Ratgeber · Erbe & Nachlass
Erbschaftsteuer auf Immobilien berechnen: Bewertung, Freibeträge, Familienheim.
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, fragt sich früher oder später, ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt. Die Antwort hängt vom steuerlichen Wert der Immobilie, vom Verwandtschaftsgrad und davon ab, ob Sie selbst einziehen. Dieser Ratgeber zeigt die Rechnung Schritt für Schritt, mit Beispielen aus Köln.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Das Finanzamt bewertet eine geerbte Immobilie mit dem Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, für Häuser und Wohnungen meist im Vergleichswertverfahren.
✓Vom Wert ziehen Sie Schulden, eine Pauschale von 15.000 Euro für Erbfallkosten und den persönlichen Freibetrag ab, zum Beispiel 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro für Kinder.
✓Der Rest wird auf volle 100 Euro abgerundet und je nach Steuerklasse mit 7 bis 50 Prozent besteuert.
✓Ehegatten und Kinder können das Familienheim, in dem der Erblasser zuletzt gewohnt hat, steuerfrei erben, wenn sie unverzüglich selbst einziehen und es zehn Jahre bewohnen; für Kinder gilt das nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.
✓Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.
01Kurzantwort
Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf eine Immobilie an?
Die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie berechnen Sie so: Grundbesitzwert laut Finanzamt minus Schulden, Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro und Freibetrag, abgerundet auf volle 100 Euro, mal Steuersatz Ihrer Steuerklasse. Ein Kind, das in Köln ein Haus mit einem Grundbesitzwert von 656.000 Euro erbt und nicht einzieht, zahlt 26.510 Euro. Ein selbst bezogenes Familienheim kann steuerfrei bleiben.Die Antwort hängt von drei Dingen ab: dem steuerlichen Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad und davon, ob Sie selbst einziehen. Die folgenden Abschnitte zeigen die Rechnung Schritt für Schritt, mit Beispielen aus Köln.
02Berechnung
Wie wird die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie berechnet?
Besteuert wird die Bereicherung des Erben, soweit sie nicht steuerfrei ist (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Maßgeblich ist der Tag des Erbfalls: Die Steuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), und auf diesen Tag wird auch bewertet (§ 11 ErbStG).Die Rechnung folgt immer demselben Schema:
| Schritt | Was passiert | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 1. Wert der Immobilie | Grundbesitzwert, vom Finanzamt festgestellt | § 12 Abs. 3 ErbStG, § 151 BewG |
| 2. Befreiungen | Familienheim steuerfrei, vermietete Wohnimmobilie zu 90 % | § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG, § 13d ErbStG |
| 3. Abzüge | Schulden des Erblassers, Erbfallkosten oder Pauschale 15.000 € | § 10 Abs. 5 ErbStG |
| 4. Freibeträge | persönlicher Freibetrag, ggf. Versorgungsfreibetrag | § 16, § 17 ErbStG |
| 5. Abrundung | auf volle 100 € nach unten | § 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG |
| 6. Steuersatz | nach Steuerklasse und Höhe, ggf. Härteausgleich | § 15, § 19 ErbStG |
Zur Pauschale: Für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und die Abwicklung des Nachlasses zieht das Finanzamt insgesamt 15.000 Euro ohne Nachweis ab. Höhere Kosten können Sie mit Belegen geltend machen (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Hat der Erblasser innerhalb der letzten zehn Jahre schon etwas an Sie verschenkt, wird diese Schenkung mit dem Erbe zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).Dieser Ratgeber behandelt den Erbfall. Für Übertragungen zu Lebzeiten lesen Sie Haus überschreiben an Kinder. Was beim späteren Verkauf der geerbten Immobilie für die Einkommensteuer gilt, zeigt Spekulationssteuer bei Immobilien. Einen Überblick über alle Themen rund um den Erbfall gibt der Ratgeber Erbe & Nachlass.
