Steuern beim Hausverkauf: Wann das Finanzamt mitverdient.

Als Privatperson in der Regel nicht, wenn Sie das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder in der vom Gesetz verlangten Weise selbst bewohnt haben. Steuerpflichtig wird ein Gewinn vor allem bei vermieteten Immobilien, die Sie nicht länger als zehn Jahre besitzen. Dann zahlen Sie Einkommensteuer auf den Gewinn zu Ihrem persönlichen Steuersatz.

Gemeint ist die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist ist er steuerpflichtig, außer Sie haben die Immobilie ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt.

Entscheidend ist die Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Das müssen keine vollen drei Jahre sein: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs genügt ein zusammenhängender Zeitraum, bei dem das Verkaufsjahr und das erste Jahr angebrochen sein können, das mittlere Jahr aber vollständig selbst genutzt sein muss (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Lassen Sie die genauen Daten im Zweifel prüfen.

Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Werbungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen auch Kaufnebenkosten. Bei vermieteten Immobilien mindern die bereits abgezogenen Abschreibungen die Anschaffungskosten. Dadurch fällt der steuerpflichtige Gewinn höher aus als die reine Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Halten Sie Ihre Steuerbescheide bereit.

Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Gewinn in der Regel steuerfrei. Liegt sein Kauf kürzer zurück, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig und wird gesondert berechnet.

Eine Faustregel zum gewerblichen Grundstückshandel, die die Finanzverwaltung anwendet. Wer in kurzer Zeit mehrere Immobilien kauft und verkauft, kann als gewerblicher Händler eingestuft werden. Dann gilt die Zehnjahresfrist nicht, und es kann Gewerbesteuer anfallen. Die Einzelheiten hängen vom Einzelfall ab und sollten vorher geprüft werden.

Nein. Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Für den privaten Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung spielt die Umsatzsteuer deshalb keine Rolle. Umsatzsteuer kann aber auf Leistungen rund um den Verkauf anfallen, etwa auf die Maklerprovision.

In der Regel der Käufer, so wird es im Kaufvertrag üblicherweise vereinbart. Gesetzlich schulden aber beide Seiten die Steuer. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent, berechnet in der Regel vom Kaufpreis. Beim Verkauf an Ehegatten oder Lebenspartner, Kinder, Enkel oder Eltern fällt sie nicht an. Stiefkinder stehen Kindern dabei gleich.

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden, nicht mit anderen Einkünften wie Lohn oder Mieten. Was im selben Jahr nicht ausgeglichen werden kann, lässt sich in das Vorjahr zurück- oder in Folgejahre vortragen, dort aber ebenfalls nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Ob sich das für Sie auswirkt, klärt Ihre Steuerberatung.

Am besten vor dem Notartermin, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist, die Immobilie vermietet war, Sie mehrere Objekte verkaufen oder geerbt haben. Manchmal lohnt es sich, den Verkauf um einige Monate zu verschieben. Das lässt sich nur vorher planen, nicht mehr nach der Beurkundung.