|---|---|
| Weiterverkauf (gebraucht) | 4.449 € | 4.520 € | 4.357 € |
| Erstverkauf aus Neubau | 7.657 € | 7.537 € | 7.503 € |
| Weiterverkauf linksrheinisch | 4.931 € | 5.022 € | 4.801 € |
| Weiterverkauf rechtsrheinisch | 3.443 € | 3.372 € | 3.298 € |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Quartalsbericht 2. Quartal 2026, Kaufverträge vom 01.04. bis 30.06.2026, erfasst bis 29.09.2026, vorläufige Daten, abgerufen am 29.10.2026. Durchschnittliche, nicht normierte Quadratmeterpreise; sie hängen davon ab, welche Wohnungen im jeweiligen Quartal verkauft wurden.Die Kaufpreise gebrauchter Wohnungen lagen im zweiten Quartal rund 2 Prozent über dem Vorjahresquartal und leicht unter dem ersten Quartal 2026. Der Gutachterausschuss rechnet die Preise außerdem auf eine einheitliche Kölner Normwohnung um. Dieser Preistrend lag im zweiten Quartal 0,2 Prozent über dem Vorquartal, sein Index stieg von 96 im zweiten Quartal 2025 auf 100. Einzelne Quartale schwanken, deshalb zeigt erst der Verlauf über mehrere Quartale eine Richtung.Wie sich die Angebotspreise an Ihrer Adresse entwickeln, zeigt der homéa Preisradar. Weitere Kaufpreise nach Stadtteilen und Baujahren finden Sie auf der Seite Immobilienpreise Köln 2026.
05Für Verkäufer
Was bedeuten die Zahlen für Verkäufer?
Für Verkäufer zählt vor allem, wie viel Käufer finanzieren können. Steigen die Zinsen, sinkt bei gleicher Monatsrate der Kreditbetrag.Frei gewähltes Beispiel: Ein Käuferpaar kann monatlich 1.900 Euro für Zins und Tilgung aufbringen und wählt 2 Prozent anfängliche Tilgung.
| Posten | Zins wie im September 2025 | Zins wie im September 2026 |
|---|---|---|
| Effektivzinssatz, Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre | 3,60 % | 3,91 % |
| Rate pro Jahr | 22.800 € | 22.800 € |
| Zins plus Tilgung | 5,60 % | 5,91 % |
| Möglicher Kreditbetrag | rund 407.000 € | rund 386.000 € |
WichtigSchon 0,3 Prozentpunkte zählen
Ein Anstieg um 0,31 Prozentpunkte verringert das Budget in diesem Beispiel um rund 21.000 Euro. Vereinfachte Rechnung: Kreditbetrag = Jahresrate ÷ (Zinssatz + Tilgungssatz).
Was das für Ihren Verkauf heißt:
Realistisch einpreisen: Ein Angebotspreis, der nur bei niedrigeren Zinsen finanzierbar wäre, verlängert die Vermarktung. Mehr dazu im Ratgeber Angebotspreis zu hoch.Finanzierung früh prüfen: Lassen Sie sich von Kaufinteressenten eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor Sie verhandeln.Lage zählt: Die Kölner Preise für gebrauchte Wohnungen unterscheiden sich zwischen links- und rechtsrheinisch um fast 1.500 Euro pro Quadratmeter. Der Kölner Durchschnitt sagt wenig über Ihre Wohnung.
PraxistippDen Wert Ihrer Immobilie kennen
Eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie gibt die Online-Bewertung. Wie ein Verkauf in Köln abläuft, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Köln.
06Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Wir bewerten Ihre Immobilie auf Basis aktueller Kaufpreise und der Lage in Ihrem Veedel und setzen den Angebotspreis so an, dass er für Käufer beim aktuellen Zinsniveau finanzierbar bleibt. Bevor verhandelt wird, prüfen wir die Finanzierungsbestätigung der Kaufinteressenten.Wie sich die Preise in Ihrer Nachbarschaft entwickeln, zeigt der homéa Preisradar. Was Ihre Immobilie wert ist, zeigt Ihnen die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Zinssätze und Volumina für das Neugeschäft (MFI-Zinsstatistik), Stand 02.11.2026, Berichtsmonat September 2026Deutsche Bundesbank: Übersichtsseite Wohnungsbaukredite an private HaushalteGutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Quartalsbericht 2. Quartal 2026, vorläufige Daten, erfasst bis 29.09.2026
Zinsdaten abgerufen am 02.11.2026 (Berichtsmonat September 2026, Stand 02.11.2026); Kaufpreisdaten abgerufen am 29.10.2026 (2. Quartal 2026, vorläufig). Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick, Stand November 2026, enthält keine Zinsprognose und ersetzt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel ist frei gewählt.
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FAQ
Fragen zu
Bauzinsen und Preisen.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Laut Deutscher Bundesbank kosteten neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte im September 2026 im Durchschnitt 4,13 Prozent effektiven Jahreszins einschließlich sonstiger Kosten. Bei 5 bis 10 Jahren Zinsbindung lag der Effektivzinssatz bei 3,91 Prozent, bei über 10 Jahren bei 4,13 Prozent. Die Bundesbank veröffentlicht die Werte monatlich, jeweils gut einen Monat nach Ende des Berichtsmonats.
Steigen die Bauzinsen weiter?
Eine verlässliche Prognose gibt es nicht, deshalb geben wir keine ab. Die amtlichen Zahlen zeigen, dass die Zinsen seit dem Frühjahr 2026 gestiegen sind, von 3,79 Prozent im März auf 4,13 Prozent im September. Wie es weitergeht, hängt unter anderem von der Geldpolitik und den Kapitalmarktzinsen ab. Wir aktualisieren die Werte jeden Monat.
Was bedeuten höhere Zinsen für den Verkauf meiner Wohnung?
Käufer können bei gleicher Monatsrate weniger finanzieren. In unserem Beispiel sinkt das Budget bei einem Anstieg um 0,31 Prozentpunkte um rund 21.000 Euro. Ein realistisch angesetzter Preis und eine frühe Prüfung der Finanzierung helfen, den Verkauf nicht unnötig zu verzögern.
Was ist der Unterschied zwischen effektivem Jahreszins und Effektivzinssatz?
Der effektive Jahreszins in der Bundesbank-Statistik enthält neben den Zinsen auch sonstige Kosten, etwa für Anfragen, Verwaltung, Dokumente, Garantien und Kreditversicherungen. Der Effektivzinssatz umfasst nur die Zinszahlungen einschließlich eines Disagios. Für alle neuen Wohnungsbaukredite lagen die beiden Werte im September 2026 bei 4,13 und 4,09 Prozent.
Bekomme ich bei meiner Bank die Zinsen aus der Bundesbank-Statistik?
Nicht unbedingt. Die Bundesbank veröffentlicht volumengewichtete Durchschnittswerte aller im Monat neu abgeschlossenen und neu verhandelten Wohnungsbaukredite. Ihr persönliches Angebot hängt unter anderem von Eigenkapital, Einkommen, Beleihung und Zinsbindung ab.
Wie viel kostet eine gebrauchte Eigentumswohnung in Köln?
Laut Gutachterausschuss Köln wurden gebrauchte Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 im Durchschnitt für 4.449 Euro pro Quadratmeter verkauft, linksrheinisch für 4.931 Euro und rechtsrheinisch für 3.443 Euro. Die Daten sind vorläufig und nicht normiert. Den Wert einer einzelnen Wohnung bestimmen vor allem Lage, Zustand, Größe und Ausstattung.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Der Angebotspreis steht im Inserat und gibt die Vorstellung des Verkäufers wieder. Der Kaufpreis wird im notariellen Vertrag vereinbart; nur diese Verträge wertet der Gutachterausschuss aus. Wie sich die Angebotspreise an Ihrer Adresse entwickeln, zeigt der homéa Preisradar.
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