03Bewertung
Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Das Finanzamt setzt nicht den Kaufpreis an, den Sie am Markt erzielen würden, sondern den Grundbesitzwert. Er wird in einem eigenen Bescheid gesondert festgestellt, wenn er für die Erbschaftsteuer von Bedeutung ist (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Ziel ist der gemeine Wert, also der Verkehrswert (§ 177 Abs. 1 BewG). Welches Verfahren gilt, hängt von der Art der Immobilie ab (§ 182 BewG):
| Immobilie | Verfahren | So wird gerechnet |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, Ein- und Zweifamilienhaus | Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) | Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses |
| Mietwohngrundstück, Geschäfts- und gemischt genutztes Grundstück mit ortsüblicher Miete | Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) | Bodenwert plus Gebäudeertragswert aus der Miete |
| Haus oder Wohnung ohne Vergleichswert, sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG) | Bodenwert plus Gebäudesachwert, angepasst mit einer Wertzahl |
In allen Verfahren spielt der Boden eine Rolle. Ihn bewertet das Finanzamt mit Fläche mal Bodenrichtwert (§ 179 BewG). Die Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse. In Nordrhein-Westfalen können Sie sie in BORIS-NRW nachsehen, für Köln also den Wert, den der Gutachterausschuss der Stadt Köln ermittelt hat. Wie die Abfrage funktioniert, zeigt der Ratgeber Bodenrichtwerte Köln. Auch Vergleichsfaktoren und andere Daten des Gutachterausschusses fließen in die Bewertung ein (§ 177 Abs. 2 BewG); in der aktuellen Fassung gilt das für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 (§ 265 Abs. 14 BewG).Meist bittet das Finanzamt Sie zunächst um eine Feststellungserklärung. Die Frist dafür muss mindestens einen Monat betragen (§ 153 Abs. 1 BewG).
PraxistippWenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist
Das Bewertungsgesetz arbeitet mit typisierten Daten. Besonderheiten, insbesondere wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, bleiben dabei grundsätzlich unberücksichtigt (§ 177 Abs. 4 BewG). Sie können aber nachweisen, dass der Verkehrswert niedriger ist (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung (§ 198 Abs. 2 BewG). Auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielt wurde, kann genügen, wenn sich die Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG). Wie ein solches Gutachten entsteht, beschreibt der Ratgeber Haus schätzen lassen fürs Erbe.
04Freibeträge
Welche Freibeträge gelten bei der Erbschaftssteuer auf eine Immobilie?
Wie hoch Ihr Freibetrag ist und welche Steuerklasse gilt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab (§ 15 Abs. 1 ErbStG, § 16 Abs. 1 ErbStG). Die Beträge gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht.
| Erbe | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Urenkel; Eltern und Großeltern beim Erbfall | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedener Ehegatte | II | 20.000 € |
| alle übrigen, etwa Lebensgefährten ohne Trauschein | III | 20.000 € |
Quelle: § 15 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 ErbStG, abgerufen am 29.10.2026. Die Freibeträge sind seit Jahren unverändert. Auch 2025 und 2026 hat der Gesetzgeber sie nicht angepasst.Ob das so bleibt, ist offen: Das Bundesverfassungsgericht prüft auf Antrag der Bayerischen Staatsregierung unter anderem die Bewertung von Grundbesitz, die persönlichen Freibeträge und die Steuersätze (Az. 1 BvF 1/23). Die mündliche Verhandlung hat am 12. Oktober 2026 stattgefunden; eine Entscheidung steht noch aus (Stand: 1. November 2026; Pressemitteilung Nr. 48/2026). Bis zu einer Entscheidung gilt das geltende Recht.Zusätzlich gibt es einen Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG). Der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner erhält 256.000 Euro. Kinder erhalten je nach Alter zwischen 52.000 Euro (bis 5 Jahre) und 10.300 Euro (über 20 Jahre bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres). Beide Beträge werden gekürzt, wenn dem Erben aus Anlass des Todes Versorgungsbezüge zustehen, die nicht der Erbschaftsteuer unterliegen, etwa eine Witwenrente.
05Steuersätze
Welche Steuersätze gelten und was ist der Härteausgleich?
Der Steuersatz richtet sich nach der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Er gilt für den gesamten Betrag, nicht nur für den Teil über der Grenze.
| Steuerpflichtiger Erwerb bis einschließlich | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| darüber | 30 % | 43 % | 50 % |
Quelle: § 19 Abs. 1 ErbStG, abgerufen am 29.10.2026.Damit ein Erwerb knapp über einer Grenze nicht unverhältnismäßig teurer wird, gibt es den Härteausgleich (§ 19 Abs. 3 ErbStG). Die Mehrsteuer gegenüber dem Wert an der Grenze wird nur erhoben, soweit sie aus der Hälfte des übersteigenden Betrags gedeckt werden kann, bei Steuersätzen über 30 Prozent aus drei Vierteln.Frei gewähltes Beispiel zum Härteausgleich
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Steuerpflichtiger Erwerb eines Kindes | 310.000 € |
| Steuer ohne Härteausgleich (15 %) | 46.500 € |
| Steuer an der Grenze 300.000 € (11 %) | 33.000 € |
| Hälfte des übersteigenden Betrags (10.000 € ÷ 2) | 5.000 € |
| Steuer mit Härteausgleich (33.000 € + 5.000 €) | 38.000 € |
Ein solcher Erwerb ergibt sich etwa, wenn ein Kind ein Haus mit einem Grundbesitzwert von 725.000 Euro erbt: 725.000 Euro minus 15.000 Euro Pauschale minus 400.000 Euro Freibetrag.
06Familienheim
Wann bleibt das Familienheim steuerfrei?
Das Gesetz befreit das Familienheim, also die Wohnung, in der der Erblasser bis zum Tod selbst gewohnt hat. Für Ehegatten und Kinder gelten ähnliche, aber nicht gleiche Regeln:
| Voraussetzung | Ehegatte, Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG) | Kinder, Kinder verstorbener Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) |
|---|---|---|
| Erblasser hat bis zum Erbfall selbst darin gewohnt oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert | ja | ja |
| Erbe bestimmt die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung | ja | ja |
| Wohnfläche | ohne Grenze | befreit, soweit sie 200 qm nicht übersteigt |
| Selbstnutzung für zehn Jahre nach dem Erwerb | ja, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend | ja, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend |
| Ausnahme vom Zehnjahreszeitraum | zwingende Gründe, die eine Selbstnutzung verhindern | zwingende Gründe, die eine Selbstnutzung verhindern |
Begünstigt sind Häuser und Wohnungen im Inland, in der EU oder im EWR. Steht in einem Mehrfamilienhaus nur eine Wohnung als Familienheim zur Verfügung, ist nur diese befreit („soweit“). Geschwister, Nichten und Neffen erhalten die Befreiung nicht, Enkel nur, wenn ihr Elternteil, also das Kind des Erblassers, bereits verstorben ist.Wichtig ist das Wort „unverzüglich“. Sie sollten zügig einziehen und die Gründe dokumentieren, wenn sich der Umzug verzögert, etwa wegen einer nötigen Renovierung. Wer das Familienheim aufgrund des Testaments an einen Dritten weitergeben muss oder es bei der Erbteilung einem Miterben überlässt, kann die Befreiung nicht nutzen. Für Erbengemeinschaften und das Berliner Testament lohnt sich daher eine Prüfung vor der Teilung.
WichtigZehn Jahre selbst nutzen
Ziehen Sie innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund aus und vermieten oder verkaufen, entfällt die Befreiung rückwirkend, und die Steuer wird nachträglich festgesetzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Planen Sie einen Verkauf, rechnen Sie das vorher durch.
07Vermietete Wohnungen
Was gilt für vermietete Wohnimmobilien?
Bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden, setzt das Finanzamt nur mit 90 Prozent ihres Werts an (§ 13d Abs. 1 und 3 ErbStG). Das gilt für alle Erben, unabhängig von der Steuerklasse. Für Geschäftsräume gilt der Abschlag nicht. Auch hier gilt: Wer die Wohnung aufgrund einer Verfügung des Erblassers an einen Dritten übertragen muss, erhält den Abschlag nicht (§ 13d Abs. 2 ErbStG).Schulden, die mit dem steuerfreien Teil zusammenhängen, sind insoweit nicht abzugsfähig (§ 10 Abs. 6a ErbStG). Lastet auf der Wohnung noch ein Kredit, sollte Ihre Steuerberatung die Aufteilung prüfen. Ist eine vermietete Wohnung mit einem Nießbrauch belastet, zeigt Nießbrauch berechnen, wie dieser bewertet wird.
08Rechenbeispiele
Rechenbeispiele: Erbschaftsteuer auf Immobilien in Köln.
Alle Beispiele gehen von einem Erbfall im Jahr 2026 aus, ohne Vorschenkungen, ohne weitere Nachlassschulden und mit der Pauschale von 15.000 Euro. Der jeweilige Erbe ist Alleinerbe. Der Grundbesitzwert ist frei gewählt; im echten Fall stellt ihn das Finanzamt fest.Frei gewähltes Beispiel 1: Haus in Köln an den Sohn, der nicht einziehtEin 45-jähriger Sohn erbt das Einfamilienhaus seiner Mutter in Köln. Er wohnt selbst in München und zieht nicht ein. Der Grundbesitzwert beträgt 656.000 Euro. Das entspricht rechnerisch dem durchschnittlichen Kaufpreis eines weiterverkauften Ein- oder Zweifamilienhauses in Köln im Jahr 2025: 889.089.382 Euro Geldumsatz geteilt durch 1.355 Verkäufe (Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 28).
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Grundbesitzwert | 656.000 € |
| Erbfallkostenpauschale | – 15.000 € |
| Freibetrag Kind | – 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb, auf volle 100 € abgerundet | 241.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I (bis 300.000 €) | 11 % |
| Erbschaftsteuer | 26.510 € |
Ein Versorgungsfreibetrag steht dem Sohn nicht zu, weil er älter als 27 Jahre ist. Hätte er das Haus innerhalb eines Jahres für weniger verkauft, könnte der Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen (§ 198 Abs. 3 BewG).Frei gewähltes Beispiel 2: Tochter zieht in das Elternhaus mit 240 qmEine Tochter erbt das Haus ihres Vaters in Köln, in dem er bis zu seinem Tod gewohnt hat, sowie 250.000 Euro Bankguthaben. Das Haus hat 240 qm Wohnfläche und einen Grundbesitzwert von 1.080.000 Euro. Die Tochter zieht unverzüglich ein.
| Rechenschritt | Mit Familienheim | Ohne Selbstnutzung |
|---|---|---|
| Grundbesitzwert | 1.080.000 € | 1.080.000 € |
| Steuerfrei als Familienheim (200 ÷ 240 = 5/6) | – 900.000 € | – |
| Bankguthaben | + 250.000 € | + 250.000 € |
| Erbfallkostenpauschale | – 15.000 € | – 15.000 € |
| Freibetrag Kind | – 400.000 € | – 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb, abgerundet | 15.000 € | 915.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I | 7 % | 19 % |
| Erbschaftsteuer | 1.050 € | 173.850 € |
Befreit ist nur der Anteil bis 200 qm. Zieht die Tochter innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund aus, gilt rückwirkend die rechte Spalte.Frei gewähltes Beispiel 3: Witwe behält das FamilienheimEine Witwe erbt als Alleinerbin das gemeinsam bewohnte Haus in Köln mit einem Grundbesitzwert von 900.000 Euro und Wertpapiere über 300.000 Euro. Sie wohnt weiter im Haus und erhält keine steuerfreie Witwenrente.
| Rechenschritt | Sie bleibt wohnen | Sie zieht nach drei Jahren ohne zwingenden Grund aus |
|---|---|---|
| Haus | steuerfrei | 900.000 € |
| Wertpapiere | 300.000 € | 300.000 € |
| Erbfallkostenpauschale | – 15.000 € | – 15.000 € |
| Freibetrag Ehegatte | – 500.000 € | – 500.000 € |
| Versorgungsfreibetrag | – 256.000 € | – 256.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb, abgerundet | 0 € | 429.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I (bis 600.000 €) | – | 15 % |
| Erbschaftsteuer | 0 € | 64.350 € |
Für Ehegatten gibt es keine Flächengrenze. Ein Härteausgleich greift in der rechten Spalte nicht: Die Mehrsteuer gegenüber der Grenze von 300.000 Euro (31.350 Euro) ist kleiner als die Hälfte des übersteigenden Betrags (64.500 Euro).Frei gewähltes Beispiel 4: Vermietete Wohnung an die NichteEine Kölnerin vererbt ihre vermietete Eigentumswohnung an ihre Nichte. Der Grundbesitzwert beträgt 335.000 Euro. Das entspricht rechnerisch dem durchschnittlichen Kaufpreis einer weiterverkauften Eigentumswohnung in Köln im Jahr 2025: 1.350,43 Mio. Euro Geldumsatz geteilt durch 4.031 Verkäufe (Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 30).
| Rechenschritt | Mit 10-%-Abschlag | Ohne Abschlag |
|---|---|---|
| Grundbesitzwert | 335.000 € | 335.000 € |
| Anzusetzen mit 90 % (§ 13d ErbStG) | 301.500 € | 335.000 € |
| Erbfallkostenpauschale | – 15.000 € | – 15.000 € |
| Freibetrag Steuerklasse II | – 20.000 € | – 20.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb, abgerundet | 266.500 € | 300.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse II (bis 300.000 €) | 20 % | 20 % |
| Erbschaftsteuer | 53.300 € | 60.000 € |
Die Nichte gehört als Kind einer Schwester zur Steuerklasse II (§ 15 Abs. 1 ErbStG). Der Abschlag spart hier 6.700 Euro.Rechtsgrundlagen der Beispiele: § 10 Abs. 1 und 5, § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c, § 13d, §§ 15 bis 17 und § 19 ErbStG, alle abgerufen am 29.10.2026.
09Fristen und Pflichten
Welche Fristen und Pflichten haben Erben?
Anzeige beim Finanzamt: Jeder Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, ist binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall dem Finanzamt schriftlich anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Beruht der Erwerb auf einem Testament, das ein deutsches Gericht oder ein Notar eröffnet hat, entfällt die Anzeige nur, wenn sich das Verhältnis zum Erblasser daraus eindeutig ergibt und kein Grundbesitz dazugehört. Wer eine Immobilie erbt, zeigt den Erbfall also in der Regel selbst an (§ 30 Abs. 3 ErbStG).Steuererklärung: Das Finanzamt kann von jedem Beteiligten eine Erbschaftsteuererklärung verlangen. Die Frist dafür muss mindestens einen Monat betragen (§ 31 Abs. 1 ErbStG). Mehrere Erben können eine gemeinsame Erklärung abgeben (§ 31 Abs. 4 ErbStG). Für die Immobilie kommt die Feststellungserklärung zum Grundbesitzwert hinzu (§ 153 BewG).
Gut zu wissenStundung bei Wohnimmobilien
Gehört eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie zum Erbe und können Sie die Steuer nur durch ihren Verkauf aufbringen, stundet das Finanzamt die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre. Bei Erwerben von Todes wegen werden dafür keine Zinsen erhoben. Die Stundung endet, soweit die Immobilie auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr zu Wohnzwecken dient (§ 28 Abs. 3 ErbStG).
Für die Umschreibung im Grundbuch brauchen Sie meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu beachten ist, beschreibt Erbimmobilie verkaufen. Ob Pflichtteilsansprüche den Erwerb mindern, erklärt das Lexikon unter Pflichtteil.
10Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Für die Erbschaftsteuer zählt der Wert am Todestag. Liegt der Grundbesitzwert des Finanzamts über dem, was die Immobilie tatsächlich wert ist, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. homéa gibt Ihnen für Kölner Immobilien eine Einschätzung auf Grundlage der Daten des Gutachterausschusses. Damit können Sie und Ihre Steuerberatung den Bescheid einordnen und abschätzen, ob sich ein Gutachten nach § 198 BewG lohnt. Diese Einschätzung ersetzt kein förmliches Gutachten.Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten, begleiten wir Sie in Ruhe und ohne Zeitdruck, siehe Immobilie verkaufen in Köln. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, zuletzt geändert durch Art. 10 G v. 22.6.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 192): §§ 9, 10, 11, 12, 13, 13d, 14, 15, 16, 17, 19, 28, 30, 31, 37Bewertungsgesetz, zuletzt geändert durch Art. 19 G v. 22.6.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 192): §§ 151, 153, 177, 179, 182, 183, 184, 189, 198, 265Grundbuchordnung: § 35Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare vom 22.6.2026, BGBl. 2026 I Nr. 192Bundesverfassungsgericht: Pressemitteilung Nr. 48/2026 vom 30.7.2026, mündliche Verhandlung in Sachen „Erbschaftsteuer“ (1 BvF 1/23)Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 28 und S. 30, Lizenz dl-de/zero-2-0Gutachterausschüsse NRW: BORIS-NRW
Alle Quellen abgerufen am 29.10.2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind frei gewählt. Lassen Sie Ihren Erbfall von einer Steuerberatung, einem Fachanwalt für Erbrecht oder einem Notar prüfen.
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FAQ
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Erbschaftsteuer.
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Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie?
Das hängt vom Grundbesitzwert, den Abzügen, dem Freibetrag und der Steuerklasse ab. Erbt ein Kind in Köln ein Haus mit einem Grundbesitzwert von 656.000 Euro und zieht nicht ein, bleiben nach Pauschale und Freibetrag 241.000 Euro steuerpflichtig. Bei 11 Prozent sind das 26.510 Euro. Zieht das Kind selbst ein, kann das Haus als Familienheim bis 200 Quadratmeter steuerfrei bleiben.
Welchen Wert setzt das Finanzamt für ein geerbtes Haus an?
Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an. Für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, für Mietwohngrundstücke das Ertragswertverfahren. Fehlen Vergleichsdaten, wird das Sachwertverfahren angewendet. Der Wert wird in einem eigenen Bescheid festgestellt, bevor das Finanzamt die Steuer berechnet.
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer für Kinder?
Kinder und Stiefkinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro. Das steht in § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG. Kinder bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag zwischen 10.300 und 52.000 Euro, abhängig vom Alter. Ehegatten haben 500.000 Euro Freibetrag und 256.000 Euro Versorgungsfreibetrag.
Haben sich die Freibeträge 2025 oder 2026 geändert?
Nein. Die Freibeträge in § 16 ErbStG sind nach dem Gesetzestext, Stand 29. Oktober 2026, unverändert, etwa 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro für Kinder. Geändert wurde für Erbfälle ab dem 1. Januar 2025 unter anderem die Pauschale für Erbfallkosten. Sie beträgt jetzt 15.000 Euro und wird ohne Nachweis abgezogen. Ob die Freibeträge verfassungsgemäß sind, prüft derzeit das Bundesverfassungsgericht.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich im geerbten Haus wohne?
Nicht unbedingt. Ehegatten und Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, wenn der Erblasser bis zuletzt darin gewohnt hat und sie unverzüglich selbst einziehen. Für Kinder ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Ziehen Sie innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund aus, entfällt die Befreiung rückwirkend.
Was bedeutet „unverzüglich“ beim Familienheim?
Sie müssen die Wohnung ohne schuldhaftes Zögern zur Selbstnutzung bestimmen und einziehen. Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Verzögert sich der Einzug, etwa weil der Nachlass geklärt oder renoviert werden muss, sollten Sie die Gründe festhalten. Lassen Sie im Zweifel von Ihrer Steuerberatung prüfen, ob Ihr Zeitplan noch als unverzüglich gilt.
Wann wird der Härteausgleich angewendet?
Der Härteausgleich greift, wenn der steuerpflichtige Erwerb eine Wertgrenze in § 19 ErbStG knapp überschreitet. Die Mehrsteuer wird dann nur erhoben, soweit sie aus der Hälfte des übersteigenden Betrags gedeckt werden kann, bei Steuersätzen über 30 Prozent aus drei Vierteln. Bei einem Kind mit 310.000 Euro steuerpflichtigem Erwerb sinkt die Steuer so von 46.500 Euro auf 38.000 Euro.
Bis wann muss ich das Erbe dem Finanzamt melden?
Sie müssen den Erwerb innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall schriftlich beim Finanzamt anzeigen. Das regelt § 30 Abs. 1 ErbStG. Gehört eine Immobilie zum Erbe, gilt das auch dann, wenn ein Testament vom Gericht oder Notar eröffnet wurde. Die Steuererklärung reichen Sie erst ein, wenn das Finanzamt sie anfordert.
Kann ich die Erbschaftsteuer für eine Immobilie stunden lassen?
Ja, wenn die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken genutzt wird und Sie die Steuer nur durch ihren Verkauf zahlen könnten. Dann stundet das Finanzamt die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre, bei Erbfällen ohne Zinsen. Verkaufen oder verschenken Sie die Immobilie, endet die Stundung insoweit.
Was kann ich tun, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist?
Sie können nach § 198 BewG nachweisen, dass der Verkehrswert niedriger ist. Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag für die Immobilie erzielt wurde, kann genügen. Reichen Sie den Nachweis möglichst schon mit der Feststellungserklärung ein.
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